한 집에 상속 지분과 증여 지분이 함께 있을 때, 국세청은 증여 지분의 처분기한을 증여받은 날부터 계산했습니다

국세청에 들어온 질의

질의 내용은 상속받은 B주택 지분은 상속주택으로, 증여받은 B주택 지분은 신규주택으로 보아 비과세 특례를 적용할 수 있느냐였습니다. 서면질의 회신은 신청인이 낸 그 사실관계에 대한 답이라 다른 사안에 그대로 적용되지는 않습니다. 다만 국세청이 이 구조를 어떻게 읽는지는 이 회신으로 확인됩니다.

국세청 회신

국세청은 두 가지 조건을 갖추면 A주택 양도를 1⁠세대 1⁠주택의 양도로 보아 비과세(소득세법 시행령 제154⁠조 제1⁠항)⁠를 적용한다고 답했습니다. A주택을 취득하고 1⁠년 이상 지난 뒤에 증여를 받았을 것, 그리고 증여받은 날부터 3⁠년 안에 A주택을 양도할 것입니다. 증여받은 지분을 신규주택 자리에 놓고 판정한 것이어서, 요건 구조는 일시적 2⁠주택 특례(소득세법 시행령 제155⁠조 제1⁠항) 그대로입니다.

같은 집이라도 지분을 받은 원인에 따라 적용 조항이 다릅니다

공동으로 소유한 주택은 지분이 작아도 각자 한 채를 가진 것으로 계산하는 것이 원칙입니다.

상속받은 지분에는 그 '특별한 규정'이 있습니다. 공동상속주택 소수지분은 다른 주택을 양도할 때 주택 수에서 빼고(같은 영 제155⁠조 제3⁠항), 상속받은 주택과 일반주택을 한 채씩 가진 1⁠세대가 일반주택을 양도할 때는 상속주택 특례(같은 조 제2⁠항)⁠를 적용합니다. 요건은 상속받은 주택 소수지분, 내 주택 수에 포함되나요?⁠와 상속주택 양도세 특례 총정리, 일반주택을 먼저 양도하면 비과세와 그 조건⁠에 정리했습니다.

증여받은 지분에는 이런 규정이 없습니다.

상속 지분의 소유자 판정은 나중에 지분이 늘어도 상속개시일을 기준으로 합니다. 국세청은 상속개시일 이후 다른 상속인의 지분을 일부 증여 등으로 취득해 공동상속지분이 바뀐 경우에도 같은 기준을 적용했습니다(서면-2025-법규재산-2004, 2026.1.29.). 다만 더해진 지분은 별도의 신규주택으로 보아 처분기한을 따로 계산합니다.

상속 지분과 달리 증여 지분에는 처분기한이 적용됩니다

국세청은 3647⁠에서 3⁠년을 증여받은 날부터 계산했고, 어머니 사망일(상속개시일)⁠은 처분기한 계산에 쓰지 않았습니다.

실무에서 놓치기 쉬운 지점입니다. 상속주택 특례는 일반주택을 언제 양도하든 기한이 없으니, 같은 집 지분이면 기한도 없다고 판단하기 쉽습니다. 그러나 증여 지분이 함께 있으면 그 지분에는 일시적 2⁠주택 처분기한이 적용되고, 기한을 넘겨 A주택을 양도하면 증여 지분이 주택 수에 남아 A주택은 2⁠주택 상태의 양도⁠가 됩니다.

1⁠년 요건은 이 사안에서 문제가 되지 않았습니다. A주택을 2015⁠년에 취득하고 2023⁠년에 증여를 받아 1⁠년이 훨씬 지났기 때문입니다. A주택을 취득한 지 1⁠년이 안 된 시점에 증여를 받았다면, 제155⁠조 제1⁠항 후단의 예외 사유가 없는 한 일시적 2⁠주택 요건을 갖추지 못합니다.

2026⁠년 10⁠월 1⁠일 이후에는 처분기한을 다시 판정합니다

3647⁠은 2023⁠년 6⁠월 증여 사안이라 개정 전 3⁠년 기준입니다. 2026⁠년 10⁠월 1⁠일 시행 시행령(대통령령 제36737⁠호)⁠은 처분기한을 지역에 따라 나눴습니다.

부칙 제2⁠조 제1⁠항은 이 2⁠년을 조정대상지역에 종전주택을 보유한 1⁠세대가 2026⁠년 8⁠월 4⁠일 이후 조정대상지역 신규주택을 취득하고 10⁠월 1⁠일 이후 종전주택을 양도하는 경우부터 적용합니다. 같은 조 제2⁠항은 조정대상지역에 종전주택을 보유한 1⁠세대가 8⁠월 3⁠일 이전에 조정대상지역 신규주택(취득할 수 있는 권리 포함)⁠을 취득했거나, 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 사실이 증명되는 경우를 종전 규정(3⁠년)⁠에 남겨 둡니다.

제1⁠호는 '신규 주택을 취득'이라고만 적고 매매⁠·⁠증여 같은 취득 원인을 나누어 적지 않았는데, 증여로 받은 지분에 2⁠년이 그대로 적용되는지 판단한 해석은 아직 나오지 않았습니다. 2026⁠년 8⁠월 4⁠일 이후 조정대상지역에 있는 주택 지분을 증여받았고 내 집도 조정대상지역에 있다면, 처분기한은 개정 조문으로 다시 판정합니다. 제1⁠호 괄호와 부칙 제2⁠항의 예외는 신규주택을 '취득'한 경우와 '매매계약을 체결하고 계약금을 지급'한 경우로 나뉘어 있어, 증여로 받은 지분은 증여로 취득한 시점이 조정대상지역 공고일이나 8⁠월 3⁠일보다 앞서는지로 확인합니다. 조정대상지역 해당 여부는 증여받은 날 현재 국토교통부 공고로 확인합니다. 처분기한 2⁠년⁠·⁠3⁠년 구분 전체는 조정대상지역 일시적 2⁠주택, 8⁠월 4⁠일 이후 취득분부터 처분기한 2⁠년⁠에 정리했습니다.

상속 지분 쪽에서 따로 확인할 것

상속 지분이 소수지분인지. 이 사안은 자녀 3⁠명이 6⁠분의 1⁠씩 같은 지분을 상속받았습니다. 상속지분이 가장 큰 상속인이 여럿이면 그 주택에 거주하는 사람, 그다음 최연장자 순서로 소유자를 정합니다(소득세법 시행령 제155⁠조 제3⁠항 단서). 회신 사실관계에는 신청인이 장녀라는 사실만 있고, 손위 형제가 있는지, B주택에 누가 사는지는 적혀 있지 않습니다.

적용 조항은 제2⁠항과 제3⁠항 중 어느 쪽인가. 신청인이 소유자로 보이지 않으면 상속 지분은 제3⁠항에 따라 주택 수에서 제외되고, 소유자로 보이면 제2⁠항의 상속주택 특례를 적용합니다. 회신에는 둘 중 어느 쪽인지에 관한 판단이 없습니다. 내 사안에서는 상속개시일 현재 지분과 거주 사실로 적용 조항부터 정합니다.

겹치는 특례의 수. 신청인이 제2⁠항 쪽이라면 상속주택 특례와 일시적 2⁠주택 특례 두 개가 겹치는 구조가 되고, 여기에 다른 특례가 더 붙으면 허용되지 않는 조합이 있습니다. 조합별 해석은 비과세 특례 2⁠개는 되고 3⁠개는 안 된다⁠에 모아 두었습니다.

비슷해 보이지만 쟁점이 다른 글

이 회신은 상속⁠·⁠증여 지분을 가진 채 다른 주택(A)⁠을 양도할 때의 비과세 문제입니다. 상속받은 주택 지분 자체를 양도할 때의 다주택 중과는 다른 쟁점입니다. 소수지분 양도의 중과 배제 범위는 공동상속주택 소수지분 양도, 다주택 중과 배제의 범위와 조건⁠에, 부모 공동소유 주택 지분을 두 번에 나눠 상속받은 경우의 중과 배제 기간은 두 번에 나눠 상속받은 주택, 중과 배제 5⁠년은 처음 상속 때 소유자였는지로 기산일이 달라집니다⁠에 따로 정리했습니다.

부모님 집 지분을 상속과 증여로 함께 받은 상태에서 원래 살던 집을 양도할 계획이라면, 증여받은 날과 그날 현재 조정대상지역 여부부터 확인해 둡니다.