장기보유특별공제 완전정리, 표1과 표2 계산과 2026년 개편안
장기보유특별공제는 보유기간이 3년 이상인 부동산의 양도차익에서 일정 비율을 빼 주는 제도입니다. 일반 부동산과 다주택은 표1(3년 6%에서 15년 30%)을 쓰고, 1세대1주택은 표2를 씁니다. 표2는 보유기간 공제와 거주기간 공제를 각각 계산해 더하는 방식이라, 둘 다 10년이면 40%씩 합쳐 최대 80%까지 공제합니다. 거주기간이 2년 미만이면 거주공제는 0입니다. 2026년 세제개편안은 이 공제를 거주 중심으로 바꾸는 방향이며(2028년 양도분부터, 아직 확정 전), 아래에서 현행과 개편안을 함께 정리합니다.
표1과 표2, 무엇이 다른가
공제율 표는 두 가지입니다. 표1은 일반 부동산과 1세대1주택이 아닌 주택에 적용하고, 표2는 1세대1주택에만 적용합니다. 표1은 보유기간 하나로만 정해지고, 표2는 보유기간과 거주기간으로 나뉩니다.
"장기보유 특별공제액"이란 보유기간이 3년 이상인 토지·건물 등의 양도차익에 표1의 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만 대통령령으로 정하는 1세대 1주택은 그 양도차익에 표2의 보유기간별 공제율을 곱한 금액과 거주기간별 공제율을 곱한 금액을 합산한 것을 말한다. (요지)
표1 (일반 부동산·다주택, 보유기간별)
| 보유기간 | 공제율 |
|---|---|
| 3년 이상 4년 미만 | 6% |
| 5년 이상 6년 미만 | 10% |
| 10년 이상 11년 미만 | 20% |
| 15년 이상 | 30% |
3년 6%에서 시작해 1년마다 2%포인트씩 오르고, 15년 이상이면 30%로 상한입니다.
표2 (1세대1주택), 보유공제와 거주공제를 각각 계산
- 2년 이상 3년 미만: 거주공제 8%(보유기간 3년 이상인 경우만), 보유공제는 해당 없음
- 3년 이상 4년 미만: 보유공제 12%, 거주공제 12%
- 5년 이상 6년 미만: 보유공제 20%, 거주공제 20%
- 10년 이상: 보유공제 40%, 거주공제 40%
보유공제는 3년 12%에서, 거주공제는 2년 8%에서 시작해 각각 1년마다 4%포인트씩 오릅니다. 각각 10년이면 40%로 상한이고, 둘을 더하면 최대 80%입니다.
표2는 보유공제와 거주공제를 따로 더한다
표2에서 가장 자주 혼동합니다. 표2는 하나의 공제율이 아니라, 보유기간에 따른 공제와 거주기간에 따른 공제를 각각 구해서 더하는 방식입니다. 보유기간과 거주기간을 각 표에서 따로 찾아 두 숫자를 합칩니다.
- 10년 보유하고 10년 거주: 보유공제 40% + 거주공제 40% = 80%
- 10년 보유했지만 거주는 4년: 보유공제 40% + 거주공제 16% = 56%
이렇게 보유와 거주를 나눠 계산하기 때문에, 오래 갖고만 있었어도 실제로 거주한 기간이 짧으면 공제율이 크게 떨어집니다.
거주 2년을 못 채우면 거주공제는 0이다
표2의 거주공제는 거주기간이 2년 이상일 때부터 적용됩니다. 2년 미만이면 거주공제는 0이고, 보유공제만 표2로 받습니다. 예를 들어 10년 보유에 거주가 1년뿐이라면 보유공제 40%만 적용되고 거주공제는 0입니다.
그리고 장기보유특별공제 자체가 보유 3년 이상일 때만 나옵니다. 보유 3년을 못 채우면 표1이든 표2든 공제가 전혀 없습니다.
다주택·미등기는 공제가 배제된다
모든 부동산이 장기보유특별공제를 받는 것은 아닙니다. 다음은 공제가 전면 배제되어 표1도 적용되지 않습니다.
- 취득 등기를 하지 않고 파는 미등기양도자산
- 조정대상지역에 있는 다주택 중과대상 주택(1세대 2주택·3주택 이상 등)
다만 다주택 중과는 그동안 한시적으로 유예된 적이 있습니다. 중과가 유예된 기간에 양도하면 일반세율이 적용되고 장기보유특별공제도 표1로 받으니, 다주택을 팔 때는 양도 시점의 중과 여부를 먼저 확인해야 합니다. 1세대1주택이 아닌 이상 표2(최대 80%)는 쓰지 못하고, 배제 대상이 아니라면 표1(최대 30%)을 적용합니다.
보유기간은 언제부터 세나
보유기간은 원칙적으로 취득일부터 양도일까지입니다. 다만 상속·증여로 받은 집은 기산일이 다릅니다.
- 배우자·직계존비속에게 증여받은 뒤 이월과세가 적용되는 경우: 증여한 사람이 취득한 날부터 기산합니다.
- 가업상속공제를 받은 자산: 그 공제가 적용된 비율만큼은 돌아가신 분이 취득한 날부터 기산합니다.
거주기간은 그 집에 실제로 살면서 주민등록을 두었던 기간으로 봅니다. 전입과 전출 기록으로 확인하니, 표2 거주공제를 받으려면 실제 거주와 주민등록이 맞아야 합니다.
2026 세제개편안, 거주 중심으로 바뀐다 (확정 전)
정부는 2026년 8월 발표한 세제개편안에서 장기보유특별공제를 거주 중심으로 바꾸는 방안을 내놓았고, 2026년 9월 3일 국회에 제출했습니다. 명칭도 나뉩니다. 주택과 조합원입주권은 '장기거주소득공제', 토지와 주택 외 건물은 '장기보유소득공제'로 이름이 나뉩니다. 아직 국회를 통과하지 않았고, 지금 양도에는 적용되지 않습니다.
1세대1주택 공제율은 세 단계로 바뀝니다.
- 2027년 양도분까지(현행 유지): 보유공제 연 4% + 거주공제 연 4%, 최대 80%, 공제한도 없음
- 2028년 양도분: 보유공제 연 2% + 거주공제 연 6%, 최대 80%, 공제한도 20억원
- 2029년 이후 양도분: 보유공제 폐지, 거주공제 연 8%, 최대 80%, 공제한도 10억원
2029년 양도분부터는 10년을 실제로 거주해야 최대 80%에 이릅니다. 오래 보유만 하고 거주하지 않았다면 공제가 크게 줄어듭니다. 공제받는 금액에도 한도가 새로 생겨, 2028년 양도분은 20억원, 2029년 이후는 10억원까지만 공제합니다. 개인이 가진 비사업용 토지는 2028년 양도분부터 공제 대상에서 빠지는 안이 함께 제출됐고, 다주택자(비조정대상지역)의 공제도 거주 중심으로 바뀌는 방향입니다.
이 개편안은 2026년 9월 3일 국회에 제출된 정부안이고, 아직 확정되지 않았습니다. 국회 심의를 거치며 보유공제를 없애는 시기와 거주요건, 공제한도가 바뀔 여지가 남아 있습니다. 실제 양도 전에는 국가법령정보센터와 홈택스에서 시행 중인 법령을 확인하셔야 합니다.
자주 묻는 질문
1세대1주택인데 거주를 못 했으면 표2를 못 쓰나요? 보유공제는 표2로 받지만 거주공제는 0입니다. 거주기간이 2년 미만이면 거주공제가 붙지 않고, 보유기간에 따른 공제만 적용됩니다.
보유 3년이 안 되면 공제가 얼마인가요? 없습니다. 장기보유특별공제는 보유기간이 3년 이상일 때만 적용됩니다. 3년 미만은 표1도 표2도 공제가 0입니다.
상속받은 집은 보유기간을 언제부터 세나요? 세율을 정하는 보유기간은 돌아가신 분의 취득일부터 기산하지만, 장기보유특별공제의 보유기간은 원칙적으로 상속인이 상속으로 취득한 날부터 기산합니다. 가업상속공제가 적용된 자산은 그 비율만큼 피상속인의 취득일부터 계산합니다. 상속은 사안마다 달라 확인이 필요합니다.
다주택자도 표2로 80%를 받을 수 있나요? 받지 못합니다. 표2는 1세대1주택에만 적용됩니다. 다주택자는 표1(최대 30%)만 쓰고, 조정대상지역 중과대상 주택이라면 공제 자체가 배제됩니다.
관계 법령
- 소득세법 제95조 제2항(장기보유특별공제액, 표1·표2)
- 소득세법 제95조 제4항(보유기간 기산: 취득일부터 양도일까지, 증여 이월과세·가업상속 특례)
- 소득세법 제104조 제3항(미등기양도자산)·제7항(조정대상지역 다주택 중과대상 주택), 장기보유특별공제 배제
- 2026년 세제개편안(장기보유특별공제를 '장기거주소득공제'로 거주 중심 개편, 2026년 9월 국회 제출 정부안, 확정 전)