상속받은 주거용 오피스텔을 먼저 양도하면 중과되나요, 같은 해 양도한 고가 아파트와 양도차손을 통산할 수 있나요?
아파트 1채를 보유한 세대가 부모의 주거용 오피스텔을 상속받았다면 어느 것을 먼저 양도하는지에 따라 판정이 달라집니다. 상속받은 오피스텔을 먼저 양도하면 그 오피스텔은 과세되고, 세율은 상속받은 날부터 5년과 조정대상지역 여부로 정합니다. 같은 해 아파트를 12억원 넘게 양도한다면 오피스텔에서 난 양도차손을 아파트의 과세 부분에서 공제할 수 있습니다. 조문은 2026년 10월 1일 시행 소득세법 시행령 기준입니다.
주거용 오피스텔은 양도소득세에서 주택입니다
소득세법은 주택을 공부상 용도와 관계없이 "사실상 주거용으로 사용하는 건물"로 정합니다(소득세법 제88조 제7호). 용도가 분명하지 않으면 공부상 용도에 따릅니다. 상속받은 오피스텔이 양도일 현재 주거용으로 사용되고 있으면 주택으로 보아 아래 순서로 판정합니다. 업무용이면 주택이 아니므로 중과 쟁점 없이 건물 양도로 과세합니다. 주거용 판정 요소(주거용 오피스텔은 주택일까, 세목마다 다른 주택 수 판정)는 구조와 실제 사용으로 봅니다.
상속주택을 먼저 양도하면 비과세가 아닙니다
상속주택 특례는 상속받은 주택과 일반주택을 1개씩 보유한 세대가 일반주택을 양도하는 경우 1주택으로 보는 규정입니다(소득세법 시행령 제155조 제2항). 아파트를 보유한 채 상속받은 오피스텔을 먼저 양도하면 양도일 현재 1세대 2주택에 해당합니다. 아파트를 먼저 양도할 때 쓰는 특례 요건은 상속주택 양도세 특례 총정리, 일반주택을 먼저 양도하면 비과세와 그 조건에 정리했습니다.
세율 판정, 상속 후 5년과 조정대상지역
오피스텔이 조정대상지역에 있으면 1세대 2주택 중과(기본세율에 20%p 가산) 대상인지부터 봅니다(소득세법 제104조 제7항 제1호). 다만 다음 주택은 중과에서 제외됩니다(같은 법 시행령 제167조의10 제1항 제2호).
제155조제2항에 해당하는 상속받은 주택(상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한정한다)
"제155조 제2항에 해당하는"이라는 한정 때문에 다음 세 가지를 함께 확인합니다.
- 상속개시 당시 피상속인과 같은 세대였다면 60세 이상 직계존속을 동거봉양하려고 세대를 합친 경우 합치기 전부터 보유한 주택만 상속받은 주택으로 봅니다(같은 항 단서).
- 피상속인이 주택을 2채 이상 소유했다면 소유기간·거주기간 등 순위에 따른 1주택만 상속받은 주택입니다.
- 상속받은 날부터 5년이 지나면 이 제외 규정을 쓸 수 없습니다.
단기 보유 세율은 피상속인이 그 자산을 취득한 날부터 보유기간을 계산해 판정합니다(소득세법 제104조 제2항 제1호). 피상속인이 2년 이상 보유했다면 상속 직후 양도해도 단기 세율 대상이 아닙니다. 조정대상지역 2주택 중과가 지금 적용되는지는 다주택 양도세 중과, 지금도 적용되나요?를 참고합니다.
차손은 아파트의 과세되는 부분에서만 공제합니다
같은 과세기간에 양도차손이 난 자산이 있으면 다른 자산의 양도소득금액에서 공제합니다(소득세법 제102조 제2항). 같은 세율 자산에서 먼저, 그다음 다른 세율 자산에서 공제합니다(같은 법 시행령 제167조의2 제1항).
남은 아파트가 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄다면 12억원 이하 부분은 비과세이고 12억원 초과 비율에 해당하는 양도차익만 과세합니다(같은 법 제95조 제3항, 시행령 제160조 제1항). 비과세되는 1세대 1주택에서 난 차손은 다른 자산과 통산하지 않는다는 해석이 있습니다(기획재정부 재산세제과-917, 2011.10.27.). 고가주택에서 차손이 난 경우 국세청은 9억원(당시 기준) 초과 비율분 차손만 다른 자산과 통산한다고 답했고(사전-2015-법령해석재산-0377, 2015.12.11.), 조세심판원도 같은 방식으로 판단했습니다(조심 2016부0323, 2016.4.20.).
이 사례는 방향이 반대로, 과세되는 오피스텔의 차손을 고가주택의 과세 부분에 적용합니다. 이 방향을 직접 다룬 해석은 확인하지 못했지만, 위 해석들은 고가주택의 12억원 초과 비율분을 과세 대상 소득으로 봅니다. 따라서 차손은 아파트의 12억원 초과 비율분에서 장기보유특별공제를 뺀 양도소득금액까지만 공제되고, 비과세되는 부분에는 미치지 않습니다. 양도한 연도가 다르면 통산하지 않습니다. 같은 해 두 채를 양도할 때의 합산 구조는 양도소득세 합산과세, 같은 연도에 주택 두 채를 양도하면 과세표준을 합칩니다에 정리했습니다.
차손 크기는 상속세 평가액에 따라 달라집니다
상속받은 자산의 취득가액은 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 가액이고, 세무서장 등이 결정·경정한 가액이 있으면 그 가액입니다(소득세법 시행령 제163조 제9항). 상속세 신고 때 오피스텔을 높게 평가했다면 양도할 때 차손이 크게 납니다. 반대로 상속개시일 전후 6개월 안에 매매한 가액이 상속재산의 시가가 되면 취득가액과 양도가액이 같아져 차손이 거의 남지 않습니다. 평가기간이 지난 뒤의 매매가액도 상속세 법정결정기한까지는 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가에 포함될 수 있습니다(상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서). 상속 평가와 양도 시기의 관계는 상속받은 주택은 언제 양도해야 양도세가 유리한가요?를 참고합니다.
가정 사례로 계산하면
가정 조건
- 세대: 아파트 1채(취득 후 10년 이상 보유·거주, 비과세 요건 충족)
- 별도 세대인 부친이 유일하게 소유하던 주거용 오피스텔(부친 2015년 취득)을 자녀가 상속, 상속세 신고 평가액 3억원, 상속 취득세 등 필요경비 1,000만원
- 상속개시 후 6개월이 지난 뒤 같은 해 9월 오피스텔 양도가액 2억8,000만원, 11월 아파트 양도가액 18억원(취득가액·필요경비 합계 8억원)
| 단계 | 오피스텔 | 아파트 |
|---|---|---|
| 판정 | 상속주택 먼저 양도 → 과세, 5년 이내라 중과 제외 → 기본세율 | 양도일 1주택 → 비과세, 12억원 초과분 과세 |
| 양도차익 | 2억8,000만원 − 3억원 − 1,000만원 = −3,000만원 | 10억원 × (18억 − 12억)/18억 = 3억3,333만원 |
| 장기보유특별공제 | 없음 | 보유 40% + 거주 40% = 80% |
| 양도소득금액 | −3,000만원 | 6,666만원 |
| 구분 | 과세표준(기본공제 250만원 차감) | 산출세액 |
|---|---|---|
| 같은 해 통산 | 3,416만원 | 386만5천원 |
| 통산하지 못할 때(양도 연도가 다를 때) | 6,416만원 | 964만원 |
같은 해에 양도해 통산하면 산출세액이 577만5천원 줄어듭니다(지방소득세 별도, 원 단위 이하는 표에서 생략). 아파트를 먼저 양도하는 순서라면 아파트 비과세는 상속주택 특례 요건을 갖춰야 하므로, 동일세대 상속이거나 오피스텔이 후순위 상속주택이면 결과가 달라집니다.
자주 묻는 질문
Q. 오피스텔 차손을 아파트 양도차익 10억원에서 모두 뺄 수 있나요?
빼지 못합니다. 아파트의 12억원 이하 부분은 비과세라 과세 대상 양도소득금액이 아닙니다. 공제할 수 있는 금액은 12억원 초과 비율분에서 장기보유특별공제를 뺀 양도소득금액까지입니다.
Q. 오피스텔을 내년에 양도하면요?
양도차손 통산은 같은 과세기간(1월 1일부터 12월 31일까지)에 양도한 자산끼리만 합니다. 연도가 다르면 아파트 과세분에서 차손을 공제하지 못합니다. 상속받은 날부터 5년이 지난 뒤 양도하면 중과 제외를 적용받지 못하므로, 오피스텔이 조정대상지역에 있으면 기본세율에 20%p를 더한 세율이 적용되고 장기보유특별공제도 받지 못합니다.
Q. 상속받은 오피스텔을 세무서가 평가액보다 높게 결정했다면요?
세무서장 등이 결정·경정한 가액이 있으면 그 가액이 취득가액이 됩니다(소득세법 시행령 제163조 제9항). 차손 크기는 결정된 상속재산 가액으로 다시 계산합니다.
근거 법령·해석
- 소득세법 제88조 제7호, 제95조 제2항·제3항, 제102조 제2항, 제104조 제2항 제1호·제7항 제1호, 제55조 제1항, 제103조 제1항
- 소득세법 시행령 제155조 제2항, 제160조 제1항, 제163조 제9항, 제167조의2 제1항, 제167조의3 제1항 제7호, 제167조의10 제1항 제2호
- 기획재정부 재산세제과-917(2011.10.27.), 사전-2015-법령해석재산-0377(2015.12.11.), 조심 2016부0323(2016.4.20.)
- 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항