공동상속받은 정비구역 빌라의 가족 간 지분 매매, 양도자 취득가액은 상속 당시 평가액입니다
재개발·재건축이 진행 중인 빌라를 어머니와 자녀들이, 또는 형제자매가 나눠 상속받은 뒤 이주비 대출 등의 사정으로 한 상속인이 다른 상속인의 지분을 매입하는 경우가 있습니다. 지분을 양도한 상속인은 양도세를 내야 하고 취득가액을 상속 당시 공시가격으로 할지 조합이 감정한 종전자산 평가액으로 할지부터 정해야 합니다. 취득가액은 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법으로 평가한 가액입니다. 공동상속인인 가족은 특수관계인이라 매매가격도 시가 기준으로 판단합니다. 2026년 10월 1일 시행 소득세법 시행령 기준이고 최종확인일은 2026년 10월 14일입니다.
공동상속받은 빌라 지분을 다른 상속인에게 양도할 때 제 취득가액은 무엇인가요?
상속개시일 현재 상속세 및 증여세법으로 평가한 가액입니다(소득세법 시행령 제163조 제9항). 상속개시일 전후 6개월 안에 그 빌라나 비슷한 빌라의 매매·감정 가액이 있으면 그 가액이고 없으면 상속 당시 공시가격입니다. 세무서가 상속세를 결정한 가액이 있으면 원칙적으로 그 가액을 씁니다. 조합의 종전자산 평가액은 기준일이 달라 그대로 쓰지 않습니다.
취득가액은 상속개시일 현재 평가액입니다
⑨ 상속 또는 증여(법 제88조제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분도 포함하되, 「상속세 및 증여세법」 제34조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.
상속재산은 상속개시일 현재 시가로 평가합니다. 상속개시일 전후 6개월 안에 그 재산의 매매·감정·수용·경매 가액이 있으면 그 가액이 시가이고(상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항), 면적·위치·용도와 기준시가가 비슷한 다른 재산의 거래가액도 시가로 봅니다(같은 조 제4항). 이런 가액이 없으면 상속 당시 고시된 주택가격으로 평가합니다(같은 법 제61조 제1항 제4호).
상속세를 신고해 세무서가 결정한 가액이 있으면 원칙적으로 그 가액이 취득가액입니다. 다만 대법원은 세무서가 결정한 가액이 공시가격 같은 보충적 평가액이고 객관적 시가가 아니라면, 양도세 단계에서 상속 당시 시가를 따로 입증해 취득가액으로 쓸 수 있다고 보았습니다(대법원 2025두32147, 2026.8.12.). 그 사건에서 법원이 시가로 인정한 것은 비슷한 토지의 매매사례가액이었습니다.
조합의 종전자산 평가액은 그대로 쓰지 않습니다
관리처분계획의 종전자산 가격은 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 정합니다(도시 및 주거환경정비법 제74조 제1항 제5호). 조합원 사이의 권리가액을 정하려는 감정이라 기준일이 상속개시일과 다릅니다.
상속세 및 증여세법에서 감정가액을 시가로 보려면 가격산정기준일과 감정평가서 작성일이 모두 상속개시일 전후 6개월 안이어야 합니다(같은 법 시행령 제49조 제2항 제2호). 사업시행계획인가 고시일이 그 기간 밖이면 종전자산 평가액은 상속 당시 시가가 아닙니다. 두 날짜가 우연히 그 기간 안에 들어가는 경우 종전자산 평가액을 시가로 인정한 해석은 확인하지 못했습니다.
지금 받는 소급감정은 시가로 인정받기 어렵습니다
시세나 실거래가가 없으니 상속개시일로 거슬러 올라가 감정을 받으면 되지 않느냐는 질문이 많습니다. 평가기간이 지난 뒤의 감정가액도 시가에 포함할 수 있습니다. 다만 감정평가서 작성일이 상속세 법정결정기한(상속세 신고기한부터 9개월) 이내여야 하고 평가심의위원회 심의를 거쳐야 합니다(같은 법 시행령 제49조 제1항 단서, 제78조 제1항 제1호). 몇 년이 지나 양도할 때 받은 소급감정은 이 기간을 벗어납니다.
위 대법원 사건에서도 납세자가 낸 소급감정은 시가 인정 근거가 되지 못했습니다. 법원은 비슷한 토지의 매매사례가액을 시가로 보았습니다. 그래서 상속개시일 전후에 같은 구역에서 거래된 비슷한 빌라의 실거래 기록이 소급감정보다 쓸모 있는 근거가 됩니다.
가족 사이 매매가격은 시가와 비교합니다
공동상속인이 되는 배우자·자녀·형제자매는 모두 특수관계인입니다(국세기본법 시행령 제1조의2 제1항). 매매가격이 시가와 차이 나면 양도한 상속인과 매입한 상속인 모두 과세 여부를 검토합니다.
| 구분 | 기준 | 효과 |
|---|---|---|
| 양도한 상속인 | 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상 | 양도가액을 시가로 다시 계산(소득세법 시행령 제167조 제3항·제4항) |
| 매입한 상속인 | 차액이 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액 이상 | 차액에서 그 기준금액을 뺀 금액이 증여재산가액(상속세 및 증여세법 제35조 제1항, 같은 법 시행령 제26조 제2항) |
이때 시가는 양도일 전후 각 3개월 안의 매매·감정 가액 등으로 판단합니다(소득세법 시행령 제167조 제5항). 상속 당시가 아니라 가족이 거래하는 시점의 시가입니다. 계산 예시와 자금조달계획서 작성은 특수관계인 저가양도, 양도세·증여세·자금조달계획서를 함께 검토합니다에 있습니다.
배우자·직계존비속 사이 매매는 증여추정을 확인합니다
어머니와 자녀가 함께 상속받았다면 자녀의 지분을 어머니가, 어머니의 지분을 자녀가 매입하기도 합니다. 배우자나 직계존비속에게 양도한 재산은 매매로 계약했어도 매입한 사람이 증여받은 것으로 추정합니다.
① 배우자 또는 직계존비속(이하 이 조에서 "배우자등"이라 한다)에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자등이 증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자등의 증여재산가액으로 한다.
대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되면 이 추정을 적용하지 않습니다(같은 조 제3항 제5호). 매입한 상속인이 이미 신고한 소득, 상속·증여받은 재산, 자기 재산을 처분한 금액으로 대금을 지급한 사실을 입증하는 경우입니다(같은 법 시행령 제33조 제3항). 그래서 대금 이체 기록과 그 돈의 출처를 함께 남겨 둡니다. 형제자매 사이 매매는 이 추정 대상이 아니고 앞의 시가 비교로 판단합니다.
관리처분계획 인가 전후로 거래 대상이 달라집니다
관리처분계획 인가 이후에는 빌라가 조합원입주권으로 바뀝니다(소득세법 제88조 제9호). 인가 전이면 주택 지분을, 인가 후면 입주권 지분을 거래하는 것이라 양도한 상속인의 비과세·중과 판정과 매입한 상속인이 이후 보유하는 주택 수의 계산이 달라집니다. 매입한 상속인이 상속받은 지분과 다른 상속인에게서 매입한 지분은 세법상 따로 봅니다. 상속 지분의 중과 배제가 매입 지분에는 적용되지 않는 점은 공동상속주택 소수지분 양도, 다주택 중과 배제의 범위와 조건에 정리했습니다. 조합원 지위를 넘기는 요건은 도시 및 주거환경정비법에서 따로 확인합니다.
함께 확인할 칼럼
- 특수관계인 저가양도, 양도세·증여세·자금조달계획서를 함께 검토합니다: 시가 차액 기준과 계산 예시
- 특수관계인 범위, 양도세·증여세·취득세에서 각각 판정합니다: 세목별 친족 범위와 증여추정 대상
- 공동상속주택 소수지분 양도, 다주택 중과 배제의 범위와 조건: 상속 지분과 매입 지분의 중과 차이
- 공시가격으로 신고한 상속·증여세, 국세청 사후 감정평가로 다시 과세할 수 있을까: 사후 감정과 시가 인정 기준
- 양도세 계산기 (1세대 1주택): 취득가액을 넣어 세액 확인
상속 당시 시가로 쓸 거래 기록을 찾고 가족 간 거래가격을 정하려면 상속개시일과 거래일 두 시점의 자료를 맞춰 봐야 합니다. 이 검토는 유료 상담으로 진행하며 신고 수수료는 수수료 안내에 공개해 두었습니다.
자주 묻는 질문
Q. 상속세를 신고하지 않았는데 취득가액은 공시가격인가요?
A. 상속세를 신고하지 않았어도 평가 방법은 같습니다. 상속개시일 전후 6개월 안의 매매·감정 가액이나 비슷한 빌라의 거래가액부터 찾고, 그런 가액이 없을 때 상속 당시 공시가격을 씁니다(소득세법 시행령 제163조 제9항, 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제4호).
Q. 다른 상속인에게 시세보다 낮게 넘기면 어떻게 되나요?
A. 시가와의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 양도한 상속인의 양도가액을 시가로 다시 계산합니다. 매입한 상속인은 차액이 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액 이상이면 그 초과분에 증여세를 냅니다. 시가는 가족이 거래하는 시점 전후 각 3개월을 기준으로 봅니다.
근거 법령
- 소득세법 제88조 제9호, 제101조 제1항 / 같은 법 시행령 제163조 제9항, 제167조 제3항·제4항·제5항(2026년 10월 1일 시행본)
- 상속세 및 증여세법 제35조 제1항, 제44조 제1항·제3항 제5호, 제60조, 제61조 제1항 제4호 / 같은 법 시행령 제26조 제2항, 제33조 제3항, 제49조 제1항·제2항·제4항, 제78조 제1항
- 국세기본법 시행령 제1조의2 제1항
- 도시 및 주거환경정비법 제74조 제1항 제5호
- 대법원 2025두32147(2026.8.12.)