상속주택 양도세 특례 총정리, 일반주택을 먼저 양도하면 비과세와 그 조건
상속주택과 원래 주택(일반주택)을 한 채씩 가진 1세대가 일반주택을 먼저 양도하면, 상속주택은 없는 것으로 보아 1세대1주택 비과세를 받습니다(소득세법 시행령 §155②). 다만 일반주택은 상속개시 당시 보유하던 주택이어야 하고, 그 주택 자체가 보유 2년(취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년)을 갖춰야 합니다. 순서가 반대라면 이 특례가 적용되지 않습니다.
원래 주택을 먼저 양도하면 비과세
상속으로 갑자기 2주택이 되면 원래 살던 주택을 양도할 때 양도세가 문제가 됩니다. 세법은 이를 위해 상속주택 특례를 둡니다. 상속주택과 일반주택을 각각 한 채씩 가진 1세대가 일반주택을 양도하면 상속주택은 주택 수에서 제외되고, 1세대1주택으로 보아 비과세가 적용됩니다. 상속주택을 언제 양도하는지와 상관없이, 일반주택을 양도하는 시점에 적용받습니다. 어느 주택을 먼저 양도하느냐에 따라 세액이 달라집니다. 순서는 상속주택 매도 시기에서 함께 확인할 수 있습니다.
상속받은 주택과 그 밖의 주택(일반주택)을 국내에 각각 1개씩 소유한 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대1주택 비과세(제154조제1항)를 적용한다. (요지)
세 가지 조건을 갖춰야 합니다
일반주택을 먼저 양도해도 비과세가 안 되는 경우가 있습니다. 아래를 모두 갖춰야 합니다.
- 일반주택 시점: 일반주택은 상속개시 당시 이미 보유하던 주택이어야 합니다. 상속받은 뒤 새로 취득한 주택은 이 특례 대상이 아닙니다.
- 선순위 상속주택: 피상속인이 주택을 2채 이상 남겼다면 선순위 1채만 상속주택 특례 대상입니다(소유기간이 가장 긴 주택, 같으면 거주기간이 가장 긴 주택 순).
- 일반주택 요건: 일반주택 자체가 보유 2년(취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년)을 채워야 합니다. 보유·거주 요건은 1세대 1주택 비과세 요건에 정리했습니다.
한 가지 더, 상속개시일부터 소급해 2년 이내에 돌아가신 분에게 증여받은 주택은 일반주택에서 제외됩니다. 상속을 앞두고 미리 증여해 특례를 적용받으려는 것을 막는 규정입니다.
물려받은 것이 주택이 아니라 조합원입주권이면 근거 조문이 제155조 제2항에서 제156조의2 제6항으로 바뀝니다. 선순위를 고르는 기준도 네 단계가 아니라 세 단계입니다. 상속 입주권을 가진 세대가 일반주택을 팔 때에서 확인할 수 있습니다.
놓치기 쉬운 지점
- 다른 주택을 먼저 양도하면 무조건 1세대1주택이 된다고 생각할 수 있습니다. 위 세 조건을 갖춘 일반주택을 양도할 때만 상속주택이 주택 수에서 제외됩니다.
- 상속받은 뒤 새로 취득한 주택도 특례가 된다고 생각할 수 있습니다. 일반주택은 상속개시 당시 이미 보유하던 주택만 해당합니다. 상속 후 새로 취득한 주택을 양도하면 특례 없이 2주택으로 과세될 수 있습니다.
- 취득가액을 부모님이 취득한 가액으로 착각할 수 있습니다. 상속주택의 취득가액은 상속 당시 평가액입니다.
- 비과세 5년과 중과배제 5년을 같은 것으로 착각할 수 있습니다. 상속받은 날부터 5년 중과배제는 상속주택을 양도할 때의 기준이고, 앞의 일반주택 비과세 특례와는 다른 기준입니다.
형제가 함께 상속받았다면 (공동상속주택)
형제가 지분으로 나눠 가진 공동상속주택은 원칙적으로 주택 수에서 제외됩니다. 그래서 각자 원래 주택을 양도할 때 비과세에 유리합니다. 다만 지분이 가장 큰 상속인은 그 공동상속주택을 자기 주택으로 보아 수에 포함합니다. 최대 지분자가 두 명 이상이면 그 주택에 거주하는 사람, 그다음 최연장자 순으로 소유자를 정합니다. 소수지분만 가진 형제는 그 주택이 없는 것처럼 자기 주택을 비과세로 양도할 수 있습니다. 소수지분과 주택 수 판정은 상속 소수지분 주택 수에서 더 다룹니다.
시골(읍·면) 상속주택이라면
상속받은 주택이 수도권 밖의 읍·면에 있는 농어촌주택이고 피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있다면, 농어촌주택 특례(§155⑦1호)로도 일반주택 양도 시 비과세를 받을 수 있습니다. 이 특례는 일반주택을 언제 양도하는지 기한 제한이 없습니다. 같은 상속주택이 §155②와 이 특례에 모두 해당할 수 있으니, 어느 쪽이 요건에 맞는지 함께 확인하면 됩니다.
상속주택을 양도할 때
일반주택을 정리한 뒤, 또는 처음부터 상속주택을 양도할 때는 상속주택 자체를 1세대1주택으로 판단합니다. 두 가지를 기억하면 됩니다.
- 취득가액: 상속주택의 취득가액은 상속 당시 평가액(상속세를 과세할 때의 그 가액)입니다(§163⑨). 부모님이 오래전 취득한 가액이 아닙니다.
- 취득가액 높이기: 신고한 평가액이 낮았다면 사후 감정으로 취득가액을 높이는 방법을 검토할 수 있습니다.
- 중과 여부: 다른 주택이 남아 다주택 상태에서 상속주택을 양도한다면, 상속받은 날부터 5년 이내에 양도하면 중과에서 제외됩니다(§167의3①7호). 5년이 지나면 중과 대상입니다. 이 5년은 앞의 비과세 특례와 다른 기준이니 섞지 않습니다. 중과 제외 사유는 상속주택 양도세 중과 제외 3가지에 정리했습니다.
두 채를 같은 날 양도한다면, 어느 것을 먼저 양도한 것으로 볼지는 양도하는 사람이 선택합니다(§154⑨).
자주 묻는 질문
상속받아 2주택이 됐는데, 원래 집을 먼저 팔면 비과세되나요? 됩니다. 상속개시 당시 갖고 있던 원래 주택이고 그 주택이 보유 2년(조정대상지역 취득 시 거주 2년)을 채웠다면, 상속주택은 주택 수에서 제외되어 1세대1주택 비과세를 받습니다.
상속받은 뒤에 새로 산 집을 팔아도 특례가 되나요? 안 됩니다. 상속주택 특례의 일반주택은 상속개시 당시 이미 보유하던 주택만 해당합니다. 상속 후 새로 취득한 주택을 양도하면 특례 없이 2주택으로 과세될 수 있습니다.
상속주택을 먼저 팔면 어떻게 되나요? 그때는 상속주택을 1세대1주택으로 따로 판단합니다. 취득가액은 상속 당시 평가액이고, 다주택 상태라면 상속받은 날부터 5년 이내에 양도해야 중과가 배제됩니다.
형제와 지분으로 상속받았는데 제 집을 팔면 이 지분이 주택 수에 들어가나요? 지분이 가장 크지 않다면 들어가지 않습니다. 공동상속주택은 최대 지분자만 주택 수에 포함하고, 소수지분자는 제외해 원래 주택을 비과세로 양도할 수 있습니다.
근거 법령
- 소득세법 시행령 제155조 제2항(상속주택 1세대1주택 특례), 제3항(공동상속주택), 제7항 제1호(농어촌 상속주택, 피상속인 5년 이상 거주)
- 소득세법 시행령 제154조 제1항(1세대1주택 비과세 요건), 제8항 제3호(동일세대 상속 보유·거주기간 통산), 제9항(같은 날 양도 순서)
- 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제7호(상속주택 5년 이내 양도 중과배제)
- 소득세법 시행령 제163조 제9항(상속받은 자산의 취득가액 = 상속 당시 평가액)