세무서가 공시가격으로 정한 상속재산 가액, 양도할 때 시가로 다시 다툴 수 있습니다
상속세가 0원이라 신경 쓰지 않았는데 세무서가 상속 부동산을 공시가격으로 결정해 두었다면, 나중에 양도할 때 그 낮은 가액이 취득가액이 됩니다. 2026년 8월 12일 대법원은 이 결정가액이 상속 당시 시가로서 객관성과 합리성을 갖추지 못했다면 양도세 단계에서 시가를 입증해 다툴 수 있다고 보았습니다(대법원 2022두67357, 2025두32147). 다만 상속 당시 시가를 뒷받침할 거래 사례나 감정 자료는 상속인이 갖춰야 하고, 그 자료가 객관적이어야 합니다.
시행령은 세무서가 정한 가액을 취득가액으로 봅니다
상속받은 자산의 취득가액은 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법으로 평가한 가액입니다. 세무서가 상속세를 결정·경정하며 정한 가액이 있으면 그 가액을 씁니다.
상속 또는 증여(…)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.
상속세가 공제 범위 안이면 공시가격으로 신고하거나 신고하지 않는 일이 있고, 세무서는 보충적 평가액으로 과세표준 0원을 결정합니다. 괄호 문구대로라면 이 결정가액이 그대로 취득가액이 되고, 상속 뒤 값이 오른 만큼보다 큰 양도차익이 잡힙니다.
대법원 판단: 결정가액이 시가가 아니면 다시 다툴 수 있습니다
아래는 2022두67357 판결문에 나온 날짜와 금액입니다. 상속인이 4억900만원으로 신고했는데 세무서가 보충적 평가방법으로 2억1,604만8천원으로 낮춰 결정한 사안입니다.
| 시점 | 내용 | 금액 |
|---|---|---|
| 2019.1.3. | 상속개시(토지와 주택) | — |
| 2019.7.30. | 상속인 신고 평가액(과세표준 0원) | 4억900만원 |
| 2019.10.14. | 세무서 결정(보충적 평가, 0원) | 2억1,604만8천원 |
| 2020.9.7. | 양도 | 10억1,100만원 |
| 경정청구 | 상속인이 받은 소급감정 | 6억9,096만원 |
| 2021.10.28. | 1심 법원 감정인의 감정 | 7억2,970만9천원 |
상속인은 결정가액으로 양도세를 신고·납부한 뒤 소급감정가액으로 경정청구를 했습니다. 세무서는 평가기간 안의 감정가액이 아니라며 거부했고, 소송 중에 결정가액이 취득가액이라는 사유로 바꿨습니다. 대법원은 세무서의 상고를 기각했고, 판단의 요지는 두 가지입니다.
- 상속세가 0원이면 상속인은 결정가액을 다툴 이유가 없습니다. 결정가액을 무조건 취득가액으로 보면 상속세 단계와 양도세 단계 모두에서 불복할 기회가 사실상 없어집니다.
- 괄호 문구는 상속세와 양도세의 평가를 맞추려는 규정이고, 결정가액이 객관성과 합리성을 갖췄다는 전제에서 적용합니다.
거래를 통한 교환가격이 없으면 공신력 있는 감정기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있고, 소급감정이라는 이유만으로 달라지지 않는다고 했습니다. 이 사건의 결정가액 2억1,604만8천원은 1심 감정가액과 상당한 차이가 나 객관적·합리적으로 평가한 가액이 아니라는 것이 대법원 판단입니다. 결정 내용을 상속인에게 통지했는지는 이 괄호의 적용 요건이 아니라고 보았습니다. 같은 날 선고된 2025두32147에서는 상속 무렵(평가기간 안) 거래된 비슷한 토지의 매매가액으로 산정한 가액이 취득가액으로 인정됐습니다.
소급감정이 배척된 판결도 있습니다
입증 자료가 늘 받아들여지는 것은 아닙니다. 서울고등법원 2023누71959(2024.8.23.)는 상속 당시로 거슬러 받은 감정가액을 취득가액으로 인정하지 않았고, 대법원은 심리불속행으로 상고를 기각했습니다(2024두54577, 2024.12.24.). 2026년 8월 대법원 판결보다 앞선 사건이고, 대법원이 법리를 따로 판단한 것은 아닙니다. 고등법원이 든 사정은 이렇습니다.
- 납세자가 경정청구 때 낸 감정을 두고, 건물과 토지의 취득일이 다른데 같은 날을 기준으로 감정했다는 조세심판원 판단을 판결문에 덧붙였습니다.
- 1심 법원이 촉탁한 감정도 접면도로나 대중교통 접근성 같은 개별 요인이 시간이 지나며 바뀌어 소급해 확인하는 데 한계가 있다고 보았습니다.
- 취득일부터 양도일까지, 취득일부터 감정일까지 기간이 모두 길었습니다. 취득 뒤 오래 지나 양도세를 줄이려고 받은 소급감정을 인정하지 않은 대법원 판결(2019두30997, 2019두62437)도 인용했습니다.
2022두67357에서 시가로 쓴 가액은 1심 법원 감정인이 상속개시일로 거슬러 평가한 감정가액이었습니다. 법원 감정이라고 늘 받아들여지는 것도 아니어서, 결론은 감정 기준일과 평가 방법, 같은 시기 비교 거래가 얼마나 객관적인지에 달려 있습니다.
다투기 전에 확인할 것
- 경정청구 기간: 양도세를 신고(기한 후 신고 포함)했다면 법정신고기한이 지난 후 5년 이내에 경정청구를 합니다. 신고한 뒤 세무서가 결정·경정으로 늘린 세액은 그 처분이 있음을 안 날부터 3개월 이내(법정신고기한 후 5년 이내로 한정)입니다(국세기본법 제45조의2 제1항). 양도세를 신고하지 않아 세무서가 결정했거나 경정청구가 거부되면 불복 절차로 다툽니다.
- 상속세 계산: 시가가 결정가액보다 높으면 상속재산가액도 높아질 수 있습니다. 상속공제를 넘고 상속세 부과제척기간(원칙 10년, 부정행위·신고서 미제출은 15년, 거짓·누락신고는 그 부분만 15년, 국세기본법 제26조의2 제4항) 안이면 세무서가 상속세를 경정할 수 있습니다(상속세 및 증여세법 제76조 제4항). 판결은 이 부분을 다루지 않았으므로 양도세 환급액과 늘어날 상속세를 함께 계산해 보고 결정합니다.
- 입증 자료: 상속개시일 전후 같은 지역의 비슷한 부동산 거래, 상속 당시 현황(지목·도로·건물 상태)을 기준으로 한 감정을 갖춥니다.
예시(가상)입니다. 상속 토지를 세무서가 공시가격 1억원으로 결정했고 5억원에 양도합니다. 상속 무렵 비슷한 토지 거래로 시가 2억5천만원을 입증하면 양도차익은 4억원에서 2억5천만원으로 줄어듭니다.
상속세가 0원이어도 평가기간 안에 감정가액으로 신고하면 이런 다툼이 생길 여지가 줄어듭니다. 이 방법은 상속세가 0원이어도 신고하는 이유에, 반대로 세무서가 감정으로 상속세를 다시 과세하는 경우는 국세청 사후 감정평가로 다시 과세할 수 있을까에 정리했습니다.
결정가액, 비교 거래, 감정의 기준일에 따라 결론이 달라 개인 상황별 판단이 필요합니다. 경정청구 전에 세무상담으로 확인하시기 바랍니다.
근거 법령
- 소득세법 시행령 제163조 제9항
- 국세기본법 제26조의2 제4항, 제45조의2 제1항
- 상속세 및 증여세법 제76조 제4항
- 대법원 2022두67357(2026.8.12.), 대법원 2025두32147(2026.8.12.)
- 서울고등법원 2023누71959(2024.8.23.), 대법원 2024두54577(2024.12.24., 심리불속행)
자주 묻는 질문
Q. 상속세를 신고하지 않아 세무서가 공시가격으로 결정했습니다. 그 가액이 꼭 취득가액이 되나요?
A. 원칙은 결정가액이 취득가액입니다(소득세법 시행령 제163조 제9항). 다만 대법원은 결정가액이 상속 당시 시가로서 객관성과 합리성을 갖추지 못했다면 양도세 단계에서 시가를 입증해 다툴 수 있다고 보았습니다(대법원 2025두32147).
Q. 지금 상속 당시로 소급해 감정을 받으면 인정되나요?
A. 소급감정이라는 이유만으로 배척되지는 않습니다(대법원 2022두67357). 그러나 상속 뒤 오래 지나 받아 당시 현황(도로·주변 환경)을 소급해 확인하기 어려운 감정은 법원 감정이라도 인정되지 않은 판결이 있습니다(서울고등법원 2023누71959, 심리불속행 확정).
Q. 세무서가 결정 내용을 통지하지 않았으면 결정가액을 적용할 수 없나요?
A. 대법원은 통지가 이 규정의 적용 요건은 아니라고 보았습니다(대법원 2022두67357). 통지 여부가 아니라 결정가액이 시가로 볼 만한지가 쟁점입니다.