연장·갱신·분할한 임대차계약, 상생임대 직전·상생계약은 어느 것인가
상생임대주택 특례는 직전임대차계약 1건과 상생임대차계약 1건을 짝지어 판정합니다. 실제 임대차는 2년 계약 뒤 1년 연장, 1년 단위 갱신, 4년 장기계약, 만료 전 재계약처럼 계약서가 여러 장으로 이어지거나 한 장에 몰려 있습니다. 어느 계약을 직전으로, 어느 계약을 상생으로 볼지는 계약을 합산할 수 있는지, 나눌 수 있는지에 달려 있습니다. 국세청과 기획재정부 회신을 계약 형태별로 정리했습니다. 조문은 2026년 10월 1일 시행 소득세법 시행령 제155조의3 기준입니다.
2년 계약이 끝나고 같은 임차인과 1년 연장한 뒤, 다른 임차인과 2년 계약을 했습니다. 어느 계약이 직전임대차계약인가요?
국세청은 2년 계약(1차)과 같은 임차인과의 1년 연장 계약(2차)을 합산해 직전임대차계약으로, 다른 임차인과의 2년 계약(3차)을 상생임대차계약으로 보아 요건을 판정한다고 답했습니다(서면-2023-법규재산-3010, 2023.12.27.). 같은 조건으로 6개월 연장한 사안도 결론이 같습니다(서면-2024-부동산-0760, 2025.9.18.). 다만 1년 연장하면서 보증금·임대료를 올렸다면 1차와 2차를 합산해 직전임대차계약으로 볼 수 없다는 회신이 2026년에 나왔습니다(서면-2025-부동산-0424, 2026.6.11.). 연장 계약의 금액 조건부터 확인합니다.
판정 단위는 계약입니다
조문은 직전임대차계약과 상생임대차계약을 각각 하나의 임대차계약으로 정하고, 임대기간도 계약별로 판정합니다. 여러 계약의 기간을 합산하도록 조문이 직접 정한 것은 임차인 사정으로 새 계약을 맺은 경우뿐입니다.
- 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것
- 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것
④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 재정경제부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다.
그 밖의 연장·갱신·분할은 회신으로 판정합니다. 회신마다 사실관계가 다르고, 결론도 사실관계에 따라 다릅니다.
4년 단일계약은 두 계약으로 나눠 볼 수 없습니다
지역주택조합 아파트의 사용승인을 받은 뒤 2022년 9월 임대기간 4년(2022.11.~2026.11.)의 임대차계약 하나를 체결한 사안입니다. 국세청은 이 계약을 직전임대차계약과 상생임대차계약 2개의 계약으로 보아 특례를 적용할 수 없다고 답했습니다(서면-2024-법규재산-2876, 2024.11.13.). 앞 2년을 직전, 뒤 2년을 상생으로 나누는 방식은 받아들여지지 않았습니다.
계약을 실제로 변경해 다시 체결한 경우는 다릅니다. 기획재정부는 주택 취득 후 체결해 직전임대차계약 요건을 갖춘 임대기간 3년의 계약을 1년 6개월로 단축하는 변경계약을 하고, 같은 임차인과 2년의 임대차계약을 새로 체결한 경우 각각 분리된 계약을 직전·상생임대차계약으로 보아 특례를 적용할 수 있다고 회신했습니다(재산세제과-952, 2023.8.10. 질의3). 국세청은 아래 두 질의에 이 회신을 참고하라고 답했습니다.
- 2021년 10월 체결한 2년 계약이 1년 6개월 지난 2023년 4월, 임차인의 감액 청구로 보증금을 500만원 내리고 임대기간을 2023.4.22.~2025.4.21.로 바꿔 같은 임차인과 다시 계약한 사안(서면-2023-법규재산-0757, 2023.8.31.)
- 위 4년 계약과 같은 형태로 체결한 4년 계약(2022.11.~2026.11.)을 2024년 9월 2년짜리 계약 2개로 다시 작성한 사안(서면-2024-부동산-3115, 2025.12.23.). 회신 요지는 직전임대차계약 요건을 충족한 4년 계약을 변경해 작성하면 특례를 적용할 수 있다고 정리했습니다.
| 구분 | 회신 | 결론 |
|---|---|---|
| 4년 계약 1건을 그대로 둔 채 앞뒤로 나눠 판정 | 서면-2024-법규재산-2876 | 불인정 |
| 직전 요건을 갖춘 계약을 1년 6개월로 단축 변경하고 같은 임차인과 2년 계약 새로 체결 | 재산세제과-952 질의3 | 인정: 각각 직전·상생 |
| 4년 계약을 2년 계약 2개로 다시 작성 | 서면-2024-부동산-3115 | 재산세제과-952 참고(요지: 적용 가능) |
952 회신은 변경 전 계약이 주택을 취득한 뒤 체결해 직전임대차계약 요건을 갖춘 계약이라는 전제에서 나왔습니다. 변경 후 새로 맺는 2년 계약은 직전임대차계약 대비 5% 이내, 2026년 12월 31일까지 체결·임대 개시 요건을 따로 갖춰야 합니다. 변경계약서와 새 계약서의 작성일, 계약금 수령 증빙을 함께 보관합니다.
같은 임차인과 연장했다면 금액 조건을 봅니다
2년 계약 뒤 같은 임차인과 짧게 연장하고 다른 임차인을 들인 사안은 회신이 여러 건입니다.
| 1차(2년) 뒤 2차 계약 | 3차 | 회신 | 결론 |
|---|---|---|---|
| 같은 임차인, 1년 연장 | 다른 임차인, 2년 | 서면-2023-법규재산-3010 (2023.12.27.) | 1·2차 합산이 직전, 3차가 상생 |
| 같은 임차인, 같은 조건으로 6개월 연장 | 다른 임차인, 2년 | 서면-2024-부동산-0760 (2025.9.18.) | 1·2차 합산이 직전, 3차가 상생 |
| 같은 임차인, 같은 조건으로 묵시적 갱신 후 6개월 만에 퇴거 | 다른 임차인, 2년(보증금 4.88% 인상) | 사전-2025-법규재산-0294 (2025.5.28.) | 1차와 묵시적 갱신 기간을 합해 직전 |
| 같은 임차인, 보증금 5억원 전세를 보증금 3억 5천만원·월세 70만원으로 바꿔 1년(1차 대비 증액) | 다른 임차인, 2년(2차보다 인하) | 서면-2025-부동산-0424 (2026.6.11.) | 1·2차를 합산해 직전으로 볼 수 없음 |
서면-2025-부동산-0424는 같은 임차인과 2년의 1차 계약과 1차 대비 임대보증금 또는 임대료를 올린 1년의 2차 계약을 체결한 경우 두 계약의 임대기간을 합산해 직전임대차계약으로 볼 수 없다고 답했습니다. 2차와 3차를 합산해 상생임대차계약으로 볼 수 있는지 묻는 질의1의 답은 서면-2024-법규재산-0565 참고입니다. 회신 요지에는 "임대차계약기간 만료 전 임차인의 사정으로 임차인이 조기퇴거하여 새로운 임대차계약을 체결하는 경우에만 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산하는 것임"이라고 적혀 있습니다.
서면-2023-법규재산-3010의 회신 문언에는 2차 연장계약의 금액 조건이 없습니다. 합산을 인정한 0760과 0294는 2차 계약이 1차와 같은 조건이었습니다. 연장하면서 보증금이나 임대료를 올렸다면 0424와 사실관계가 같은지부터 맞춰 봅니다.
임대료를 5% 올린 8개월 연장계약과 다음 임차인 계약을 합산하지 않고 연장계약을 공백으로 보지도 않은 회신(서면-2024-법규재산-0565)은 상생임대 임대기간, 며칠이 모자라면 어떻게 되나요?에서 다뤘습니다. 같은 임차인과 같은 임대료로 갱신한 2년 계약이 임차인 사정으로 일찍 끝난 경우의 합산도 그 칼럼에 정리했습니다.
임차인이 다른 1년·6개월 계약은 합산하지 않습니다
같은 임차인과 이어 쓴 계약은 합산하지만, 처음부터 임차인이 다른 짧은 계약 2건은 합산하지 않습니다. 2022년 1월 주택을 취득하고 2024년 1월 임차인 甲과 1년 계약, 2025년 1월 임차인 乙과 같은 임대료로 6개월 계약, 2025년 7월 乙과 5% 이내로 올려 2년 계약을 맺은 사안입니다. 국세청은 서로 다른 임차인과 순차로 체결한 1년·6개월 계약의 임대기간을 합산해 직전임대차계약으로 볼 수 없다고 답했습니다(서면-2024-부동산-3411, 2025.12.23.). 회신은 같은 취지의 기존 해석(서면-2023-법규재산-1062, 2024.11.18.)을 참고하라고 했습니다.
1차 1년 계약은 임차인이 일찍 퇴거한 것이 아니라 정해진 기간대로 끝났습니다. 제4항의 합산은 임차인 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새 계약을 맺은 경우에 적용하므로 이 사안과 다릅니다.
1년 단위 계약과 묵시적 갱신은 실제 기간으로 봅니다
상생임대차계약 쪽에서는 같은 임차인과 1년 단위 계약을 이어 써도 2년을 채울 수 있습니다. 2021년 2월 1차 2년 계약 뒤 같은 임차인과 2023년 2월 1년 계약(1차보다 인하), 2024년 2월 다시 1년 계약(2차와 동일)을 맺은 사안입니다. 국세청은 직전임대차계약 대비 증가율 5% 이하인 상생임대차계약을 특례 기간 중 체결하고 묵시적 갱신 등으로 실제 임대한 기간이 2년 이상이면 특례를 적용할 수 있다고 답했습니다(서면-2023-법규재산-2729, 2024.4.25.).
1년 계약 뒤 주택임대차보호법 제6조에 따른 묵시적 갱신 등으로 신규 계약 없이 2년 이상 임대한 경우도 같은 법령의 임대기간으로 인정합니다(서면-2022-부동산-3860, 2023.1.25.). 계약서상 기간과 실제 임대기간이 다르면 실제 임대기간으로 판정합니다. 임대인과 임차인이 합의해 계약기간보다 더 임대한 사안에서 국세청은 실제 임대기간을 기준으로 직전임대차계약의 임대기간 요건을 판정한다고 답했습니다(서면-2022-부동산-5462, 2023.6.27.).
상생임대차계약을 두 계약으로 채운 경우
2년 미만 계약도 같은 조건으로 이어 쓰면 상생임대차계약으로 합산합니다. 2020년 12월부터 1차 2년 계약, 2022년 12월부터 1차 대비 5% 이하로 올린 2차 1년 9개월 계약, 2024년 9월부터 2차와 보증금이 같은 3차 2년 계약을 모두 같은 임차인과 맺은 사안입니다. 국세청은 1차를 직전임대차계약으로, 2차와 3차를 합산해 상생임대차계약으로 보아 요건을 판정한다고 답했습니다(사전-2026-법규재산-0492, 2026.5.27.).
묵시적 갱신 기간이 상생임대차계약이 되는 경우도 있습니다. 2021년 3월 2년 계약을 맺고 2023년 3월 계약서 없이 묵시적으로 갱신했는데, 임차인이 2024년 2월 퇴거를 통보해 같은 조건으로 새 임차인과 계약하려는 사안입니다. 국세청은 상생임대차계약의 다른 요건을 갖추면 묵시적으로 갱신된 계약이 상생임대차계약에 해당하고, 새 계약의 보증금·임대료가 묵시적 계약보다 늘지 않으면 두 기간을 합산해 상생임대차계약의 임대기간을 계산한다고 답했습니다(서면-2024-법규재산-0648, 2025.3.4.).
같은 묵시적 갱신이라도 앞의 사전-2025-법규재산-0294는 1차와 묵시적 갱신 기간을 합해 직전임대차계약으로 보았고, 0648은 묵시적 갱신 계약을 상생임대차계약으로 보았습니다. 0294는 묵시적 갱신 기간까지 직전임대차계약에 넣고, 다음 임차인과의 2년 계약을 상생임대차계약으로 판정해 달라는 질의였습니다. 0648은 묵시적 갱신 계약 자체를 상생임대차계약으로 보고 새 계약 기간을 합산하는 질의였습니다.
중간 계약을 공백으로 보는 판정은 불가
2021년 9월 1차(임차인 甲, 보증금 4억원, 2년), 2023년 9월 2차(임차인 乙, 보증금 3억원, 2년) 계약을 맺었는데 乙이 사정으로 1년 만에 퇴거했고, 2024년 10월 3차(임차인 丙, 보증금 4억원, 2년) 계약을 맺은 사안입니다. 국세청은 2차 계약을 공백으로 보고 1차·3차만을 직전·상생임대차계약으로 판정할 수 없다고 답했습니다(서면-2024-법규재산-3576, 2025.3.28.). 이 사안의 3차 보증금은 2차보다 높았고, 회신은 2차와 3차를 제4항에 따라 합산할 수 있는지는 다루지 않았습니다. 임차인 사정으로 퇴거한 뒤 금액을 올리지 않은 새 계약과 합산하는 방법은 상생임대 임대기간, 며칠이 모자라면 어떻게 되나요?에서 다뤘습니다.
만료 전에 미리 맺은 갱신계약은 체결일로 판정합니다
직전임대차계약이 끝나기 전에 같은 임차인과 갱신계약을 미리 체결하는 경우가 있습니다. 2020.2.17.~2022.2.16. 계약에 대해 2021년 12월 17일 갱신계약(임대기간 2022.2.17.~2024.2.16.)을 맺은 사안에서, 국세청은 갱신계약을 특례 기간 중에 체결하고 요건을 갖춘 경우에 상생임대차계약에 해당한다고 답했습니다(서면-2022-법규재산-4071, 2022.12.15.). 2021년 12월 8일 갱신계약을 맺은 사안에서는 특례 기간 중에 갱신계약을 체결하지 않았다면 상생임대차계약에 해당하지 않는다고 답했습니다(사전-2024-법규재산-0481, 2024.8.12.). 두 사안 모두 갱신계약 체결일이 특례 기간 시작일인 2021년 12월 20일보다 앞섰고, 임대 개시일은 그 뒤였습니다. 회신 문언대로 체결일로 판정하면 두 갱신계약 모두 특례 기간 밖에서 체결한 계약입니다.
지금 조문은 상생임대차계약을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금 수령 증빙)하고 임대를 개시하도록 정합니다(제155조의3 제1항 제1호). 두 회신은 갱신계약의 임대 개시일이 아니라 체결일로 판정했습니다. 2027년 1월 1일 이후 체결하는 계약에는 특례가 없습니다.
잔여기간 계약서만 다시 쓴 경우
계약 기간 중에 임차인 요청으로 남은 기간에 대한 계약서를 다시 작성하는 경우가 있습니다. 2022년 8월~2024년 8월 계약을 임대료 등 같은 조건으로 재작성한 사안에서, 국세청은 재작성 전·후 임대기간 외 계약 조건이 모두 같으면 기존 임대차계약을 직전임대차계약으로 본다고 답했습니다(서면-2023-부동산-2302, 2024.5.3.). 재작성한 계약서 때문에 직전임대차계약이 새로 시작되지 않고, 임대기간은 기존 계약의 임대 개시일부터 계산합니다.
사례 비교
| 계약 형태 | 회신 | 결론 |
|---|---|---|
| 4년 단일계약을 앞뒤 2년씩 나눔 | 서면-2024-법규재산-2876 | 불인정 |
| 직전 요건 갖춘 계약을 단축 변경 후 같은 임차인과 2년 새 계약 | 재산세제과-952 질의3, 서면-2023-법규재산-0757 | 인정: 각각 직전·상생 |
| 2년 + 같은 임차인 1년 연장, 다음 다른 임차인 2년 | 서면-2023-법규재산-3010 | 인정: 1·2차 합산이 직전 |
| 2년 + 같은 조건 6개월 연장(또는 묵시적 갱신) | 서면-2024-부동산-0760, 사전-2025-법규재산-0294 | 인정: 합산이 직전 |
| 2년 + 같은 임차인 1년(증액) | 서면-2025-부동산-0424 | 불인정: 합산 불가 |
| 다른 임차인과 1년 + 6개월 | 서면-2024-부동산-3411 | 불인정: 합산 불가 |
| 1년 단위 갱신 연속, 실제 2년 이상 | 서면-2023-법규재산-2729 | 인정 |
| 직전 2년 뒤 같은 임차인과 5% 이하 2차 + 같은 조건 3차 | 사전-2026-법규재산-0492 | 인정: 2·3차 합산이 상생 |
| 묵시적 갱신 후 임차인 퇴거, 같은 조건 새 계약 | 서면-2024-법규재산-0648 | 인정: 묵시적 계약이 상생, 기간 합산 |
| 1차 뒤 2차 조기 퇴거, 3차 체결 | 서면-2024-법규재산-3576 | 불인정: 2차를 공백으로 볼 수 없음 |
| 만료 전 갱신계약을 2021.12.20. 전에 체결 | 사전-2024-법규재산-0481 | 불인정 |
| 잔여기간 계약서를 같은 조건으로 재작성 | 서면-2023-부동산-2302 | 인정: 기존 계약이 직전 |
2026년 10월 1일 이후 양도분은 상생임대차계약에 따른 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지(2026년 12월 31일 이전에 끝났다면 2027년 12월 31일까지) 양도해야 합니다(제155조의3 제1항). 두 계약을 합산해 상생임대차계약으로 보는 경우에는 합산한 계약의 종료일을 확인해 둡니다. 종료 시점별 양도기한은 상생임대 양도기한과 유의점에 정리했습니다.
상생임대, 함께 확인할 칼럼
- 상생임대 임대기간, 며칠이 모자라면 어떻게 되나요?: 임대료를 올린 8개월 연장계약(서면-2024-법규재산-0565), 같은 임차인 갱신계약 조기 종료 시 합산, 1개월 미만 계산
- 상생임대 양도기한과 유의점: 2026년 10월 1일 이후 양도분의 양도기한과 2027년 이후 계약
- 부모 명의로만 임대한 공동명의 주택, 미성년 자녀 지분도 상생임대 특례 대상일까: 공동명의 주택의 지분별 판정
자주 묻는 질문
Q. 처음부터 4년으로 계약했습니다. 앞 2년은 직전, 뒤 2년은 상생으로 볼 수 없나요?
A. 4년 계약 하나를 그대로 두고 나눠 판정할 수는 없습니다(서면-2024-법규재산-2876). 직전임대차계약 요건을 갖춘 계약을 단축 변경하고 같은 임차인과 2년 계약을 새로 체결한 경우는 각각 직전·상생임대차계약으로 본다는 기획재정부 회신이 있습니다(재산세제과-952 질의3). 4년 계약을 2년 계약 2개로 다시 작성한 질의에도 국세청은 이 회신을 참고하라고 답했습니다(서면-2024-부동산-3115). 새 계약은 2026년 12월 31일까지 체결하고 임대를 개시해야 합니다.
Q. 2년 계약이 끝나고 같은 세입자와 1년 더 계약하면서 보증금을 올렸습니다. 그 뒤 다른 세입자와 2년 계약했는데 특례가 되나요?
A. 2년의 1차 계약과 금액을 올린 1년의 2차 계약은 합산해 직전임대차계약으로 볼 수 없다는 회신이 있습니다(서면-2025-부동산-0424, 2026.6.11.). 같은 조건으로 연장한 경우(서면-2024-부동산-0760)와 결론이 다릅니다. 이 사안의 2차 계약은 1년이라 그 자체로는 직전임대차계약 1년 6개월에 못 미칩니다. 2차와 3차를 합산해 상생임대차계약으로 볼 수 있는지에 대해 회신은 임대료를 올린 연장계약과 다음 계약의 합산을 부인한 기존 해석(서면-2024-법규재산-0565)을 참고하라고 했습니다.
Q. 1년 계약을 같은 세입자와 두 번 이어서 했습니다. 상생임대차 2년이 되나요?
A. 상생임대차계약을 특례 기간 중 체결하고 같은 임차인과 1년 단위 계약을 이어 실제로 2년 이상 임대했다면 특례를 적용할 수 있다는 회신이 있습니다(서면-2023-법규재산-2729). 임차인이 다른 1년·6개월 계약을 합산해 직전임대차계약으로 보는 것은 인정되지 않았습니다(서면-2024-부동산-3411).
Q. 세입자 요청으로 남은 기간 계약서를 다시 썼습니다. 직전임대차계약이 새로 시작되나요?
A. 재작성 전·후 임대기간 외 조건이 모두 같다면 기존 임대차계약을 직전임대차계약으로 봅니다(서면-2023-부동산-2302). 임대기간은 기존 계약의 임대 개시일부터 계산하고, 재작성 계약서와 기존 계약서를 함께 보관합니다.
근거 법령
- 소득세법 시행령 제155조의3 제1항(직전임대차 1년 6개월 이상·상생임대차 2년 이상, 2021.12.20.~2026.12.31. 체결·임대 개시, 양도기한은 대통령령 제36737호로 신설, 2026.9.30. 공포·10.1. 시행), 제4항(임차인 사정 시 새 계약 합산), 시행규칙 제74조의3
- 서면-2024-법규재산-2876(2024.11.13.): 4년 단일 임대차계약을 직전·상생 2개의 계약으로 보아 특례를 적용할 수 없음
- 재산세제과-952(2023.8.10.) 질의3: 직전 요건을 갖춘 계약을 1년 6개월로 단축 변경하고 같은 임차인과 2년 계약을 새로 체결하면 각각 직전·상생임대차계약
- 서면-2023-법규재산-0757(2023.8.31.)·서면-2024-부동산-3115(2025.12.23.): 만료 전 감액·기간 변경 계약, 4년 계약을 2년 2개로 재작성한 사안에 재산세제과-952 참고
- 서면-2023-법규재산-3010(2023.12.27.): 2년 + 같은 임차인 1년 연장을 합산해 직전, 다른 임차인 2년을 상생
- 서면-2024-부동산-0760(2025.9.18.): 2년 + 같은 조건 6개월 연장을 합산해 직전, 다른 임차인 2년을 상생
- 사전-2025-법규재산-0294(2025.5.28.): 2년 + 같은 조건 묵시적 갱신 6개월을 합해 직전임대차계약
- 서면-2025-부동산-0424(2026.6.11.): 같은 임차인과 2년 + 증액한 1년 계약은 합산해 직전임대차계약으로 볼 수 없음
- 서면-2024-부동산-3411(2025.12.23.): 서로 다른 임차인과 순차 체결한 1년·6개월 계약은 합산해 직전임대차계약으로 볼 수 없음(서면-2023-법규재산-1062 인용)
- 서면-2023-법규재산-2729(2024.4.25.): 1년 단위 갱신 등으로 실제 임대한 기간이 2년 이상이면 특례 적용
- 서면-2022-부동산-3860(2023.1.25.): 1년 계약 후 묵시적 갱신 등으로 2년 이상 임대하면 임대기간으로 인정
- 서면-2022-부동산-5462(2023.6.27.): 계약기간과 실제 임대기간이 다르면 실제 임대기간으로 직전임대차계약 판정
- 사전-2026-법규재산-0492(2026.5.27.): 1차가 직전, 5% 이하 2차와 같은 조건 3차를 합산해 상생
- 서면-2024-법규재산-0648(2025.3.4.): 묵시적 계약이 상생임대차계약에 해당하고, 금액이 늘지 않은 새 계약과 기간 합산
- 서면-2024-법규재산-3576(2025.3.28.): 2차 계약을 공백으로 보고 1·3차만으로 직전·상생 판정 불가
- 서면-2022-법규재산-4071(2022.12.15.)·사전-2024-법규재산-0481(2024.8.12.): 만료 전 갱신계약은 특례 기간 중 체결해야 상생임대차계약
- 서면-2023-부동산-2302(2024.5.3.): 잔여기간 계약서를 같은 조건으로 재작성하면 기존 계약이 직전임대차계약