조정대상지역 공고일 당일 매도계약도 양도세 중과배제, 국세청 사전답변으로 확인했습니다

공고일과 매도계약일이 같은 날이었던 사안

국토교통부는 6⁠월 30⁠일 동탄⁠·⁠기흥⁠·⁠구리 지정을 발표했고, 공고(국토교통부 공고 제2026-882⁠호)⁠는 하루 뒤인 7⁠월 1⁠일에 했습니다. 효력은 공고문에 적힌 대로 "공고한 날부터" 생깁니다.

신청인 세대는 국내에 주택 두 채를 보유했습니다. 동탄의 A주택을 팔려고 7⁠월 1⁠일 매매계약서를 썼고 계약금도 같은 날 받았습니다⁠. 잔금은 지정 뒤에 치르니 양도일에는 A주택이 조정대상지역에 들어갑니다. 예외에 해당하지 않으면 2⁠주택 중과세율이 그대로 적용됩니다.

다툼이 생길 수 있었던 지점은 '이전'의 범위

중과에서 빼 주는 주택을 정한 조문은 공고 전에 이미 매도계약을 맺은 주택을 예외로 둡니다.

법령에서 '이전'은 기준일을 포함하고, '전'은 기준일을 포함하지 않습니다. 글자대로라면 공고일 당일 계약도 예외에 들어갑니다⁠. 그런데 이 조문을 두고 공고일 당일 매도계약을 판단한 국세청 해석례는 없었습니다. 거주요건 예외(소득세법 시행령 제154⁠조 제1⁠항 제5⁠호)⁠에서 공고일 당일 매수계약을 인정한 해석이 있었을 뿐입니다. 중과가 붙느냐에 따라 세액 차이가 큰 거래라, 신고 전에 국세청 견해를 받아 두기로 했습니다.

국세청 회신 원문

회신 문구는 '공고가 있은 날 에⁠'입니다. 공고일 당일 계약이 제11⁠호에 해당한다는 뜻입니다.

이 회신을 읽을 때 같이 볼 해석

• 기준일은 주택법상 공고일입니다. 기획재정부는 중과배제 판단의 공고일이 주택법상 공고일이라고 해석했습니다(기획재정부 재산세제과-73, 2022.1.11.). 이번 지정에서는 7⁠월 1⁠일입니다.
• 계약금을 공고일까지 다 받지 못했다면 따로 따집니다. 공고 전에 계약하고 공고일까지 계약금을 나눠 받은 경우, 국세청은 공고의 관보게시일⁠·⁠계약체결일⁠·⁠계약금 지급내역을 보고 판단할 사항이라고 했습니다(사전-2019-법령해석재산-0067, 2019.4.3.).
• 3⁠주택 이상은 같은 문언의 다른 조문입니다. 소득세법 시행령 제167⁠조의3 제1⁠항 제11⁠호가 같은 표현을 씁니다. 이번 회신 자체는 2⁠주택 사안입니다.

오해하기 쉬운 부분

잔금이 공고 뒤라서 안 된다고 보는 경우가 있습니다. 제11⁠호는 공고일까지 매매계약을 맺고 계약금을 받았는지만 봅니다. 잔금일은 따지지 않습니다.

6⁠월 30⁠일 발표일을 마감일로 아는 경우도 있습니다. 마감은 공고일인 7⁠월 1⁠일⁠이고, 그날 계약분까지 예외에 들어갑니다.

남이 받은 사전답변을 내 신고에 그대로 쓸 수 있다고 여기기도 합니다. 사전답변은 신청인이 낸 사실관계를 전제로 한 답이라 다른 납세자에게 효력이 바로 미치지 않습니다. 같은 조문에 대한 국세청 해석은 확인했으니, 사실관계가 같다면 신고 근거로 삼을 수 있습니다.

중과가 붙으면 달라지는 것

조정대상지역 2⁠주택 중과는 기본세율에 20%p(3⁠주택 이상 30%p)⁠를 더하고, 장기보유특별공제를 적용하지 않습니다(소득세법 제104⁠조 제7⁠항, 제95⁠조 제2⁠항). 다주택 중과 한시배제는 2026⁠년 5⁠월 9⁠일로 끝났습니다. 2027⁠·⁠2028⁠년에 가산율을 낮추는 소득세법 개정안은 아직 국회 심의 중입니다.

해석례가 없는 쟁점을 문언만 믿고 신고하면, 나중에 과세관청이 다르게 볼 때 본세에 가산세까지 추징⁠됩니다. 거래 금액이 크거나 날짜가 경계에 걸린 사안이라면 신고 전에 사전답변으로 확인해 두시기 바랍니다.