무주택 자녀가 합가 후 취득한 주택, 동거봉양 합가 특례 대신 일시적 2주택·세대분리로 판정합니다
부모님 집에 전입해 생계를 같이 하는 무주택 자녀는 부모님과 한 세대입니다. 이 상태에서 자녀가 주택을 취득하면 세대 전체로 2주택이 됩니다. 동거봉양 합가 특례(소득세법 시행령 제155조 제4항)는 1주택을 보유한 사람이 1주택을 보유한 60세 이상 직계존속과 세대를 합쳐 2주택이 된 경우를 정한 조항이라, 무주택으로 합친 뒤 취득한 주택에는 문언이 맞지 않습니다. 국세청도 무주택 자녀가 합가한 뒤 주택을 추가로 취득한 사안에서 이 특례를 적용하지 않는다고 회신했습니다(서면-2024-부동산-0478). 이때 비과세는 두 가지로 검토합니다. 부모님 주택을 일시적 2주택 처분기한 안에 양도했는지, 자녀가 실제로 분가해 각자 1주택 세대가 되었는지를 봅니다. 현행(시행 2026.10.1.) 기준입니다.
미혼이고 집이 없어 부모님 집에서 같이 삽니다. 이 상태에서 제 집을 사면 동거봉양 합가로 비과세가 되나요?
동거봉양 합가 특례로는 어렵습니다. 이 특례는 합치기 전에 자녀와 부모가 각각 1주택을 보유하고 있다가 합가로 2주택이 된 경우에 적용합니다. 합가할 때 무주택이었다면 세대는 합가 후 취득으로 2주택이 됩니다. 이때는 부모님 주택을 일시적 2주택 요건(같은 영 제155조 제1항) 안에서 먼저 양도하거나, 자녀가 취득한 주택으로 실제 분가해 각자 1세대 1주택이 되는지로 판정합니다.
부모님 집에서 생계를 같이 하면 한 세대입니다
양도소득세의 1세대는 주민등록이 아니라 같은 주소에서 생계를 같이 하는지로 판정합니다.
"1세대"란 거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자(거주자 및 그 배우자의 직계존비속과 형제자매)와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다.
배우자가 없어도 30세 이상이면 1세대로 봅니다(소득세법 시행령 제152조의3 제1호). 그런데 이 조항은 따로 1세대가 될 수 있는 자격만 정합니다. 30세가 넘은 자녀라도 부모님 집에 살면서 생활비를 같이 쓰면 부모님과 같은 세대입니다. 법원도 생계를 같이 하는 동거가족인지는 주민등록이 같은지와 관계없이 현실적으로 한 세대 안에서 거주하며 생계를 함께하는지로 판단합니다(서울고법 2022누58157, 2023.2.8.).
1세대 판정 일반론과 생계 분리를 입증하는 자료는 자녀와 세대를 분리하면 각각 1주택 비과세를 받나요?에 정리했습니다. 이 글은 무주택 상태로 합가한 뒤 자녀가 주택을 취득하는 구조만 다룹니다.
동거봉양 합가 특례는 '각자 1주택'에서 출발합니다
1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속으로서 60세 이상인 사람 등을 포함한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
조문을 요건별로 나누어 이 사안에 대입합니다.
| 요건 | 조문 문언 | 무주택 자녀가 합가한 뒤 취득한 경우 |
|---|---|---|
| 자녀 쪽 | 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자 | 합가할 때 주택이 없음 |
| 부모 쪽 | 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속 | 충족할 수 있음 |
| 원인 | 세대를 합침으로써 1세대가 2주택 | 합가 당시는 1주택, 2주택은 취득으로 발생 |
| 기한 | 합친 날부터 10년 이내 먼저 양도 | 기산할 합가 사유가 없음 |
특례는 합치는 행위 때문에 2주택이 되는 경우를 정합니다. 무주택 자녀가 부모님 집에 전입하는 날, 세대가 보유한 주택은 부모님 집 한 채에 그칩니다. 세대는 자녀가 주택을 취득한 날 2주택이 되므로, 주택 수가 늘어난 사유는 합가가 아니라 취득에 있습니다. 직계존속의 나이도 세대를 합친 날을 기준으로 봅니다. 같은 조 제2항 단서도 동거봉양 합가를 "세대를 합친 날 현재" 직계존속이 60세 이상인 경우로 적고 있습니다.
참고로 같은 조 제5항(혼인 특례)은 "1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써" 2주택이 되는 경우를 따로 정합니다. 제155조에서 무주택 동거봉양자가 문언에 나오는 조항은 이 혼인 특례뿐이며, 미혼 자녀가 스스로 주택을 취득하는 경우는 여기에 해당하지 않습니다. 각자 1주택인 상태에서 합치는 경우는 결혼하거나 부모님을 모시며 2주택이 되면 비과세되나요?에 정리했습니다.
국세청 회신과 결정례가 본 기준
| 구분 | 사실관계 | 판단 |
|---|---|---|
| 서면-2024-부동산-0478(2024.8.20.) | 1주택 부모 세대와 무주택 자녀 세대가 동거봉양 합가, 합가 후 주택 2채 추가 취득, 그중 1채 양도 | 제155조 제4항 적용하지 않음 |
| 조심 2019서1728(2019.6.11.) | 본인 명의 2주택 보유자가 주택이 없는 직계존속과 합가, 합가 후 1채 추가 취득 | 동거봉양을 위한 세대합가로 3주택이 되었다고 보기 어려움(기각) |
| 서울고법 2022누58157(2023.2.8.) | 합가 당시 부친은 이미 자기 주택을 양도해 무주택, 합가 무렵 자녀와 공동 취득 | 1주택을 보유한 직계존속에 해당하지 않아 특례 불가(항소기각) |
세 건 모두 합가 당시 양쪽의 주택 보유 상태에서 결론이 갈렸고, 합가 뒤의 취득으로 늘어난 주택 수는 특례가 정한 "세대를 합침으로써"로 보지 않았습니다.
다만 국세청 회신은 무주택 자녀가 합가 후 2채를 취득해 3주택이 된 사안입니다. 자녀가 1채만 취득해 1세대 2주택이 된 사안을 정면으로 다룬 해석은 확인하지 못했습니다. 조문 문언과 위 판단의 방향으로는 이 경우도 특례 대상으로 보기 어렵지만, 신고 단계에서는 해석 확인이 필요한 지점으로 남겨 둡니다.
합가 상태에서 취득했다면 남는 두 가지 판정
동거봉양 합가 특례를 적용할 수 없으면 일반 규정으로 판정합니다. 부모님 주택을 정리할지, 자녀 주택을 정리할지에 따라 적용 조항이 다릅니다.
부모님 주택을 먼저 양도: 일시적 2주택
자녀가 취득한 주택은 세대 입장에서 신규 주택입니다. 1주택(부모님 집)을 가진 1세대가 신규 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 것이므로, 부모님 집을 종전 주택으로 보아 일시적 2주택 요건을 검토합니다(소득세법 시행령 제155조 제1항).
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 신규 주택 취득 시기 | 종전 주택(부모님 집) 취득일부터 1년 이상 지난 뒤 취득 |
| 처분기한 | 신규 주택 취득일 현재 종전 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역 신규 주택을 취득하면 2년, 그 밖에는 3년 |
| 종전 주택 자체 | 보유기간 2년, 취득 당시 조정대상지역이면 보유기간 중 거주 2년 |
앞의 서울고법 사건에서도 법원은 동거봉양 특례가 적용되지 않는다고 본 뒤 일시적 2주택 요건을 따로 검토했습니다. 그 사건은 신규 주택 취득일부터 3년이 지나 양도해 이 요건도 갖추지 못했습니다. 처분기한 2년이 적용되는 범위와 경과규정은 조정대상지역 일시적 2주택 처분기한 2년, 1년 요건의 날짜 계산은 일시적 2주택 1년 요건에 정리했습니다.
이 조항은 종전 주택을 양도할 때 적용합니다. 같은 세대로 2주택인 상태에서 자녀 주택을 먼저 양도하면 제155조 제1항으로는 비과세되지 않습니다. 부모님이 계속 거주할 집이라면 이 방법은 실익이 작습니다.
자녀 주택을 남기고 분가: 각자 1세대 1주택
자녀가 취득한 주택으로 이사해 생계를 따로 하면 부모님 세대와 자녀 세대가 나뉩니다. 30세 이상이면 배우자가 없어도 1세대이므로, 각 세대가 1주택씩 보유한 상태가 됩니다. 30세 미만이면 소득요건(같은 영 제152조의3 제3호)을 갖춰야 따로 1세대가 됩니다. 1세대 1주택 여부는 양도일 현재로 판정하므로(같은 영 제154조 제1항), 양도일에 분가 상태가 실제로 유지되고 있어야 합니다.
| 양도하는 주택 | 양도일 현재 세대 | 비과세 판정에서 보는 것 |
|---|---|---|
| 부모님 집 | 부모님 세대 1주택 | 부모님 집의 보유 2년(취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년) |
| 자녀 주택 | 자녀 세대 1주택 | 자녀 주택의 보유 2년(취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년) |
자녀 주택의 보유기간은 취득일부터 계산합니다. 거주기간은 주민등록표 등본상 전입일부터 전출일까지로 계산하므로(같은 영 제154조 제6항), 취득 당시 조정대상지역 주택이라면 그 주택에 전입해 실제로 산 기간이 2년 이상이어야 합니다.
분가는 주소 이전만으로 인정되지 않습니다. 양도 직전에 주민등록만 옮겼다가 양도 후 다시 부모님 집으로 전입하면 생계를 같이 한 것으로 판정될 수 있습니다. 생활비·공과금 부담, 소득, 연말정산 부양가족 공제 내역이 판정 자료가 됩니다.
분가했다가 다시 합치면 그때부터 특례를 검토합니다
자녀 주택으로 분가해 각자 1주택 세대가 된 뒤, 부모님 봉양을 위해 다시 합가하는 경우도 있습니다. 이때는 합가 시점에 자녀 세대와 부모님 세대가 각각 1주택이므로 제155조 제4항의 문언에 맞습니다. 직계존속 나이와 10년 기한은 다시 합친 날을 기준으로 봅니다.
조세심판원은 어머니와 같은 세대로 지내던 자녀가 실제로 분가했다가 두 달 뒤 다시 합친 사안에서, 분리 기간 중 실제로 같이 살았다는 사실이 확인되지 않고 처분청이 일시 퇴거라는 점을 입증하지 못했다고 보았습니다. 그래서 다시 합친 날을 동거봉양 합가일로 보아 특례를 적용했습니다(조심 2016서1393, 2016.7.4.). 분가가 실제 생계 분리였는지가 판단 기준이었습니다.
다만 그 사건의 자녀 주택은 처음 합가하기 전에 취득한 주택입니다. 같은 세대 상태에서 취득한 주택을 가진 자녀가 분가했다가 다시 합치는 경우를 정면으로 다룬 해석은 찾지 못했습니다. 분가 기간이 짧거나 분가 사유가 분명하지 않으면 일시 퇴거로 볼 여지도 있어, 이 구조는 해석 확인이 필요합니다.
사례로 보는 판정
가공 사례입니다. 30대 중반 미혼 자녀가 직장을 옮기며 부모님(두 분 모두 60세 이상) 집에 전입해 생활비를 같이 쓰고 있습니다. 부모님 집(A)은 2012년에 취득해 계속 거주한 1주택입니다.
| 시점 | 세대 구성 | 세대 주택 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 2025년 3월 전입 | 부모님과 1세대 | A 1채 | 합가 당시 자녀 무주택 → 제155조 제4항의 출발 요건 없음 |
| 2026년 9월 자녀가 B 취득(잔금) | 부모님과 1세대 | A·B 2채 | 합가가 아니라 취득으로 2주택 |
| 선택 1: B 취득일부터 처분기한 안에 A 양도 | 부모님과 1세대 | A·B | A는 제155조 제1항 일시적 2주택으로 판정 |
| 선택 2: 자녀가 B로 이사해 생계 분리 | 각자 1세대 | 부모님 A, 자녀 B | 각 주택을 1세대 1주택 요건으로 판정 |
| 선택 2 이후 봉양을 위해 재합가 | 다시 1세대 | A·B | 합가 당시 각자 1주택 → 제155조 제4항 검토(같은 세대에서 취득한 B라는 점은 해석 확인 필요) |
같은 세대인 채로 B를 먼저 양도하면 어느 쪽에도 해당하지 않아 1세대 2주택 상태의 양도가 됩니다. 이때 세율과 중과 여부는 양도 시점 규정으로 따로 판정합니다.
취득세는 기준이 다릅니다
자녀가 B를 취득할 때의 취득세는 양도소득세와 다른 조항으로 판단합니다. 취득세는 취득일 현재 65세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함, 한 분만 65세 이상이어도 됨)을 동거봉양하기 위해 30세 이상 직계비속 등이 합가한 경우 각각 별도 세대로 봅니다(지방세법 시행령 제28조의3 제2항 제2호). 양도소득세 특례와 달리 합가 당시 1주택 보유를 요건으로 두지 않았습니다. 요건과 계산 예시는 부모님과 동거하는 상태에서 주택을 취득할 때 확인할 것에 정리했습니다.
정리하면
- 부모님 집에서 생계를 같이 하는 무주택 자녀는 30세 이상이어도 부모님과 한 세대입니다.
- 동거봉양 합가 특례는 각자 1주택인 상태에서 합가로 2주택이 된 경우에 적용합니다. 합가 후 취득으로 2주택이 된 경우는 문언에 맞지 않고, 국세청 회신과 결정례도 같은 결론을 냈습니다. 1채만 취득한 사안의 정면 해석은 확인하지 못했습니다.
- 같은 세대로 2주택이 되면 부모님 집은 일시적 2주택 처분기한 안에 양도할 때 비과세를 검토합니다.
- 자녀가 취득한 주택으로 실제 분가하면 각 세대가 1주택이 되고, 각 주택의 보유·거주 요건으로 판정합니다.
- 취득세는 65세 이상 직계존속 동거봉양 합가를 별도 세대로 보는 조항이 따로 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 부모님 집에 전입만 하고 생활비는 따로 씁니다. 그래도 한 세대인가요?
A. 30세 이상이면 따로 1세대가 될 수 있는 나이 요건은 갖춘 것입니다. 같은 집에 살더라도 각자의 소득으로 생활하고 생활비·공과금 분담이 확인되면 별도 세대로 볼 수 있습니다. 판정은 주민등록이 아니라 생계의 실질로 하며, 별도 생계를 주장하는 쪽이 자료로 입증합니다.
Q. 집을 사고 나서 부모님을 모신 것으로 하면 동거봉양 특례가 되지 않나요?
A. 특례의 기산일은 세대를 합친 날이고, 그날 자녀와 부모님이 각각 1주택을 보유하고 있어야 합니다. 이미 같은 세대로 살던 중에 취득했다면 그 뒤에 새로 합친 날이 없습니다. 실제로 분가했다가 다시 합치는 경우는 위의 재합가 절에서 본 기준을 적용합니다.
Q. 부모님 집을 먼저 팔면 제 집은 나중에 비과세가 되나요?
A. 부모님 집을 처분기한 안에 양도하면 그 양도에는 일시적 2주택 요건을 적용합니다. 그 뒤 세대에는 자녀 주택 한 채가 남으므로, 자녀 주택을 양도할 때는 그 주택의 보유 2년(취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년) 요건으로 1세대 1주택 여부를 판정합니다.
Q. 부모님이 60세가 안 되셨습니다. 나중에 합가하면 특례가 되나요?
A. 양도소득세 특례의 나이는 세대를 합친 날을 기준으로 봅니다. 원칙은 60세 이상이고, 부모님 중 한 분만 60세 이상이거나 정해진 요양급여를 받는 60세 미만 직계존속도 포함합니다. 나이 요건과 별개로 합가 당시 각자 1주택이어야 한다는 출발 요건은 같습니다.
근거
- 소득세법 제88조 제6호(1세대의 정의)
- 소득세법 시행령 제152조의3(배우자가 없어도 1세대로 보는 경우), 제154조 제1항·제6항(1세대 1주택 요건, 거주기간 계산), 제155조 제1항·제4항·제5항(일시적 2주택, 동거봉양 합가, 혼인)
- 지방세법 시행령 제28조의3 제2항 제2호(취득세 동거봉양 합가 별도 세대)
- 서면-2024-부동산-0478(2024.8.20.)
- 조심 2019서1728(2019.6.11.), 조심 2016서1393(2016.7.4.)
- 서울고법 2022누58157(2023.2.8.)