종전 주택과 신규 주택 잔금이 같은 날이면 일시적 2주택 비과세는 어떻게 판정하나요?

같은 날이면 양도가 먼저입니다

일시적 2⁠주택 비과세는 종전 주택을 양도하는 날 세대가 가진 주택이 종전 주택과 신규 주택 두 채일 때 적용합니다.

같은 날 집을 팔고 사면 어느 쪽이 먼저인지 조문에는 적혀 있지 않습니다. 국세청은 같은 날 주택을 취득하면서 종전 주택을 양도하면 종전 주택을 양도한 후 다른 주택을 취득한 것⁠으로 본다고 해석했습니다(사전-2024-법규재산-0827). 같은 해석에서 양도일과 주택을 가진 부모 세대로 전입한 날이 같으면 양도가 먼저라고 보았습니다.

이 해석을 적용하면 결과는 다음과 같습니다.

• 1⁠주택자가 같은 날 갈아타면 양도 당시 1⁠주택이므로 1⁠세대 1⁠주택 비과세 요건(보유 2⁠년, 취득 당시 조정대상지역이면 거주 2⁠년)⁠으로 판정합니다. 일시적 2⁠주택 요건을 따질 필요가 없습니다.
• 2⁠주택자가 종전 주택을 양도하는 날 세 번째 주택을 취득해도 양도 당시 주택 수는 두 채⁠입니다. 일시적 2⁠주택 요건을 갖췄다면 비과세가 유지됩니다.

하루라도 먼저 취득하면 3⁠주택입니다

같은 날이 아니면 이 해석을 쓸 수 없습니다. 종전 주택 양도일보다 새 주택 취득일이 하루라도 앞서면 그날부터 주택 수가 늘어납니다.

조세심판원 결정의 사안에서는 종전 주택을 보유한 사람이 본인 명의 새 집과 배우자 명의 새 집을 각각 취득했습니다. 두 집 모두 종전 주택 양도보다 하루 이틀 먼저 소유권이전등기를 마쳤습니다. 종전 주택은 매매계약서상 잔금일에 잔금을 받지 못했고, 매수인 사정으로 이틀 뒤에 잔금과 이전등기가 끝났습니다. 심판원은 양도일 현재 1⁠세대 3⁠주택으로 보아 비과세를 부인한 처분을 유지했습니다(조심2019⁠중3038, 2020.5.25.). 판단 이유는 이렇습니다.

• 양도시기는 대금을 청산한 날이고, 대금 청산 전에 소유권이전등기를 했으면 등기접수일입니다(소득세법 제98⁠조, 같은 법 시행령 제162⁠조 제1⁠항).
• 양수인 사정으로 잔금 수령이 늦어진 것은 세법이 정한 양도시기를 달리 판단할 사유가 아닙니다.
• 배우자 명의로 취득한 집도 같은 세대의 주택 수에 들어갑니다.

제155⁠조 제1⁠항은 1⁠주택 세대가 신규 주택을 취득해 "일시적으로 2⁠주택이 된 경우"를 정합니다. 신규 주택을 두 채 취득해 양도일에 3⁠주택이 된 상태라면 이 특례를 적용하지 않으므로 종전 주택도 비과세를 받지 못합니다.

잔금보다 등기를 먼저 하면 취득일이 당겨집니다

취득일과 양도일은 원칙적으로 잔금일입니다. 그런데 잔금 전에 소유권이전등기를 먼저 접수하면 등기접수일이 취득일⁠·⁠양도일이 됩니다.

잔금일을 같은 날로 맞춰 놓고도 신규 주택 쪽 등기를 먼저 접수하면 신규 주택 취득일이 앞당겨집니다. 반대로 종전 주택 매수인이 잔금보다 등기를 먼저 하면 그 등기접수일이 종전 주택 양도일입니다. 날짜 판정은 계약서가 아니라 실제 잔금을 받은 날과 등기부의 접수일⁠로 합니다. 1⁠년 요건을 판정할 때 취득일 계산은 일시적 2⁠주택 1⁠년 요건⁠에서 따로 정리했습니다.

같은 날 두 채를 양도하면 순서는 본인이 고릅니다

2⁠개 이상의 주택을 같은 날 양도하면 거주자가 선택하는 순서에 따라 양도한 것으로 봅니다(소득세법 시행령 제154⁠조 제9⁠항). 같은 날 두 채를 양도하면서 새 집을 취득하는 경우에도 두 채를 먼저 양도한 뒤 새 집을 취득한 것으로 보고, 두 채의 양도 순서는 본인이 정합니다.

다주택자가 한 채만 남기고 같은 날 나머지를 정리하는 경우에는 마지막에 양도한 것으로 선택한 주택을 남은 한 채와 견줘 일시적 2⁠주택 요건을 판정합니다. 순서를 잘못 고르면 비과세받을 수 있는 주택을 과세 순번에 놓게 되므로 신고 전에 순서별 세액을 비교합니다.

같은 날 정리한 뒤 남은 집도 다시 판정합니다

A를 양도하는 날 C를 취득하면 A 양도 뒤 세대에는 B와 C가 남습니다. 일시적 2⁠주택 상황을 해소한 뒤 다시 주택을 취득한 경우로 보아 B와 C 사이에도 일시적 2⁠주택 비과세를 다시 적용합니다. 요건은 세 가지를 봅니다.

1. C를 B 취득일부터 1⁠년 이상 지난 뒤 취득했을 것
2. C 취득일부터 처분기한 안에 B를 양도할 것
3. B가 보유기간 2⁠년, 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주기간 2⁠년을 갖출 것

처분기한은 C 취득일 현재 B와 C가 모두 조정대상지역에 있으면 2⁠년⁠, 그 밖에는 3⁠년입니다(소득세법 시행령 제155⁠조 제1⁠항 제1⁠호⁠·⁠제2⁠호). 2⁠년 기한은 2026⁠년 8⁠월 4⁠일 이후 조정대상지역의 신규 주택을 취득한 경우부터 적용하고, 8⁠월 3⁠일 이전에 취득했거나 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 사실이 증명되면 3⁠년입니다(대통령령 제36737⁠호 부칙 제2⁠조). 자세한 적용 범위는 조정대상지역 일시적 2⁠주택 처분기한 2⁠년⁠에 정리했습니다.

잔금일을 잡을 때 확인할 것

• 파는 집 잔금일을 사는 집 잔금일과 같은 날이나 그보다 앞으로 잡습니다.
• 사는 집의 소유권이전등기를 잔금보다 먼저 접수하지 않습니다.
• 매수인 대출 실행일이 잔금일과 맞는지 확인합니다. 파는 집 잔금이 하루 늦어지면 그날 이미 사는 집을 취득한 상태가 됩니다.
• 배우자 명의로 따로 취득하는 집이 있으면 그 날짜도 같이 봅니다. 배우자 명의 주택도 세대의 주택 수⁠에 들어갑니다.
• 양도가액이 12⁠억원을 넘으면 비과세여도 12⁠억원 초과분은 과세되므로 신고는 합니다.

정리하면

• 같은 날 종전 주택을 양도하고 신규 주택을 취득하면 양도가 먼저입니다. 그날 취득한 주택은 종전 주택의 주택 수에 넣지 않습니다.
• 신규 주택 취득일이 하루라도 앞서면 주택 수가 늘어난 상태에서 양도한 것이 됩니다. 매수인 사정으로 잔금이 늦어진 경우도 같습니다.
• 취득일⁠·⁠양도일은 잔금일이고, 잔금 전에 등기를 접수하면 등기접수일입니다.
• 같은 날 두 채 이상을 양도하면 양도 순서를 본인이 선택합니다.
• 같은 날 정리한 뒤 남은 주택과 새 주택 사이에도 일시적 2⁠주택을 다시 적용할 수 있고, 처분기한은 조정대상지역 여부와 신규 주택 취득일에 따라 2⁠년 또는 3⁠년입니다.

자주 묻는 질문

근거

• 소득세법 제98⁠조
• 소득세법 시행령 제154⁠조 제1⁠항⁠·⁠제9⁠항, 제155⁠조 제1⁠항, 제162⁠조 제1⁠항
• 소득세법 시행령 일부개정령(대통령령 제36737⁠호, 2026.9.30. 공포, 2026.10.1. 시행): 제155⁠조 제1⁠항, 부칙 제2⁠조
• 사전-2024-법규재산-0827(2024.11.20.)
• 조심2019⁠중3038(2020.5.25.)