조합원입주권도 양도세 비과세 되나요? 두 경우 총정리
재건축에 들어간 집이 입주권으로 바뀌었는데 팔면 세금은 어떻게 되나. 조합원입주권 비과세는 두 갈래입니다. 입주권을 그대로 파는 경우는 소득세법 제89조 제1항 제4호, 입주권을 든 채 다른 집을 파는 경우는 시행령 제156조의2입니다. 두 규정은 요건이 완전히 다릅니다.
첫째, 입주권을 그대로 팔 때 (소득세법 제89조 제1항 제4호)
원래 살던 집이 관리처분계획인가로 입주권이 되었다고 해서 비과세 기회가 사라지지는 않습니다. 인가일 당시 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄던 집이라면, 입주권 상태로 팔아도 비과세됩니다. 다만 아래 다섯 가지를 모두 채워야 합니다.
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 거주자 | 양도자가 소득세법상 거주자일 것 |
| 정비사업 | 재개발·재건축 또는 소규모재건축 등 법에서 정한 사업일 것 |
| 보유·거주 | 관리처분계획인가일 현재 기존주택이 1세대 1주택 비과세 요건(보유 2년, 취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년)을 갖췄을 것 |
| 물건 수 | 양도일 현재 다른 주택·분양권이 없거나, 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 입주권을 팔 것 |
| 고가 제외 | 양도가액이 12억원 이하일 것 |
여기서 가장 많이 놓치는 지점이 세 번째입니다. 비과세 요건을 따지는 시점은 파는 날이 아니라 관리처분계획인가일입니다. 인가일에 이미 2년 요건을 못 채운 집이었다면, 입주권을 아무리 오래 들고 있다가 팔아도 비과세가 되지 않습니다.
1세대가 관리처분계획인가일 등 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 기존주택을 소유하다가 조합원입주권으로 전환된 것을 양도하는 경우로서, 양도일 현재 다른 주택이 없거나(가목) 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 양도하는 경우(나목) 비과세한다.
양도가액이 12억원을 넘으면 어떻게 될까요. 비과세가 통째로 날아가지는 않고, 12억원을 넘는 부분만 고가주택처럼 과세됩니다. 1세대 1주택 고가주택과 같은 구조입니다.
주의할 것이 하나 더 있습니다. 현금청산을 받았다가 다시 분양계약을 맺어 취득한 입주권, 주거환경개선사업으로 받은 입주권은 이 비과세 대상이 아닙니다. 겉모습은 같은 입주권이라도 취득 경로에 따라 결론이 갈립니다.
둘째, 입주권을 든 채 "주택"을 팔 때 (시행령 제156조의2)
집이 재건축에 들어가면 그동안 살 곳이 필요합니다. 이때 다른 집을 사서 살다가 파는 경우, 그 주택을 1세대 1주택으로 봐주는 특례가 있습니다. 세 가지 유형입니다.
일시적으로 1주택과 1입주권을 가진 경우
종전주택을 산 뒤 1년이 지나서 입주권을 취득하고, 입주권 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 팔면 그 종전주택은 비과세됩니다. 만약 3년째 되는 날에 그 종전주택을 한국자산관리공사에 매각 의뢰했거나 법원 경매·공매가 진행 중이라면, 기한을 넘겨도 특례가 유지됩니다.
3년을 넘겨야 하는 실거주 목적
사정상 종전주택을 3년 안에 못 파는 경우에도, 새로 지어진 집에 세대 전원이 들어가 실제로 사는 요건을 갖추면 비과세를 받을 수 있습니다.
대체주택 특례 (실무에서 가장 많이 씁니다)
1주택자가 그 집의 재건축 기간 동안 거주하려고 다른 집(대체주택)을 샀다가 파는 경우입니다. 아래 세 가지를 모두 채우면 대체주택을 1세대 1주택으로 봅니다. 이때는 2년 보유·거주 요건을 따지지 않습니다.
| 순서 | 대체주택 요건 |
|---|---|
| 취득·거주 | 사업시행인가일 이후 대체주택을 사서 1년 이상 거주 |
| 이사 | 새 집 완성 후 3년 이내에 세대 전원이 이사해 1년 이상 계속 거주 |
| 양도 | 새 집 완성 전, 또는 완성 후 3년 이내에 대체주택을 양도 |
1주택을 소유한 1세대가 그 주택의 정비사업 시행기간 동안 거주하기 위하여 대체주택을 취득하고, 법정 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 1세대 1주택으로 보아 비과세한다.
이 특례는 사후관리가 붙습니다. 이사·거주 요건을 나중에 지키지 못하면, 그 사유가 생긴 달의 말일부터 2개월 안에 안 냈던 양도세를 신고·납부해야 합니다. 대체주택을 먼저 팔고 뒤에 요건을 못 지키는 경우가 실무에서 종종 생기니, 완공·이사 일정을 미리 맞춰 두어야 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 입주권 두 개를 가지고 있다가 하나를 팔면 비과세되나요?
A. 안 됩니다. 입주권 양도 비과세는 양도일 현재 입주권 하나만 있거나, 1주택을 3년 이내에 정리하는 경우에 적용됩니다. 입주권 두 개 중 하나를 파는 경우는 대상이 아닙니다.
Q. 비거주자인데 입주권을 팔면 비과세를 받을 수 있나요?
A. 원칙적으로 안 됩니다. 비과세 특례는 거주자에게만 적용됩니다. 다만 해외이주로 세대 전원이 출국하는 등 부득이한 사유가 있으면 예외가 인정되는 경우가 있어, 출국·양도 시점의 물건 상태를 따져 봐야 합니다.
Q. 대체주택은 재건축 들어가기 전에 미리 사 두면 되나요?
A. 사업시행인가일 이후에 취득해야 합니다. 인가일 전에 산 집은 대체주택 특례 대상이 아닙니다. 계약·잔금 시점을 특히 꼼꼼히 확인해야 하는 부분입니다.
정리
입주권을 그대로 파는지, 입주권을 든 채 주택을 파는지부터 구분하십시오. 입주권을 팔 때는 관리처분계획인가일에 기존주택이 어떤 상태였는지를 먼저 보고, 대체주택이라면 언제 사서 언제 이사하고 언제 파느냐를 따져야 합니다. 어느 특례에 해당하는지, 기한이 며칠 남았는지는 사안마다 다르니 양도 전에 한 번 짚어 보시는 편이 안전합니다.