2018년 4월 이후 임대 등록한 빌라, 양도세 중과배제는 등록일과 등록 유형으로 정해집니다
조정대상지역 지정 전에 취득한 빌라를 임대 등록해 두었는데 양도할 때 다주택 중과에서 빠지는지 묻는 문의가 있습니다. 취득일만 보고 판단하기 쉽지만, 먼저 볼 것은 임대사업자 등록일과 등록 유형입니다. 2018년 4월 이후 4년 단기로 등록한 주택은 말소되어도 중과배제를 받지 못합니다. 보유 2년 이상 주택의 다주택 중과 한시 배제는 2026년 5월 9일까지 양도한 주택과 그날까지 계약(토지거래허가 대상은 허가 신청)한 주택의 경과분에만 적용되므로(소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제12호의2), 지금 새로 계약해 양도하는 주택은 등록 요건을 갖추지 못하면 중과세율이 적용됩니다. 2026년 11월 현행 조문 기준으로 정리합니다.
등록증에서 먼저 볼 두 칸
중과배제 장기임대주택은 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 각 목에 나뉘어 있고, 어느 목에 해당하는지는 두 가지를 보고 가립니다. 하나는 구청에 임대사업자로 등록된 날이고, 다른 하나는 단기민간임대주택인지 장기일반민간임대주택인지 하는 등록 유형입니다. 구청 임대사업자 등록과 세무서 사업자등록이 모두 있어야 하고, 어느 한쪽이라도 없으면 장기임대주택으로 보지 않습니다.
등록일은 신청한 날이 아니라 등록된 날로 봅니다. 2018년 3월 30일에 구청에 등록을 신청했지만 4월 4일에 등록된 주택에 대해 국세청은 가목의 장기임대주택이 아니라고 회신했습니다(서면-2021-법규재산-3280, 2025.12.10.). 3월 31일이 토요일이어서 기한은 4월 2일까지로 보았습니다.
등록일과 유형별로 정리합니다
| 등록일·유형 | 해당 목 | 임대기간 요건 | 말소되면 |
|---|---|---|---|
| 2018년 3월 31일(실제 기한 4월 2일)까지 등록, 단기·장기 모두 | 가목 | 5년 이상 | 단기가 의무기간 종료로 자동말소되면 임대기간 요건을 갖춘 것으로 봄 |
| 그 뒤 4년 단기 등록 | 해당 목 없음 | 해당 없음 | 자동말소·자진말소 모두 중과배제 안 됨 |
| 그 뒤 장기일반민간임대주택 등록(빌라 등 아파트 외) | 마목 | 8년 이상(2020년 8월 18일 이후 등록 신청분은 10년) | 자동말소 대상이 아니어서 실제로 임대기간을 채워야 함 |
| 단기를 2020년 7월 10일까지 장기일반으로 변경 신고 | 마목으로 판단 | 마목 기간 | 기간 기산은 따로 확인 |
| 단기를 2020년 7월 11일 이후 장기일반으로 변경 신고 | 마목에서 제외 | 해당 없음 | 중과배제 안 됨 |
가목은 2018년 3월 31일까지 사업자등록등을 한 민간매입임대주택이 5년 이상 임대하고, 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 밖 3억원) 이하, 임대료 증가율 5% 이하 요건을 갖추면 해당합니다(같은 영 제167조의3 제1항 제2호 가목). 이때는 단기와 장기를 나누지 않습니다. 그 뒤에 등록한 매입임대주택은 마목으로 들어가고, 마목은 장기일반민간임대주택등으로 임대한 주택만 받습니다. 임대기간은 8년이고, 2020년 8월 18일 이후 등록을 신청한 주택부터 10년입니다(소득세법 시행령 부칙 제5조, 대통령령 제31083호). 그래서 그 뒤에 4년 단기로 등록한 주택은 들어갈 목이 없습니다.
말소 특례도 같은 결론입니다. 의무기간 종료로 자동말소되면 임대기간 요건을 갖춘 것으로 보는 규정(같은 호 각 목 외 단서)과, 의무기간 2분의 1 이상 임대하고 자진말소한 뒤 1년 안에 양도하면 중과배제하는 규정(같은 호 사목)은 모두 가목과 다목부터 마목까지의 장기임대주택에만 적용됩니다.
두 특례는 다시 법률 제17482호 부칙 제5조 제1항이 적용되는 주택, 곧 단기민간임대주택과 아파트를 임대하는 장기일반 매입임대주택으로 한정됩니다. 빌라를 장기일반으로 등록했다면 의무기간이 끝나도 자동말소되지 않고 자진말소 특례도 받지 못하므로 마목의 임대기간은 실제로 채웁니다. 2020년 8월 18일 이후에는 단기를 장기일반으로 변경 등록할 수도 없습니다(같은 부칙 제5조 제2항).
장기일반으로 등록했다면 취득 시점을 봅니다
마목에도 제외 규정이 있습니다. 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로 취득한 조정대상지역 주택을 장기일반민간임대주택으로 등록한 경우는 중과배제하지 않습니다(같은 목 1)). 다만 조정대상지역 공고일 이전에 취득했거나 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인되면 이 제외에 해당하지 않습니다.
이 제외 규정은 2018년 10월 23일 개정으로 생겼고, 2018년 9월 13일 이전에 주택을 취득했거나 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 경우에는 개정 전 규정을 따릅니다(소득세법 시행령 부칙 제4조 제2항, 대통령령 제29242호). 그러므로 조정대상지역 지정 전에, 또는 2018년 9월 13일 이전에 매매로 취득한 빌라를 장기일반으로 등록했다면 이 제외 규정이 걸리지 않습니다. 신축이나 용도변경으로 그 뒤에 주택이 된 경우는 따로 판단합니다. 그 뒤에 조정대상지역에서 새로 취득한 주택은 조정대상지역 임대주택, 중과배제·합산배제에서 다룹니다.
제외 규정에 걸리지 않아도 마목의 다른 요건은 그대로 갖춰야 합니다.
- 위 표의 임대기간(빌라 등 아파트 외 주택은 실제 임대기간으로)
- 임대개시일 당시 주택과 부수토지 기준시가 합계 6억원(수도권 밖 3억원) 이하
- 임대료등 증가율 5% 이하, 증액 뒤 1년 안 재증액 금지
다른 제도와 섞지 않을 것
거주 2년은 중과배제 요건이 아닙니다. 임대주택을 둔 채 본인이 거주하는 주택을 비과세받는 거주주택 특례(같은 영 제155조 제20항)에서 거주주택에 붙는 요건입니다. 임대주택 쪽에서 거주를 채운다고 중과배제 판단이 바뀌지는 않습니다. 거주주택 특례와 말소 후 기한은 장기임대주택 거주주택 비과세와 자동말소 정리에 있습니다.
종합부동산세 합산배제는 종합부동산세법 시행령의 다른 요건으로 판단합니다. 같은 주택이 양도세 중과배제와 합산배제에서 결론이 같다고 단정하지 않습니다. 합산배제 신고는 종합부동산세 합산배제에 정리했습니다.
2025년 6월 새로 생긴 6년 단기민간임대주택은 별도 목(같은 호 아목)으로 판단합니다. 2018년 이후의 4년 단기와 이름만 같고 요건이 다릅니다. 2018년 3월 31일 이전 단기 등록분의 자동말소는 단기임대 4년 자동말소 후 계속 임대하면에서 다룹니다.
양도 전에 확인할 것
- 구청 임대사업자 등록증의 등록일(신청일이 아님)과 세무서 사업자등록일
- 등록 유형: 단기민간임대주택인지 장기일반민간임대주택인지, 2020년 7월 11일 이후 유형 변경 신고가 있었는지
- 주택 취득일이 조정대상지역 공고일 또는 2018년 9월 13일 이전인지
- 임대개시일 당시 기준시가와 임대료 증액 이력
- 말소 여부와 말소 사유(자동말소인지 자진말소인지)
등록일과 유형에 따라 같은 빌라에 기본세율과 중과세율 중 어느 쪽을 적용하는지가 달라집니다. 개인 상황별 판단이 필요하므로 양도 계약 전에 세무상담으로 확인하시기 바랍니다.
근거 법령
- 소득세법 제104조 제7항
- 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 각 목 외 단서, 가목, 마목, 사목, 아목, 제12호의2
- 소득세법 시행령 부칙(대통령령 제29242호, 2018.10.23.) 제4조, 부칙(대통령령 제31083호, 2020.10.7.) 제5조
- 민간임대주택에 관한 특별법 부칙(법률 제17482호, 2020.8.18.) 제5조
- 서면-2021-법규재산-3280(2025.12.10.)
자주 묻는 질문
Q. 2018년 9월 14일 전에 취득한 빌라면 중과배제가 되나요?
A. 취득일만으로는 정해지지 않습니다. 장기일반민간임대주택으로 등록했다면 신규 취득 제외 규정은 걸리지 않지만 8년(2020년 8월 18일 이후 등록 신청분은 10년) 임대 같은 마목 요건을 갖춰야 합니다. 2018년 4월 이후 4년 단기로 등록했다면 취득일과 관계없이 중과배제 대상이 아닙니다.
Q. 2018년 3월 말에 등록을 신청했는데 등록증 날짜는 4월입니다.
A. 국세청은 등록된 날을 기준으로 보아, 2018년 4월 2일까지 등록되지 않은 주택은 가목의 장기임대주택이 아니라고 회신했습니다. 등록증의 등록일을 먼저 확인합니다.
Q. 임대주택에 2년 거주하면 중과배제가 되나요?
A. 거주는 중과배제 요건이 아닙니다. 거주 2년은 임대주택을 둔 세대가 본인이 거주하는 다른 주택을 비과세받을 때(거주주택 특례) 그 집에 필요한 요건입니다.