특수관계인 저가양도, 양도세·증여세·자금조달계획서를 함께 검토합니다
부모가 시가 10억원 아파트를 자녀에게 7억원에 양도하면 세금은 두 사람에게 따로 계산됩니다. 부모의 양도세는 차액 3억원이 시가의 5%를 넘으므로 양도가액을 시가 10억원으로 다시 계산합니다(소득세법 §101①, 소득세법 시행령 §167③). 자녀의 증여세는 차액 3억원에서 기준금액 3억원을 빼면 증여재산가액이 0원입니다(상증법 §35①). 증여세가 0원이어도 양도세 부당행위계산은 그대로 적용됩니다. 자녀가 치른 7억원의 출처는 자금조달계획서와 자금출처 소명에서 계좌로 입증합니다.
양도인은 시가로 양도세를 다시 계산합니다
거주자가 특수관계인과 거래해 양도소득세 부담을 부당하게 줄인 것으로 인정되면 세무서는 그 거래와 관계없이 소득금액을 다시 계산할 수 있습니다(소득세법 §101①). 실무에서 부당행위계산 부인이라고 부르는 규정이고, 적용 범위는 시행령이 금액으로 정합니다.
법 제101조제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.
- 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때
- 그 밖에 특수관계인과의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때
차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 둘 중 하나만으로 해당합니다. 시가 60억원까지는 5%가 더 작은 금액이므로 시가 10억원 아파트는 차액 5천만원부터 대상이 됩니다. 해당하면 양도가액을 시가로 계산합니다(소득세법 시행령 §167④). 부모가 실제 받은 7억원 대신 10억원을 양도가액으로 놓고 양도차익을 계산합니다.
양도세에서 특수관계인은 국세기본법 시행령의 친족관계, 경제적 연관관계, 본인이 개인인 경우의 경영지배관계입니다(소득세법 시행령 §98①). 친족관계는 4촌 이내 혈족, 3촌 이내 인척, 배우자(사실혼 포함) 등이라 부모와 자녀, 형제자매가 모두 들어갑니다(국세기본법 시행령 §1의2①).
판정 기준일과 시가 평가기간
부당행위에 해당하는지는 잔금일이 아니라 거래 당시인 매매계약일을 기준으로 판단합니다(양도소득세 집행기준 101-167-2). 시가는 상증법의 평가 규정을 준용하되 매매사례가액·감정가액 등을 찾는 평가기간을 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월로 봅니다(소득세법 시행령 §167⑤). 같은 단지의 매매사례는 유사매매사례가액 조회에서 확인합니다. 특수관계인 사이 거래로 객관적으로 부당한 가액이 매매사례가액에서 제외되는 기준은 가족 간 저가 거래가액과 유사매매사례가액에 정리했습니다.
양수인은 기준금액을 넘은 차액에 증여세를 냅니다
저가로 취득한 양수인 쪽은 상증법 제35조가 정합니다.
특수관계인 간에 재산(전환사채 등 대통령령으로 정하는 재산은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액(이하 이 항에서 "기준금액"이라 한다) 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.
기준금액은 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액입니다(상증법 시행령 §26②). 시가 10억원까지는 30%가 기준이고 10억원을 넘으면 3억원으로 고정됩니다. 차액이 기준금액 이상이어야 과세하고, 증여재산가액은 차액에서 기준금액을 뺀 부분뿐입니다.
증여세의 특수관계인(상증법 시행령 §2의2)은 국세기본법 시행령의 친족에 직계비속의 배우자의 2촌 이내 혈족과 그 배우자까지 더해 친족 범위가 양도세보다 넓습니다. 특수관계가 없는 사람 사이에서는 거래의 관행상 정당한 사유 없이 차액이 시가의 30% 이상일 때만 과세하고 차액에서 3억원을 뺀 금액이 증여재산가액입니다(상증법 §35②, 상증법 시행령 §26③④).
시가 10억원 아파트, 대가별로 비교하면
시가 10억원 아파트를 부모가 자녀에게 양도하면서 대가를 네 가지로 달리 정해 계산하면 다음과 같습니다. 차액이 5천만원(시가의 5%) 이상이면 양도가액이 시가로 바뀌고, 증여세는 3억원(시가의 30%)이 기준금액입니다.
- 대가 9억6천만원(차액 4천만원): 양도세는 문턱 아래라 실제 대가 9억6천만원으로 계산합니다. 증여세도 기준금액 아래라 없습니다.
- 대가 9억원(차액 1억원): 양도세는 양도가액 10억원으로 다시 계산합니다. 증여세는 기준금액 아래라 없습니다.
- 대가 7억원(차액 3억원): 양도가액은 10억원입니다. 증여세는 요건을 채우지만 3억원에서 3억원을 빼 증여재산가액이 0원입니다.
- 대가 6억원(차액 4억원): 양도가액은 10억원입니다. 증여재산가액은 4억원에서 3억원을 뺀 1억원입니다.
증여세 기준만 맞춰 가격을 정하면 9억원 같은 구간에서 양도세만 시가로 다시 계산됩니다. 양도인 쪽 문턱이 훨씬 낮기 때문입니다. 시가가 20억원이면 증여세 기준금액이 3억원에 머무는 동안 양도세 문턱은 1억원으로 오릅니다.
증여세는 대금을 청산한 날을 양수일로 보고(상증법 시행령 §26⑤) 평가기준일 전 6개월부터 후 3개월까지를 시가 평가기간으로 씁니다(상증법 시행령 §49①). 판정은 계약일, 평가기간은 양도일·취득일 전후 3개월인 양도세와 기준일도 기간도 다릅니다. 계약일과 잔금일 사이에 같은 단지 거래가 새로 신고되면 세목마다 고르는 시가가 달라질 수 있어 계약 전에 두 기간의 매매사례를 모두 조회합니다.
대금을 치른 자금은 따로 확인합니다
배우자나 직계존비속에게 양도한 재산은 그 재산가액을 증여받은 것으로 추정합니다(상증법 §44①). 대가를 받고 양도한 사실이 명백하면 추정을 적용하지 않습니다. 시행령은 그 경우로 이미 과세받았거나 신고한 소득, 상속·수증재산, 소유재산을 처분한 금액으로 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우 등을 듭니다(상증법 §44③5호, 상증법 시행령 §33③). 자녀가 낸 7억원이 자녀의 소득이나 재산에서 나왔다는 것을 계좌 흐름으로 보여야 증여추정 없이 §35의 차액만 계산합니다. 입증하지 못하면 시가 10억원 전체를 증여받은 것으로 추정합니다.
주택 매매계약은 계약 체결일부터 30일 안에 실거래 신고를 합니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 §3①). 법인이 아닌 매수인이 실제 거래가격 6억원 이상 주택을 매수하거나 투기과열지구·조정대상지역 주택을 매수하면, 자금 조달계획과 지급방식, 입주 여부 같은 이용계획을 함께 신고합니다(같은 법 시행령 §3①, 별표 1). 이 서류가 주택취득자금 조달 및 입주계획서입니다. 투기과열지구 주택과 토지거래허가구역 주택은 조달계획을 증명하는 서류도 첨부합니다.
6억원 기준은 실제 거래가격으로 판단합니다. 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역이 아닌 곳에서 시가 10억원 아파트를 5억원에 취득하면 계획서 제출 대상이 아닙니다. 위 증여추정과 취득자금 증여추정(상증법 §45)은 계획서 제출 여부와 관계없이 적용됩니다. 신고관청은 신고 내용을 조사할 때 거래대금 지급 증명자료를 요구할 수 있습니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 §6①). 조사 결과 상증법 위반으로 판단하면 관계 행정기관에 통보하는 근거도 같은 조 ⑤에 둡니다.
계획서에는 대금을 자녀 예금, 주택담보대출, 전세보증금 승계, 부모에게서 빌린 돈 가운데 무엇으로 마련했는지 항목별로 적습니다. 부모에게 빌린 돈은 차용증과 이자·원금 지급 기록이 있어야 차입으로 인정됩니다. 작성 기준은 가족에게 차입해 주택을 취득할 때, 제출 대상과 증빙은 자금조달계획서 완전정리, 안내문을 받은 뒤의 절차는 자금조달계획서 소명 대응에 있습니다.
취득세는 기준이 하나 더 있습니다
배우자나 직계존비속의 부동산을 취득하면 지방세법은 증여 취득으로 봅니다. 취득자의 소득, 소유재산 처분·담보 금액 등으로 대가를 지급한 사실이 증명되면 유상 취득이 됩니다. 다만 대가가 시가인정액보다 3억원 이상 낮거나 시가인정액의 30% 이상 낮은 범위에서 대통령령으로 정하는 경우는 대가를 증명해도 증여 취득으로 봅니다(지방세법 §7⑪4호). 세율과 계산 예시는 가족 간 저가 거래 취득세에 정리했습니다.
정리하면
계약 전에 같은 단지 매매사례나 감정가액으로 시가부터 확정합니다. 그 시가와 정하려는 대가의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 양도인의 양도가액이 시가로 바뀌므로, 가격은 이 문턱과 증여세 기준금액(시가의 30%와 3억원 중 적은 금액)을 같이 놓고 정합니다. 가격이 정해지면 양수인이 배우자·직계존비속인 경우 대금을 자신의 소득·재산·실제 차입으로 치렀다는 기록을 계좌에 남깁니다. 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역 주택이거나 실제 거래가격 6억원 이상이면 그 조달 내용을 자금조달계획서에 적어 계약 체결일부터 30일 안에 신고합니다.
가족 간 매매는 가격을 정하는 일과 자금조달계획서를 쓰는 일이 한 거래 안에서 이어집니다. 와이제이 택스 라운지는 주택자금조달계획서 작성과 자금출처 소명 업무를 꾸준히 맡아 왔고, 가족 간 매매의 시가 검토, 양도세·증여세·취득세 동시 계산, 자금조달계획서 작성과 소명 대응까지 한 번에 도와드립니다. 이 검토는 유료 상담으로 진행하며, 보수 기준은 수수료 안내에 있습니다. 계획서 초안은 자금조달계획서 작성 도우미에서 명의인별 재원과 부족액을 먼저 맞춰 봅니다.
자주 묻는 질문
Q. 시가보다 5% 안쪽으로만 낮추면 양도세 부당행위계산은 피할 수 있나요?
A. 시가 60억원 이하 주택이라면 차액이 시가의 5% 미만일 때 3억원 기준에도 걸리지 않아 부당행위계산 대상이 아닙니다(소득세법 시행령 §167③). 그 시가는 상증법 평가 규정을 준용해 정하므로(같은 영 §167⑤) 기준이 되는 매매사례가액이나 감정가액부터 확정한 뒤에 5%를 계산합니다.
Q. 양도인에게 양도세, 양수인에게 증여세를 함께 과세하면 이중과세 아닌가요?
A. 대법원은 두 세금의 납세의무 성립요건, 시기, 납세의무자가 서로 달라 각자 요건에 따라 판단하고 함께 과세할 수 있다고 보았습니다(대법원 98두11830, 1999.9.21.). 요건을 채운 세목마다 과세합니다.
Q. 형제에게 시가보다 낮게 양도해도 같은 기준인가요?
A. 형제자매는 4촌 이내 혈족이라 양도세와 증여세 모두 특수관계인이고 소득세법 시행령 §167③과 상증법 §35①이 같은 방식으로 적용됩니다. 재산가액 전체를 증여로 추정하는 상증법 §44①은 배우자와 직계존비속에게 양도한 경우에만 적용됩니다.
Q. 자녀가 부모에게 빌린 돈으로 대금을 치러도 되나요?
A. 실제 차입이면 가능합니다. 차용증을 쓰고 약정한 이자와 원금을 자녀 계좌에서 부모 계좌로 지급한 기록이 남아야 합니다. 무상으로 빌리면 대출금액에 적정 이자율을 곱한 금액, 낮은 이자로 빌리면 거기서 실제 낸 이자를 뺀 금액이 1년 단위로 증여재산가액이 되고, 그 금액이 1천만원 미만이면 과세하지 않습니다(상증법 §41의4①②, 상증법 시행령 §31의4②). 원금별 이자 차이는 가족 차용 이자 계산기에서 계산합니다.