재건축·리모델링으로 임차인이 나간 상생임대주택, 임대기간은 이어지나요?
상생임대주택이 재건축·재개발 구역에 들어가면 이주 일정이 임대기간을 끊습니다. 임차인이 사업 때문에 나가고 준공 뒤 새 임차인을 들인 경우, 국세청은 사업 전후의 임대기간을 합산하지 않는다고 회신했습니다. 반대로 상생임대 요건을 모두 갖춘 뒤에 주택이 조합원입주권으로 바뀌거나 신축·리모델링된 경우에는 거주기간 제한 없이 특례를 적용한다는 회신이 이어졌습니다. 요건을 언제 갖췄는지가 결론을 가릅니다. 회신 일곱 건을 사업 단계별로 정리했습니다.
재건축으로 세입자가 이주했습니다. 준공 후 새 세입자와 계약하면 이주 전 임대기간과 합칠 수 있나요?
합칠 수 없습니다. 직전임대차계약이나 상생임대차계약 기간 중 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발·재건축사업으로 임차인이 퇴거하고 사업 완료 후 새 임차인과 계약한 경우, 국세청은 사업 전후의 임대기간을 합산하지 않는다고 회신했습니다(서면-2024-법규재산-4716, 2026.4.6.). 「주택법」에 따른 리모델링도 같은 결론입니다(서면-2024-법규재산-2676, 2025.8.27.). 이주 전에 상생임대 요건을 모두 갖춘 주택은 입주권 전환이나 신축 뒤에도 특례를 적용한다는 회신이 따로 있습니다.
사업으로 임차인이 퇴거하면 전후 임대기간을 합산하지 않습니다
재개발·재건축과 주택법 리모델링에 대해 회신이 각각 나왔습니다.
- 재개발 사안: 2019년 11월 취득 후 맺은 2년 계약이 2020년 10월 이주공고로 11개월 만에 끝났고, 재개발 완료 후 새 임차인과 계약할 예정이었습니다.
- 리모델링 사안: 2022년 4월 상생임대차계약을 맺은 뒤 6월 리모델링 사업계획 승인과 집단이주 공고로 임차인이 퇴거했고, 완료 후 새 임차인과 계약할 예정이었습니다.
귀 서면질의의 경우와 같이「소득세법 시행령」제155조의3 제1항제1호에 따른 직전임대차계약 및 상생임대차계약 기간 중 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발･재건축사업으로 임차인이 퇴거하고 해당 사업 완료 후 새로운 임차인과 임대차계약을 체결한 경우에는 직전ㆍ상생임대차계약에 따른 임대기간 충족 여부 판정 시 해당 사업 전후의 임대기간을 합산하지 않는 것입니다.
「소득세법 시행령」제155조의3 제1항제1호에 따른 직전임대차계약 및 상생임대차계약 기간 중 「주택법」에 따른 리모델링 사업으로 임차인이 퇴거하고 리모델링 완료 후 새로운 임차인과 임대차계약을 체결한 경우, 직전ㆍ상생임대차계약에 따른 임대기간 충족여부 판정시 리모델링 전후의 임대기간을 합산하지 않는 것입니다.
두 회신에는 이유가 적혀 있지 않습니다. 조문이 새 임대차계약의 임대기간을 합산하도록 정한 경우는 제155조의3 제4항 하나이고, 그 대상은 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새 계약을 체결한 경우입니다.
④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 재정경제부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다.
정비사업이나 리모델링 때문에 임차인이 나간 경우는 회신에서 합산 대상으로 보지 않았습니다. 임차인 사정으로 중도퇴거한 경우의 합산 요건은 상생임대 임대기간, 며칠이 모자라면 어떻게 되나요?에서 다뤘습니다.
실무에서는 관리처분계획인가 뒤 이주 기간이 공고되면 이주 개시일과 직전·상생임대차의 임대개시일을 놓고 월력으로 기간을 계산합니다. 이주 전에 직전임대차 1년 6개월, 상생임대차 2년이 채워지는지 날짜로 확인합니다.
상생임대 기간 중 멸실되면 2년 미달로 봅니다
2022년 5월 같은 임대료로 갱신한 2년 계약이, 2022년 10월 관리처분계획인가 뒤 멸실을 앞두고 2023년 9월 임차인이 퇴거하면서 끝난 사안이 있습니다. 상생임대차 실제 임대기간은 2년이 되지 않았고, 국세청은 특례를 적용할 수 없다고 회신했습니다.
국내에 1주택을 소유한 1세대가 주택을 취득한 후 ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3제1항제4호에 따른 직전 임대차계약 및 같은 항 제1호에 따른 상생임대차계약을 체결한 경우로서, 해당 주택이 재건축사업으로 멸실되어 상생임대차계약에 따라 실제 임대한 기간이 2년 미만인 경우에는 상생임대주택에 대한 1세대 1주택의 특례를 적용받을 수 없는 것입니다.
회신의 '제1항제4호'는 회신 당시의 조문 번호입니다. 계약서에 2년을 적었더라도 멸실로 임대가 끝난 날까지 실제로 임대한 기간으로 판정합니다.
요건을 갖춘 뒤 입주권·신축·리모델링으로 바뀐 경우
조합원입주권으로 전환된 뒤 양도
관리처분계획인가로 주택이 조합원입주권으로 바뀐 뒤에 양도하는 경우입니다. 이미 상생임대 요건을 갖춘 주택이라면 입주권 상태로 양도할 때 거주기간 제한을 받지 않습니다. 회신 사안은 2022.1.5.~2024.1.4. 상생임대차를 마친 주택이 2024년 4월 관리처분계획인가로 입주권이 됐고, 2024년 9월 그 입주권을 양도한 경우였습니다.
귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3 상생임대주택 요건을 충족한 주택이 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따라 “조합원입주권”으로 전환된 경우 ｢소득세법 시행령｣ 제154조의제1항의 거주기간의 제한을 받지 않는 것으로, ｢소득세법｣ 제89조제1항제4호의 각 목의 요건을 갖추어 해당 조합원입주권을 양도하는 경우 양도소득세가 과세되지 않는 것입니다.
관리처분계획인가 뒤에도 주택이 철거되지 않아 임대를 이어 갔다면 어떻게 될까요? 2022년 1월 맺은 상생임대차(2년)가 진행되던 중 2023년 11월 관리처분계획인가가 났고, 2024년 1월 상생임대차 2년을 채운 뒤 입주권 상태로 양도할 예정이었습니다. 입주권으로 전환된 상태에서 요건을 모두 갖춘 경우에도 같은 결론이 나왔습니다.
귀 서면질의의 사실관계와 같이, ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 관리처분계획인가일 이후 철거되지 않은 주택이 조합원입주권으로 전환된 상태에서 ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3 특례 요건을 모두 충족하게 된 경우로서 1세대가 ｢소득세법｣ 제89조제1항제4호의 각 목의 요건을 갖추어 해당 조합원입주권을 양도하는 경우 양도소득세가 과세되지 않는 것입니다.
두 회신 모두 비과세 판정은 소득세법 제89조 제1항 제4호의 요건을 갖춘 조합원입주권 양도를 전제로 합니다. 양도일 현재 보유한 다른 주택·분양권에 관한 요건과, 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 넘으면 과세한다는 같은 호 단서는 상생임대 특례와 별도로 확인합니다.
소규모주택정비사업으로 신축된 주택
모아타운 관리계획으로 가로주택정비사업 대상이 된 다세대주택 사안입니다. 취득 당시 조정대상지역이었고, 2025년 7월 상생임대차계약을 맺은 뒤 사업시행계획인가를 거쳐 멸실·신축될 예정이었습니다.
귀 서면질의의 사실관계와 같이, ｢소득세법 시행령｣ 제155의3의 상생임대주택 요건을 모두 갖춘 주택(취득 당시 ｢주택법｣제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 위치)이 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣(이하 “소규모주택정비법”) 제2조제1항제3호의 소규모주택정비사업 에 따라 멸실되고 신축된 경우로서 해당 주택이 소규모주택정비법 제40조제5항의 환지에 해당하는 경우 그 신축된 주택 양도 시 ｢소득세법 시행령｣ 제154조 제1항에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는 것입니다.
회신은 신축 주택이 소규모주택정비법 제40조 제5항의 환지에 해당하는 경우로 범위를 정했습니다. 사업 방식과 관리처분계획 내용으로 환지 해당 여부를 먼저 확인합니다.
세대수 증가형 리모델링으로 동·호수가 바뀐 주택
리모델링은 결론이 둘로 나뉩니다. 앞의 서면-2024-법규재산-2676은 리모델링 때문에 임대기간이 끊긴 사안이었습니다. 상생임대 요건을 모두 갖춘 뒤 세대수 증가형 리모델링으로 동·호수가 바뀐 사안에서는 특례를 적용했습니다.
귀 서면질의의 경우, ｢소득세법 시행령｣제155조의3에 따른 상생임대주택 특례의 요건을 모두 갖춘 주택이 ｢주택법｣제2조제25호다목에 따른‘세대수 증가형 리모델링’으로 같은 법 제67조의‘권리변동계획’에 따라 동․호수가 변경되는 경우 해당 주택 양도시 ｢소득세법 시행령｣제154조제1항에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는 것입니다.
사례 비교표
| 사안 | 결론 | 회신 |
|---|---|---|
| 직전·상생임대차 기간 중 재개발·재건축으로 임차인 퇴거, 사업 완료 후 새 임차인과 계약 | 사업 전후 임대기간 합산 안 함 | 서면-2024-법규재산-4716 (2026.4.6.) |
| 직전·상생임대차 기간 중 주택법 리모델링으로 임차인 퇴거, 완료 후 새 임차인과 계약 | 리모델링 전후 임대기간 합산 안 함 | 서면-2024-법규재산-2676 (2025.8.27.) |
| 상생임대 기간 중 재건축으로 멸실, 실제 임대기간 2년 미만 | 특례 적용 안 함 | 서면-2024-부동산-2202 (2024.9.10.) |
| 상생임대 요건을 갖춘 주택이 조합원입주권으로 전환된 뒤 입주권 양도 | 거주기간 제한 없음, 제89조 제1항 제4호 요건 갖추면 비과세 | 사전-2024-법규재산-0795 (2024.11.20.) |
| 관리처분계획인가 후 미철거 주택으로 임대를 이어 가 입주권 상태에서 요건 충족 | 제89조 제1항 제4호 요건 갖추면 비과세 | 서면-2024-법규재산-0802 (2024.12.19.) |
| 요건을 갖춘 주택이 소규모주택정비사업으로 신축, 환지에 해당 | 신축 주택 양도 시 거주기간 제한 없음 | 서면-2024-법규재산-2745 (2025.3.6.) |
| 요건을 갖춘 주택이 세대수 증가형 리모델링으로 동·호수 변경 | 양도 시 거주기간 제한 없음 | 서면-2024-법규재산-1246 (2026.4.13.) |
정리하면 회신이 특례를 적용한 사안은 모두 이주·멸실 전에 요건을 갖춘 주택이었습니다. 이주·멸실로 임대기간이 끊긴 뒤 새로 들인 임차인의 계약은 이전 기간과 이어지지 않습니다.
2026년 10월 1일 이후 양도분은 양도기한을 확인합니다
2026년 10월 1일 이후 양도분부터는 상생임대차계약에 따른 임대기간이 종료된 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 거주기간 제한을 받지 않습니다(그 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 종료되면 2027년 12월 31일까지). 위 회신들은 모두 이 양도기한이 신설되기 전에 나왔고, 조합원입주권이나 신축 주택을 양도할 때 양도기한을 어떻게 적용하는지는 다루지 않았습니다. 종료 시점별 양도기한은 상생임대 양도기한과 유의점(2026년 10월 1일 시행)에 정리했습니다.
상생임대, 함께 확인할 칼럼
- 상생임대 임대기간, 며칠이 모자라면 어떻게 되나요?: 월력 계산, 임차인 사정에 따른 중도퇴거와 합산
- 상생임대 양도기한과 유의점(2026년 10월 1일 시행): 상생임대차 종료 시점별 양도기한
- 거주하지 않은 주택도 상생임대로 거주주택 비과세 되나요?: 장기임대주택 보유자의 거주주택 비과세
자주 묻는 질문
Q. 재건축 이주 때문에 세입자가 나간 것도 '임차인의 사정'으로 보아 합산할 수 있나요?
A. 회신은 합산하지 않는다고 답했습니다. 직전·상생임대차 기간 중 재개발·재건축사업으로 임차인이 퇴거하고 사업 완료 후 새 임차인과 계약한 경우 사업 전후 임대기간을 합산하지 않습니다(서면-2024-법규재산-4716). 「주택법」에 따른 리모델링도 같습니다(서면-2024-법규재산-2676).
Q. 상생임대차 1년 8개월째에 이주가 시작돼 집이 철거됐습니다. 특례를 받을 수 있나요?
A. 재건축으로 멸실돼 상생임대차계약에 따라 실제 임대한 기간이 2년 미만이면 특례를 적용받을 수 없다는 회신이 있습니다(서면-2024-부동산-2202). 임대기간은 멸실로 임대가 끝난 날까지 월력으로 계산합니다.
Q. 관리처분계획인가가 났는데 아직 철거 전이라 임대를 계속하고 있습니다. 지금 2년을 채우면 되나요?
A. 관리처분계획인가일 이후 철거되지 않은 주택이 조합원입주권으로 전환된 상태에서 상생임대 요건을 모두 갖춘 경우, 소득세법 제89조 제1항 제4호의 요건을 갖추어 입주권을 양도하면 비과세된다는 회신이 있습니다(서면-2024-법규재산-0802). 이 회신은 입주권 양도 사안입니다. 2026년 10월 1일 이후 양도분은 양도기한도 함께 확인합니다.
Q. 상생임대 요건을 채운 아파트가 리모델링으로 동·호수가 바뀌었습니다. 새 호수로 양도해도 되나요?
A. 세대수 증가형 리모델링으로 주택법 제67조의 권리변동계획에 따라 동·호수가 변경된 사안에서, 국세청은 해당 주택을 양도할 때 거주기간의 제한을 받지 않는다고 회신했습니다(서면-2024-법규재산-1246). 리모델링 때문에 임대기간이 끊겨 요건을 갖추지 못한 경우는 이 회신의 사실관계와 다릅니다(서면-2024-법규재산-2676).
근거 법령
- 소득세법 시행령 제155조의3(상생임대주택 특례: 직전임대차 1년 6개월 이상·상생임대차 2년 이상, 임차인 사정 시 새 임대차 기간 합산. 제1항의 양도기한은 2026.9.30. 공포, 2026.10.1. 시행)
- 소득세법 제89조 제1항 제4호(조합원입주권 양도 비과세 요건)
- 서면-2024-법규재산-4716(2026.4.6.): 직전·상생임대차 기간 중 재개발·재건축으로 임차인 퇴거 후 새 임차인과 계약하면 사업 전후 임대기간 합산하지 않음
- 서면-2024-법규재산-2676(2025.8.27.): 주택법 리모델링으로 임차인 퇴거 후 새 임차인과 계약하면 리모델링 전후 임대기간 합산하지 않음
- 서면-2024-부동산-2202(2024.9.10.): 재건축으로 멸실돼 상생임대차 실제 임대기간이 2년 미만이면 특례 적용 불가
- 사전-2024-법규재산-0795(2024.11.20.): 상생임대 요건을 충족한 주택이 조합원입주권으로 전환되면 거주기간 제한을 받지 않고, 제89조 제1항 제4호 요건을 갖춰 입주권을 양도하면 비과세
- 서면-2024-법규재산-0802(2024.12.19.): 관리처분계획인가일 이후 미철거 주택이 입주권 전환 상태에서 상생임대 요건을 충족한 경우에도 제89조 제1항 제4호 요건을 갖춰 양도하면 비과세
- 서면-2024-법규재산-2745(2025.3.6.): 상생임대 요건을 갖춘 주택이 소규모주택정비사업으로 신축되고 환지에 해당하면 신축 주택 양도 시 거주기간 제한 없음
- 서면-2024-법규재산-1246(2026.4.13.): 상생임대 요건을 갖춘 주택이 세대수 증가형 리모델링으로 동·호수 변경돼도 양도 시 거주기간 제한 없음