2026 세제개편안 부동산세 총정리, 보유공제가 거주공제로 바뀝니다
안녕하세요, 와이제이 택스 라운지 대표세무사 장민입니다.
Q. "오늘 세제개편안이 나왔다는데, 제 집에 붙는 양도세와 종부세는 뭐가 언제부터 달라지나요?"
방향은 하나입니다. 보유가 아니라 거주를 기준으로 공제를 줍니다. 양도세 장기보유특별공제와 종합부동산세 세액공제 모두 보유공제를 거주공제로 바꾸고, 대신 다주택자의 조정대상지역 주택 중과세율은 2027년과 2028년 두 해만 낮춥니다. 2026년 8월 3일 발표된 개편안이며, 국회에서 세법개정안이 의결·공포돼야 시행됩니다.
기획재정부 2026년 세제개편안 자료에는 부동산 세제 항목이 16건 담겨 있습니다. 양도소득세와 종합부동산세가 대부분이고, 상속세 쪽은 가업상속공제 개편이 중심입니다. 오늘 기준으로 보유 중이거나 양도한 주택에는 현행 법령이 그대로 적용됩니다. 아래 내용은 발표된 개편안 기준입니다.
01. 이번 발표는 개편안이고, 법은 아직 바뀌지 않았습니다
발표 자료는 국회에 제출될 세법개정안의 내용입니다. 정기국회 심의를 거쳐 의결·공포되어야 효력이 생깁니다. 심의 과정에서 수치가 조정되거나 시행 시기가 밀리는 일도 있고, 항목 자체가 빠지기도 합니다.
적용 시기는 항목마다 다릅니다. 대부분은 2027년 1월 1일 이후 양도분 또는 2027년 6월 1일 종부세 납세의무 성립분부터입니다. 다만 조정대상지역 일시적 2주택 특례기간 단축은 발표일 다음날인 2026년 8월 4일 취득분을 기준으로 삼고 있어, 오늘 이후 잔금을 치르는 분들은 지금부터 계산이 달라집니다.
02. 장기보유특별공제는 보유공제가 거주공제로 바뀝니다
현행 1세대 1주택 장기보유특별공제는 보유기간 연 4%(최대 40%)와 거주기간 연 4%(최대 40%)를 더해 최대 80%입니다(소득세법 §95②). 다주택자는 보유기간 연 2%, 최대 30%입니다. 공제액에 한도는 없습니다.
개편안은 보유공제를 없애고 거주공제만 남깁니다. 1주택자는 거주 연 8%로 최대 80%, 비조정대상지역 다주택자는 거주 연 2%로 최대 30%입니다. 여기에 공제 한도가 새로 생깁니다.
| 구분 | 2027년 (유예) | 2028년 (중간 단계) | 2029년 이후 | 근거 조문 |
|---|---|---|---|---|
| 1세대 1주택 | 거주 4% + 보유 4% (최대 80%) | 거주 6% + 보유 2% (최대 80%) | 거주 8% (최대 80%) | 소득세법 §95②, 개편안 상세본 p.56 |
| 다주택 (비조정) | 보유 2% (최대 30%) | 보유 1% 또는 거주 2% | 거주 2% (최대 30%) | 소득세법 §95②, 개편안 상세본 p.56 |
| 공제 한도 | 없음 | 20억원 | 10억원 | 개편안 상세본 p.56 |
거주 없이 오래 보유만 한 집의 세액이 가장 많이 늘어납니다. 개편안 자료의 사례를 보면 양도가액 32억원에 취득가액 12억원, 2년 거주하고 10년 보유한 1주택의 산출세액이 2027년 2억 3,600만원에서 2029년 4억 500만원이 됩니다.
10년을 실제 거주했다고 해서 그대로인 것도 아닙니다. 공제율 80%는 유지되지만 공제 한도가 따로 적용됩니다. 자료의 사례에서 양도가액 75억원에 취득가액 25억원, 10년 거주하고 10년 보유한 1주택의 공제액은 33억 6,000만원에서 2028년 20억원, 2029년 10억원으로 줄고, 산출세액은 3억 1,600만원에서 9억 2,300만원, 13억 7,300만원이 됩니다. 공제율이 아니라 한도가 세액을 정하는 구간이 생깁니다.
공제 한도는 인별 연간 기준과 양도 물건별 기준으로 각각 둡니다. 공동소유 주택은 지분비율대로, 한 채를 여러 해에 걸쳐 나눠 파는 경우는 분할양도 비율대로 한도를 안분합니다. 부부 공동명의와 지분 분할양도를 쓰던 방식은 이 한도 안에서 다시 계산해 봐야 합니다.
03. 다주택자 중과세율은 2027년과 2028년만 낮아집니다
조정대상지역 주택을 양도하는 다주택자는 기본세율에 2주택 20%p, 3주택 이상 30%p를 더합니다(소득세법 §104⑦). 개편안은 이 가산율을 2년간 낮췄다가 2029년에 원래대로 되돌립니다.
| 구분 | 현행 | 2027년 | 2028년 | 2029년 이후 | 근거 조문 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2주택 | +20%p | +5%p | +10%p | +20%p | 소득세법 §104⑦, 개편안 상세본 p.72 |
| 3주택 이상 | +30%p | +10%p | +15%p | +30%p | 소득세법 §104⑦, 개편안 상세본 p.72 |
대상은 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택입니다. 완화 기간에도 장기보유특별공제는 적용되지 않습니다. 개편안 자료의 사례에서 양도차익 5억원인 2주택자의 세액은 현행 약 2억 7,000만원, 2027년 양도 시 약 2억원, 2028년 양도 시 약 2억 2,000만원입니다.
개편안 자료는 완화 대상에 2026년 중 중과를 적용받은 양도분도 포함한다고 적고 있습니다. 올해 중과 재적용 이후 조정대상지역 주택을 판 분들에게는 이미 신고한 세액과 연결되는 문제입니다. 다만 어떤 절차로 처리할지는 법률과 부칙이 확정돼야 정해집니다. 지금 단계에서 결론을 내릴 수는 없고, 신고서와 양도일을 정리해 두시는 편이 낫습니다.
04. 조정대상지역 일시적 2주택 특례기간은 2년으로 짧아집니다
현행은 종전주택 취득일부터 1년이 지난 뒤 신규주택을 사고, 신규주택 취득일부터 3년 안에 종전주택을 팔면 1세대 1주택으로 봅니다(소득세법 시행령 §155①). 개편안은 종전주택과 신규주택이 둘 다 조정대상지역인 경우에만 이 기간을 2년으로 줄입니다. 어느 한쪽이 비조정대상지역이면 3년 그대로입니다.
일시적 2주택 특례기간 2년 언제부터
양도세는 조정대상지역 주택을 2026년 8월 4일 이후 새로 취득하고, 조정대상지역 종전주택을 2026년 10월 1일 이후 양도하는 경우부터입니다. 종부세는 2026년 8월 4일 이후 취득분에 대해 2027년 6월 1일 납세의무 성립분부터 적용합니다.
취득 시점은 계약일이 아니라 잔금을 치른 날입니다(소득세법 §98). 계약은 지난주에 했더라도 잔금이 8월 4일 이후로 잡혀 있으면 단축 대상에 들어갈 수 있습니다. 잔금일 조정이 가능한 계약이라면 오늘 확인해 보실 문제입니다.
05. 상생임대주택 거주요건 면제에 양도기한이 생깁니다
상생임대주택 특례는 직전 임대차 대비 임대료를 5% 이내로 올린 계약을 2년 이상 유지하면 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제의 2년 거주요건을 면제하는 제도입니다(소득세법 시행령 §155의3). 계약 체결과 임대 개시 기한은 원래 2026년 12월 31일까지입니다.
개편안은 이 일몰을 예정대로 종료하면서, 거주요건 면제를 상생임대계약 종료 후 1년 내 양도분으로 제한합니다. 최대 2029년 12월 31일까지이고, 2026년 12월 31일 이전에 계약이 끝나는 경우는 2027년 12월 31일까지입니다. 이 기한을 넘겨 팔면 일반 주택과 똑같이 본인이 2년을 실제 거주해야 비과세와 공제 우대를 받습니다.
지금까지 상생임대로 거주요건을 대체해 두고 매도 시기를 열어 두셨던 분들은 계획을 다시 짜야 합니다. 계약 종료일이 언제인지부터 확인하시는 게 순서입니다.
06. 종합부동산세는 거주 여부로 기본공제가 갈립니다
현행 기본공제는 1세대 1주택자 12억원, 그 밖의 납세의무자 9억원입니다(종부세법 §8①). 개편안은 같은 1주택자라도 그 집에 사는지 여부로 공제액을 나눕니다.
종부세 기본공제 14억원 받는 조건
| 항목 | 현행 | 개편안 | 근거 조문 |
|---|---|---|---|
| 기본공제 (1세대 1주택) | 12억원 | 거주 14억원 / 비거주 9억원 (공시가 14억원까지 과세 제외) | 종부세법 §8①, 개편안 상세본 p.60 |
| 기본공제 (그 외) | 9억원 | 4억원 + (5억원 × 거주주택 가액 비중) | 종부세법 §8①, 개편안 상세본 p.60 |
| 공정시장가액비율 | 60% | 1주택 등 70% / 3주택 이상·조정지역 보유 80% | 종부세법 시행령 §2의4, 개편안 상세본 p.62 |
| 세율 | 2주택 이하 0.5~2.7% / 3주택 이상 0.5~5.0% | 주택 수 구분을 없애고 가액 기준으로 일원화 (최종 0.5~5.0%) | 종부세법 §9, 개편안 상세본 p.63 |
| 세부담 상한 | 직전연도의 150% | 200% | 종부세법 §10, 개편안 상세본 p.63 |
| 1세대 1주택 세액공제 | 연령별 + 보유기간별 합산 최대 80%, 금액 한도 없음 | 보유기간별 공제를 거주기간별로 전환, 한도 2027년 800만원·2028년 이후 600만원 | 종부세법 §9, 개편안 상세본 p.64 |
공시가격 30억원 주택을 70세가 10년 거주한 경우와 10년 보유만 한 경우가 개편안 자료에 나란히 실려 있습니다. 거주한 쪽은 공제율 80%가 유지돼 2028년 종부세가 281만원, 보유만 한 쪽은 공제율이 40%로 내려가 1,019만원입니다. 같은 집을 같은 기간 가지고 있어도 실거주 여부만으로 세액이 3.6배가 됩니다.
납부유예는 넓힙니다. 소득 기준을 총급여 8,000만원 또는 종합소득 7,000만원 이하로 올리고, 만 65세 이상이면서 10년 이상 거주한 사람도 대상에 넣습니다. 다만 직전연도 소득 대비 그해 보유세(재산세와 종부세 합계) 비중이 10% 이상이어야 합니다.
07. 오래 거주한 1주택에는 공제 확대와 한시 감면이 신설됩니다
공제가 늘어나는 항목도 있습니다. 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1세대 1주택을 팔면 양도소득 기본공제를 연 250만원에서 2,500만원으로 올립니다(현행 소득세법 §103①). 직계비속 등 특수관계인에게 파는 경우는 제외되고, 공동소유는 지분비율대로 안분하되 부부 공동명의는 각각 2,500만원입니다.
65세 이상 1주택자가 5년 이상 거주한 수도권 주택을 특수관계인이 아닌 제3자에게 팔고 6개월 안에 비수도권으로 이주하면 양도세를 2027년 50%(한도 5억원), 2028년 30%(한도 3억원) 감면합니다. 양도일 현재 2년 이상 계속 거주 중이어야 합니다. 이주하지 않거나 양도 후 5년 안에 수도권으로 이주하거나 수도권 주택을 다시 사면 추징합니다.
거주하지 못한 사정도 일부 인정합니다. 1년 이상 계속 거주하던 집에서 취학, 근무상 형편, 1년 이상의 치료를 요하는 질병, 학교폭력 피해 전학, 해외체류, 60세 이상 직계존속 봉양 합가로 다른 시·군으로 옮긴 기간은 최장 3년까지 거주기간으로 봅니다. 재개발·재건축 신축주택은 관리처분계획 인가일 현재 1년 이상 거주 중이던 집이라면 공사기간의 2분의 1을 거주기간으로 인정합니다. 양도세는 2028년 1월 1일 이후 양도분, 종부세는 2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분부터입니다.
08. 상속·증여는 가업상속공제와 상장주식 평가가 중심입니다
일괄공제, 배우자상속공제, 세율 조정은 이번 발표 자료에 들어 있지 않습니다. 유산취득세 전환도 마찬가지입니다. 상속·증여 쪽 개편은 가업상속공제와 재산평가에 몰려 있습니다.
가업상속공제 경영기간 30년 요건
| 항목 | 현행 | 개편안 | 근거 조문 |
|---|---|---|---|
| 피상속인 경영기간 | 10년 이상 | 30년 이상 (20년 이상이면 부족기간만큼 사후관리 연장 전제로 허용) | 상증법 §18의2, 개편안 상세본 p.99 |
| 사후관리 기간 | 5년 | 10년 | 상증법 §18의2, 개편안 상세본 p.99 |
| 공제한도 | 경영기간 10·20·30년별 300억 / 400억 / 600억원 | 경영연수 × 20억원, 최대 1,000억원 | 상증법 §18의2, 개편안 상세본 p.101 |
| 사업용 토지 | 건축물 바닥면적의 3~7배 | 바닥면적의 3배 (수도권 2배), 면적당 1,000만원/㎡ 한도 신설 | 개편안 상세본 p.101 |
| 대상 업종 | 표준산업분류 대분류·중분류 기준 | 세세분류 기준 727개 업종, 심사위원회 심사 신설 | 개편안 상세본 p.98·99 |
한도는 늘고 요건은 강해집니다. 45년을 경영했다면 한도가 600억원에서 900억원으로 올라가지만, 25년만 경영하고 사망하면 30년 요건을 채우지 못해 상속인의 사후관리기간을 늘리는 것을 전제로만 공제가 허용됩니다. 마트, 버스·택시 운송업, 주차장업, 창고업, 병원, 약국은 대상 업종에서 빠집니다.
상장주식 평가도 달라집니다. 현행은 평가기준일 전후 각 2개월 종가 평균액입니다(상증법 §63①1호가목). 개편안은 저PBR 등 추정요건에 해당하면 평가심의위원회 심의를 거쳐 평가기간을 최대 6년 6개월까지 늘려 평가합니다. 저PBR 요건에 걸리면 현행 평가액에 1.3을 곱한 금액과 확장 기간 평균 중 큰 금액이 되고, 자료의 예시에서는 평가액 10이 19 또는 21이 됩니다. 대주주 지분을 넘길 계획이 있다면 평가액 전제를 다시 잡아야 합니다.
09. 지금 파는 집에는 현행 법령이 적용됩니다
발표됐으니 이번 달 잔금 치르는 거래부터 새 규정이 적용된다고 보시는 분들이 있습니다. 아닙니다. 현재 양도하는 주택에는 현행 법령이 적용되고, 개편 내용은 국회 통과 후 각 항목의 적용시기부터 효력이 생깁니다. 다만 일시적 2주택 특례기간 단축은 취득 시점을 발표일 다음날로 잡고 있어, 지금 취득하는 집이 나중에 판정 기준에 걸릴 수 있습니다.
취득세가 왜 없느냐는 질문도 나옵니다. 이 자료는 국세 개편안입니다. 취득세와 재산세는 지방세라 소관이 다르고 별도로 발표됩니다. 다주택 취득세 중과 관련 내용은 이 자료에 없습니다.
중과 완화를 두고 중과가 없어진다고 읽는 것도 정확하지 않습니다. 2027년과 2028년 두 해만 가산율을 낮추고 2029년에 20%p와 30%p로 되돌립니다. 완화 기간에도 장기보유특별공제는 여전히 적용되지 않습니다.
실무에서 먼저 확인할 것은 날짜입니다. 신규주택 잔금일이 8월 4일 앞인지 뒤인지, 상생임대차계약 종료일이 언제인지, 종부세는 2027년 6월 1일 기준으로 그 집에 실제 거주 중인지. 세 가지가 각각 다른 세목의 판정 기준일입니다.
정리하면
2026년 세제개편안의 부동산 세제는 거주 여부를 기준으로 다시 짜였습니다. 양도세 장기보유특별공제는 보유공제가 사라지고 거주공제만 남으며 공제 한도가 생깁니다. 종부세는 기본공제가 거주 14억원과 비거주 9억원으로 갈리고, 공정시장가액비율과 세부담 상한이 함께 올라갑니다. 다주택 중과는 2027~2028년 두 해만 낮아지고, 조정대상지역 일시적 2주택 특례는 2026년 8월 4일 취득분부터 2년으로 짧아집니다. 모두 국회 심의를 거쳐야 확정되는 개편안입니다.
보유하신 주택의 취득일과 거주기간, 임대차계약 종료일, 매도 예정 시기를 알려 주시면 어느 시점에 파는 것이 유리한지 함께 계산해 드리겠습니다.
확정된 법이 아닙니다
여기 정리한 내용은 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안이고, 아직 개정된 법이 아닙니다. 국회에 제출된 세법개정안이 정기국회에서 의결되고 공포되어야 효력이 생깁니다.
심의 과정에서 공제율이나 한도, 적용 시기가 조정되기도 하고 항목 자체가 빠지기도 합니다. 발표된 개편안이 그대로 입법되지 않은 사례도 있습니다. 확정 전에는 이 내용을 전제로 매도 시기나 명의를 서둘러 바꾸지 마시고, 지금 양도하거나 보유 중인 주택에는 현행 법령이 그대로 적용된다는 점을 기준으로 삼으시면 됩니다.