상속·증여로 받은 분양권·입주권, 거주요건 면제도 따라올까
조정대상지역 공고가 나기 전에 계약하고 계약금을 낸 무주택 세대라면 거주 2년 없이 비과세를 받습니다. 그런데 그 권리를 상속이나 증여로 넘겨받은 사람에게도 이 면제가 따라오는지는 따로 봅니다. 상속·증여처럼 무상으로 넘겨받은 경우에는 권리가 세대 밖으로 나갔는지가 결론을 정합니다. 현행(시행 2026-07-01) 기준입니다.
매매계약과 계약금이 없으면 특례도 없습니다
거주요건을 면제하는 규정은 시행령 제154조 제1항 단서에 있습니다.
거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우
세 가지가 한꺼번에 맞아야 합니다.
- 조정대상지역 공고일 이전에 매매계약을 체결했을 것
- 계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인될 것
- 계약금 지급일 현재 그 세대가 무주택일 것
효과는 거주기간에만 미칩니다. 제5호에 걸리면 거주기간의 제한이 풀릴 뿐 보유 2년은 그대로 채워야 합니다. 그리고 조문은 "매매계약"이라고만 하고 주택으로 한정하지 않습니다. 그래서 분양권이나 조합원입주권 매매계약도 여기에 들어갑니다. 거주요건이 언제 붙는지는 조정대상지역 주택, 2년을 살아야 비과세되나요에 정리했습니다.
별도세대에게서 받았다면 상속이든 증여든 결론이 같습니다
따로 사시던 부모님이 공고 전에 계약을 마치셨다고 하겠습니다. 계약금까지 내신 경우입니다. 그 분양권을 증여받은 자녀에게는 면제가 따라오지 않습니다. 증여에는 매매계약도 계약금도 없기 때문입니다(기획재정부 조세법령운용과-988, 2021.11.17.).
상속도 같습니다. 별도세대인 피상속인이 계약금을 냈더라도 상속인에게 면제가 승계되지 않습니다(서면-2021-법규재산-4803, 2022.6.24.). 별도세대 상속인의 취득시기는 상속개시일이므로(시행령 제162조 제1항 제5호), 그 시점에 그 지역이 조정대상지역이었다면 거주 2년을 본인이 채워야 합니다.
무상으로 받았다면 세대를 넘었는지가 기준입니다
그렇다고 무상으로 받으면 전부 막히는 것은 아닙니다. 같은 세대 안에서 넘어간 경우라면 권리가 세대 밖으로 나간 적이 없습니다. 계약금을 낸 세대와 파는 세대가 같기 때문입니다.
국세청 회신도 같습니다. 같은 세대원이던 피상속인이 공고 전에 계약하고 계약금을 낸 분양권이라면, 그것을 상속받은 사람에게 거주요건을 적용하지 않습니다(서면-2020-법령해석재산-2708, 2020.12.24.). 물려받은 것이 주택인 경우도 결론이 같습니다(서면-2020-법령해석재산-3884, 2021.4.26.).
| 권리가 어떻게 넘어갔나 | 거주요건 |
|---|---|
| 별도세대에게서 상속·증여 | 채워야 합니다 |
| 같은 세대 안에서 상속·증여 | 면제가 이어집니다 |
같은 세대 안에서 증여했다면, 공고일 앞뒤를 봅니다
증여한 날이 조정대상지역 공고일보다 앞인지 뒤인지로 결과가 달라집니다.
공고가 난 뒤에 자녀에게 넘기고 그 자녀가 세대를 나가 팔았다면, 그 주택은 거주 2년을 채워야 합니다(서면-2021-법규재산-0209, 2022.5.23.). 반면 공고가 나기 전에 같은 세대 안에서 지분 전부를 넘긴 경우라면, 그 뒤 세대를 나가 팔더라도 면제가 살아남는다는 것이 국세청 해석입니다.
세대를 나가지 않았다면 시점을 따질 일이 없습니다. 공고 뒤에 배우자에게 지분을 증여했어도 같은 세대를 유지하고 있다면 그대로 비과세입니다(서면-2022-부동산-1182, 2022.3.30.).
같은 세대 안에서 상속받았다면, 계약금 시점이 관건
계약금을 낼 때 이미 같은 세대였어야 하고, 뒤늦게 합친 세대는 이어지지 않습니다. 부모님을 모시러 들어가 합가한 다음에 상속이 일어났다면, 계약금 지급 시점에는 별도세대였으므로 면제가 따라오지 않습니다(사전-2020-법령해석재산-1047, 2021.5.4.).
여기에 한 가지가 더 겹칩니다. 조정대상지역이 해제된 뒤에 상속이 일어났더라도, 그 주택에 거주요건이 붙는지는 피상속인이 취득한 시점으로 판단합니다. 취득 당시 조정대상지역이었다면 해제됐다고 해서 거주요건이 사라지지 않습니다(서면-2024-부동산-2580, 2024.7.17.). 해제됐으니 끝났다고 보면 어긋납니다.
입주권을 입주권 상태로 파는 경우는 근거 조문 자체가 다릅니다. 그쪽은 상속받은 조합원입주권의 비과세를 보십시오.
놓치기 쉬운 지점
- 부담부증여는 계약이니까 된다. 계약 형식을 갖췄더라도 계약금을 지급한 사실이 없어 이 요건을 채우지 못합니다.
- 상속이면 세대가 달라야 유리하다. 규정마다 세대 요건이 반대로 정해져 있습니다. 상속주택으로 주택 수에서 빼 주는 규정은 별도세대를 요구하고, 여기 거주요건 면제는 같은 세대를 요구합니다. 같은 사안에서 한쪽이 되면 다른 쪽이 안 되는 일이 생깁니다.
- 공고 전에 계약만 했으면 된다. 계약금을 실제로 지급한 사실이 증빙서류로 확인돼야 합니다. 계약서만으로는 부족합니다.
근거 법령
- 소득세법 시행령 제154조 제1항 제5호, 제162조 제1항 제5호
- 주택법 제63조의2 (조정대상지역의 지정 및 해제)
- 기획재정부 조세법령운용과-988(2021.11.17.) 별도세대에게서 증여받은 분양권
- 서면-2021-법규재산-4803(2022.6.24.) 별도세대 상속
- 서면-2020-법령해석재산-2708(2020.12.24.) 동일세대 상속과 분양권
- 서면-2020-법령해석재산-3884(2021.4.26.) 동일세대 상속과 주택
- 서면-2021-법규재산-0209(2022.5.23.) 공고 후 증여와 세대분리
- 서면-2022-부동산-1182(2022.3.30.) 공고 후 배우자 지분 증여
- 사전-2020-법령해석재산-1047(2021.5.4.) 합가 후 상속
- 서면-2024-부동산-2580(2024.7.17.) 해제 후 동일세대 상속
- 기획재정부 재산세제과-316(2020.4.6.) 계약금 완납 기준
- 서면-2021-부동산-6470(2022.10.21.) · 서면-2022-부동산-5057(2022.12.21.) 전매로 승계취득한 분양권·입주권
취득 당시 그 지역이 조정대상지역이었는지는 국토교통부 공고로 확인하셔야 합니다. 요건 전체 지도는 1세대 1주택 비과세 요건에 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 계약금을 일부만 냈는데도 인정되나요?
A. 원칙적으로 완납해야 합니다. 기획재정부는 공고일 이전에 계약금을 완납한 경우를 말한다고 보고, 나누어 냈다면 완납일을 기준으로 봅니다(재산세제과-316, 2020.4.6.). 1차 계약금만 낸 상태에서 공고가 났다면 과세관청은 특례를 인정하지 않습니다. 조세심판원이 이를 뒤집은 사례가 있어 실무에서 다툼이 됩니다. 계좌이체 내역처럼 날짜가 남는 자료로 완납 시점을 증명하실 수 있게 갖춰 두십시오.
Q. 분양권을 전매로 사 온 경우에도 이 면제를 받나요?
A. 받습니다. 앞사람의 계약일이 아니라 사 온 분 본인의 계약일을 봅니다. 본인이 매매계약을 체결하고 계약금을 낸 날이 공고일 이전이고 그때 세대가 무주택이었다면, 전매로 사 온 분양권이나 조합원입주권이라도 거주요건을 적용하지 않습니다(서면-2021-부동산-6470, 2022.10.21. · 서면-2022-부동산-5057, 2022.12.21.). 반대로 본인의 계약일이 공고일 뒤라면 앞사람이 공고 전에 계약했더라도 면제가 없습니다. 무상으로 넘어온 상속·증여와는 여기서 결론이 달라집니다.
Q. 부부 공동명의로 계약했는데 한 사람만 무주택이었습니다.
A. 조문은 개인이 아니라 그 세대의 무주택을 요구합니다. 배우자가 주택을 갖고 있었다면 세대가 무주택이 아니므로 이 특례는 적용되지 않습니다. 세대 판정에는 배우자와 생계를 같이하는 가족이 함께 들어가니 계약금 지급일 기준으로 세대원 전원의 보유 현황을 확인하십시오.