살던 집이 있는데 새로 취득한 빌라를 임대 등록하면, 거주주택 비과세 특례를 받을 수 있나
"아파트에 살면서 빌라를 한 채 더 취득했습니다. 빌라를 임대 등록하면 지금 사는 아파트를 팔 때 비과세를 받을 수 있다고 들었습니다." 등록만으로 되지는 않습니다. 빌라가 세법상 장기임대주택에 해당해야 하고, 아파트는 보유기간 중 2년 이상 거주해야 합니다. 지금 등록할 수 있는 유형은 10년 장기일반 매입임대와 6년 단기 매입임대 두 가지이고, 조정대상지역에서 새로 취득한 빌라는 유형에 따라 결론이 다릅니다.
특례 구조부터 봅니다
장기임대주택과 그 밖의 1주택(거주주택)을 가진 1세대가 거주주택을 양도하면 요건을 갖춘 경우 국내에 1주택만 가진 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 판정합니다(소득세법 시행령 제155조 제20항). 요건은 세 가지입니다.
| 확인 대상 | 요건 | 근거 |
|---|---|---|
| 임대주택 | 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호의 장기임대주택에 해당 | 같은 영 제155조 제20항 본문 |
| 거주주택 | 보유기간 중 거주기간 2년 이상 | 같은 항 제1호 |
| 양도일 현재 임대주택 | 사업자등록 + 민간임대주택 등록 + 임대 중 + 임대료등 증가율 5% 이하 | 같은 항 제2호 |
지금 등록할 수 있는 유형은 두 가지입니다
거주주택 특례에서 같은 영 제167조의3 제1항 제2호 가목·다목 유형은 2020년 7월 10일 이전에 임대사업자등록을 신청한 주택으로 한정합니다(같은 영 제155조 제20항 괄호). 지금 취득한 빌라를 매입임대로 등록한다면 아래 둘 중 하나입니다.
| 구분 | 10년 장기일반 매입임대(마목) | 6년 단기 매입임대(아목) |
|---|---|---|
| 임대기간 | 10년 이상 | 6년 이상 |
| 기준시가(임대개시일 당시) | 6억원 이하(수도권 밖 3억원) | 4억원 이하(수도권 밖 2억원) |
| 임대료등 증가율 | 5% 이하 | 직전 계약 대비 5% 이하 |
| 아파트 | 2020년 7월 11일 이후 등록 신청한 아파트 제외 | 아파트는 단기 등록 대상 아님 |
| 조정대상지역에서 새로 취득 | 거주주택 특례 대상(제155조 제20항 괄호로 다시 포함) | 거주주택 특례 대상 아님 |
| 근거 | 같은 영 제167조의3 제1항 제2호 마목 | 같은 호 아목 |
6년 단기 유형은 2025년 6월 4일 이후 민간임대주택으로 등록한 단기민간임대주택을 양도하는 경우부터 적용합니다(대통령령 제35349호 부칙 제1조 제5호, 제15조 제2항). 아파트를 매입임대로 새로 등록할 수 있는지는 민간임대주택에 관한 특별법이 정하므로 등록관청(시·군·구)에서 확인합니다.
기준시가는 등록일이 아니라 임대개시일 당시 주택과 부수토지의 기준시가 합계로 봅니다. 수도권 밖이면 기준이 절반으로 낮아집니다.
조정대상지역에서 새로 취득한 빌라
1세대가 이미 주택을 보유한 상태에서 조정대상지역의 주택을 새로 취득해 10년 장기일반으로 등록하면 다주택자 중과배제 대상 장기임대주택에서는 제외됩니다(소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 마목 단서 1). 그런데 거주주택 특례를 정한 제155조 제20항은 괄호에서 이 주택을 다시 장기임대주택에 넣습니다.
같은 호 마목에 해당하는 주택의 경우에는 같은 목 1)에 따른 주택[같은 목 2) 및 3)에 해당하지 않는 경우로 한정한다]을 포함한다.
그래서 조정대상지역에서 새로 취득한 빌라도 10년 장기일반으로 등록하면 중과배제는 받지 못해도 거주주택 특례의 장기임대주택은 됩니다. 기획재정부는 조정대상지역 임대주택을 나중에 취득한 사안에서 거주주택 특례를 적용한다고 회신했지만(기획재정부 재산세제과-190, 2020.2.18.), 그 임대주택은 2020년 7월 10일 이전 등록 유형(가목)이었습니다.
6년 단기 유형에는 이 괄호가 없습니다. 아목 4)는 1주택 이상을 보유한 1세대의 세대원이 새로 취득한 조정대상지역의 단기민간임대주택을 장기임대주택에서 제외합니다(공고일 이전 취득·계약금 지급은 예외). 조문대로라면 조정대상지역에서 새로 취득한 빌라를 6년 단기로 등록하면 거주주택 특례를 받지 못합니다. 이 점을 직접 다룬 해석은 아직 찾지 못했습니다.
거주주택은 보유기간 중 2년 거주가 필요합니다
1세대 1주택 비과세에서는 취득 당시 조정대상지역이 아니었던 주택에 거주요건이 없지만, 거주주택 특례에서는 취득 시기와 지역에 관계없이 보유기간 중 2년 이상 거주해야 합니다(같은 영 제155조 제20항 제1호).
직전거주주택보유주택에는 기간 제한이 있습니다. 민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 거주주택으로서 그 보유기간 중에 다른 거주주택을 양도한 주택을 말합니다. 이 주택은 사업자등록과 임대사업자 등록을 한 날 이후의 거주기간만 인정합니다(같은 호 괄호). 비과세도 직전 거주주택을 양도한 날 이후의 기간분에만 적용합니다(같은 항 후단).
임대기간을 채우기 전에 양도해도 되지만 사후관리가 있습니다
임대기간 10년(또는 6년)을 채우기 전에 거주주택을 먼저 양도해도 그 임대주택을 장기임대주택으로 보아 특례를 적용합니다(같은 영 제155조 제21항). 다만 그 뒤 임대기간요건을 채우지 못하게 되면 그 사유가 발생한 달의 말일부터 2개월 이내에 제22항 제1호의 계산식으로 계산한 금액을 양도소득세로 신고·납부합니다(같은 조 제22항). 임대의무호수를 임대하지 않은 기간이 6개월을 지나도 같습니다.
양도일 현재 요건도 따로 봅니다. 거주주택을 양도하는 날에 임대주택이 사업자등록과 민간임대주택 등록을 유지하고 임대 중이어야 하며, 임대료등 증가율 5% 제한을 지켰어야 합니다(같은 조 제20항 제2호). 증액 청구는 임대차계약을 맺거나 임대료를 증액한 뒤 1년 안에는 하지 못합니다.
몇 번까지 받을 수 있나
2025년 2월 28일 개정된 제155조 제20항은 그 시행 이후 주택을 양도하는 경우부터 적용합니다(대통령령 제35349호 부칙 제14조). 개정 전 조문에 있던 횟수 제한 문구('생애 한 차례만')가 개정으로 빠졌고, 그 대신 위의 직전거주주택보유주택 기간분 규정이 적용됩니다. 개정 전 양도분까지 함께 판단해야 한다면 당시 조문을 따로 확인합니다.
자동말소된 임대주택과 거주주택 5년 기한은 장기임대주택 거주주택 비과세와 자동말소 정리, 5년 기한부터 임대주택 양도까지에, 조정대상지역 임대주택의 세목별 차이는 조정대상지역 임대주택, 중과배제·합산배제만 적용되지 않고 거주주택 비과세는 장기 등록하면 유지에 정리했습니다.
등록 전에 확인할 것
- 빌라 취득일 현재 세대가 보유한 다른 주택과, 빌라 소재지가 그날 조정대상지역이었는지
- 등록할 유형(10년 장기일반 / 6년 단기)과 임대개시일 당시 기준시가(수도권 6억원·4억원, 수도권 밖 3억원·2억원)
- 아파트에서 보유기간 중 2년 이상 거주했는지, 거주할 수 있는지
- 거주주택 양도일까지 사업자등록·민간임대주택 등록을 유지하고 임대 중인지
- 임대료등 증가율 5%와 1년 이내 증액 금지를 지키는 임대차계약인지
- 거주주택을 먼저 양도한 뒤 남은 임대기간을 채울 수 있는지
자주 묻는 질문
Q. 빌라를 10년으로 등록하기만 하면 아파트 양도가 비과세되나요?
A. 등록만으로는 되지 않습니다. 빌라가 임대개시일 당시 기준시가 요건을 갖춘 장기임대주택이어야 하고, 아파트는 보유기간 중 2년 이상 거주해야 하며, 양도일 현재 임대주택 등록과 임대료 증가율 요건을 지켜야 합니다(소득세법 시행령 제155조 제20항).
Q. 조정대상지역에서 취득한 빌라인데 6년 단기로 등록하면 어떤가요?
A. 1주택 이상 보유한 세대가 조정대상지역에서 새로 취득한 단기민간임대주택은 장기임대주택에서 제외되고(같은 영 제167조의3 제1항 제2호 아목 4), 제155조 제20항에 이를 다시 넣는 문구가 없습니다. 조문대로라면 거주주택 특례를 받으려면 10년 장기일반으로 등록해야 합니다.
Q. 임대기간을 다 채우기 전에 아파트를 먼저 양도해도 되나요?
A. 됩니다. 임대기간요건을 충족하기 전에 거주주택을 양도해도 특례를 적용합니다(같은 영 제155조 제21항). 다만 이후 임대기간을 채우지 못하면 그 사유가 발생한 달의 말일부터 2개월 이내에 추징세액을 신고·납부합니다(같은 조 제22항).