조정대상지역 일시적 2주택, 10월부터 처분기한이 2년으로 줄어듭니다
이사 때문에 잠깐 2주택이 된 경우, 지금은 새 집을 산 날부터 3년 안에 옛 집을 팔면 비과세를 받습니다. 이 기한이 조정대상지역끼리는 2년으로 줄어듭니다. 2026년 10월 1일 이후 양도분부터입니다. 다만 2026년 8월 3일 이전에 계약하고 계약금을 냈다면 3년이 그대로 유지됩니다. 기준일이 이미 지났으니, 그날 전에 계약했는지부터 확인하세요.
지금 규정은 3년입니다
살던 집이 있는 상태에서 새 집을 사면 일시적으로 2주택이 됩니다. 이때 옛 집을 정해진 기간 안에 팔면 1세대 1주택 비과세를 받습니다.
종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고, 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택으로 본다.
조건이 두 개입니다. 옛 집을 산 뒤 1년이 지나서 새 집을 살 것, 그리고 새 집을 산 날부터 3년 안에 옛 집을 팔 것. 2023년 1월 12일 이후 양도분부터는 지역을 가리지 않고 3년입니다. 조정대상지역이든 아니든 같았습니다.
이 3년이 다시 갈라집니다.
무엇이 바뀌나
2026년 세법개정안에 담긴 내용은 이렇습니다. 조정대상지역에 있는 옛 집을 가진 상태에서 조정대상지역에 있는 새 집을 샀다면, 처분기한이 3년이 아니라 2년입니다.
네 가지가 모두 맞아야 2년이 됩니다. 하나라도 어긋나면 3년입니다.
| 조건 | 내용 |
|---|---|
| 지역 | 새 집을 살 때 옛 집과 새 집이 모두 조정대상지역 |
| 양도 시점 | 옛 집을 파는 시점에도 그 집이 조정대상지역 |
| 양도일 | 2026년 10월 1일 이후 양도 |
| 경과조치 | 2026년 8월 3일 이전 취득·계약에 해당하지 않을 것 |
한쪽만 조정대상지역이면 3년입니다. 서울 집을 두고 지방으로 이사했거나, 지방 집을 두고 서울로 왔다면 이번 단축과 무관합니다.
2026년 7월 1일 기준으로 조정대상지역은 서울 전 자치구와 경기 15곳입니다. 과천, 광명, 구리, 성남 세 구, 수원 세 구, 안양 동안구, 용인 기흥구와 수지구, 의왕, 하남, 화성 동탄구가 여기 들어갑니다. 지정과 해제는 대책 때마다 바뀌므로 매매 시점의 고시를 봐야 합니다.
8월 3일이 갈림길입니다
기준일이 이미 지났다는 점이 중요합니다.
8월 3일에 계약하고 계약금을 냈으면 어느 쪽인가요? 3년입니다. "8월 3일 이전"에 그날이 들어갑니다. 하루 뒤인 8월 4일 계약이라면 2년이 적용됩니다. 계약서 날짜와 계약금 이체 내역을 함께 챙겨 두세요.
경과조치는 두 가지 중 하나만 해당해도 됩니다. 8월 3일까지 주택이나 분양권·입주권을 이미 취득했거나, 취득하는 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 사실이 증빙으로 확인되면 종전 규정인 3년을 씁니다.
바꿔 말하면 8월 4일 이후에 계약한 사람부터 2년이 적용됩니다. 지금 집을 알아보고 있다면 여기에 해당합니다.
같은 조건에서 계약일만 다를 때 결과가 어떻게 갈리는지 보겠습니다. 옛 집은 서울, 새 집도 서울, 잔금은 2026년 9월 20일로 같다고 하겠습니다.
| 계약일 | 적용 기한 | 옛 집 처분 마감일 |
|---|---|---|
| 2026년 8월 3일 | 3년 | 2029년 9월 20일 |
| 2026년 8월 10일 | 2년 | 2028년 9월 20일 |
계약서에 적힌 날짜 하나로 1년이 왔다 갔다 합니다.
양도세, 취득세, 종부세는 기한이 다릅니다
상담에서 가장 자주 꼬이는 지점입니다. 일시적 2주택이라는 말은 같은데 세목마다 조문이 다르고 기한도 따로 갑니다.
| 세목 | 기한 | 근거 |
|---|---|---|
| 양도소득세 | 3년, 개편안 적용 시 2년 | 소득세법 시행령 §155① |
| 취득세 | 3년 | 지방세법 시행령 §28의5① |
| 종합부동산세 | 3년, 과세기준일 6월 1일 기준 | 종부세법 시행령 §4의2① |
취득세는 조건이 하나 더 붙습니다. 이사, 학업, 취업, 직장이전이나 이와 비슷한 사유로 새 집을 산 경우여야 3년 안에 옛 집을 처분해서 중과를 피합니다. 투자 목적이라면 이 규정을 못 씁니다.
종부세는 날짜를 세는 방식이 다릅니다. 매년 6월 1일 현재 새 집을 산 날부터 3년이 지나지 않았어야 1세대 1주택자로 봅니다. 3년이 되는 날이 6월 2일이라면 그해 6월 1일까지는 특례를 받고, 이듬해부터는 못 받습니다. 신청은 따로 냅니다.
양도세만 2년으로 줄고 취득세와 종부세는 3년 그대로입니다. 세 갈래를 따로 세어야 합니다.
옛 집 자체의 요건도 남아 있습니다
기한을 지켰다고 끝이 아닙니다. 팔려는 옛 집이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춰야 합니다.
- 2년 이상 보유
- 취득 당시 그 집이 조정대상지역이었다면 보유기간 중 2년 이상 거주
두 번째가 함정입니다. 지금은 비규제지역이어도 살 때 조정대상지역이었다면 거주요건이 따라붙습니다. 2017년 8월 3일 이후 취득분부터 적용됩니다. 노원구를 예로 들면 2021년에 산 집은 거주요건이 있고, 2024년에 산 집은 없습니다. 같은 동네인데 취득 시점만 다릅니다.
전세를 준 채로 보유했다면 여기서 걸립니다. 기한을 세기 전에 거주요건부터 확인하세요.
이런 경우는 규정이 따로 있습니다
- 수도권 법인이나 공공기관이 수도권 밖으로 옮기면서 그 임직원이 이전한 지역에 집을 산 경우: 3년이 5년이 되고 1년 요건도 빠집니다(소득세법 시행령 §155⑯)
- 상속으로 2주택이 된 경우, 혼인, 60세 이상 직계존속 동거봉양 합가: 각각 다른 조문에 다른 기간이 정해져 있습니다
- 분양권이나 조합원입주권이 끼어 있는 경우: 기산일부터 달라집니다
위 세 가지는 이 글의 3년, 2년 계산과 다릅니다. 해당한다면 개별 확인이 필요합니다.
지금 확인할 것
- 새 집 계약일이 2026년 8월 3일 이전인가. 맞다면 3년입니다. 계약서와 계약금 증빙을 챙기세요.
- 8월 4일 이후 계약이고 두 집 모두 조정대상지역인가. 그렇다면 잔금일부터 2년입니다. 마감일을 달력에 적어 두세요.
- 옛 집을 살 때 그곳이 조정대상지역이었나. 그렇다면 2년 거주가 필요합니다.
개정안은 아직 시행 전입니다. 입법 과정에서 내용이 바뀌거나 시행되지 않을 수 있습니다.
날짜만 넣으면 마감일이 며칠 남았는지 계산해 주는 일시적 2주택 판정기를 만들어 두었습니다. 소재지를 고르면 그 시점에 조정대상지역이었는지도 자동으로 판정합니다.