조정대상지역 일시적 2주택, 8월 4일 이후 취득분부터 처분기한 2년(시행령 공포·10.1. 시행)
이사 때문에 일시적으로 2주택이 된 경우, 신규 주택을 취득한 날부터 3년 안에 종전 주택을 양도하면 비과세를 받습니다. 이 기한이 조정대상지역끼리는 2년으로 단축됐습니다. 2026년 8월 4일 이후 신규 주택을 취득하고 10월 1일 이후 종전 주택을 양도하는 분부터입니다. 다만 2026년 8월 3일 이전에 계약하고 계약금을 지급했다면 3년이 그대로 유지됩니다. 기준일이 이미 지났으니, 그날 전에 계약했는지부터 확인합니다. 이 단축은 2026년 9월 30일 공포된 소득세법 시행령(대통령령 제36737호)에 담겨 10월 1일부터 시행됩니다.
기본 규정은 3년입니다
종전 주택이 있는 상태에서 신규 주택을 취득하면 일시적으로 2주택이 됩니다. 이때 종전 주택을 정해진 기간 안에 양도하면 1세대 1주택 비과세를 받습니다.
… 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날부터 다음 각 호의 구분에 따른 기간 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. …
- 신규 주택의 취득일 현재 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우: 2년
- 제1호 외의 경우: 3년
조건이 두 개입니다. 종전 주택을 취득하고 1년이 지나서 신규 주택을 취득할 것, 그리고 신규 주택을 취득한 날부터 정해진 기간(원칙 3년, 제2호) 안에 종전 주택을 양도할 것. 2023년 1월 12일 이후 양도분부터 2026년 9월 30일까지는 지역을 가리지 않고 3년을 적용했습니다. 조정대상지역이든 아니든 같았습니다.
개정 조문은 이 3년을 제2호에 남기고, 제1호에 2년을 따로 두었습니다.
무엇이 바뀌었나
2026년 9월 29일 국무회의 의결을 거쳐 9월 30일 공포된 소득세법 시행령(대통령령 제36737호) 개정 내용은 이렇습니다. 조정대상지역에 있는 종전 주택을 보유한 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득했다면, 처분기한이 3년이 아니라 2년입니다.
세 가지가 모두 맞아야 2년이 됩니다. 하나라도 어긋나면 3년입니다.
| 조건 | 내용 |
|---|---|
| 지역 | 신규 주택 취득일 현재 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역. 조정대상지역 공고일 이전에 신규 주택(분양권·입주권 포함)을 취득했거나 계약하고 계약금을 지급한 사실이 증빙으로 확인되면 제외 |
| 양도일 | 2026년 10월 1일 이후 양도 |
| 경과조치 | 2026년 8월 3일 이전에 신규 주택(분양권·입주권 포함)을 취득했거나 계약하고 계약금을 지급한 사실이 증빙으로 확인되는 경우에 해당하지 않을 것 |
한쪽만 조정대상지역이면 3년입니다. 서울의 종전 주택을 보유한 채 지방으로 이사했거나, 지방의 종전 주택을 보유한 채 서울로 이사했다면 이번 단축과 무관합니다.
지역 조건의 괄호에 적힌 '조정대상지역의 공고'가 신규 주택 소재지의 공고만 뜻하는지, 신규 주택 계약 뒤 종전 주택 소재지가 지정된 경우까지 포함하는지는 조문에 적혀 있지 않습니다. 종전 조문 아래에서는 신규 주택 계약일과 잔금일 사이에 종전 주택 소재지가 지정된 사안을 3년으로 본 해석이 있습니다(재산세제과-825). 이 경우는 신규 주택 계약 후 종전 주택 지역이 조정대상지역으로 지정된 경우, 일시적 2주택 처분기한에 정리했습니다.
2026년 7월 1일 기준으로 조정대상지역은 서울 전 자치구와 경기 15곳입니다. 과천, 광명, 구리, 성남 세 구, 수원 세 구, 안양 동안구, 용인 기흥구와 수지구, 의왕, 하남, 화성 동탄구가 여기에 포함됩니다. 지정과 해제는 대책 때마다 바뀌므로 매매 시점의 고시를 확인합니다.
8월 3일이 기준일입니다
기준일이 이미 지났다는 점이 중요합니다. 8월 3일은 양도세·종부세의 기준일이고, 취득세는 8월 26일을 기준으로 따로 판정합니다.
8월 3일에 계약하고 계약금을 냈으면 어느 쪽인가요? 3년입니다. "8월 3일 이전"에 그날이 포함됩니다. 하루 뒤인 8월 4일 계약이라면 양도세·종부세는 2년이 적용됩니다. 취득세는 8월 26일 이전 계약이라 3년을 그대로 적용합니다. 계약서 날짜와 계약금 이체 내역을 함께 보관합니다.
양도세·종부세의 경과조치는 두 가지 중 하나만 해당해도 됩니다. 8월 3일까지 주택이나 분양권·입주권을 이미 취득했거나, 취득하는 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙으로 확인되면 종전 규정인 3년을 적용합니다.
바꿔 말하면 양도세·종부세는 8월 4일 이후 신규 주택을 취득하는 분부터 2년이 적용됩니다(8월 3일 이전 계약·계약금 지급분 제외). 취득세는 8월 26일 이전에 계약하고 계약금을 지급했다면 3년을 적용하고, 그 뒤 계약해 10월 1일 이후 취득(잔금일, 그 전에 등기하면 등기일)하는 분부터 2년으로 계산합니다. 지금 주택을 알아보고 있다면 여기에 해당합니다.
같은 조건인데 계약일만 다르면 양도세 결과가 달라집니다. 종전 주택은 서울, 신규 주택도 서울, 잔금은 2026년 9월 20일로 같다고 하겠습니다. 취득세는 잔금이 10월 1일 전이어서 두 경우 모두 3년으로 봅니다.
| 계약일 | 적용 기한 | 종전 주택 처분 마감일 |
|---|---|---|
| 2026년 8월 3일 | 3년 | 2029년 9월 20일 |
| 2026년 8월 10일 | 2년 | 2028년 9월 20일 |
계약서에 적힌 날짜 하나로 처분기한이 1년 달라집니다.
양도세·취득세·종부세, 세목마다 따로 확인합니다
이 부분을 상담에서 자주 혼동합니다. 일시적 2주택이라는 말은 같은데 세목마다 조문이 다르고 기한도 따로 정해져 있습니다.
| 세목 | 기한 | 근거 |
|---|---|---|
| 양도소득세 | 3년, 조정→조정은 2년(2026.8.4. 이후 신규 주택 취득 + 2026.10.1. 이후 양도분. 2026.8.3. 이전 취득·계약(계약금 지급)분은 3년) | 소득세법 시행령 §155① |
| 취득세 | 3년, 조정→조정은 2년(2026.10.1. 이후 신규 주택 취득분. 2026.8.26. 이전 계약·계약금 지급분은 3년) | 지방세법 시행령 §28의5① |
| 종합부동산세 | 3년, 조정→조정은 2년(2026.8.4. 이후 신규 주택 취득분. 2026.8.3. 이전 취득·계약(계약금 지급)분은 3년) | 종부세법 시행령 §4의2① |
취득세는 조건이 하나 더 있습니다. 이사, 학업, 취업, 직장이전이나 이와 비슷한 사유로 신규 주택을 취득한 경우여야 3년(종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역이면 2년) 안에 종전 주택을 처분해서 중과세율을 적용받지 않습니다. 취득세에서 종전 주택에는 조합원입주권·주택분양권·오피스텔도 포함됩니다. 투자 목적이라면 이 규정을 적용할 수 없습니다.
종부세는 기간을 계산하는 방식이 다릅니다. 매년 6월 1일 현재 신규 주택을 취득한 날부터 3년(조정대상지역의 종전 주택을 보유한 채 조정대상지역의 신규 주택을 2026년 8월 4일 이후 취득했다면 2년. 8월 3일 이전에 취득했거나 계약하고 계약금을 지급했다면 3년)이 지나지 않았어야 1세대 1주택자로 봅니다. 3년이 되는 날이 6월 2일이라면 그해 6월 1일까지는 특례를 받고, 이듬해부터는 적용받지 못합니다. 신청은 따로 합니다.
양도세와 종부세의 2년 단축은 2026년 9월 30일 공포된 시행령(소득세법 시행령 대통령령 제36737호, 종합부동산세법 시행령 대통령령 제36739호)에 담겨 10월 1일부터 시행됩니다. 양도세는 8월 4일 이후 신규 주택을 취득하고 10월 1일 이후 종전 주택을 양도하는 분부터, 종부세는 8월 4일 이후 신규 주택을 취득한 분부터 적용됩니다. 종부세는 6월 1일 현재 취득일부터 지난 기간을 보므로, 2년과 3년의 차이가 실제로 발생하는 것은 2029년 6월 1일 과세기준일부터입니다. 8월 3일 이전에 취득했거나 계약하고 계약금을 지급했다면 두 세목 모두 3년입니다. 취득세도 2026년 9월 30일 공포된 지방세법 시행령(대통령령 제36736호) 개정으로 종전 주택(조합원입주권·주택분양권·오피스텔 포함)과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있으면 2년이 적용됩니다. 10월 1일 이후 신규 주택을 취득하는 분부터 적용하고, 종전 주택(주택·조합원입주권·주택분양권·오피스텔 중 1개)을 보유한 상태에서 2026년 8월 26일 이전에 매매계약(공동주택 분양계약 포함)을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되면 종전 규정대로 3년을 적용합니다.
종전 주택 자체의 요건도 남아 있습니다
기한을 지켰다고 끝이 아닙니다. 양도하는 종전 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춰야 합니다.
- 2년 이상 보유
- 취득 당시 그 주택이 조정대상지역이었다면 보유기간 중 2년 이상 거주
두 번째 요건을 자주 확인하지 않습니다. 지금은 비규제지역이어도 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주요건이 그대로 적용됩니다. 2017년 8월 3일 이후 취득분부터 적용됩니다. 노원구를 예로 들면 2021년에 취득한 주택은 거주요건이 있고, 2024년에 취득한 주택은 없습니다. 같은 지역인데 취득 시점만 다릅니다.
전세를 준 채로 보유했다면 이 요건을 갖추지 못할 수 있습니다. 처분기한을 계산하기 전에 거주요건부터 확인합니다.
이런 경우는 규정이 따로 있습니다
- 수도권 법인이나 공공기관이 수도권 밖으로 이전하면서 그 임직원이 이전한 지역에서 주택을 취득한 경우: 3년이 5년이 되고 1년 요건도 적용하지 않습니다(소득세법 시행령 §155⑯)
- 상속으로 2주택이 된 경우, 혼인, 60세 이상 직계존속 동거봉양 합가: 각각 다른 조문에 다른 기간이 정해져 있습니다
- 분양권이나 조합원입주권이 포함된 경우: 기산일부터 달라집니다
위 세 가지는 이 글의 3년, 2년 계산과 다릅니다. 해당한다면 개별 확인이 필요합니다.
지금 확인할 것
- 신규 주택 계약일이 2026년 8월 3일 이전인가. 맞다면 3년입니다. 계약서와 계약금 증빙을 보관합니다.
- 8월 4일 이후 계약이고 두 주택 모두 조정대상지역인가. 그렇다면 양도세·종부세는 잔금일부터 2년입니다. 취득세는 8월 26일 이전에 계약하고 계약금을 지급했거나 취득일(잔금일, 그 전에 등기했다면 등기일)이 9월 30일 이전이면 3년이 적용됩니다. 마감일을 따로 기록해 둡니다.
- 종전 주택을 취득할 때 그곳이 조정대상지역이었나. 그렇다면 2년 거주가 필요합니다.
이 단축은 2026년 9월 29일 국무회의에서 의결돼 9월 30일 공포됐고, 10월 1일부터 시행됩니다. 국회를 거치지 않는 시행령 개정이므로, 양도세는 조정대상지역의 종전 주택을 보유한 채 조정대상지역의 신규 주택을 8월 4일 이후 취득한 분(8월 3일 이전 계약·계약금 지급분 제외)이 10월 1일 이후 종전 주택을 양도할 때부터 2년을 기준으로 판정합니다.
날짜만 넣으면 마감일이 며칠 남았는지 계산해 주는 일시적 2주택 판정기를 만들어 두었습니다. 소재지를 고르면 그 시점에 조정대상지역이었는지도 자동으로 판정합니다.