상생임대 갱신계약의 체결일, 계약서 작성일인가 증액 보증금 입금일인가
임대차 만기를 두세 달 앞두고 같은 임차인과 갱신계약서를 미리 작성해 두는 경우가 있습니다. 그 작성일이 2021년 12월 20일보다 12일 앞서 상생임대차계약으로 인정받지 못한 사안에서, 조세심판원은 2026년 10월 청구를 기각했습니다(조심2026인2795). 증액 보증금은 그 뒤에 지급받았고 새 임대기간도 그 뒤에 시작했지만 결론은 같았습니다.
계약서 작성 12일 차이로 특례를 받지 못한 사안
청구인은 2018년 1월 조정대상지역에 있던 서울 강동구 주택을 취득했습니다. 취득 당시 조정대상지역이면 비과세에 2년 거주가 필요합니다. 청구인은 거주 대신 상생임대주택 특례로 거주요건을 면제받으려 했습니다.
- 2018.1.12.주택 취득취득 당시 조정대상지역
- 2019.12.3.종전 임대차계약 체결임대기간 2020.2.28.~2022.2.27.
- 2021.12.8.같은 임차인과 갱신계약서 작성특약에 갱신청구권 행사와 보증금 증액, 임대기간 2022.3.4.~2024.3.3.
- 2021.12.20.상생임대차계약 체결 기간 시작현행 기간 끝은 2026.12.31.
- 2022.2.25.증액 보증금 입금계약서상으로는 잔금일(2022.3.4.)에 받기로 함
- 2024.6.7.주택 양도특례 없이 양도소득세 신고·납부
- 2026.1.5.경정청구상생임대주택 특례 적용 요청, 2026.3.30. 거부
- 2026.10.26.조세심판원 기각2026.6.4. 심판청구
갱신계약서 작성일은 체결 기간이 시작되기 12일 전이었습니다. 처분청은 이 날짜를 체결일로 보고 경정청구를 거부했습니다.
청구인 주장, 증액 보증금 입금일이 체결일
조문은 상생임대차계약의 체결을 계약금을 받은 사실이 증빙서류로 확인되는 경우로 한정합니다.
- 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 "직전임대차계약"이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것
청구인은 이 괄호를 근거로 체결일을 2022년 2월 25일로 보아야 한다고 주장했습니다.
- 조문이 체결을 "계약금을 지급받은 사실"이 확인되는 경우로 한정했으므로, 금전이 실제로 지급된 날이 체결일입니다. 갱신계약에서 새로 지급받은 금액은 증액 보증금뿐이고 그 입금일은 2022년 2월 25일입니다. 조세법은 민사법과 다른 독자 개념을 쓸 수 있고, 계약서 작성일만 보는 것은 실질과세 원칙에 어긋난다고도 했습니다.
- 갱신 효력은 종전 계약이 끝난 뒤에 발생하고, 미리 작성한 계약서는 갱신을 확인하는 서류일 뿐입니다. 묵시적 갱신 뒤에 작성한 계약서를 확인 의미로 본 서울고등법원 판결을 들었습니다.
계약서를 미리 작성한 임대인만 특례를 받지 못하는 결과는 제도 취지에 어긋난다는 주장도 함께 냈습니다.
갱신 효력은 갱신요구가 도달한 때
주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 임차인이 정해진 기간 안에 계약갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정합니다. 대법원은 임차인이 이 조항에 따라 갱신을 요구하면 임대인에게 갱신거절 사유가 없는 한 임대인에게 갱신요구가 도달한 때 갱신 효력이 발생한다고 판단했습니다(대법원 2023다258672, 2024.1.11.).
심판원은 이 판결을 들어 청구를 기각했습니다. 계약서 특약에 '임차인은 갱신청구권을 행사함'이 적혀 있으므로 적어도 계약서를 작성한 날 종전 계약의 갱신 효력이 발생했다고 판단했습니다. 따라서 체결일은 2021년 12월 8일이고, 증액 보증금 지급은 그 계약의 이행에 그칩니다.
| 날짜 | 이 결정에서의 의미 |
|---|---|
| 갱신계약서 작성일 2021.12.8. | 체결일, 늦어도 이날 갱신 효력 발생 |
| 증액 보증금 입금일 2022.2.25. | 계약 이행일, 체결일 아님 |
| 새 임대기간 시작일 2022.3.4. | 체결 기간 안이었으나 기각, 체결일로 다투어지지 않음 |
처분청은 이 계약을 기간이 끝나 저절로 연장되는 묵시적 갱신과 구별되는, 연장을 위해 새로 맺은 갱신계약으로 봤습니다. 괄호의 "계약금을 지급받은 사실"은 실제 계약인지 확인하는 조건이고 체결 시점은 따로 판단한다는 의견도 냈습니다. 심판원은 이 괄호의 의미를 따로 판단하지 않았고, 괄호를 포함한 조문을 인용한 뒤 결론을 냈습니다.
만료 전 갱신계약에 대한 국세청 회신
2020.2.17.~2022.2.16. 계약을 두고 2021년 12월 17일 갱신계약(임대기간 2022.2.17.~2024.2.16.)을 미리 맺은 사안이 있습니다. 국세청은 만료 전에 갱신계약을 체결한 경우 특례 기간 중에 해당 갱신계약을 체결하고 요건을 갖추면 상생임대차계약에 해당한다고 답했습니다(서면-2022-법규재산-4071, 2022.12.15.). 회신 당시 기한은 2024년 12월 31일이었고 지금은 2026년 12월 31일입니다. 회신 사안도 새 임대기간은 2021년 12월 20일 이후에 시작했고, 국세청은 갱신계약 체결일로 기간을 따졌습니다.
임차인이 갱신요구권을 행사해 맺은 갱신계약은 직전임대차계약이 될 수 있고, 그 계약을 다시 갱신한 계약은 상생임대차계약이 될 수 있습니다(서면-2022-법규재산-2849, 2022.10.12.). 이 회신도 '계약체결일 등 요건을 갖춘 경우'로 한정했습니다.
갱신계약서를 작성하기 전에 확인할 것
지금 갱신계약을 앞두고 있다면 다음을 확인합니다.
- 계약서 작성일, 특약 문구, 계약금이나 증액 보증금 입금 내역을 한 묶음으로 보관합니다. 특례적용신고서에는 직전·상생임대차계약서를 첨부합니다(소득세법 시행령 제155조의3 제5항).
- 임차인에게 문자나 내용증명으로 갱신 요구를 먼저 받았다면 그 날짜도 남겨 둡니다. 심판원이 '적어도' 계약서 작성일에 갱신 효력이 발생했다고 본 근거가 갱신요구 도달 시점이므로, 도달일도 체결 시점을 판단하는 자료가 됩니다.
- 체결 기간의 끝은 2026년 12월 31일입니다. 연말에 갱신계약서를 미리 작성하고 새 임대기간이 2027년에 시작하는 경우는 '임대를 개시할 것' 요건을 따로 판단합니다. 만기 전에 미리 맺은 상생임대 갱신계약, 임대 개시가 2027년이면 특례를 받을 수 있을까에서 정리했습니다.
- 2026년 10월 1일 이후 양도분은 상생임대차계약에 따른 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 합니다(그 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나면 2027년 12월 31일까지).
정리하면
- 만기 전에 미리 작성하는 갱신계약서는 작성일이 2026년 12월 31일 안인지, 새 임대기간이 언제 시작하는지를 함께 확인합니다.
- 증액 보증금 입금일로 체결일을 늦추지 못했습니다(조심2026인2795). 계약서 작성일과 계약금 수령 증빙을 맞춰 둡니다.
- 국세청 회신과 이번 결정 모두 갱신계약서를 작성한 날을 기준으로 체결 기간을 따졌습니다(서면-2022-법규재산-4071).
상생임대, 함께 확인할 칼럼
- 연장·갱신·분할한 임대차계약, 상생임대 직전·상생계약은 어느 것인가: 연장 계약 합산과 만료 전 갱신계약
- 만기 전에 미리 맺은 상생임대 갱신계약, 임대 개시가 2027년이면 특례를 받을 수 있을까: 체결 기간 끝 경계와 임대 개시
- 세입자 있는 집을 매수한 경우, 상생임대 직전임대차계약은 언제부터인가: 승계 계약과 갱신요구권
- 상생임대 양도기한과 유의점: 2026년 10월 1일 이후 양도분의 양도기한
근거 법령·결정
- 소득세법 시행령 제155조의3 제1항 제1호(2021.12.20.~2026.12.31. 체결, 계약금 수령 증빙, 임대 개시)·제5항(특례적용신고서에 직전·상생임대차계약서 첨부). 제1항의 양도기한은 2026.10.1. 시행
- 주택임대차보호법 제6조의3 제1항(임차인의 계약갱신 요구)
- 조심2026인2795(2026.10.26., 기각): 갱신청구권 행사 특약이 있는 갱신계약서 작성일이 체결일, 증액 보증금 입금은 계약 이행
- 대법원 2023다258672(2024.1.11., 결정문이 원용한 판결): 임차인이 갱신을 요구하면 임대인에게 갱신요구가 도달한 때 갱신 효력 발생
- 서면-2022-법규재산-4071(2022.12.15.): 만료 전 갱신계약은 특례 기간 중에 체결하고 요건을 갖춘 경우 상생임대차계약
- 서면-2022-법규재산-2849(2022.10.12.): 임차인 갱신요구권 행사로 갱신한 계약과 그 계약을 다시 갱신한 계약은 요건을 갖추면 각각 직전·상생임대차계약