상속받은 농어촌주택, 주택 수에서 제외돼도 거주요건 면제의 '무주택' 판정에서는 주택으로 볼 가능성이 높습니다
A씨 부부는 공동명의 아파트를 양도하면서 이렇게 물었습니다. "분양권은 조정대상지역 지정 전에 매수했으니 거주요건이 없는 것 아닌가요? 시골 부모님 집은 농어촌주택이라 주택 수에서 빠진다던데요." 두 말은 각각 맞지만, 함께 적용된다고 보기는 어렵습니다. 농어촌 상속주택은 일반주택을 양도할 때 주택 수에서 제외하는 특례입니다. 거주요건 면제는 이와 따로 계약금 지급일 현재 주택이 없을 것을 요건으로 합니다. 국세청은 같은 구조의 질의에서 그날 농어촌 상속주택을 갖고 있던 세대를 무주택으로 보지 않았습니다. A씨처럼 지정 전에 계약했더라도 2년 거주요건이 적용될 가능성이 높습니다. 2026년 10월 1일 시행 소득세법 시행령으로 확인했습니다.
주택 수에서 제외하는 규정과 무주택 여부로 판정하는 규정은 따로 적용합니다
A씨 남편은 지방 면 지역에 있는 부모님 단독주택을 물려받았습니다. 부모님과는 따로 살던 때입니다. 부모님이 오래 거주하신 집이고 지금은 빈집입니다. 그 뒤 부부는 수도권 택지지구의 신축 아파트 분양권을 프리미엄을 주고 매수했습니다. 계약은 그 지역이 조정대상지역으로 지정되기 전이었고, 입주는 지정된 뒤였습니다. 최근 같은 수도권에 다른 아파트 1채를 취득했고, 택지지구 아파트를 15억원대에 양도하려고 합니다.
이 사안에 적용되는 규정 두 개는 판정하는 대상이 다릅니다.
| 규정 | 판정하는 것 |
|---|---|
| 농어촌주택 특례(시행령 §155⑦) | 일반주택 양도일의 주택 수 |
| 거주요건 면제(시행령 §154①5호) | 계약금 지급일의 주택 보유 여부 |
시골집을 앞의 판정에서는 주택 수에서 제외하지만, 뒤의 판정에서는 주택으로 볼 가능성이 높습니다. 그래서 일시적 2주택 비과세는 받을 수 있어도, 지정 전 계약이라는 이유만으로 거주 2년이 면제된다고 보기는 어렵습니다.
상속받은 시골집이 농어촌주택 특례를 받으려면
농어촌주택 특례는 수도권 밖 읍·면 지역의 주택과 일반주택을 1채씩 가진 세대가 일반주택을 양도하면, 1주택만 가진 것으로 보아 비과세를 판정합니다.
⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 수도권 밖의 지역 중 읍지역(도시지역안의 지역을 제외한다) 또는 면지역에 소재하는 주택(이하 이 조에서 "농어촌주택"이라 한다)과 그 밖의 주택(이하 이 항 및 제11항부터 제13항까지에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 다만, 제3호의 주택에 대해서는 그 주택을 취득한 날부터 5년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에 한정하여 적용한다.
- 상속받은 주택(피상속인이 취득후 5년이상 거주한 사실이 있는 경우에 한한다)
- 이농인(어업에서 떠난 자를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)이 취득일후 5년이상 거주한 사실이 있는 이농주택
- 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 귀농주택
상속받은 집이라면 확인할 요건은 이렇습니다.
| 요건 | 확인 내용 |
|---|---|
| 지역 | 수도권 밖의 읍(도시지역 제외) 또는 면 지역 |
| 취득 원인 | 상속(증여로 받은 집은 제1호에 해당하지 않음) |
| 피상속인 거주 | 부모님이 취득한 뒤 5년 이상 거주한 사실 |
| 상속 당시 세대 | 같은 세대에서 받아 그 집만 있던 경우 제외 |
| 신고 | 신고기한까지 특례적용신고서 제출(제13항) |
같은 세대원이던 부모님께 물려받아 상속개시일 현재 그 집 한 채만 있던 세대는 제1호의 상속받은 주택에 해당하지 않는다는 사전답변이 있습니다(사전-2017-법령해석재산-0289, 2017.6.15.). 제155조 제2항 상속주택 특례(상속주택 양도세 특례 총정리)와 달리 농어촌주택 특례는 일반주택을 상속개시 당시 보유한 주택으로 한정하지 않으므로, 상속받은 뒤 취득한 일반주택을 양도할 때도 적용됩니다.
조세특례제한법 제99조의4의 농어촌주택 과세특례는 취득 기간·지역·기준시가 요건이 따로 있는 별개 제도(별장·기숙사 주택 판정 참조)이고, 상속으로 받은 집에는 위 시행령 제155조 제7항을 적용합니다.
새 집을 취득해 3주택이 되어도 일시적 2주택은 됩니다
A씨 세대는 시골집, 양도할 택지지구 아파트, 새로 취득한 아파트까지 3채를 보유합니다. 국세청은 1주택자가 1주택을 상속받아 2주택이 된 상태에서 새 주택을 취득하고, 처분기한 안에 상속주택 외의 종전주택을 양도하면 1세대 1주택으로 보아 일시적 2주택 비과세를 판단한다고 회신했습니다(부동산거래관리과-388, 2011.5.11.). 질의 사안이 면 지역 상속 단독주택과 도시 아파트 2채를 가진 세대였습니다.
2026년 10월 1일부터 처분기한은 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역의 신규 주택을 취득했다면 2년, 그 외에는 3년입니다(시행령 제155조 제1항, 대통령령 제36737호 부칙 제2조). 신규 주택을 2026년 8월 3일 이전에 취득했거나 그때까지 계약하고 계약금을 지급했다면 3년을 적용합니다(조정대상지역 일시적 2주택 처분기한 2년).
일시적 2주택 판정에서 시골집은 주택 수에 넣지 않지만, 양도할 아파트는 1세대 1주택 요건을 그대로 갖춰야 합니다. 취득 당시 조정대상지역이었으므로 보유 2년에 더해 거주 2년(조정대상지역 2년 거주)이 필요하고, 제5호에 해당해야 거주 2년이 면제됩니다.
계약금 지급일에 상속주택이 있었다면 거주 2년 요건이 적용될 가능성
- 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우
조문은 "주택을 보유하지 아니하는 경우"라고만 정했을 뿐 주택 수 계산에서 제외되는 주택을 따로 빼고 본다는 문구가 없고, 2017년 8월 2일 이전 계약분 경과규정(대통령령 제28293호 부칙 제2조 제2항 제2호)도 문구가 같습니다. 이 문구를 두고 국세청 회신 두 건과 조세심판원 결정 한 건이 모두 무주택이 아니라고 봅니다.
| 계약금 지급일 현재 보유하던 것 | 판단 |
|---|---|
| 농어촌 상속주택(면 지역) | 무주택 아님(서면-2018-부동산-1956) |
| 공동상속주택 소수지분 | 무주택 아님(서면-2018-부동산-0935) |
| 상속주택 소수지분 2/15 | 무주택 아님, 기각(조심2021전4671) |
첫 번째 회신의 질의자는 배우자가 별도세대인 부친의 사망으로 면 지역 주택을 상속받은 뒤 분양권을 취득해 잔금을 치른 세대로, 사건 순서가 A씨와 같습니다. 국세청은 계약금 지급일 현재 제155조 제7항의 상속받은 주택을 보유했으므로 "주택을 보유하지 아니한 경우"에 해당하지 않는다고 답했습니다. 조세심판원 결정은 소수지분 사안입니다. 거주요건을 면제하는 특례 규정은 법문대로 엄격하게 해석한다는 이유로, 주택 수 계산에서 제외되는 지분(상속 소수지분 주택 수)도 주택으로 보았습니다.
분양권 자체를 상속·증여로 이전받아 면제가 승계되는지는 상속·증여 분양권 거주요건 면제 승계에서 따로 판단하는 쟁점입니다.
대법원이 무주택으로 본 감면주택 판결
조세특례제한법 제99조의2 감면주택만 보유하던 사람이 2017년 8월 2일 이전에 계약한 사안에서는 결론이 반대였습니다. 법원은 그 사람을 경과규정의 무주택자로 보았고 대법원이 과세관청의 상고를 기각했습니다(대법원 2024두41861, 2024.9.13.).
다만 제99조의2 제2항은 소득세법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 그 주택을 "해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다"고 정했습니다. 시행령 제155조 제7항은 "일반주택을 양도하는 경우" 1개의 주택을 소유한 것으로 보아 비과세를 적용한다고만 정해 문구가 다릅니다. 이 판결 뒤에 농어촌 상속주택을 무주택으로 본 해석이나 결정은 확인되지 않습니다. 과세관청은 농어촌 상속주택이 있던 세대에 앞의 국세청 회신(서면-2018-부동산-1956)대로 거주요건을 적용할 가능성이 높으므로, 거주 2년을 채웠는지부터 확인합니다.
무허가·미등기 시골집도 주택으로 봅니다
A씨 남편이 물려받은 집은 허가를 받지 않았고 등기도 없습니다. 양도세에서 주택은 허가나 등기가 아니라 실제 쓰임으로 정합니다(무허가 주택이 있으면 다른 주택 비과세).
- "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.
무허가 상속주택도 건축물관리대장 등으로 피상속인이 소유하고 거주한 사실이 확인되면 등기 여부와 관계없이 상속주택에 포함한다는 회신이 있습니다(부동산거래관리과-282, 2011.3.29.). 무허가 농가주택을 물려받아 헐고 새로 지은 사안에서도 새 주택을 상속받은 주택으로 보았는데, 무허가주택이었다는 사실은 따로 입증하도록 했습니다(재산세과-3087, 2008.10.1.).
A씨 시골집처럼 대장과 등기가 없으면 세무서가 공부로 확인할 근거가 없으므로, 부모님이 소유하고 5년 이상 거주한 사실을 다른 자료로 입증합니다.
상속개시일과 계약금 지급일 대조 순서
- 부모님 사망일(상속개시일)과 분양권 계약금 지급일을 나란히 놓습니다. 계약금 지급일 뒤에 상속이 개시됐다면 그날 세대는 무주택이므로 제5호로 거주요건이 면제됩니다.
- 계약금을 나눠 냈다면 완납일을 기준으로 합니다. 1차 계약금을 낸 뒤 주택을 취득하고 그다음에 완납한 경우 무주택으로 보지 않았습니다(서면-2020-부동산-4922, 2023.2.27.).
- 다른 사람에게서 분양권을 매수했어도 매수 계약의 계약금 지급일로 봅니다(서면-2021-부동산-6007, 2022.8.10.).
- 계약금 지급일 전에 상속이 개시됐다면 거주기간을 확인합니다. 취득 당시 조정대상지역이었으므로 2년 거주요건이 적용될 가능성이 높습니다.
- 신규 주택 취득일부터 처분기한(2년 또는 3년) 안에 양도하는지 계산합니다.
- 양도세 신고기한까지 1세대1주택 특례적용신고서를 제출합니다(시행령 제155조 제13항).
A씨 아파트는 양도가액이 12억원을 넘어 비과세를 받아도 초과분은 과세됩니다. 이 초과분에 적용하는 장기보유특별공제 표2(1세대 1주택 공제율)도 보유기간 중 2년 이상 거주해야 적용됩니다(시행령 제159조의4).
자주 묻는 질문
Q. 시골집을 처분하면 거주요건 면제를 다시 받을 수 있나요?
A. 어렵습니다. 제5호는 계약금 지급일 현재 보유 여부를 보므로, 그 뒤에 시골집을 처분해도 그날 기준의 판정은 달라지지 않습니다. 소수지분을 계약 후 형제에게 증여한 사안에서도 조세심판원은 계약금 지급일에 지분을 보유했다는 이유로 면제를 인정하지 않았습니다(조심2021전4671).
Q. 부모님과 같이 살다가 물려받은 집도 농어촌주택 특례가 되나요?
A. 같은 세대원이던 부모님께 물려받아 상속개시일 현재 그 집만 보유했다면 제155조 제7항 제1호의 상속받은 주택에 해당하지 않는다는 사전답변이 있습니다(사전-2017-법령해석재산-0289). 부모님 주민등록 이력으로 상속 당시 세대 구성부터 확인합니다.
근거 법령
- 소득세법 제88조 제7호(주택의 정의), 제89조 제1항 제3호(1세대 1주택 비과세)
- 소득세법 시행령 제154조 제1항 본문·제5호(조정대상지역 거주요건과 공고일 이전 계약·계약금 지급 무주택 세대 면제)
- 소득세법 시행령 제155조 제1항(일시적 2주택, 2026.10.1. 시행 대통령령 제36737호 부칙 제2조), 제7항 제1호(농어촌 상속주택), 제13항(1세대1주택 특례적용신고서)
- 소득세법 시행령 제159조의4(장기보유특별공제 표2의 1세대 1주택)
- 대통령령 제28293호(2017.9.19.) 부칙 제2조 제2항 제2호
- 조세특례제한법 제99조의2 제2항
- 서면-2018-부동산-1956(2018.12.6.), 서면-2018-부동산-0935(2018.11.29.), 조심2021전4671(2021.12.22.), 대법원 2024두41861(2024.9.13.)
- 부동산거래관리과-388(2011.5.11.), 부동산거래관리과-282(2011.3.29.), 재산세과-3087(2008.10.1.), 사전-2017-법령해석재산-0289(2017.6.15.)
- 서면-2020-부동산-4922(2023.2.27.), 서면-2021-부동산-6007(2022.8.10.)