8%로 납부한 취득세, 나중에 양도할 때 양도세 필요경비가 되나요?
조정대상지역에서 두 번째 주택을 취득하면 취득세율이 8%이고 6억원 주택이면 4,800만원입니다. 이 취득세는 나중에 그 주택을 양도할 때 취득가액에 더해 필요경비로 공제합니다. 중과세율로 납부한 부분도 같습니다. 다만 취득가액을 어떤 방법으로 계산하는지, 그 세액을 끝까지 실제로 부담했는지에 따라 공제되는 금액이 달라집니다. 조문은 2026년 10월 현행 소득세법·같은 법 시행령과 지방세법 기준입니다.
취득세는 취득가액의 일부로 공제합니다
양도차익은 양도가액에서 필요경비를 빼서 계산합니다. 필요경비의 첫째가 취득가액이고 실지거래가액으로 계산할 때는 "취득에 든" 금액을 씁니다.
제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
시행령은 이 금액을 소득세법 시행령 제89조 제1항을 준용한 취득원가로 정하고(제163조 제1항 제1호), 제89조 제1항 제1호가 그 내용을 정합니다.
타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액
취득세는 매매대금과 별도의 경비 항목이 아니라 취득가액 안에 들어가는 금액입니다. 취득세와 함께 납부한 지방교육세도 필요경비로 계산합니다(소득세법 기본통칙 97-0…5).
중과세율 8%로 납부한 경우
주택을 유상으로 취득해 1세대 2주택이 되고 그 주택이 조정대상지역에 있으면 일시적 2주택이 아닌 한 표준세율 4%에 중과기준세율 2%의 2배를 더한 8%를 적용합니다(지방세법 제13조의2 제1항 제2호). 이렇게 중과세율로 납부한 취득세도 일반세율로 납부한 취득세와 똑같이 취득가액에 더합니다.
국세청은 고급주택 취득으로 중과된 취득세를 두고 "양도자산의 필요경비에 해당함"이라고 회신했습니다(서면인터넷방문상담5팀-253, 2007.1.22.). 이 회신은 고급주택 중과 사안입니다. 다주택 중과도 의무 위반에 부과하는 가산세가 아니라 세율 자체를 높인 것이므로 같은 논리로 납부한 세액 전액을 취득에 든 금액으로 봅니다. 다주택 중과분을 따로 빼라는 해석은 확인되지 않습니다.
공제하지 않는 취득세가 있습니다
실제로 부담하지 않은 세액과 제재로 부과된 금액은 취득가액에 산입하지 않습니다.
취득세는 납부영수증이 없는 경우에도 양도소득금액계산시 필요경비로 공제한다. 다만,「지방세법」등에 의하여 취득세가 감면된 경우의 당해 세액은 공제하지 아니한다.
- 감면받은 세액: 생애최초 주택 감면처럼 감면받은 부분은 납부하지 않았으므로 공제하지 않습니다.
- 감면 후 추징된 세액: 감면 요건을 지키지 못해 추징당한 취득세는 납부가 확인되면 필요경비에 산입합니다. 양도한 뒤에 추징된 사안에서도 국세청은 같은 취지로 회신했습니다(재산세과-3843, 2008.11.18.). 일시적 2주택으로 일반세율을 적용받았다가 기간 안에 종전 주택을 처분하지 못해 추징된 취득세도 같은 기준으로 봅니다.
- 가산세: 감면분이 추징될 때 함께 납부한 가산세는 필요경비가 아닙니다(같은 회신). 법원도 취득세와 함께 납부한 가산세를 지급기일 지연으로 추가로 발생하는 이자 상당액으로 보아 필요경비에서 제외했고(서울행정법원 2015구단50385, 2016.6.8.), 항소와 상고가 모두 기각되어 확정되었습니다(서울고법 2016누51858, 대법원 2016두60065 심리불속행).
환급받은 취득세는 최종 부담액으로 봅니다
일시적 2주택인데 8%로 납부했다가, 기간 안에 종전 주택을 처분한 뒤 경정청구로 차액을 환급받는 경우도 있습니다. 환급 요건과 기간은 일시적 2주택인데 취득세를 8%로 냈다면 종전 집을 판 뒤 환급을 검토할 수 있나요에 정리했습니다.
환급받은 취득세를 양도세 필요경비에서 어떻게 처리하는지 직접 다룬 해석은 확인되지 않습니다. 다만 조문이 "취득에 든" 금액을 쓰고, 기본통칙이 납부하지 않은 감면 세액을 빼는 것을 보면 환급받은 금액을 뺀 최종 부담액을 취득가액에 더하는 것이 조문 취지에 맞는 계산입니다. 양도세 신고 때 학교용지부담금을 필요경비로 공제했다가 나중에 환급받은 사안이 있습니다. 조세심판원은 그 금액을 필요경비에서 빼고 과세한 처분을 정당하다고 보았습니다(조심2010서2362, 2010.11.1.). 환급받은 뒤 수정신고를 하지 않은 사안에서는 납부불성실가산세 부과도 정당하다고 보았습니다(조심2011서0927, 2011.10.4.). 양도세를 신고한 뒤에 취득세를 환급받았다면 수정신고 대상인지 확인합니다. 8%로 신고했던 금액이 그대로 남지 않도록 환급 결정 내역을 함께 보관합니다.
환산취득가액으로 계산하면 따로 공제하지 못합니다
취득가액을 실지거래가액으로 확인할 수 없을 때에만 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 순서대로 적용합니다(소득세법 제97조 제1항 제1호 단서·나목). 이때 필요경비 계산 방식이 달라집니다.
그 밖의 경우의 필요경비는 제1항제1호나목(…), 제7항(…) 또는 제114조제7항(…)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항제1호나목에 따라 취득가액을 환산취득가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
"대통령령으로 정하는 금액"이 필요경비 개산공제로, 주택은 취득 당시 기준시가의 3%입니다(소득세법 시행령 제163조 제6항 제2호 가목, 미등기는 0.3%). 환산취득가액은 양도가액에 취득 당시와 양도 당시 기준시가의 비율을 곱해 계산하므로(같은 영 제176조의2 제2항 제2호) 취득세를 따로 더하는 항목이 없고 실제 납부한 취득세 대신 개산공제를 적용합니다. 단서는 "환산취득가액 + 개산공제"보다 자본적지출액과 양도비의 합계가 크면 그 합계를 필요경비로 할 수 있다는 뜻이고 취득세를 따로 더하는 규정은 아닙니다. 환산취득가액의 요건은 환산취득가액에 정리했습니다.
영수증을 분실한 경우
취득세 영수증을 잃어버렸어도 필요경비로 공제합니다(소득세법 기본통칙 97-0…3 제1항). 국세청은 납부영수증이 없을 때 공제되는 금액은 "취득당시의 과세표준 금액을 기초로 하여 산정"한다고 회신했고(재산세과-942, 2009.12.8.), 다른 증빙서류로 납부한 금액이 확인되면 공제한다고도 회신했습니다(서면인터넷방문상담4팀-3906, 2006.11.30.). 감면이나 환급이 있었다면 과세표준에 세율을 곱한 금액과 실제 부담액이 다르므로 납부한 금액을 확인할 수 있는 자료를 함께 준비합니다.
증여로 취득한 지분의 취득세
단독명의 주택의 지분을 배우자에게 증여해 공동명의로 바꾼 경우, 증여받은 쪽이 그 지분을 양도할 때 이월과세가 적용되지 않으면 취득가액은 증여일 현재 상속세 및 증여세법으로 평가한 가액입니다. 국세청은 여기에 "취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 더하는 것"이라고 회신했습니다(부동산거래관리과-877, 2010.7.5.). 이 경우에는 증여받으며 납부한 취득세도 취득가액에 더합니다.
배우자나 직계존비속에게서 양도일부터 소급해 10년(2022년 12월 31일 이전에 증여받은 분은 5년) 이내에 증여받은 자산을 양도해 이월과세가 적용되면 결과가 달라집니다(소득세법 제97조의2 제1항). 취득가액은 증여한 사람이 취득할 당시의 금액이 되고 납부한 증여세 상당액은 필요경비에 산입하지만 증여받을 때 납부한 취득세는 필요경비로 인정되지 않습니다(부동산거래관리과-118, 2013.3.19.). 이월과세 적용 여부와 배제 사유는 이월과세 정리에서 확인합니다.
가정 사례로 보면
조정대상지역에 1주택을 보유한 사람이 조정대상지역 주택을 6억원에 취득하면서 8%인 4,800만원을 납부했다고 가정합니다. 이 주택은 나중에 9억원에 양도합니다. 지방교육세, 자본적지출, 중개수수료는 계산에서 생략합니다.
- 8%를 그대로 부담한 경우: 취득가액 6억원 + 취득세 4,800만원 = 6억4,800만원, 양도차익 2억5,200만원
- 일시적 2주택으로 환급받아 최종 1%(600만원)를 부담한 경우: 취득가액 6억600만원, 양도차익 2억9,400만원
- 실지거래가액을 확인할 수 없어 환산취득가액으로 계산하는 경우(취득 당시 기준시가 4억원, 양도 당시 기준시가 6억원 가정): 환산취득가액 9억원 × 4억원/6억원 = 6억원, 개산공제 4억원 × 3% = 1,200만원, 양도차익 2억8,800만원
첫째와 셋째를 비교하면 같은 주택이라도 취득세 4,800만원 대신 개산공제 1,200만원만 반영되어 양도차익이 3,600만원 커집니다. 둘째는 환급받은 4,200만원만큼 필요경비가 줄어든 결과입니다.
자주 묻는 질문
Q. 8%로 납부한 중과분은 양도세에서 따로 더 공제받을 수 있나요?
중과세율로 납부한 취득세 전액이 취득가액에 들어가는 것이고 중과분을 한 번 더 공제하는 규정은 없습니다. 일반세율로 납부한 경우와 계산 방식은 같습니다.
Q. 오래전에 납부한 취득세 영수증이 없어도 되나요?
납부영수증이 없어도 필요경비로 공제합니다(소득세법 기본통칙 97-0…3). 다만 감면·환급이 있었다면 실제 부담액을 확인할 수 있는 자료로 금액을 맞춥니다.
Q. 취득세를 늦게 신고해 가산세까지 납부했다면요?
취득세 본세는 필요경비에 들어가지만 가산세는 제외합니다(재산세과-3843, 서울행정법원 2015구단50385). 그 밖의 필요경비 항목은 주택 양도세, 어떤 비용을 필요경비로 공제하나요?에 정리했습니다.
근거 법령·해석
- 소득세법 제97조 제1항 제1호·제2항, 제97조의2 제1항
- 소득세법 시행령 제89조 제1항 제1호, 제163조 제1항 제1호·제6항 제2호, 제176조의2 제2항 제2호
- 지방세법 제13조의2 제1항 제2호
- 소득세법 기본통칙 97-0…3, 97-0…5
- 서면인터넷방문상담5팀-253(2007.1.22.), 재산세과-3843(2008.11.18.), 재산세과-942(2009.12.8.), 서면인터넷방문상담4팀-3906(2006.11.30.), 부동산거래관리과-877(2010.7.5.), 부동산거래관리과-118(2013.3.19.)
- 서울행정법원 2015구단50385(2016.6.8.), 서울고법 2016누51858(2016.11.1.), 대법원 2016두60065(2017.2.23.)
- 조심2010서2362(2010.11.1.), 조심2011서0927(2011.10.4.)