공동상속주택 최대지분자가 지분을 양도해도, 남은 상속인의 주택 수는 상속개시일 지분으로 판정합니다
형제가 함께 상속받은 집에서 지분이 가장 큰 상속인이 자기 지분을 양도했다고 해서 남은 상속인이 그 집의 소유자가 되지는 않습니다. 공동상속주택을 누구의 주택으로 계산할지는 상속개시일 현재 상속지분으로 정하기 때문입니다(서면인터넷방문상담5팀-2331, 2007.8.17.). 상속개시일에 소수지분자였던 상속인은 자기 집을 양도할 때 공동상속주택을 주택 수에 포함하지 않습니다. 남은 상속인이 나머지 지분을 모두 취득해 단독으로 소유하게 되거나, 같은 세대의 배우자가 최대지분을 증여받은 경우는 다른 규정으로 판정합니다. 2026년 10월 1일 시행 소득세법 시행령 기준입니다.
삼남매가 50%·30%·20%로 상속받은 집에서 50%를 가진 첫째가 지분을 다른 사람에게 양도했습니다. 30%를 가진 둘째가 원래 보유하던 집을 양도하면 상속받은 집이 주택 수에 들어가나요?
들어가지 않습니다. 둘째는 상속개시일 현재 소수지분자이므로 상속받은 집은 둘째의 주택으로 보지 않습니다(소득세법 시행령 제155조 제3항). 첫째 지분이 이전돼 둘째가 남은 상속인 중 지분이 가장 커졌어도 판정은 그대로입니다. 둘째의 원래 집은 그 집만 놓고 1세대 1주택 비과세 요건(보유 2년, 취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년)을 봅니다.
소유자는 상속지분이 가장 큰 한 사람입니다
공동상속주택은 지분을 가진 상속인 모두의 주택으로 계산하지 않습니다. 소득세법 시행령은 상속지분이 가장 큰 상속인 한 사람의 주택으로 봅니다.
제154조제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.
- 당해 주택에 거주하는 자
- 삭제
- 최연장자
피상속인이 상속개시 당시 주택을 두 채 이상 가졌다면 같은 조 제2항 순위에 따른 선순위 1주택을 공동으로 상속받은 경우만 이 특례를 적용합니다. 지분을 언제 기준으로 비교하는지는 조문에 없고, 국세청이 상속개시일 기준으로 해석했습니다.
상속개시일 지분 기준
상속개시일 이후 다른 상속인의 지분을 일부 증여 등으로 취득하여 당초 공동상속지분이 변경된다 하더라도 증여 등으로 추가 취득하는 지분을 새로운 주택의 취득으로 보지 않는 것이며, 공동상속주택의 소유자 판정은 상속개시일을 기준으로 판정하는 것입니다.
상속개시일에는 맏아들이 최대지분자였는데 다섯째 아들 지분이 공매되고 그 지분을 넷째 딸이 취득해 지분이 가장 커진 사안에서도 국세청은 같은 문장으로 회신했습니다(재산세과-3733, 2008.11.12.). 네 남매가 25%씩 상속받은 뒤 한 사람이 형제 두 명의 지분을 매매로 취득한 사안(서면-2016-법령해석재산-5390, 2017.3.27.)과 다른 상속인 지분을 강제경매로 취득한 사안(서면-2018-부동산-3902, 2019.6.17.)에서는 이 회신을 참조하라고 답했습니다. 상속세 신고기한이 지난 뒤 재협의분할로 지분을 경정등기해 49%에서 50%가 된 상속인에게도 소유자 판정은 상속개시일 기준이라고 회신했습니다(서면-2025-법규재산-2004, 2026.1.29.).
최대지분자가 상속인이 아닌 사람에게 지분을 양도한 사안을 직접 다룬 회신은 아직 없습니다. 다만 국세청은 공매·매매·증여·경정등기로 지분이 바뀐 사안마다 같은 기준으로 답했으므로, 남은 상속인은 상속개시일 현재 소수지분자로서 자기 다른 주택을 양도할 때 공동상속주택을 주택 수에서 제외합니다. 지분 일부만 양도한 최대지분자 쪽은 상속개시일 현재 최대지분자였으므로 지분이 줄어도 그 집을 본인 주택으로 계산하고, 본인의 다른 주택은 상속주택 특례(같은 조 제2항)로 비과세를 판정합니다(최대지분자의 다른 주택 양도는 서면-2016-부동산-4022, 2016.9.1.).
예외는 재상속입니다. 다른 상속인이 사망해 그 지분을 다시 상속받으면 두 번째 상속개시일을 기준으로 두 번 상속받은 지분을 합해 최대지분자를 다시 판정합니다(서면-2021-부동산-8042, 2022.5.16.).
최대지분을 취득한 사람별 판정
같은 삼남매 사례(첫째 50%, 둘째 30%, 셋째 20%, 셋 다 별도세대이고 상속 전부터 각자 집 한 채 보유)를 가정해 첫째 지분을 누가 취득했는지에 따라 둘째의 원래 집 비과세 판정을 표로 비교합니다.
| 첫째 지분 취득자 | 둘째의 원래 집 양도 시 | 근거 |
|---|---|---|
| 상속인이 아닌 제3자 | 상속받은 집은 주택 수 제외, 원래 집만으로 판정 | 제155조 제3항, 서면5팀-2331 |
| 둘째가 매수(셋째 지분은 남음) | 매수 지분을 새 주택 취득으로 보지 않음, 계속 주택 수 제외 | 서면-2016-법령해석재산-5390 |
| 둘째가 셋째 지분까지 취득해 단독소유 | 공동상속주택이 아니게 되어 상속주택 특례로 판정 | 기획재정부 재산세제과-1031 |
| 둘째의 배우자(같은 세대)가 증여받음 | 증여받은 날부터 기한 안에 원래 집을 양도해야 비과세 | 서면-2022-법규재산-0446 |
둘째가 첫째 지분을 매수해 80%를 갖게 돼도 매수한 50%는 새로 취득한 주택으로 보지 않고, 둘째는 상속개시일 기준으로 소수지분자입니다. 매수 지분의 차이는 나중에 그 지분을 양도할 때 드러납니다. 상속으로 받은 지분이 아니므로 다주택 중과 요건에 해당하면 상속 지분과 달리 중과세율을 적용합니다(사전-2020-법규재산-0566, 2022.9.28.). 이 차이는 공동상속주택 소수지분 양도, 다주택 중과 배제의 범위와 조건에 정리했습니다.
둘째가 셋째 지분까지 취득해 집 전체를 단독으로 소유하면 여러 사람이 공동으로 소유하는 주택이 아니게 되므로 공동상속주택 특례 대신 상속주택 특례로 판정합니다. 기획재정부는 소수지분을 상속받은 뒤 상속과 다른 원인으로 다른 상속인들 지분을 취득해 단독소유가 된 경우 제155조 제2항을 적용할 수 있다고 회신했습니다(재산세제과-1031, 2023.9.4.). 상속주택 특례의 일반주택은 상속개시 당시 보유한 주택만 해당합니다(같은 조 제2항 괄호). 상속받은 뒤 새로 취득한 집을 양도할 때는 이 특례를 적용받지 못합니다.
둘째의 배우자는 상속인이 아닙니다. 국세청은 소수지분 상속인의 배우자가 최대지분자(어머니)의 지분 전부를 증여받은 사안에서, 증여받은 날부터 3년 안에 원래 집을 양도하면 1세대 1주택 양도로 보아 비과세를 적용한다고 회신했습니다(서면-2022-법규재산-0446, 2023.1.3.). 회신의 3년을 그대로 옮기지 않고 현재 기준으로 다시 판정합니다. 현재 일시적 2주택 처분기한은 신규 주택 취득일 현재 두 주택이 모두 조정대상지역에 있는지에 따라 2년 또는 3년입니다(소득세법 시행령 제155조 제1항). 기한 판정은 조정대상지역 일시적 2주택 처분기한 2년과 같은 집에 상속 지분과 증여 지분이 함께 있는 경우를 다룬 상속 지분과 증여 지분이 함께 있는 주택의 비과세에서 확인합니다.
세목마다 주택 수 계산을 따로 봅니다
이 글의 결론은 1세대 1주택 비과세(소득세법 시행령 제155조 제3항) 판정입니다. 같은 공동상속주택이라도 세목별 규정은 따로 있습니다.
| 세목 | 공동상속주택 주택 수 | 근거 |
|---|---|---|
| 양도세 비과세 | 상속개시일 기준 소수지분자는 다른 주택 양도 때 제외 | 소득세법 시행령 제155조 제3항 |
| 양도세 중과 | 상속지분 가장 큰 상속인 소유로 계산, 상속 소수지분은 중과 배제, 매입 지분은 요건 해당 시 중과 | 같은 영 제167조의3 제2항 제2호, 사전-2020-법규재산-0566 |
| 취득세 | 지분 가장 큰 상속인 소유로 보고 상속개시일부터 5년 지나지 않은 상속주택은 제외 | 지방세법 시행령 제28조의4 제5항, 제6항 제3호 |
취득세와 종합부동산세의 소수지분 처리는 상속받은 주택 소수지분, 내 주택 수에 포함되나요?에 정리했습니다.
지분 거래 전 확인 사항
- 상속개시일 현재 지분 비율과 등기 지분이 같은지 봅니다. 협의분할 등기 전이면 법정상속분으로 소유자를 정합니다(소득세법 시행령 제155조 제19항).
- 최대지분자가 두 명 이상이면 그 주택에 누가 거주하는지, 누가 나이가 많은지까지 확인합니다.
- 최대지분을 상속인이 매수하는지, 상속인의 배우자·자녀가 취득하는지 정합니다. 같은 지분이라도 취득하는 사람에 따라 적용 규정이 다릅니다.
- 다른 상속인 지분을 모두 취득해 단독소유가 되면 일반주택이 상속개시 당시 보유한 주택인지 다시 확인합니다.
- 가족 간 매매가액이 시가와 다르면 부당행위계산·증여 문제가 생길 수 있습니다. 취득가액·증여추정 문제는 공동상속받은 정비구역 빌라의 가족 간 지분 매매에서 다뤘습니다.
지분을 누구에게 이전할지, 남은 상속인이 언제 자기 집을 양도할지에 따라 비과세 여부가 바뀝니다. 상속인별 보유 주택과 세대 구성이 다르므로 지분 거래 전에 세무상담으로 판정 순서를 확인하는 것을 권합니다. 상담 보수는 상담 보수에서 안내합니다.
정리하면
- 남은 상속인이 최대지분을 매수해도 매수 지분을 새 주택으로 보지 않습니다. 다만 매수 지분을 양도할 때 중과 요건에 해당하면 중과세율을 적용합니다.
- 다른 지분을 모두 취득해 단독소유가 되면 상속주택 특례로 판정하고, 일반주택은 상속개시 당시 보유한 주택이어야 합니다.
- 상속인이 아닌 같은 세대원이 최대지분을 증여받으면 증여받은 날부터 처분기한 안에 원래 집을 양도해야 비과세를 적용합니다.
- 재상속으로 지분이 늘면 두 번째 상속개시일 기준으로 합산 지분을 다시 판정합니다.
자주 묻는 질문
Q. 최대지분자가 지분을 양도하고 나니 남은 상속인 중 제 지분이 가장 큽니다. 그래도 소수지분자인가요?
A. 그렇습니다. 소유자 판정은 상속개시일 지분으로 하므로 그 뒤 다른 상속인이 지분을 양도하거나 매수해 지분이 줄어도 상속개시일에 소수지분자였던 사람은 소수지분자로 판정합니다(서면인터넷방문상담5팀-2331). 다만 다른 상속인이 사망해 그 지분을 다시 상속받은 경우에는 두 번째 상속개시일을 기준으로 두 번 상속받은 지분을 합해 다시 판정합니다(서면-2021-부동산-8042).
Q. 상속세 신고기한이 지난 뒤 형제끼리 지분을 다시 나눠 등기했습니다. 바뀐 등기 지분으로 판정하나요?
A. 아닙니다. 재협의분할 경정등기로 49%에서 50%가 된 상속인에 대해서도 국세청은 소유자 판정을 상속개시일 기준으로 하고 상속주택 특례(제155조 제2항) 대상이 아니라고 회신했습니다(서면-2025-법규재산-2004). 이 사안에서 늘어난 지분에는 증여세를 납부했습니다.
Q. 상속등기를 아직 하지 않았습니다. 누가 최대지분자인가요?
A. 상속주택 외의 주택을 양도할 때까지 협의분할 등기를 하지 않았다면 민법상 상속분에 따라 소유자를 정합니다(소득세법 시행령 제155조 제19항). 양도 뒤 부과제척기간 안에 협의분할 등기를 해 비과세를 받을 수 없게 되면 등기일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 차액을 신고·납부합니다. 미등기 상속주택은 미등기 상속주택 비과세에서 따로 다뤘습니다.
근거
- 소득세법 시행령 제155조 제1항·제2항·제3항·제19항, 제167조의3 제2항 제2호
- 지방세법 시행령 제28조의4 제5항, 제6항 제3호
- 서면인터넷방문상담5팀-2331(2007.8.17.), 재산세과-3733(2008.11.12.)
- 서면-2016-법령해석재산-5390(2017.3.27.), 서면-2018-부동산-3902(2019.6.17.)
- 서면-2016-부동산-4022(2016.9.1.)
- 기획재정부 재산세제과-1031(2023.9.4.)
- 서면-2022-법규재산-0446(2023.1.3.)
- 서면-2025-법규재산-2004(2026.1.29.)
- 서면-2021-부동산-8042(2022.5.16.)
- 사전-2020-법규재산-0566(2022.9.28.)