한정승인한 상속 부동산이 경매로 처분돼도 양도세는 상속인에게 부과됩니다
채무가 많아 한정승인을 했는데 상속받은 주택이 경매로 처분되고 매각대금은 전부 채권자에게 배당됐습니다. 상속인은 한 푼도 받지 못했는데 몇 년 뒤 양도소득세 고지서가 상속인 앞으로 발송됩니다. 대법원은 이 경우에도 양도인은 상속인이고 양도세는 상속인 자신의 세금이라고 봅니다. 한정승인은 책임의 범위를 정할 뿐 납세의무를 없애지 않습니다. 상속인의 고유재산까지 압류할 수 있는지는 대법원 판단이 없고 하급심 판단이 엇갈립니다. 2026년 10월 현재 법령과 판례 기준입니다.
경매도 양도이고, 양도인은 상속인입니다
양도소득세에서 양도는 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것입니다(소득세법 제88조 제1호). 담보권 실행을 위한 경매도 여기에 포함됩니다. 상속등기를 했든 하지 않았든 상속이 개시되면 부동산 소유자는 상속인이므로, 경매로 처분되면 양도인도 상속인입니다.
매각대금을 받지 못했는데 왜 유상인지가 쟁점이 됩니다. 매각대금은 상속채권자에게 배당돼 상속채무 변제에 충당됩니다. 상속인이 승계한 채무가 그만큼 소멸하므로, 그 소멸이 양도의 대가입니다.
대법원도 같은 결론입니다. 한정승인 상속인의 상속 부동산이 임의경매로 처분돼 매각대금이 상속채권자에게 배당된 사안에서, 양도소득은 상속인에게 귀속되고 그 양도세는 피상속인의 채무가 아니라 상속인 자신의 채무라고 판단했습니다(대법원 2012.9.13. 선고 2010두13630 판결). 한정승인은 채무의 존재를 없애는 제도가 아니라 상속재산 한도에서만 책임지게 하는 제도여서, 양도세 부과처분 자체는 적법하다고 봤습니다.
한정승인의 효과가 미치는 범위
| 구분 | 한정승인의 효과 |
|---|---|
| 피상속인의 채무(대출·보증채무 등) | 상속재산 한도에서만 변제 책임(민법 제1028조) |
| 피상속인이 내지 않은 세금 | 상속받은 재산 한도에서 승계(국세기본법 제24조) |
| 상속 뒤 경매로 성립한 양도세 | 상속인 자신의 세금, 부과는 적법 |
| 그 양도세를 상속인 고유재산으로 징수할 수 있는지 | 대법원 판단 없음, 하급심 판단이 시기별로 엇갈림 |
국세기본법 제24조의 "상속받은 재산 한도" 승계는 피상속인이 생전에 내야 했던 세금에 관한 규정입니다. 상속 뒤 경매로 성립한 양도세에는 이 조문이 적용되지 않습니다. 두 세금을 섞어 "한정승인을 했으니 상속재산 한도에서만 낸다"고 단정하면 대응 방향이 달라집니다.
고유재산까지 압류할 수 있는지는 판결이 나뉩니다
대법원은 앞의 판결에서 이 양도세가 상속비용에 해당해 상속재산 한도에서만 책임지는 것인지는 판단하지 않고 남겨 두었습니다. 그 뒤 판단이 갈렸습니다.
- 예전에는 상속인이 고유재산으로 납부할 의무가 있다고 본 판결이 있었습니다(서울고법 2010누25291 등).
- 그 뒤 경매로 성립한 양도세를 상속재산의 청산비용(상속에 관한 비용, 민법 제998조의2)으로 보아 상속인 고유재산 압류를 위법하다고 본 판결이 나왔습니다(부산지법 2017.3.31. 선고 2016구합25063 판결, 1심). 대법원도 채권자가 대위등기하면서 낸 취득세 등을 한정승인 상속인에게 상환받는 채무를 상속비용으로 보아 상속재산 한도에서만 책임진다는 원심 판단을 유지한 적이 있습니다(대법원 2021.5.7. 선고 2019다282104 판결). 다만 경매로 성립한 양도세를 직접 판단한 것은 아닙니다.
- 한정승인만으로 징수처분이 위법해지지는 않는다고 보면서 상속비용 쟁점은 판단하지 않은 판결도 있습니다(대구고법 2019누2092).
- 상속재산을 넘는 양도세는 강제로 받아낼 수 없는 채무로 남지만, 상속인이 스스로 납부했다면 환급받을 수 없다고 본 판결도 있습니다(서울고법 2018누63916).
하나 더 확인할 것이 있습니다. 상속인의 고유 조세는 당해세가 아니면 상속재산 경매의 배당에서 상속채권자보다 앞서지 못한다는 대법원 판결이 있습니다(대법원 2016.5.24. 선고 2015다250574 판결). 이 판결은 상속인 본인의 부가가치세 등에 관한 것이지만, 경매로 성립한 양도세도 같은 구조로 보는 것이 일반적입니다. 경매대금에서 양도세를 우선 징수할 수 없으므로, 과세관청은 상속인의 다른 재산에 대한 체납처분을 검토하게 됩니다.
양도차익은 상속 당시 평가액에 따라 달라집니다
상속받은 부동산의 취득가액은 상속개시일 현재 상속세법으로 평가한 가액이고, 세무서가 결정한 가액이 있으면 그 가액입니다(소득세법 시행령 제163조 제9항). 양도가액은 낙찰가입니다. 두 금액의 차이가 양도차익이므로, 상속 당시 평가액이 낮게 확정됐다면 매각대금을 받지 못해도 양도차익과 세액이 발생합니다.
| 경매 시점 | 취득가액 | 결과 |
|---|---|---|
| 상속개시일 전후 6개월 안에 매각가액 결정 | 경매가액이 상속재산의 시가가 되어 취득가액과 양도가액이 같아짐(상속개시일에 더 가까운 감정가액 등 다른 시가가 없을 때) | 양도차익 거의 없음 |
| 그 뒤 매각, 상속세를 기준시가로 신고·결정 | 기준시가 | 낙찰가와 기준시가 차이만큼 차익 |
| 그 뒤 매각, 평가기간 안 감정가액으로 신고 | 감정가액 | 차익이 줄어듦 |
평가기간 안의 경매가액은 그 자체가 시가입니다(상증법 시행령 제49조 제1항 제3호). 평가기간이 지난 뒤 상속세 신고기한부터 9개월까지 결정된 경매가액도 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가에 포함될 수 있습니다(같은 항 단서). 채무 때문에 경매가 예정돼 있다면 상속세 신고 때 평가액을 어떻게 정하느냐가 나중 양도세를 좌우합니다. 상속세가 0원이어도 평가액을 확정해 두는 이유는 상속세가 0원이어도 신고하는 이유에, 상속개시 후 1년 안에 경매로 낮게 처분된 경우의 상속세 경정청구는 상속재산이 경매·수용으로 낮게 처분됐다면에 정리했습니다.
한정승인을 선택할 때 함께 검토할 것
- 상속포기와 비교합니다. 상속포기를 하면 처음부터 상속인이 아니었던 것으로 봅니다(민법 제1042조). 한정승인은 상속인 지위를 유지하므로, 상속 부동산이 처분되면 양도인이 됩니다. 채무가 재산보다 확실히 많다면 두 제도의 세금 결과를 함께 비교합니다. 상속포기는 다음 순위 상속인에게 채무가 승계되는 문제도 함께 검토합니다.
- 경매 시기와 평가기간을 대조합니다. 상속개시일부터 6개월 안에 매각가액이 결정되면, 상속개시일에 더 가까운 다른 시가가 없는 한 양도차익이 거의 발생하지 않습니다.
- 세율은 피상속인 취득일부터 계산한 보유기간으로 정합니다. 상속받은 자산은 단기보유 세율을 판정할 때 피상속인이 취득한 날부터 보유기간을 계산하므로(소득세법 제104조 제2항 제1호), 상속 직후 경매돼도 단기보유 세율이 적용되지 않습니다.
- 양도세 신고를 누락하지 않습니다. 경매로 처분됐어도 상속인이 양도세를 신고해야 합니다. 배당을 받지 못했다는 사정은 신고하지 않아도 되는 사유가 아니어서, 신고하지 않으면 가산세가 부과됩니다.
- 고지를 받으면 징수 단계를 다툴지 검토합니다. 부과 자체는 적법하다는 것이 대법원 판단이지만, 고유재산 압류에는 다툴 여지가 있습니다.
상속개시 후 한정승인·상속포기 기한(상속개시를 안 날부터 3개월)은 상속이 개시되면 언제까지 무엇을 해야 하나요에 정리했습니다.
자주 묻는 질문
Q. 한정승인을 했는데 왜 양도세가 나오나요?
A. 경매도 양도이고, 상속 부동산의 소유자는 상속인이기 때문입니다. 매각대금이 상속채무 변제에 충당됐으므로 그 채무 소멸이 양도의 대가입니다. 대법원은 이 양도세를 상속인 자신의 세금으로 봅니다.
Q. 배당을 한 푼도 받지 못했는데도 내야 하나요?
A. 부과 자체는 적법하다는 것이 대법원 판단입니다. 다만 상속인의 고유재산까지 압류해 징수할 수 있는지는 대법원 판단이 없고 하급심 판단이 엇갈립니다.
Q. 상속개시 직후 경매로 넘어가면 양도세가 줄어드나요?
A. 상속개시일부터 6개월 안에 매각가액이 결정되면 그 경매가액이 상속재산의 시가가 되고, 상속개시일에 더 가까운 감정가액 등 다른 시가가 없다면 취득가액과 양도가액이 같아져 양도차익이 거의 발생하지 않습니다.
Q. 상속포기를 했다면 어떻게 되나요?
A. 상속포기를 하면 처음부터 상속인이 아니었던 것으로 보므로, 그 부동산의 양도인이 되지 않습니다. 다만 다음 순위 상속인에게 채무가 승계되므로 순위별로 함께 검토합니다.
근거 법령·판례
- 소득세법 제88조 제1호 (양도의 정의), 제104조 제2항 (상속받은 자산의 보유기간), 시행령 제163조 제9항 (상속받은 자산의 취득가액)
- 민법 제1028조 (한정승인의 효과), 제1042조 (상속포기의 소급효)
- 국세기본법 제24조 (상속으로 인한 납세의무의 승계)
- 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 제3호 (경매가액의 시가 인정)
- 대법원 2012.9.13. 선고 2010두13630 판결, 대법원 2016.5.24. 선고 2015다250574 판결, 대법원 2021.5.7. 선고 2019다282104 판결