양도소득세 합산과세, 같은 연도에 주택 두 채를 양도하면 과세표준을 합칩니다
같은 연도에 주택 두 채를 양도하면 두 주택의 양도소득금액을 합쳐 하나의 과세표준으로 누진세율을 적용합니다. 양도소득세는 1월 1일부터 12월 31일까지를 한 과세기간으로 보고 그 기간의 과세표준에 세율을 적용하기 때문입니다(소득세법 제104조 제1항). 1세대 1주택 비과세로 양도한 주택은 과세표준이 없으므로 합산하지 않습니다. 두 번째 주택의 양도차익이 작더라도 첫 번째 주택의 과세표준에 더해지므로 높은 세율 구간을 적용합니다. 반대로 두 번째 주택이 양도차손이면 해를 나누는 쪽이 불리합니다. 차손은 같은 연도 양도분끼리만 통산하기 때문입니다.
올해 등록임대가 말소된 주택을 양도했습니다. 양도차익이 거의 없는 지방 소형 주택도 올해 팔면 세금이 늘어나나요?
늘어납니다. 두 주택을 같은 연도에 양도하면 양도소득금액을 합쳐 과세표준을 계산합니다. 그래서 소형 주택의 양도소득금액에는 첫 번째 주택이 도달한 세율 구간을 적용합니다. 해를 나눠 양도하면 소형 주택은 6%·15% 구간부터 다시 계산하고 기본공제 250만원도 그해에 따로 받습니다. 늘어나는 세액은 소형 주택 양도소득금액에 적용하는 세율 차이만큼이어서 양도차익이 작으면 차이도 작습니다. 소형 주택이 양도차손이라면 같은 연도에 양도할 때만 그 차손을 첫 번째 주택의 양도소득금액에서 뺍니다.
합산 단위: 1월 1일부터 12월 31일까지, 사람별
양도소득세 과세표준은 자산별로 양도차익과 장기보유특별공제를 계산한 뒤 그 과세기간의 양도소득금액을 합쳐 기본공제를 빼는 순서로 계산합니다(소득세법 제92조 제2항).
거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다.
- 자산별 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 등 필요경비
- 자산별 양도소득금액 = 양도차익 − 장기보유특별공제
- 같은 연도 양도소득금액 합계 − 기본공제 250만원 = 과세표준
- 과세표준 × 세율 = 산출세액
등록임대주택의 장기보유특별공제 특례는 2번 단계에서 적용합니다. 합산은 그 뒤 3번 단계입니다. 특례 공제율은 장기일반 임대주택 장기보유특별공제 50%·70%에서 다룹니다.
합산은 세대가 아니라 사람별로 합니다. 부부가 각자 명의 주택을 같은 연도에 양도해도 서로 합산하지 않습니다. 공동명의 주택은 지분비율대로 각자의 양도소득금액에 들어갑니다(서면인터넷방문상담4팀-2842, 2007.10.4.).
비과세로 양도한 주택은 합산하지 않습니다
1세대 1주택 비과세(일시적 2주택 등 포함)로 양도한 주택은 양도소득세를 과세하지 않으므로(소득세법 제89조 제1항 제3호) 과세표준에 들어가지 않습니다. 같은 연도에 과세 주택과 비과세 주택을 양도해도 과세 주택만으로 세액을 계산합니다.
비과세 주택에서 양도차손이 나도 과세 주택의 양도소득금액에서 빼지 않습니다. 국세청은 과세대상 소득금액과 과세대상 결손금끼리 통산하고 1세대 1주택 비과세 대상 자산에서 발생한 양도차손익은 차가감하지 않는다고 회신했습니다(재산세과-1640, 2009.8.7.).
양도가액이 12억원을 넘는 고가주택은 비과세 요건을 갖춰도 12억원 초과 부분은 과세합니다. 이때 과세 양도차익은 전체 양도차익에 (양도가액 − 12억원) / 양도가액을 곱한 금액입니다(소득세법 제95조 제3항, 같은 법 시행령 제160조 제1항). 이 과세 부분만 같은 연도의 다른 양도소득금액과 합산합니다. 고가주택에서 양도차손이 나면 같은 비율에 해당하는 차손만 통산하고 나머지는 통산하지 않습니다(사전-2015-법령해석재산-0377, 2015.12.11.). 12억원 초과 1주택 양도세 계산에서 계산식을 다룹니다.
기본공제 250만원은 1년에 한 번입니다
양도소득 기본공제는 부동산·부동산에 관한 권리·기타자산 그룹에서 과세기간마다 연 250만원입니다(소득세법 제103조 제1항). 주택을 두 채 양도해도 같은 연도라면 250만원을 한 번만 뺍니다. 해를 나눠 양도하면 연도마다 250만원씩 받습니다.
공제 순서는 감면소득금액을 뺀 나머지 양도소득금액에서 먼저, 그중에서는 그 연도에 먼저 양도한 자산부터입니다(같은 조 제2항). 미등기양도자산은 기본공제를 받지 못합니다.
중과·단기세율 주택이 섞일 때의 비교과세
두 주택이 모두 기본세율 대상이면 과세표준을 합쳐 기본세율을 적용하는 것으로 끝납니다. 조정대상지역 다주택 중과 주택이나 보유기간 2년 미만 주택처럼 세율이 다른 자산이 섞이면 두 방식으로 계산해 큰 세액을 적용합니다.
⑤ 해당 과세기간에 제94조제1항제1호ㆍ제2호 및 제4호에서 규정한 자산을 둘 이상 양도하는 경우 양도소득 산출세액은 다음 각 호의 금액 중 큰 것(이 법 또는 다른 조세에 관한 법률에 따른 양도소득세 감면액이 있는 경우에는 해당 감면세액을 차감한 세액이 더 큰 경우의 산출세액을 말한다)으로 한다. 이 경우 제2호의 금액을 계산할 때 제1항제8호 및 제9호의 자산은 동일한 자산으로 보고, 한 필지의 토지가 제104조의3에 따른 비사업용 토지와 그 외의 토지로 구분되는 경우에는 각각을 별개의 자산으로 보아 양도소득 산출세액을 계산한다.
- 해당 과세기간의 양도소득과세표준 합계액에 대하여 제55조제1항에 따른 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액
- 제1항부터 제4항까지 및 제7항의 규정에 따라 계산한 자산별 양도소득 산출세액 합계액. 다만, 둘 이상의 자산에 대하여 제1항 각 호, 제4항 각 호 및 제7항 각 호에 따른 세율 중 동일한 호의 세율이 적용되고, 그 적용세율이 둘 이상인 경우 해당 자산에 대해서는 각 자산의 양도소득과세표준을 합산한 것에 대하여 제1항ㆍ제4항 또는 제7항의 각 해당 호별 세율을 적용하여 산출한 세액 중에서 큰 산출세액의 합계액으로 한다.
- 1호 계산: 두 주택의 과세표준 합계에 기본세율(6~45%)을 적용합니다.
- 2호 계산: 주택마다 그 주택의 세율로 따로 계산해 더합니다. 같은 호의 세율이 적용되는 자산끼리는 과세표준을 합친 뒤 그 세율을 적용합니다(같은 항 제2호 단서).
- 중과 주택(기본세율에 20%p 또는 30%p 가산, 소득세법 제104조 제7항)과 기본세율 주택은 적용 조문의 호가 달라 2호 계산에서 각각 따로 세율을 적용합니다.
- 보유기간 1년 미만 주택은 70%, 1년 이상 2년 미만 주택은 60%의 단기세율이 2호 계산에 들어갑니다(같은 조 제1항 제2호·제3호).
중과 대상인지는 양도일 현재 조정대상지역 여부와 주택 수로 판정합니다. 현재 적용 여부는 다주택 양도세 중과, 지금도 적용되나요?를 봅니다.
양도차손은 같은 연도 안에서만 뺍니다
양도차손은 양도가액이 취득가액 등 필요경비보다 적어 발생한 손실입니다. 같은 연도에 양도한 과세 자산 중 양도차손이 난 자산이 있으면 다른 자산의 양도소득금액에서 그 차손을 뺍니다(소득세법 제102조 제2항). 순서는 같은 세율을 적용받는 자산에서 먼저, 남으면 다른 세율 자산에서 소득금액 비율대로 뺍니다(같은 법 시행령 제167조의2 제1항).
통산은 과세기간 안에서만 합니다. 국세청은 다른 과세기간에 발생한 양도차손과 양도소득금액은 통산하지 않는다고 회신했습니다(재산세과-763, 2009.4.17.). 올해 양도차익이 큰 주택을 양도하고 내년에 양도차손이 나는 주택을 양도하면 그 차손은 어디에서도 빼지 못합니다.
주식 양도차손은 주택 양도소득금액에서 빼지 못합니다. 양도소득금액은 부동산 등, 주식, 파생상품, 신탁수익권별로 따로 계산하고 결손금을 다른 그룹과 합산하지 않습니다(소득세법 제102조 제1항).
예정신고 때 합산하고, 안 했으면 확정신고합니다
주택을 양도하면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 합니다(소득세법 제105조 제1항 제1호). 같은 연도의 두 번째 양도분을 예정신고할 때 이미 신고한 양도소득금액과 합산해 신고할 수 있습니다.
예정신고 산출세액 = [(A + B - C) × D] - E A: 이미 신고한 자산의 양도소득금액 B: 2회 이후 신고하는 자산의 양도소득금액 C: 양도소득 기본공제 D: 제104조제1항제1호에 따른 세율 E: 이미 신고한 예정신고 산출세액
예정신고를 했으면 원칙적으로 확정신고를 하지 않아도 됩니다. 그러나 같은 연도에 두 번 이상 양도하고 세 가지 중 하나에 해당하면 다음 연도 5월 1일부터 31일까지 확정신고를 합니다(소득세법 제110조 제4항 단서, 같은 법 시행령 제173조 제5항).
- 누진세율 대상 자산을 2회 이상 예정신고하면서 이미 신고한 양도소득금액과 합산하지 않은 경우
- 2회 이상 양도해 기본공제 순서(제103조 제2항)를 적용하면 당초 신고한 산출세액이 달라지는 경우
- 둘 이상 양도해 비교과세(제104조 제5항)를 적용하면 당초 신고한 산출세액이 달라지는 경우
두 건을 각각 예정신고만 하고 확정신고를 하지 않으면 누락된 세액에 무신고가산세를 적용합니다(징세과-635, 2011.6.27.). 가산세율은 양도세 무신고·납부지연 가산세에서, 신고 기한 전체는 양도세 예정신고·확정신고 일정에서 다룹니다.
해를 나눌지 판단할 때 볼 것
기본세율 주택 두 채의 양도소득금액이 2억5,250만원과 2,000만원인 경우(가공 수치, 지방소득세 별도)입니다.
- 해를 나눠 양도: 첫 주택 과세표준 2억5,000만원 → 7,506만원, 다음 해 둘째 주택 과세표준 1,750만원 → 136만5천원, 합계 약 7,642만원
- 같은 연도에 양도: 과세표준 2억7,000만원 → 8,266만원, 해를 나눈 경우보다 약 623만원 많음
- 둘째 주택이 양도차손 3,000만원이고 같은 연도에 양도: 과세표준 2억2,000만원 → 6,366만원, 첫 주택만 양도한 연도(7,506만원)보다 1,140만원 적음
- 둘째 주택을 양도차손 상태로 다음 해에 양도: 첫 주택 7,506만원은 그대로이고 차손은 통산하지 못함
두 주택 모두 양도차익이 나면 해를 나누는 쪽이 세액이 적습니다. 한 주택이 양도차손이면 같은 연도에 양도해야 그 차손을 뺍니다. 양도 시기를 정할 때는 날짜 기준과 주택 수도 함께 봅니다.
- 양도일은 잔금일입니다. 잔금 전에 소유권이전등기를 접수하면 등기접수일입니다(소득세법 제98조, 같은 법 시행령 제162조 제1항). 연도를 넘기려면 계약일이 아니라 잔금일과 등기접수일을 1월 1일 이후로 잡습니다. 날짜별 기준은 양도시기 판정에서 다룹니다.
- 먼저 양도하는 주택에 따라 남은 주택의 비과세·중과 판정이 달라질 수 있습니다. 양도 순서별로 주택 수를 다시 봅니다.
- 중과·단기세율 주택이 끼어 있으면 비교과세 결과로 합산 효과가 달라지므로 1호·2호 금액을 모두 계산해 봅니다.
정리하면
- 양도소득세는 1월 1일부터 12월 31일까지 양도한 부동산 등의 양도소득금액을 합쳐 누진세율을 적용합니다. 합산은 사람별로 합니다.
- 1세대 1주택 비과세로 양도한 주택은 합산하지 않고, 그 양도차손도 빼지 않습니다. 12억원 초과 고가주택은 과세 부분만 합산합니다.
- 기본공제 250만원은 그룹별로 1년에 한 번입니다.
- 세율이 다른 자산이 섞이면 과세표준 합계에 기본세율을 적용한 금액과 자산별 세액 합계 중 큰 것을 적용합니다.
- 양도차손은 같은 연도 안에서만 통산합니다.
- 두 번째 양도분을 예정신고 때 합산하지 않았으면 다음 연도 5월에 확정신고를 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 부부가 각자 명의의 주택을 같은 해에 하나씩 팔면 합산되나요?
A. 합산하지 않습니다. 부부라도 각자 자기 양도분만 신고합니다(서면인터넷방문상담4팀-2842).
Q. 과세 주택을 판 해에 비과세 요건을 갖춘 주택도 팔았습니다. 비과세 주택도 합산 신고하나요?
A. 비과세 주택은 과세표준에 넣지 않습니다. 다만 양도가액이 12억원을 넘으면 12억원 초과 부분의 양도소득금액은 과세 주택과 합산합니다.
Q. 작년에 손해 보고 판 주택의 양도차손을 올해 양도차익에서 뺄 수 있나요?
A. 뺄 수 없습니다. 작년 양도차손은 작년에 양도한 다른 자산의 양도소득금액에서만 뺍니다(재산세과-763).
Q. 주식에서 난 손실을 주택 양도차익과 합칠 수 있나요?
A. 합칠 수 없습니다. 주식은 부동산과 다른 그룹으로 양도소득금액을 계산합니다(소득세법 제102조 제1항).
근거
- 소득세법 제55조 제1항, 제89조 제1항 제3호, 제92조 제2항, 제95조 제3항, 제98조, 제102조, 제103조, 제104조 제1항·제5항·제7항, 제105조 제1항, 제107조 제2항, 제110조 제4항
- 소득세법 시행령 제160조 제1항, 제162조 제1항, 제167조의2 제1항, 제173조 제5항
- 재산세과-1640(2009.8.7.)
- 재산세과-763(2009.4.17.)
- 사전-2015-법령해석재산-0377(2015.12.11.)
- 서면인터넷방문상담4팀-2842(2007.10.4.)
- 징세과-635(2011.6.27.)