임대주택이 자동말소된 뒤 할 일, 부기등기 말소부터 사업자등록·남은 임대차계약까지
종전 장기일반 매입임대 아파트와 단기임대주택은 임대의무기간이 끝나는 날 등록이 자동으로 말소됩니다. 말소는 자동이지만 등기부 정리와 세무서 사업자등록, 남은 임대차계약은 따로 챙겨야 합니다. 말소 직후부터 신고 때까지 할 일을 순서대로 정리합니다. 거주주택 특례의 기한과 세액은 링크한 칼럼에서 다룹니다.
말소일부터 확인합니다
종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트(「주택법」 제2조제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다.
말소일은 신청한 날이 아니라 임대의무기간이 끝난 날입니다. 거주주택 특례의 5년과 임대주택 양도기한이 모두 이 날짜에서 출발하므로, 관할 시·군·구에서 말소일을 확인한 자료를 받아 둡니다.
부기등기는 임대사업자가 말소를 신청합니다
임대주택으로 등록하면 등기부에 임대의무기간과 임대료 증액기준을 지켜야 하는 주택이라는 부기등기를 합니다(같은 법 제5조의2). 등록이 말소되어도 이 부기등기는 저절로 지워지지 않습니다.
② 임대사업자는 법 제6조제1항ㆍ제5항 또는 제43조제4항에 따라 등록이 말소된 경우에는 법 제5조의2제1항에 따른 부기등기의 말소를 신청해야 한다. ③ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 법 제6조제1항ㆍ제5항 또는 제43조제4항에 따라 등록이 말소되었음에도 불구하고 제2항에 따라 부기등기가 말소되지 않은 경우에는 직권으로 또는 이해관계인(제2항에 따라 말소를 신청할 수 있는 임대사업자는 제외한다)의 신청에 따라 부기등기의 말소를 촉탁할 수 있다.
말소 신청은 임대사업자의 의무입니다. 부기등기가 남아 있으면 매수인이 등기부를 보고 임대 의무가 남은 주택인지 묻게 되므로, 매도 계획이 있다면 계약 전에 정리해 둡니다.
세무서 사업자등록은 말소 뒤 정리해도 거주주택 특례를 적용합니다
말소 전에는 거주주택을 양도하는 날 임대주택이 세무서 사업자등록과 임대 등록을 하고 임대 중이어야 합니다(소득세법 시행령 제155조 제20항 제2호). 자동말소 뒤에는 말소일(임대주택이 여러 채면 가장 먼저 말소된 주택의 말소일)부터 5년 안에 거주주택을 양도하면 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 특례를 적용합니다(같은 조 제23항). 이 특례는 말소 전에 거주주택 특례의 장기임대주택 요건(등록 신청 시기, 임대개시 당시 기준시가 등)을 갖춘 주택에 한정됩니다(같은 조 제20항 괄호, 제23항 괄호). 해당 여부는 장기임대주택 거주주택 비과세와 자동말소 정리에서 먼저 확인합니다.
이때 말소 뒤에도 다른 요건을 지켜야 하는지에 대해 기획재정부는 아래 세 경우 모두 특례를 적용한다고 회신했습니다(재산세제과-151, 2022.1.24., 서면-2021-법규재산-0279에서 인용).
| 말소 뒤 상황 | 거주주택 특례 |
|---|---|
| 임대주택에 들어가 살아 임대하지 않는 상태 | 적용 |
| 임대료를 5% 넘게 올림 | 적용 |
| 세무서 사업자등록을 유지하지 않음 | 적용 |
그래서 말소 뒤 사업자등록 폐업 신고를 해도 거주주택 특례에 지장이 없다고 봅니다. 다만 거주주택 자체는 2년 이상 거주해야 하고, 최초 말소일부터 5년이라는 양도기한은 그대로입니다. 직접 들어가 살거나 임대를 끝냈다면 폐업 신고를 하고, 말소 뒤에도 남에게 계속 임대해 주택임대소득이 과세 대상이면 세무서 사업자등록은 유지합니다. 말소 전에 거주주택을 양도한다면 양도일 현재 사업자등록이 있어야 하므로(같은 조 제20항 제2호), 폐업은 말소된 뒤에 합니다.
남은 임대차계약은 끝날 때까지 임대사업자로 봅니다
제1항 각 호(…) 및 제5항에 따라 등록이 말소된 경우에는 그 임대사업자(해당 주택을 양도한 경우에는 그 양수한 자를 말한다)를 이미 체결된 임대차계약의 기간이 끝날 때까지 임차인에 대한 관계에서 이 법에 따른 임대사업자로 본다.
말소일 현재 계약이 남아 있으면 그 계약기간 동안은 임차인과의 관계에서 임대사업자로서의 의무가 이어집니다. 주택을 팔면 산 사람이 그 지위를 넘겨받습니다. 계약 만기 때 갱신을 받아들일지와 갱신 거절의 효과는 주택임대차보호법에서 판단할 문제라 이 글의 범위 밖입니다. 세법 쪽에서는 위 회신대로 말소 뒤 임대 여부가 거주주택 특례를 막지 않습니다. 다만 세법상 특례와 별개로, 말소일에 남아 있던 계약이 끝나기 전에는 같은 법 제6조 제6항에 따라 임대사업자로 보므로 임대료 증액 제한(같은 법 제44조)도 지키는 것으로 봅니다.
임대주택을 팔 때는 기한이 따로 있습니다
자동말소된 매입임대 아파트를 다주택 중과 없이 팔려면 기한 안에 양도해야 합니다(소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 가목 2)). 기한은 원칙적으로 2027년 12월 31일입니다. 임대의무기간이 2027년 1월 1일 이후 끝나는 주택, 2027년 이후 새로 조정대상지역이 된 곳의 주택, 정비사업 대상 주택은 2027년 12월 31일과 각 호에서 정한 날 중 늦은 날입니다(같은 조 제11항). 거주주택의 5년과 임대주택의 기한이 서로 다르다는 점은 자동말소 후 거주주택 비과세는 말소일부터 5년에 정리했습니다.
시점별로 할 일
| 시점 | 할 일 |
|---|---|
| 말소 직후 | 말소일 확인 자료 받기, 부기등기 말소 신청, 임대를 끝냈다면 사업자등록 폐업 |
| 남은 계약 기간 | 임차인과의 관계는 계약 끝날 때까지 임대사업자 지위 유지 |
| 거주주택 양도 전 | 최초 말소일부터 5년 안인지, 거주주택 2년 거주를 채웠는지 |
| 임대주택 양도 전 | (아파트인 경우) 제11항 기한(원칙 2027.12.31.) 안인지 |
| 신고 때 | 말소일 확인 자료와 임대 등록·계약 서류를 갖춰 특례 적용 신청 |
예시(가상)입니다. 2017년 3월 장기일반으로 등록해 거주주택 특례 요건을 갖춘 아파트 한 채가 임대의무기간 8년이 끝나 2025년 3월 말소되었고, 그 뒤 본인이 들어가 살면서 사업자등록을 폐업했습니다. 2년 이상 거주한 다른 집을 2029년 6월에 팔면 말소일부터 5년 안이므로 거주주택 특례를 검토할 수 있습니다. 말소된 아파트 자체를 다주택 상태에서 팔 계획이라면 2027년 12월 31일까지인지 따로 봅니다.
말소일에서 이어진 점선이 5년 띠의 시작입니다. 거주주택을 이 띠 안에서 양도해야 특례를 적용하고, 임대주택 자체의 중과배제 기한은 그보다 앞선 2027년 12월 31일입니다.
말소일, 남은 계약, 거주주택과 임대주택의 양도 순서에 따라 기한과 세금이 달라져 개인 상황별 판단이 필요합니다. 양도 계획을 세우기 전에 세무상담으로 확인하시기 바랍니다. 공제율과 세액 쪽은 장기임대주택 거주주택 비과세와 자동말소 정리를 함께 보시면 됩니다.
근거 법령
- 민간임대주택에 관한 특별법 제5조의2, 제6조 제5항·제6항, 제44조
- 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제4조의2
- 소득세법 시행령 제155조 제20항·제23항, 제167조의3 제1항 제2호 가목·제11항
- 기획재정부 재산세제과-151(2022.1.24.), 서면-2021-법규재산-0279(2022.1.27.)
자주 묻는 질문
Q. 자동말소되었는데 세무서 사업자등록도 폐업해야 하나요?
A. 최초 말소일부터 5년 안에 거주주택을 양도하면 사업자등록을 유지하지 않아도 거주주택 특례를 적용한다는 기획재정부 회신이 있습니다(재산세제과-151). 직접 거주하거나 임대를 끝냈다면 폐업 신고를 하고, 계속 임대해 임대소득이 과세 대상이면 사업자등록은 유지합니다. 말소 전에 거주주택을 양도한다면 양도일 현재 사업자등록이 있어야 합니다.
Q. 부기등기는 말소되면 자동으로 지워지지 않나요?
A. 지워지지 않습니다. 임대사업자가 말소를 신청해야 하고, 하지 않으면 시장·군수·구청장이 직권이나 이해관계인 신청으로 말소를 촉탁할 수 있습니다(민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제4조의2).
Q. 말소된 집에 들어가 살아도 거주주택 특례가 되나요?
A. 최초 말소일부터 5년 안에 다른 거주주택을 양도한다면, 말소된 임대주택에 전입해 임대하지 않는 상태여도 특례를 적용한다는 회신이 있습니다(재산세제과-151). 거주주택의 2년 거주 요건은 따로 채워야 합니다.