신규 주택을 계약할 때는 3주택이었는데 잔금 전에 1채를 양도했다면, 일시적 2주택 비과세가 되나요?
주택 2채를 보유한 세대가 신규 주택을 계약할 때는 3주택이지만 신규 주택 잔금 전에 1채를 양도하면 잔금일에는 2주택이 됩니다. 일시적 2주택 비과세는 계약일이 아니라 신규 주택을 취득한 날 현재 종전 주택이 1채인지로 판단하므로 이 순서라면 판정 대상이 됩니다. 반대로 신규 주택 잔금을 먼저 치러 3주택이 된 뒤 1채를 양도하면 비과세를 받지 못한다는 대법원 판결이 있습니다. 조문은 2026년 10월 1일 시행 소득세법 시행령 기준입니다.
일시적 2주택은 신규 주택 취득일로 판단합니다
국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날부터 다음 각 호의 구분에 따른 기간 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
조문은 "1주택을 소유한 1세대"가 신규 주택을 "취득"해 2주택이 된 경우를 정합니다. 취득시기는 대금을 청산한 날이고(소득세법 제98조), 대금 청산 전에 소유권이전등기를 했다면 등기접수일입니다(같은 법 시행령 제162조 제1항 제2호). 매매계약일은 이 판정의 기준일이 아닙니다.
신규 주택 잔금일 현재 세대가 종전 주택 1채만 보유하고 있다면 계약 당시 다른 주택이 1채 더 있었다는 사정만으로 판정 대상에서 제외되지 않습니다. 국세청도 2주택 세대가 다른 주택을 계약만 하고 잔금을 치르기 전에 종전 주택을 양도한 사안에서 계약만 한 주택의 취득시기는 대금을 청산한 날이라며 일시적 2주택 비과세를 적용했습니다(사전-2025-법규재산-0638, 2025.10.14.). 잔금 전에 양도한 주택이 종전 주택이 아닌 다른 1채인 경우를 그대로 다룬 해석은 확인하지 못했습니다. 다만 신규 주택 취득일 현재 1주택이라는 점에서 아래 대법원 판결과도 어긋나지 않습니다.
신규 주택 잔금이 먼저면 대법원은 비과세를 인정하지 않았습니다
대법원 사안의 세대는 신규 주택 잔금을 먼저 치러 3주택이 됐습니다. 그 뒤 종전 주택 1채를 처분하고 남은 종전 주택을 양도하면서 일시적 2주택 비과세를 주장한 사안입니다.
구 소득세법 시행령 제155조 제1항 제1호는 국내에 1주택을 소유한 1세대가 신규 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우를 전제로 한 규정으로 보아야 한다. 따라서 국내에 2주택을 소유한 1세대가 신규 주택을 취득함으로써 3주택이 되었다가 종전의 주택 중 1주택을 처분하여 2주택이 된 경우는 구 소득세법 시행령 제155조 제1항 제1호에 따른 양도소득세 비과세 대상에 해당하지 않는다.
판결문에 적힌 사실관계를 보면 부부가 2015년과 2017년에 주택을 1채씩 취득했고, 2019년 4월 신규 주택을 취득해 3주택이 됐습니다. 2021년 1월 첫 번째 주택을 처분한 뒤 2021년 11월 두 번째 주택을 양도했습니다. 보유기간 재기산 규정이 적용되던 때의 양도입니다.
2021년 1월 1일부터 2022년 5월 9일까지 양도분에는 2주택 이상을 보유한 세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분하면 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 다시 기산했습니다(구 소득세법 시행령 제154조 제5항). 일시적 2주택에 해당하는 2주택은 취득일부터 기산했습니다. 2022년 5월 10일 이후 양도하는 주택은 다시 취득일부터 보유기간을 기산합니다(서면-2022-법규재산-1611, 2022.6.21.). 이 사건 원심은 보유기간 기산일에 관한 원고 주장을 배척했는데, 대법원은 가정적 판단이라는 이유로 이 쟁점의 상고이유를 받아들이지 않았습니다.
대법원의 결론은 일시적 2주택 조문의 문언에 근거했고 재기산 규정은 근거로 들지 않았습니다. 현행 본문도 "1주택을 소유한 1세대가 … 신규 주택을 취득함으로써"라는 같은 구조를 유지합니다. 다만 2022년 5월 10일 이후 양도분에 같은 판단을 내린 대법원 판결은 확인되지 않습니다.
국세청은 판결 전부터 일시적 2주택 특례를 양도 시점 기준으로 판정해 왔습니다. 3주택 세대가 1주택을 먼저 양도하고 남은 두 번째 주택을 양도할 때 그 주택이 요건을 충족하면 비과세한다고 회신했습니다(서면-2016-부동산-5402, 2016.11.9.). 판결 뒤인 2025년 10월에도 "양도 시점을 기준으로 판정"한다는 문구를 유지했습니다(사전-2025-법규재산-0638).
대법원 판결과 국세청 해석은 아직 정리되지 않았습니다. 2주택 세대가 신규 주택을 계약했다면 신규 주택 잔금일보다 먼저 다른 1채의 양도 잔금을 받도록 일정을 잡습니다. 이미 잔금을 먼저 치렀다면 판결과 해석을 함께 놓고 신고 방식을 정합니다. 두 잔금이 같은 날인 경우는 종전 주택과 신규 주택 잔금이 같은 날이면 일시적 2주택 비과세는 어떻게 판정하나요?에 정리했습니다.
그다음 확인할 요건
신규 주택 취득일 현재 1주택 세대 요건을 충족하면 일반 요건을 차례로 봅니다.
- 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 신규 주택을 취득했는지(같은 항 본문)
- 종전 주택 자체가 1세대 1주택 비과세 요건(보유 2년, 취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년)을 갖췄는지
- 처분기한 안에 종전 주택을 양도하는지
- 양도가액이 12억원을 넘으면 초과분은 과세된다는 점
종전 주택이 노후 등으로 멸실 후 재건축한 주택이라면 비과세 보유기간·거주기간(2년)은 멸실 전 기간과 통산합니다(같은 영 제154조 제8항 제1호). 1년 요건의 기산일은 따로 확인합니다. 1년 요건의 계산은 종전 주택 취득 후 딱 1년 되는 날 신규 주택을 취득하면 일시적 2주택 비과세가 되나요?를 참고합니다.
처분기한은 2년 또는 3년입니다
| 신규 주택 취득일 현재 | 처분기한 |
|---|---|
| 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역 | 신규 주택 취득일부터 2년(같은 항 제1호) |
| 그 밖의 경우 | 3년(같은 항 제2호) |
제1호에는 예외가 있습니다. 조정대상지역 공고일 이전에 신규 주택을 취득했거나 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명되면 제1호에서 제외되어 3년이 됩니다. 이 예외를 따질 때에는 계약금 지급일이 기준이 됩니다.
종전에 3년이던 처분기한이 2026년 10월 1일 시행 개정령으로 조정대상지역끼리는 2년이 되었습니다. 부칙은 조정대상지역에 종전 주택을 보유한 세대가 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역 신규 주택을 취득하고 10월 1일 이후 종전 주택을 양도하는 경우부터 적용하고, 2026년 8월 3일 이전에 신규 주택을 취득했거나 매매계약·계약금 지급이 증명되면 종전 규정(3년)을 따르도록 정했습니다(대통령령 제36737호 부칙 제2조). 상세는 조정대상지역 일시적 2주택, 8월 4일 이후 취득분부터 처분기한 2년(시행령 공포·10.1. 시행)에 정리했습니다.
가정 사례로 순서를 맞춰 보면
부부 세대가 1번 주택(2014년 취득·거주, 남편 명의)과 2번 주택(아내 명의)을 보유하고 있다고 가정합니다. 세대의 주택 수는 부부 명의를 합쳐 판단합니다.
| 순서 | 판정 |
|---|---|
| 2026.11.2. 3번 주택 매매계약 → 11.20. 2번 주택 양도 잔금 → 2027.2.26. 3번 주택 잔금 | 3번 취득일 현재 1번만 보유 → 1번과 3번은 일시적 2주택 판정 대상 |
| 3번 주택 잔금을 먼저 치르고 그 뒤 2번 주택 양도 | 3번 취득일 현재 1번·2번 보유 → 대법원 판결 기준으로는 1번 양도에 일시적 2주택 비과세 적용 안 됨(국세청 해석은 양도 시점 기준) |
첫 번째 순서에서 2번 주택은 1번 주택과 함께 2주택 상태에서 양도하므로 비과세 대상이 아닙니다. 2번 주택이 조정대상지역에 있으면 2주택 중과세율 적용 여부도 함께 확인합니다. 1번 주택의 처분기한은 3번 주택 잔금일(2027.2.26.)부터 기산하고, 두 주택이 그날 모두 조정대상지역이면 2년, 아니면 3년입니다. 양도소득세 합산은 사람별로 하므로 아내 명의 2번 주택과 남편 명의 1번 주택은 서로 합산하지 않습니다(양도소득세 합산과세, 같은 연도에 주택 두 채를 양도하면 과세표준을 합칩니다).
자주 묻는 질문
Q. 2번 주택 매수인의 잔금이 늦어지면 어떻게 하나요?
신규 주택 잔금일이 2번 주택 양도 잔금일보다 앞서면 그날 3주택이 되어 대법원 판결 기준으로는 일시적 2주택 비과세를 받기 어렵습니다. 양도 잔금일과 취득 잔금일의 선후를 계약서 일정에 반영하고, 일정이 바뀌면 다시 판정합니다.
Q. 신규 주택 잔금 전에 등기부터 하면요?
대금 청산 전에 소유권이전등기를 하면 등기접수일이 취득일이 됩니다(소득세법 시행령 제162조 제1항 제2호). 그날 다른 주택 양도가 끝나지 않았다면 그날 기준으로 3주택입니다.
Q. 계약일 기준으로 판단하는 경우도 있나요?
처분기한 판정에서 조정대상지역 공고일 이전 계약·계약금 지급 예외, 2026년 8월 3일 이전 계약·계약금 지급 경과규정이 계약일을 기준으로 합니다. 주택 수 판정 자체는 신규 주택 취득일이 기준입니다.
근거 법령·판례
- 소득세법 제98조
- 소득세법 시행령 제154조 제8항 제1호, 제155조 제1항, 제162조 제1항 제1호·제2호
- 대통령령 제36737호 부칙 제2조
- 대법원 2024두55426(2025.2.13.)
- 구 소득세법 시행령 제154조 제5항(2021.1.1.~2022.5.9. 양도분 적용)
- 서면-2022-법규재산-1611(2022.6.21.)
- 사전-2025-법규재산-0638(2025.10.14.), 서면-2016-부동산-5402(2016.11.9.)