등록 전 임대차계약이 있던 주택, 임대 등록하면서 증액한 보증금도 5% 증액제한 위반인가
"2017년에 전세를 놓은 집을 2018년 초에 임대사업자로 등록했습니다. 등록하면서 새로 계약을 쓰고 보증금을 10% 올렸는데, 이게 5% 증액제한 위반이라 거주주택 비과세를 못 받는다는 말을 들었습니다." 소득세법 시행령의 5% 요건은 2019년 2월 12일 이후 체결하거나 갱신한 계약분부터 적용합니다. 2019년 2월 12일 전에 등록하면서 증액한 보증금은 비교 대상이 아니고 2019년 2월 12일 이후 처음 체결·갱신한 계약이 기준 계약이 됩니다. 다만 장기보유특별공제 특례는 기준 계약을 따로 정하므로 특례마다 나눠 판정합니다.
5% 요건은 2019년 2월 12일 계약분부터 적용합니다
거주주택 비과세 특례(소득세법 시행령 제155조 제20항)와 다주택 중과배제(같은 영 제167조의3 제1항 제2호)는 장기임대주택의 임대보증금·임대료 증가율이 5%를 넘지 않을 것을 요건으로 둡니다. 2019년 2월 11일까지 시행된 조문에는 이 요건이 없었습니다. 2019년 2월 12일 개정으로 들어왔고 적용 시점은 부칙에 있습니다.
제154조제1항제4호, 제155조제20항제2호 및 제167조의3제1항제2호(제167조의10제1항제2호가 적용되는 경우를 포함한다)의 개정규정은 이 영 시행 이후 주택 임대차계약을 체결하거나 기존 계약을 갱신하는 분부터 적용한다.
이 부칙은 양도일이나 등록일이 아니라 임대차계약의 체결·갱신일을 기준으로 합니다.
국세청은 임대료 상한의 기준이 되는 최초의 계약을 "영 시행일 이후 최초로 체결한 표준임대차계약"으로 봅니다(서면-2020-부동산-3300, 2020.7.24.). 이 회신의 사실관계는 2018년 2월 임대차계약과 단기 임대 등록, 2020년 1월 표준임대차계약 체결 순서였습니다. 사실관계에 비추면 2020년 1월 표준임대차계약이 기준 계약입니다.
등록하면서 증액한 보증금은 비교 대상이 아닙니다
2019년 2월 12일 전에 등록하면서 등록 전 계약 보증금을 10% 증액했어도 소득세법 시행령의 5% 요건을 적용하지 않습니다. 5% 비교는 기준 계약 다음 계약부터 합니다. 기준 계약 자체의 증액폭은 비교 대상으로 삼지 않습니다. 2019년 2월 12일 이후 2018년 이전 계약 대비 5%를 넘겨 증액한 중과배제 질의에도 국세청은 시행일 이후 최초로 체결한 표준임대차계약을 기준 계약으로 답했습니다(서면-2021-법규재산-3399, 2022.11.23.). 2019년 2월 12일 전 증액을 5% 위반으로 본 해석이나 심판례는 확인되지 않습니다.
조세심판원 결정도 같은 기준입니다. 청구인은 2017년에 보증금을 증액했으므로 2020년에는 증액이 없었다고 주장했습니다. 심판원은 2017년 증액을 반영한 계약서가 확인되지 않는 점, 청구인이 지자체에 직접 제출한 2019년 4월 표준임대차계약서를 사실과 다르다고 볼 이유가 없는 점을 들어 이 주장을 배척했습니다. 2019년 4월 계약이 기준 계약이고 2020년 2월 계약의 보증금이 5%를 넘겨 증액됐으므로 장기임대주택에 해당하지 않는다고 결정했습니다(조심2022서7263, 2023.1.4., 기각). 상급심 결과는 확인되지 않습니다.
기준 계약이 정해지면 그다음 갱신·신규 계약부터 직전 계약 대비 5% 이내여야 합니다. 2020년 2월 11일 이후 갱신하거나 새로 체결하는 계약분부터는 증액 후 1년 안 재증액 금지를, 2020년 2월 11일 이후 전환하는 분부터는 보증금·월세 전환 기준을 적용합니다(소득세법 시행령 부칙 제30395호 제16조).
2019년 2월 12일 이후 등록했다면
2019년 2월 12일 이후에 등록한 주택은 해석이 나뉩니다. 먼저 2019년 7월에 계약하고 9월에 등록한 사안이 둘 있습니다. 거주주택 비과세 질의에 국세청은 앞선 회신(서면-2020-부동산-3300)을 들어 영 시행일 이후 최초로 체결한 표준임대차계약을 기준으로 답했습니다(서면-2020-부동산-3664, 2021.2.3.). 종부세 합산배제 질의에서도 '19.2.12. 이후 최초로 체결 또는 갱신하는 표준임대차계약이 기준이었습니다(서면-2020-부동산-2435, 2020.10.26.).
반면 2019년 10월에 계약하고 같은 달 장기일반으로 등록한 사안에서는 장기일반민간임대주택으로 등록한 후 작성한 표준임대차계약을 기준으로 보았습니다(서면-2021-부동산-5682, 2023.4.19.). 거주주택 비과세 질의에 기존 해석사례(사전-2022-법규재산-0036)를 들어 답한 회신도 있습니다(서면-2026-부동산-0443, 2026.6.25.). 그 해석사례는 등록한 후 최초로 작성한 표준임대차계약을 기준 계약으로 봅니다. 다만 서면-2026-부동산-0443은 2019년 2월 1일 등록 사안이어서 등록 후 첫 계약과 2019년 2월 12일 이후 첫 계약이 같은 2021년 1월 계약이었습니다.
이런 주택은 등록 전 계약이 표준임대차계약인지, 등록 후 첫 계약이 언제인지를 함께 확인합니다.
특례별 기준 계약
| 특례 | 5% 판단의 기준 계약 | 근거 |
|---|---|---|
| 거주주택 비과세, 다주택 중과배제 | 2019.2.12. 이후 처음 체결·갱신한 표준임대차계약(2019.2.12. 이후 등록은 해석이 나뉨) | 소득세법 시행령 부칙 제29523호 제6조, 서면-2020-부동산-3300, 서면-2021-법규재산-3399 |
| 종부세 합산배제 | 2019.2.12. 이후 처음 체결·갱신한 표준임대차계약(2019.2.12. 이후 등록은 해석이 나뉨) | 종합부동산세법 시행령 부칙 제29524호 제3조, 서면-2019-부동산-3588 |
| 장기보유특별공제 50%·70% 특례 | 장기일반민간임대주택으로 등록한 후 작성한 표준임대차계약 | 조세특례제한법 제97조의3 제1항 제2호, 서면-2020-부동산-1528 |
종부세 합산배제의 5% 요건도 2019년 2월 12일 개정으로 들어왔습니다. 2018년 10월 23일 시행본 제3조에는 증가율 요건이 없었습니다. 부칙에 따라 "이 영 시행 이후 주택 임대차계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터" 적용합니다(종합부동산세법 시행령 부칙 제29524호 제3조). 2018년 7월 임대 뒤 2019년 1월 장기일반으로 등록한 사안에서 국세청은 '19.2.12. 이후 최초로 체결 또는 갱신하는 표준임대차계약을 기준으로 5% 초과 여부를 적용한다고 회신했습니다(서면-2019-부동산-3588, 2019.10.21.).
장기보유특별공제 특례는 사정이 다릅니다. 조세특례제한법 시행령 제97조의3 제3항 제1호는 2019년 2월 12일 전부터 '연 증가율 100분의 5'를 요건으로 두었습니다. 이 요건에는 소득세법 시행령 부칙 제6조 같은 2019년 2월 12일 계약일 적용례가 없고, 2020년 2월 11일 개정분의 적용례만 있습니다(대통령령 제30390호 부칙 제16조). 국세청은 기준 계약을 준공공임대주택(현 장기일반민간임대주택)으로 등록한 후 작성한 표준임대차계약으로 봅니다(서면-2020-부동산-1528, 2022.11.3.). 등록 전 계약은 이 특례에서도 기준이 아닙니다.
단기 임대를 장기일반으로 변경 등록하려는 질의에는 기존 해석사례를 들어 답했습니다(서면-2020-부동산-0190, 2020.3.18.). 그 해석사례는 장기일반 등록 당시 존속 중인 표준임대차계약을 기준으로 봅니다. 변경 등록 시점에 존속하던 계약이 2019년 2월 12일 전 계약이어도 이 특례에서는 그 금액이 기준이 될 수 있으므로 따로 확인합니다.
가정 사례로 보면
- 2017.6.전세 3억원 계약임대 등록 전
- 2018.3.임대사업자 등록, 같은 임차인과 새 계약 3억 3천만원10% 증액, 장기일반으로 등록
- 2019.2.12.소득세법·종부세법 시행령 5% 요건 시행이후 체결·갱신분부터
- 2020.3.갱신 3억 6천만원2019.2.12. 이후 첫 갱신, 약 9% 증액
- 2022.3.갱신2020.3. 계약 대비 5% 이내여야 함
| 특례 | 2018.3. 10% 증액 | 2020.3. 약 9% 증액 |
|---|---|---|
| 거주주택 비과세, 중과배제 | 비교 대상 아님 | 기준 계약이 되므로 비교 대상 아님, 2022.3. 갱신부터 5% |
| 종부세 합산배제 | 비교 대상 아님 | 기준 계약, 2022.3. 갱신부터 5% |
| 장기보유특별공제 특례 | 등록 후 작성 계약이면 기준 계약 | 2018.3. 계약 대비 5% 초과로 요건 미충족 |
같은 2020년 갱신이 거주주택 비과세에서는 기준 계약이 되고, 장기보유특별공제 특례에서는 5% 위반이 됩니다. 2018년 3월 계약을 등록 후에 작성했다면 그 계약이, 등록 전에 작성했다면 등록 후 첫 계약이 장기보유특별공제 특례의 기준 계약입니다.
세법 요건과 과태료는 따로 봅니다
민간임대주택에 관한 특별법에도 5% 증액 제한이 있습니다. 2018년 초 시행본은 "민간임대주택의 최초 임대료(임대보증금과 월임대료를 포함한다. 이하 같다)는 임대사업자가 정한다"고 했습니다. 현행 민간임대주택법 제44조 제1항 제2호 단서는 등록 당시 존속 중인 임대차계약의 임대료를 최초 임대료로 보는데, 이 단서는 2019년 10월 24일 이후 최초로 등록하는 주택부터 적용합니다(법률 제16386호 부칙 제4조). 그래서 2018년 등록하면서 새로 체결한 계약의 보증금은 조문상 최초 임대료로 봅니다.
그 뒤 갱신부터는 민간임대주택법의 5% 제한을 받습니다. 가정 사례의 2020년 3월 약 9% 증액은 세법상 거주주택 비과세의 기준 계약이 되더라도 민간임대주택법상 과태료 대상인지는 따로 판정합니다.
양도 전에 확인할 것
- 등록 전 계약일, 임대사업자 등록일(지자체·세무서), 등록 유형(단기·장기일반, 변경 등록 여부)
- 등록 시점 계약을 등록 전에 작성했는지 등록 후에 작성했는지(계약서 작성일과 등록증 등록일 대조)
- 지자체에 제출한 표준임대차계약서의 금액이 실제 계약과 같은지
- 2019년 2월 12일 이후 처음 체결하거나 갱신한 계약의 날짜와 금액, 그 계약 뒤 모든 갱신의 증가율
- 묵시적 갱신이 있었는지(갱신 계약서 없이 연장된 기간)
- 2020년 2월 11일 이후 계약의 1년 안 재증액 여부, 보증금·월세 전환 계산 내역
- 받으려는 특례가 거주주택 비과세·중과배제인지, 장기보유특별공제 특례인지, 종부세 합산배제인지
자주 묻는 질문
Q. 2018년에 등록하면서 보증금을 10% 증액했으면 거주주택 비과세를 못 받나요?
A. 그 계약이 2019년 2월 12일 전에 체결된 것이면 소득세법 시행령의 5% 요건을 적용하지 않습니다(부칙 제29523호 제6조). 2019년 2월 12일 이후 처음 체결·갱신한 계약이 기준이 되고, 그다음 계약부터 5% 이내인지 봅니다(서면-2020-부동산-3300).
Q. 2019년 2월 12일 이후 첫 갱신 때 5%를 넘겨 증액했으면요?
A. 2019년 2월 12일 전에 등록한 주택이면 거주주택 비과세·중과배제에서는 그 첫 갱신 계약이 기준 계약이 되고 다음 계약부터 5%를 비교합니다. 장기보유특별공제 특례는 장기일반으로 등록한 후 작성한 계약이 기준이므로 등록 후 계약 대비 5%를 넘겼다면 요건을 충족하지 못합니다(서면-2020-부동산-1528).
Q. 종부세 합산배제도 같은 날을 기준으로 보나요?
A. 네. 종합부동산세법 시행령의 5% 요건도 2019년 2월 12일 이후 갱신하거나 새로 체결하는 계약분부터 적용하고(부칙 제29524호 제3조), 그 이후 최초로 체결·갱신한 표준임대차계약을 기준으로 봅니다(서면-2019-부동산-3588). 2019년 2월 12일 이후 장기일반으로 등록했다면 등록 후 작성한 계약을 기준으로 본 회신도 있습니다(서면-2021-부동산-5682).
Q. 세법상 문제가 없으면 과태료도 없나요?
A. 아닙니다. 민간임대주택법의 증액 제한은 세법 요건과 따로 적용하므로 과태료 대상인지는 별도로 판정합니다.