승계받은 조합원입주권을 그대로 양도하면, 반환받은 분담금은 양도가액에도 취득가액에도 넣습니다
관리처분계획인가 뒤 조합원입주권을 사서(승계취득) 분담금 일부를 낸 상태로 다시 양도하면 계산은 세 덩어리입니다. 양도가액은 매수인에게 받은 돈 전부이고, 그동안 낸 분담금을 매수인에게서 반환받았다면 그 금액도 포함합니다. 취득가액은 전 조합원에게 준 돈과 내가 낸 분담금, 취득세 등 부대비용을 합한 금액입니다. 반환받은 분담금은 양도가액과 취득가액 양쪽에 함께 넣어야 양도차익이 맞습니다. 승계 입주권은 비과세와 장기보유특별공제를 적용받지 못하고 보유기간 2년 미만이면 60~70%의 높은 세율이 적용됩니다.
승계 입주권은 비과세·장기보유특별공제가 없습니다
조합원입주권 비과세는 관리처분계획 인가일 현재 기존주택을 소유하던 세대가 대상입니다(소득세법 제89조 제1항 제4호). 인가 뒤에 입주권을 산 사람은 인가일에 그 주택을 갖고 있지 않았으므로 이 비과세를 적용받을 수 없습니다.
장기보유특별공제도 적용하지 않습니다.
제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(…)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조제1항제2호가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.
세율은 보유기간으로 정합니다. 1년 미만이면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%, 2년 이상이면 기본세율입니다(같은 법 제104조 제1항). 보유기간은 입주권을 산 대금을 청산한 날부터 계산합니다.
양도가액은 매수인에게 받은 돈 전부입니다
입주권 거래 대금에는 세 가지 돈이 섞입니다. 종전 부동산의 평가액인 권리가액, 웃돈인 프리미엄, 매도인이 그동안 조합에 낸 분담금입니다. 매수인이 분담금을 낸 조합원 지위를 넘겨받으면서 매도인에게 그 금액을 반환하기도 합니다.
양도가액은 이 셋을 합한 실제로 거래한 가액입니다. 권리가액 7억원, 양도일까지 실제 납부한 청산금 2억원이 있는 입주권을 양도한 사안에서 국세청은 양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액인 12억원을 양도가액으로 봤습니다(재산세과-661, 2009.11.5.).
양도일 뒤에 납입기일이 오는 분담금은 다릅니다. 매수인이 앞으로 낼 분담금은 매도인이 받은 돈이 아니므로 양도가액에 넣지 않습니다. 반대로 매도인이 받은 이주비나 대출금을 양도가액에서 차감하지도 않습니다(서면인터넷방문상담4팀-1380, 2008.6.10.).
계약서가 두 장이어도 합계로 봅니다
입주권을 매매할 때 토지분과 입주권분으로 계약서를 나눠 쓰는 경우가 있습니다. 부동산 거래신고를 따로 하는 실무 때문입니다. 양도세에서는 계약서 장수가 아니라 실제로 주고받은 돈으로 양도가액을 정합니다. 두 계약서 금액을 합하고 계약서 밖에서 받은 분담금 반환액이 있으면 그것도 더합니다.
취득가액은 전 조합원에게 준 돈과 내가 낸 분담금입니다
타인에게서 산 자산의 취득가액은 매입가액에 취득세와 그 밖의 부대비용을 더한 금액입니다(소득세법 시행령 제89조 제1항 제1호, 제163조 제1항). 승계 입주권이라면 전 조합원에게 지급한 권리가액 상당액과 프리미엄, 산 뒤에 내가 조합에 낸 분담금을 합합니다.
국세청은 조합원입주권을 매매로 취득하고 추가분담금을 내서 받은 재건축주택을 양도할 때, 종전주택 권리가액과 취득 뒤 납입한 추가분담금 등을 합산해 취득가액을 산정한다고 해석했습니다. 취득 당시 지급한 프리미엄은 객관적인 입증자료로 확인되는 경우에만 포함합니다(기준-2025-법규재산-0057, 2025.6.19.). 이 해석은 주택으로 완성된 뒤 양도한 사안입니다. 입주권 상태로 양도한 경우를 직접 다룬 해석은 아직 없습니다. 다만 취득가액을 구성하는 돈은 같으므로 같은 원리로 계산합니다.
프리미엄을 현금으로 줬거나 계약서에 적지 않았다면 취득가액에서 빠질 수 있습니다. 매수할 때 프리미엄을 계좌로 보내고 계약서에 그대로 적어 두는 것이 나중의 취득가액 증빙입니다.
분담금을 한쪽에만 넣으면 계산이 틀립니다
가공 사례에서는 관리처분계획인가 뒤 입주권을 사서 1년 8개월 보유하다 양도했습니다.
살 때
- 전 조합원에게 지급: 권리가액 상당 5억원 + 프리미엄 2억원 = 7억원(전 조합원이 낸 분담금은 없었음)
- 보유 중 조합에 낸 분담금: 1억원
- 취득세 등 부대비용: 별도 증빙 금액
양도할 때
- 매수인에게 받은 돈: 권리가액 상당 5억원 + 프리미엄 3억5천만원 + 그동안 낸 분담금 반환 1억원 = 9억5천만원
- 계약서는 토지분 5억원, 입주권분 4억5천만원 두 장
양도차익
- 바른 계산: 9억5천만원 − (7억원 + 1억원 + 부대비용) = 1억5천만원 − 부대비용
- 분담금 반환액을 양도가액에서 누락한 경우: 8억5천만원 − (8억원 + 부대비용)으로 1억원 적게 신고
- 양도가액에는 넣고 취득가액에서 분담금을 누락한 경우: 9억5천만원 − (7억원 + 부대비용)으로 1억원 많이 신고
보유기간이 1년 이상 2년 미만이므로 세율은 60%이고 장기보유특별공제는 0입니다.
부대비용 증빙 챙기기
취득할 때 낸 취득세와 등기 관련 비용은 증빙이 있으면 취득가액에 더합니다. 법무사 영수증에 적힌 항목을 하나씩 확인하고 영수증 원본을 보관합니다.
국민주택채권을 사서 바로 매각했다면 그 매각차손은 양도비로 공제하는 규정이 있습니다. 다만 조문은 토지·건물(소득세법 제94조 제1항 제1호 자산)을 취득하며 산 채권을 대상으로 적고 있어 입주권 취득 때 산 채권에 그대로 적용되는지는 해석이 분명하지 않습니다(같은 영 제163조 제5항 제2호). 금융기관이 아닌 곳에 매각했다면 같은 날 금융기관에 매각했을 때의 매각차손이 한도입니다. 채권 매각 영수증을 갖춰 두고 신고 전에 확인합니다.
양도할 때 낸 중개수수료는 양도비로 공제합니다. 필요경비 전반은 주택 양도세, 어떤 비용을 필요경비로 공제하나요?에 정리했습니다.
신고 전 확인할 것
- 매수 시점: 관리처분계획인가 뒤에 산 입주권인지 확인합니다. 인가 뒤 승계취득이면 비과세와 장기보유특별공제가 없습니다.
- 보유기간: 입주권을 산 대금 청산일부터 양도한 날까지로 70%·60%·기본세율을 가립니다.
- 받은 돈 전부: 계약서 두 장의 금액과 계약서 밖에서 받은 분담금 반환액을 모두 더합니다. 양도일 뒤에 매수인이 낼 분담금은 넣지 않습니다.
- 분담금 양쪽 반영: 내가 낸 분담금을 반환받았다면 양도가액과 취득가액에 같은 금액이 들어갔는지 확인합니다.
- 프리미엄 증빙: 살 때 준 프리미엄이 계약서와 계좌 이체로 확인되는지 봅니다.
- 부대비용 영수증: 취득세, 법무사 영수증, 국민주택채권 매각 영수증, 중개수수료 영수증을 모읍니다.
원조합원이 청산금을 받거나 분담금을 낸 뒤 신축주택을 양도할 때의 계산은 재건축 청산금은 수령할 때 양도세 과세, 추가분담금은 납부할 때 과세되지 않습니다에서, 원조합원 입주권 비과세는 조합원입주권도 양도세 비과세 되나요? 두 경우 총정리에서 다뤘습니다.
자주 묻는 질문
Q. 매수인에게 반환받은 분담금은 원래 내 돈인데 양도가액에 넣어야 하나요?
넣습니다. 양도가액은 매수인과 실제로 거래한 가액이라 분담금 반환액도 포함합니다(재산세과-661). 대신 그 분담금은 내가 낸 돈이므로 취득가액에도 같이 넣어 양도차익에는 영향이 없게 계산합니다.
Q. 관리처분 뒤에 산 입주권도 1주택이면 비과세되나요?
비과세되지 않습니다. 인가일에 기존주택을 갖고 있지 않았기 때문입니다(소득세법 제89조 제1항 제4호).
Q. 입주권을 3년 넘게 갖고 있었는데 장기보유특별공제를 받을 수 있나요?
조합원에게서 취득한 조합원입주권은 장기보유특별공제 대상에서 제외됩니다(소득세법 제95조 제2항). 보유기간이 2년 이상이면 세율은 기본세율이 적용됩니다.
Q. 살 때 프리미엄 일부를 현금으로 줬습니다. 취득가액에 넣을 수 있나요?
프리미엄은 객관적인 입증자료로 지급 사실이 확인될 때 취득가액에 포함합니다(기준-2025-법규재산-0057). 계좌 이체 내역이나 계약서에 적힌 금액이 없으면 인정받기 어렵습니다.