일시적 2주택 처분기한 마지막 날이 토요일·공휴일이면 그다음 날까지 양도하면 됩니다
일시적 2주택 처분기한의 마지막 날이 토요일이나 공휴일이면 기한은 그다음 날까지입니다. 소득세법과 시행령에는 처분기한의 계산 방법을 정한 규정이 없어, 국세기본법 제4조에 따라 민법으로 계산합니다. 민법은 기간의 말일이 토요일 또는 공휴일이면 그 익일로 만료한다고 정하고(민법 제161조), 국세청 해석도 같습니다(사전-2021-법령해석재산-0078). 조정대상지역끼리 갈아타 처분기한이 2년인 세대가 신규 주택을 2026년 11월 19일에 취득했다면, 말일은 2028년 11월 19일 일요일입니다. 종전 주택은 11월 20일 월요일까지 양도하면 됩니다. 2026년 10월 현재 법령 기준입니다.
처분기한은 신규 주택 취득일 다음 날부터 기산합니다
소득세법 시행령 제155조 제1항은 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역이면 2년, 그 밖에는 3년 안에 종전 주택을 양도하도록 정합니다. 기간을 계산하는 방법은 시행령에 없으므로 국세기본법 제4조에 따라 민법으로 계산합니다.
이 법 또는 세법에서 규정하는 기간의 계산은 이 법 또는 그 세법에 특별한 규정이 있는 것을 제외하고는 「민법」에 따른다.
기간을 일, 주, 월 또는 연으로 정한 때에는 기간의 초일은 산입하지 아니한다. 그러나 그 기간이 오전 영시로부터 시작하는 때에는 그러하지 아니하다.
신규 주택 취득일은 첫날이라 넣지 않고, 취득일 다음 날부터 기산합니다. 3년 처분기한을 다룬 서면-2018-부동산-3033도 신규 주택을 취득한 날을 산입하지 않습니다. 연 단위 기간은 마지막 해에서 기산일에 해당하는 날의 전날에 만료하므로(민법 제160조 제2항), 처분기한은 신규 주택 취득일과 같은 월·일에 끝납니다. 2026년 11월 19일에 취득했다면 11월 20일부터 기산해 2년 처분기한은 2028년 11월 19일에 만료합니다.
종전 주택을 취득하고 1년이 지나야 하는 요건도 같은 방식으로 계산하지만, 그쪽은 1년이 되는 날 당일에 신규 주택을 취득하면 요건을 채우지 못합니다. 날짜별 계산은 종전 주택 취득 후 딱 1년 되는 날 신규 주택을 취득하면 일시적 2주택 비과세가 되나요?에서 확인합니다. 기간 계산의 일반 원칙은 네이버 블로그 「세금 계산의 숨은 복병, '기간 계산'! 하루 차이로 비과세 놓치지 마세요」에도 적어 두었습니다.
마지막 날이 토요일·공휴일이면 그다음 날까지입니다
민법은 기간말일이 끝나면 기간이 만료한다고 정하고(제159조), 그 말일이 토요일이나 공휴일인 경우를 따로 둡니다.
기간의 말일이 토요일 또는 공휴일에 해당한 때에는 기간은 그 익일로 만료한다.
이 예규는 옛 시행령 제155조 제1항 제2호 단서의 '최대 2년' 한도를 계산한 예규입니다. 기존 임차인이 있을 때 이사·전입 기간을 늘려 주던 단서로, 2022년 5월 9일 이전 양도분에만 적용됐고 마지막 절에서 다시 다룹니다. 국세청은 이 한도를 계산할 때 "신규주택 취득일인 초일은 산입하지 아니하는 것이며, 그 기간의 말일이 토요일 또는 공휴일인 경우에는 그 다음 날까지로" 한다고 회신했습니다(사전-2021-법령해석재산-0078, 2021.6.16.). 민법 제161조를 그대로 적용한 계산입니다.
처분기한 자체를 다룬 대법원 판결도 결론이 같습니다. 이 사안은 당시 처분기한이던 1년의 마지막 날이 휴무 토요일이었고, 그날은 등록세 수납과 등기접수 업무가 없었습니다. 대법원은 다음 월요일에 종전 주택의 소유권이전등기를 접수한 것도 기한 내 양도로 보았습니다(대법원 2011.6.24. 선고 2010두2081 판결). 말일이 토요일이면 다음 날인 일요일도 공휴일이므로 기한은 월요일에 만료합니다.
대체공휴일도 공휴일입니다. 사전-2021-법령해석재산-1190 사안에서는 기존 임차인의 임대차계약 종료일이 2021년 10월 11일 한글날 대체공휴일이었고, 국세청은 그다음 날까지 요건을 갖추면 된다고 보았습니다.
날짜로 확인하면 이렇습니다
종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역이고, 신규 주택을 2026년 11월 19일(목)에 취득해 처분기한이 2년이면 아래 순서로 계산합니다.
| 단계 | 날짜 |
|---|---|
| 신규 주택 취득일(잔금 청산) | 2026년 11월 19일(목) |
| 기산일(취득일 다음 날) | 2026년 11월 20일(금) |
| 2년이 만료하는 날 | 2028년 11월 19일(일) |
| 종전 주택 마지막 양도일 | 2028년 11월 20일(월) |
말일이 토요일이거나 처분기한이 3년인 경우도 같은 방식으로 계산합니다.
| 신규 주택 취득일과 처분기한 | 종전 주택 마지막 양도일 |
|---|---|
| 2026.11.19.(목) 취득, 2년, 말일 2028.11.19.(일) | 2028.11.20.(월) |
| 2026.11.18.(수) 취득, 2년, 말일 2028.11.18.(토) | 2028.11.20.(월) |
| 2024.3.21.(목) 취득, 3년, 말일 2027.3.21.(일) | 2027.3.22.(월) |
2년 처분기한은 2026년 8월 4일 이후 취득분부터 적용합니다. 조정대상지역의 종전 주택을 보유한 1세대가 그날 이후 조정대상지역의 신규 주택을 취득하고, 10월 1일 이후 종전 주택을 양도하면 2년입니다(대통령령 제36737호 부칙 제2조 제1항). 8월 3일 이전에 취득했거나 계약하고 계약금을 지급한 사실이 증명되면 3년이고, 두 주택 중 한쪽이라도 조정대상지역이 아니어도 3년입니다. 내 처분기한이 2년인지 3년인지는 조정대상지역 일시적 2주택, 8월 4일 이후 취득분부터 처분기한 2년에서 먼저 확인합니다.
기준은 잔금 청산일, 잔금 전 등기라면 등기접수일
처분기한 안에 양도했는지는 양도일로 판정합니다. 양도일은 대금을 청산한 날, 즉 잔금일이 원칙입니다(소득세법 제98조). 잔금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 접수했다면 등기접수일이 양도일이고(시행령 제162조 제1항 제2호), 잔금을 청산한 날이 분명하지 않으면 등기접수일로 봅니다(같은 항 제1호).
그래서 계약서에 적은 잔금 예정일이 아니라 실제로 잔금을 지급한 날이 마지막 날 이후라면 기한을 지난 양도입니다. 잔금일은 마지막 날보다 앞선 평일로 잡고, 잔금이 늦어질 때의 처리를 특약에 적어 둡니다. 양도일 판정 기준은 잔금일과 등기일 중 언제가 양도일 기준인가요?에서 자세히 다룹니다.
예규는 옛 규정의 '최대 2년' 한도를 계산했습니다
사전-2021-법령해석재산-0078의 질의자는 2020년 12월 11일(금) 조정대상지역의 신규 주택을 취득했고, 전 소유자와 전세계약을 맺은 임차인이 같은 날 입주해 2022년 12월 11일까지 거주하기로 돼 있었습니다. 당시 시행령 제155조 제1항 제2호는 조정대상지역끼리 갈아탄 세대에게 1년 안에 신규 주택으로 세대전원이 이사해 전입신고를 하고, 1년 안에 종전 주택을 양도하도록 요구했습니다. 취득일 현재 기존 임차인이 거주하면 단서에 따라 이 기간이 임대차계약 종료일까지 늘어났고, 한도는 신규 주택 취득일부터 최대 2년이었습니다. 국세청은 이 2년 한도도 취득일 다음 날부터 계산하고, 말일이 토요일·공휴일이면 그다음 날까지로 봅니다. 예규에서 2년 말일은 2022년 12월 11일 일요일이어서 12월 12일 월요일까지가 됩니다.
이 단서는 2022년 5월 31일 개정(대통령령 제32654호)으로 삭제돼, 2022년 5월 10일 이후 종전 주택을 양도한 분부터는 적용하지 않습니다(같은 영 부칙 제3조). 2026년 10월 1일 시행 제155조 제1항 제1호에도 이런 단서가 없어, 신규 주택에 세입자가 살고 있어도 처분기한은 신규 주택 취득일부터 2년입니다. 지금의 처분기한도 예규와 같은 방식으로 기간을 계산합니다.
자주 묻는 질문
Q. 처분기한 마지막 날이 토요일인데, 그 토요일에 잔금을 청산해도 되나요?
A. 됩니다. 토요일도 처분기한 안에 있는 날입니다. 민법 제161조에 따라 말일이 토요일·공휴일이면 만료일만 다음 날로 늦춰지므로, 토요일에 양도해도 기한 안입니다. 토요일에 잔금을 청산하기 어렵다면 월요일까지 양도해도 기한 내 양도입니다(사전-2021-법령해석재산-0078, 대법원 2010두2081).
Q. 마지막 날이 명절 연휴나 대체공휴일이면 어떻게 계산하나요?
A. 대체공휴일도 공휴일이어서 그다음 날까지입니다(사전-2021-법령해석재산-1190). 다음 날도 토요일이나 공휴일이면 만료일은 다시 그다음 날이 됩니다. 대법원도 토요일 말일의 기한을 월요일까지로 보았습니다(2010두2081). 연휴가 길게 이어지는 해에는 달력으로 첫 평일을 확인합니다.
Q. 계약서 잔금일은 마지막 날로 적었는데 실제 잔금은 며칠 뒤에 받았습니다. 기한 안인가요?
A. 기한을 지난 양도입니다. 실제로 대금을 청산한 날이 양도일이므로(소득세법 제98조), 그날이 처분기한을 넘기면 제155조 제1항의 '기간 이내에 양도'에 해당하지 않아 일시적 2주택 특례를 적용받지 못합니다. 다만 잔금 전에 소유권이전등기를 먼저 접수했다면 등기접수일이 양도일입니다(시행령 제162조 제1항 제2호).
근거
- 국세기본법 제4조
- 민법 제157조, 제159조, 제160조 제2항, 제161조
- 소득세법 제98조
- 소득세법 시행령 제155조 제1항(2026.10.1. 시행), 제162조 제1항 제1호·제2호
- 소득세법 시행령 일부개정령(대통령령 제36737호, 2026.9.30. 공포, 2026.10.1. 시행): 제155조 제1항, 부칙 제2조
- 소득세법 시행령 일부개정령(대통령령 제32654호, 2022.5.31. 공포·시행): 제155조 제1항 제2호, 부칙 제3조
- 사전-2021-법령해석재산-0078(2021.6.16.), 사전-2021-법령해석재산-1190(2021.10.21.), 서면-2018-부동산-3033(2018.10.17.)
- 대법원 2011.6.24. 선고 2010두2081 판결