다가구 한 호실·2년 전 양도, 상생임대에서 놓치기 쉬운 요건
상생임대주택 특례는 직전임대차 1년 6개월, 상생임대차 2년, 임대료 증가율 5% 이내라는 숫자 요건이 분명합니다. 그런데 국세청 회신을 보면 숫자 계산보다 주택 전체로 판정하는 방식과 양도 시점 때문에 특례를 받지 못한 사안이 이어졌습니다. 다가구주택의 한 호실이나 단독주택의 한 층이 요건에 미달했거나, 2년을 채우기 전에 양도해 특례를 받지 못했습니다. 불인정 사례와, 형식이 부족해 보여도 인정된 사례를 함께 정리합니다.
다가구주택 6호실 중 5호실은 상생임대 요건을 갖췄고 1호실만 임대기간이 모자랍니다. 나머지 호실이라도 특례가 되나요?
다가구주택을 하나의 매매단위로 양도한다면 되지 않습니다. 국세청은 하나의 매매단위로 양도하는 다가구주택의 일부 호실이 요건을 충족하지 못하면 그 다가구주택의 양도에 특례를 적용하지 않는다고 답했습니다(사전-2025-법규재산-1096, 2026.3.9.). 호실별로 비율을 나눠 일부만 적용하는 방식은 회신에 없습니다. 모든 호실의 직전·상생 임대차계약을 따로 점검한 뒤 양도 시기를 정합니다.
다가구주택은 모든 호실이 요건을 갖춰야 합니다
다가구주택은 호실마다 임차인과 계약이 다릅니다. 호실 하나라도 직전임대차 1년 6개월이나 상생임대차 2년을 채우지 못했거나 임대료를 5% 넘게 올렸다면, 하나의 매매단위로 양도하는 다가구주택 전체에 특례를 적용하지 않습니다(사전-2025-법규재산-1096, 2026.3.9.).
귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 하나의 매매단위로 양도하는 다가구주택의 일부 호실이 상생임대주택 특례 요건을 충족하지 못하는 경우, 해당 다가구주택의 양도에 대하여 「소득세법 시행령」 제155조의3에 따른 상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례를 적용하지 않는 것입니다.
같은 취지의 회신은 전에도 있었습니다. 혼인으로 보유하게 된 다가구주택 전체를 양도하는 사안에서 국세청은 해당 주택의 모든 호가 요건을 충족하는 경우에 특례를 적용한다고 답했습니다(서면-2022-부동산-3124, 2023.5.26.). 혼인 합가 특례와 함께 적용하는 방법은 일시적 2주택·합가·감면주택과 상생임대 특례를 함께 적용할 때에서 다뤘습니다.
층별로 임대한 단독주택도 같습니다
2층 단독주택을 취득해 1층과 2층을 따로 임대한 사안입니다. 두 층 모두 상생임대차계약을 체결했지만 2층만 2년 이상 임대했고 1층은 2년에 미달했습니다. 국세청은 1층이 요건을 충족하지 못한 상태에서 단독주택을 양도하면 특례를 적용할 수 없다고 답했습니다(사전-2025-법규재산-0373, 2025.5.21.).
층마다, 호실마다 계약 시작일이 다르면 2년이 되는 날도 다릅니다. 가장 늦게 2년을 채우는 계약을 기준으로 양도일을 잡습니다. 2026년 10월 1일 이후 양도분은 양도기한 요건도 있으므로 호실별 임대개시일·종료일을 표로 정리해 둡니다. 양도기한은 상생임대 양도기한과 유의점에 정리했습니다.
2년 전에 양도하면 매수인이 임대차를 이어받아도 안 됩니다
상생임대차계약에 따른 임대기간 2년은 양도하기 전에 채워야 합니다. 2년이 되기 전에 주택을 양도하면서 매수인이 임차인의 남은 임대기간을 보장하기로 약정한 사안에서, 국세청은 양도 이후 임차인의 임차권 보장 여부와 관계없이 특례를 적용하지 않는다고 답했습니다(사전-2024-법규재산-0610, 2024.9.23.).
「소득세법 시행령」제155조의3 제1항에 따른 상생임대차계약을 체결한 후 그 계약에 따라 임대한 기간이 2년이 되기 전에 양도하는 경우에는 같은 법 시행령 제155조의3에 따른 특례를 적용하지 않는 것입니다.
이 해석은 2025년과 2026년에도 반복됐습니다. 별도세대인 모친에게서 상속받은 주택 사안에서 국세청은 묵시적 갱신으로 연장된 계약도 상생임대차계약으로 볼 수 있다고 하면서도, 그 계약에 따라 임대한 기간이 2년이 되기 전에 양도했다면 특례를 적용하지 않는다고 답했고(사전-2025-법규재산-0412, 2025.6.25.), 2026년 5월에도 같은 결론을 냈습니다(사전-2026-법규재산-0145, 2026.5.11.).
2년을 며칠 남기고 양도하는 경우의 계산은 따로 봅니다. 임대기간은 월력으로 계산하고 끝에 남는 1개월 미만은 1개월로 보므로, 23개월을 넘겨 며칠이 더 지났다면 2년으로 계산됩니다. 이 계산과 사례는 상생임대 임대기간, 며칠이 모자라면 어떻게 되나요?에서 다뤘습니다.
묵시적 갱신이라 계약서가 없어도 인정됩니다
상생임대차계약은 새 계약서를 쓴 경우만 해당하는 것이 아닙니다. 직전임대차계약이 끝난 뒤 주택임대차보호법 제6조의 묵시적 갱신으로 2년 이상 임대했고 상생임대차계약의 다른 요건을 충족하면, 그 묵시적 계약을 상생임대차계약으로 봅니다(서면-2024-법규재산-1507, 2024.6.4.).
이때는 특례적용신고서에 첨부할 상생임대차계약서가 없습니다. 국세청은 같은 회신에서 묵시적 갱신이라 계약서를 양도소득세 신고기한까지 제출하지 못했더라도, 직전·상생 임대차계약을 체결하고 요건을 충족한 사실이 확인되면 특례를 적용받을 수 있다고 답했습니다. 2025년 과세기준자문도 특례적용신고서와 계약서를 신고기한까지 제출하지 못한 경우에 같은 결론을 냈습니다(기준-2025-법규재산-0020, 2025.6.4.).
1년 계약을 묵시적 갱신 등으로 이어 가 2년 이상 임대한 경우의 임대기간 인정은 연장·갱신·분할한 임대차계약, 상생임대 직전·상생계약은 어느 것인가에서 다뤘습니다.
계약서가 없으면 요건 충족을 다른 자료로 확인합니다. 직전 계약서, 임대료 입금 내역, 임차인의 전입 기간, 보증금을 그대로 유지한 사실을 정리해 신고서에 첨부합니다.
임대 중간에 본인이 거주했다가 다시 임대해도 됩니다
주택을 취득한 뒤 임대하다가 일정 기간 본인 세대가 거주하고, 그 뒤 다시 임대한 사안입니다. 국세청은 상생임대주택 요건을 모두 갖춰 양도하면 특례를 적용받을 수 있다고 답했습니다(서면-2022-법규재산-0893, 2022.10.21.).
국내에 1주택을 소유한 1세대가 해당 주택을 취득한 후 임대하였다가 일정기간 자가 거주 후 재임대한 경우로서, 「소득세법 시행령」 제155조의3제1항 각 호의 요건을 모두 갖추어 해당 주택을 양도하는 경우에는 상생임대주택에 대한 1세대 1주택의 특례를 적용받을 수 있는 것입니다.
임대 중간에 본인 거주 기간이 끼어 있어도 특례를 적용할 수 있다는 회신입니다. 직전임대차 1년 6개월 이상, 상생임대차 2년 이상, 직전임대차계약 대비 임대료 증가율 5% 이내라는 요건은 그대로 갖춰야 합니다. 이 회신은 본인 거주 기간이 얼마였는지, 상생임대차계약을 언제 체결했는지는 다루지 않았습니다.
사례 비교
| 사실관계 | 결론 | 회신 |
|---|---|---|
| 다가구주택 일부 호실이 요건 미충족, 하나의 매매단위로 양도 | 불인정 | 사전-2025-법규재산-1096(2026.3.9.) |
| 다가구주택 전체 양도 | 모든 호 충족 시 인정 | 서면-2022-부동산-3124(2023.5.26.) |
| 2층 단독주택, 2층은 2년 이상·1층은 2년 미달 | 불인정 | 사전-2025-법규재산-0373(2025.5.21.) |
| 상생임대 2년 전 양도, 매수인이 임차인 잔여기간 보장 | 불인정 | 사전-2024-법규재산-0610(2024.9.23.) |
| 상생임대 2년 전 양도 | 불인정 | 사전-2025-법규재산-0412(2025.6.25.), 사전-2026-법규재산-0145(2026.5.11.) |
| 묵시적 갱신으로 상생임대차계약서 미제출 | 요건 확인 시 인정 | 서면-2024-법규재산-1507(2024.6.4.) |
| 취득 후 임대 → 본인 거주 → 재임대 | 요건 충족 시 인정 | 서면-2022-법규재산-0893(2022.10.21.) |
상생임대, 함께 확인할 칼럼
- 상생임대 임대기간, 며칠이 모자라면 어떻게 되나요?: 월력 계산, 1개월 미만 처리, 중도퇴거 합산
- 상생임대 양도기한과 유의점: 2026년 10월 1일 이후 양도분의 양도기한
- 부모 명의로만 임대한 공동명의 주택, 미성년 자녀 지분도 상생임대 특례 대상일까: 공동명의 주택의 지분별 판정
- 계약 중 임대료 인하·보증금 반환·전월세 전환, 상생임대 5%는 어떻게 계산하나요?: 상생임대차 종료 뒤 새 계약의 임대료 증액
자주 묻는 질문
Q. 다가구주택 중 주인 세대가 쓰는 호실은 임대하지 않았습니다. 이 경우도 모든 호실 요건에 걸리나요?
A. 회신은 일부 호실이 요건을 충족하지 못한 경우를 다뤘고(사전-2025-법규재산-1096), 본인 세대가 거주하는 호실이 있는 경우는 다루지 않았습니다. 본인이 거주하는 호실이 있다면 그 사실관계로 따로 판단하고, 필요하면 사전답변을 신청해 확인합니다.
Q. 상생임대차 2년이 두 달 남았는데 매수인이 세입자를 그대로 승계하겠다고 합니다. 특례가 유지되나요?
A. 유지되지 않습니다. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년이 되기 전에 양도하면 매수인이 임차인의 잔여기간을 보장하더라도 특례를 적용하지 않습니다(사전-2024-법규재산-0610). 잔금일을 2년이 지난 뒤로 정하는 방법을 검토합니다.
Q. 묵시적 갱신이라 상생임대차계약서가 없습니다. 특례적용신고서는 어떻게 내나요?
A. 계약서를 신고기한까지 제출하지 못했더라도 직전·상생 임대차계약을 체결하고 요건을 충족한 사실이 확인되면 특례를 적용받을 수 있습니다(서면-2024-법규재산-1507). 직전 계약서와 임대료 입금 내역, 임차인 전입 기간 등 묵시적 갱신 기간의 임대 사실과 임대료 유지 사실을 보여 주는 자료를 함께 제출합니다.
Q. 세를 주다가 2년 정도 들어가 살았고 지금 다시 세를 줬습니다. 상생임대가 되나요?
A. 임대, 본인 거주, 재임대 순서인 경우에도 상생임대주택 요건을 모두 갖춰 양도하면 특례를 적용받을 수 있습니다(서면-2022-법규재산-0893). 재임대 계약을 상생임대차계약으로 삼는다면 2026년 12월 31일까지 체결하고 임대를 개시했는지, 직전임대차계약 대비 임대료 증가율이 5% 이내인지를 확인합니다.
근거 법령
- 소득세법 시행령 제155조의3 제1항·제5항(상생임대주택 요건과 특례적용신고서 제출, 2026.10.1. 시행)
- 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)
- 사전-2025-법규재산-1096(2026.3.9.): 하나의 매매단위로 양도하는 다가구주택의 일부 호실이 요건 미충족 시 특례 미적용
- 서면-2022-부동산-3124(2023.5.26.): 다가구주택 전체 양도 시 모든 호가 요건을 충족해야 특례 적용
- 사전-2025-법규재산-0373(2025.5.21.): 2층 단독주택 중 1층의 임대기간이 2년 미달이면 특례 미적용
- 사전-2024-법규재산-0610(2024.9.23.): 상생임대차 2년 전 양도 시 임차인의 임차권 보장 여부와 무관하게 특례 미적용
- 사전-2025-법규재산-0412(2025.6.25.)·사전-2026-법규재산-0145(2026.5.11.): 상생임대차에 따라 임대한 기간이 2년이 되기 전 양도하면 특례 미적용
- 서면-2024-법규재산-1507(2024.6.4.): 묵시적 갱신 계약도 상생임대차계약에 해당, 계약서를 신고기한까지 제출하지 못해도 요건 확인 시 특례 적용
- 기준-2025-법규재산-0020(2025.6.4.): 특례적용신고서와 계약서를 신고기한까지 제출하지 못해도 요건 확인 시 특례 적용
- 서면-2022-법규재산-0893(2022.10.21.): 취득 후 임대, 자가 거주, 재임대한 경우에도 요건을 갖추면 특례 적용