아버지가 집 두 채를 남겼다면, 상속주택 중과배제는 선순위 한 채인지부터 봅니다
아버지가 아파트와 빌라를 남기고 돌아가셨고, 형제와 어머니가 나눠 상속했습니다. "상속주택은 5년 안에 팔면 중과가 없다", "소수지분은 주택 수에서 빠진다"는 말을 듣고 내 집을 팔 계획을 세우기 쉽습니다. 그런데 상속받은 집이 두 채 이상이면 어느 집이 선순위인지부터 정해야 합니다. 같은 상속주택이라도 단독상속인지 공동상속인지, 비과세 판정인지 중과 판정인지에 따라 결론이 달라집니다. 2026년 10월 1일 시행 소득세법 시행령 기준입니다.
선순위 1주택은 조문이 정합니다
피상속인이 상속개시 당시 주택을 두 채 이상 가졌다면 상속주택 특례의 '상속받은 주택'은 다음 순위에 따른 1주택만 말합니다(소득세법 시행령 제155조 제2항).
| 순위 | 기준 |
|---|---|
| 1 | 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 주택 |
| 2 | 소유기간이 같으면 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 주택 |
| 3 | 소유기간과 거주기간이 모두 같으면 상속개시 당시 피상속인이 거주한 주택 |
| 4 | 거주한 사실이 없고 소유기간이 같으면 기준시가가 가장 높은 주택(같으면 상속인이 선택) |
상속인이 어느 집을 받았는지가 아니라 피상속인 기준으로 순위를 정합니다. 상속개시 당시 상속인과 피상속인이 같은 세대였다면 원칙적으로 이 특례가 없고, 동거봉양을 위해 세대를 합치기 전부터 보유한 주택만 상속주택으로 봅니다(같은 항 단서). 그래서 상속재산을 나누기 전에 각 집의 피상속인 취득일과 거주 이력부터 확인합니다.
단독상속한 후순위 주택은 5년 중과배제도 없습니다
상속받은 날부터 5년 안에 양도하는 상속주택을 중과에서 빼는 조문은 대상을 제155조 제2항의 상속주택으로 정합니다.
제155조제2항에 해당하는 상속받은 주택(상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한정한다)
제155조 제2항의 상속주택은 두 채 이상이면 선순위 1주택입니다. 따라서 후순위 주택을 단독으로 상속받았다면 5년 안에 양도해도 이 사유로는 중과에서 빠지지 않습니다. 2주택 중과 조문도 이 호를 그대로 끌어 씁니다(같은 영 제167조의10 제1항 제2호). 후순위 주택은 일반주택을 양도할 때 비과세 판정에서도 주택 수에 들어갑니다(다른 특례 요건을 갖춘 경우는 따로 봅니다). 5년 특례와 소수지분 일반론은 상속주택 다주택 중과 제외 3가지에 정리했습니다.
공동상속 소수지분은 비과세와 중과를 다르게 봅니다
공동상속주택의 소수지분은 주택 수에서 빼는 조문이 두 곳에 있고, 문언이 다릅니다. 비과세 쪽 조문은 괄호에서 범위를 선순위 1주택으로 좁힙니다.
제154조제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(…)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다.
그래서 후순위 주택의 소수지분은 일반주택 비과세를 판정할 때 주택 수에 들어갑니다. 선순위 주택은 다른 상속인이 단독상속하고, 후순위 주택을 어머니와 공동상속한 청구인이 비과세를 주장한 사안에서 조세심판원은 선순위 1주택을 뺀 나머지 상속주택은 주택 수에 포함한다고 보았습니다(조심 2021서2745, 2021.10.12., 기각, 상급심 미확인).
중과 쪽 조문에는 이런 괄호가 없습니다.
공동상속주택 : 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.
공동상속받은 주택 두 채의 소수지분을 가진 세대가 일반주택을 양도한 사안에서, 처분청은 선순위 1채 외 소수지분은 중과 주택 수에 넣었습니다. 조세심판원은 이 조문이 제155조 제3항 괄호처럼 선순위 1주택으로 한정하지 않았고, 그 괄호는 비과세(제154조 제1항)에 적용하도록 정해져 있다는 이유로 중과를 취소하고 장기보유특별공제 표1을 적용했습니다(조심 2019서4322, 2020.2.12., 인용). 기획재정부도 공동상속받은 조합원입주권 2개의 소수지분을 가진 세대가 1주택을 양도한 사안에서, 주택 수에서 빠지는 소수지분이 선순위 1채로 한정되지 않는다는 안을 택해 중과세율을 적용하지 않는다고 회신했습니다(재산세제과-1407, 2022.11.9.). 중과 주택 수를 선순위로 한정한 해석이나 결정은 찾지 못했습니다.
상속 형태별로 정리하면
| 상속 형태 | 일반주택 비과세 판정(제155조 제2항·제3항) | 다주택 중과 판정(제167조의3·제167조의10) |
|---|---|---|
| 단독상속 · 선순위 주택 | 상속주택 특례 적용 가능 | 상속받은 날부터 5년 안에 그 주택을 양도하면 중과 배제 |
| 단독상속 · 후순위 주택 | 주택 수에 포함 | 5년 안에 양도해도 제7호 배제 없음 |
| 공동상속 소수지분 · 선순위 | 주택 수에서 제외 | 주택 수에서 제외(5년 제한 없음) |
| 공동상속 소수지분 · 후순위 | 주택 수에 포함 | 주택 수에서 제외 |
표의 마지막 줄이 이 글의 결론입니다. 후순위 주택의 소수지분을 가진 세대가 일반주택을 양도하면, 다른 특례가 없는 한 비과세는 받지 못하지만 그 지분 때문에 중과되지도 않습니다. 다만 공동상속주택은 최대지분자의 주택으로 계산하므로, 소수지분자가 최대지분자와 같은 세대이면 그 세대의 주택 수에 들어갑니다(같은 영 제167조의3 제2항 제2호). 소수지분자가 상속지분을 양도할 때와 상속 뒤 매입한 지분은 공동상속주택 소수지분 양도, 다주택 중과 배제의 범위에서 다룹니다.
예시로 보면
예시(가상)입니다. 아버지가 2023년에 돌아가시며 아파트 A(2006년 취득)와 빌라 B(2016년 취득)를 남겼습니다. 피상속인의 소유기간이 더 긴 A가 선순위입니다. 형이 A를 단독상속했고, B는 어머니 60%, 나 40%로 공동상속했습니다. 나는 어머니와 따로 살며 2015년부터 서울(조정대상지역)의 아파트 C에 거주합니다. 2026년 12월에 C를 양도합니다. 일시적 2주택 같은 다른 특례는 없다고 가정합니다.
| 판정 | B 지분 40% | 결과 |
|---|---|---|
| 비과세 | 후순위라 주택 수에 포함 → 나는 2주택 | 1세대 1주택 비과세 안 됨 |
| 중과 | 최대지분자인 어머니 소유로 계산 → 나는 1주택 | 중과 안 됨, 기본세율과 장기보유특별공제 표1 적용 |
같은 B를 내가 단독상속했다면 결과가 달라집니다. 비과세 판정에서 B가 주택 수에 들어가는 것은 같고, 중과 판정에서도 B가 내 주택으로 계산되어 2주택이 됩니다. C가 조정대상지역에 있으니 다른 배제 사유가 없으면 중과될 수 있습니다.
시점과 지역을 함께 봅니다
보유기간 2년 이상 주택의 다주택 중과를 한시로 배제하던 규정은 2026년 5월 9일까지 양도한 주택에 적용했습니다(같은 영 제167조의3 제1항 제12호의2 가목, 제167조의10 제1항 제12호의2). 2026년 5월 9일까지 매매계약을 맺고 계약금을 받은 주택은 계약일부터 4개월(일부 지역 6개월) 안에 양도하면 배제되고, 토지거래허가 대상 주택은 허가 신청일 기준 경과 요건이 따로 있습니다(토지거래허가 신청과 중과 배제). 그 밖의 2026년 5월 10일 이후 양도분은 위 구분이 세액을 직접 가릅니다. 중과는 양도일 현재 조정대상지역에 있는 주택에만 적용하므로 지정 여부도 함께 확인합니다.
피상속인의 주택 취득일과 거주 이력, 지분 비율, 양도할 주택의 지역에 따라 결론이 달라져 개인 상황별 판단이 필요합니다. 상속재산을 나누기 전이나 주택을 양도하기 전에 세무상담으로 확인하시기 바랍니다.
근거 법령
- 소득세법 시행령 제155조 제2항·제3항, 제167조의3 제1항 제7호·제12호의2, 같은 조 제2항 제2호, 제167조의10 제1항 제2호·제12호의2, 같은 조 제2항
- 조심 2019서4322(2020.2.12.), 조심 2021서2745(2021.10.12.)
- 기획재정부 재산세제과-1407(2022.11.9.)
자주 묻는 질문
Q. 상속받은 지 5년이 안 됐는데, 상속받은 빌라를 팔면 중과가 없나요?
A. 피상속인이 주택을 두 채 이상 남겼다면 5년 중과배제는 선순위 1주택에만 적용합니다(소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제7호, 제155조 제2항). 단독상속한 후순위 주택이면 5년 안에 양도해도 이 사유로는 중과에서 빠지지 않습니다.
Q. 후순위 상속주택을 공동상속했고 제 지분이 작습니다. 제 집을 팔 때 비과세가 되나요?
A. 비과세 판정에서는 선순위 1주택의 소수지분만 주택 수에서 빠지므로 후순위 소수지분은 주택 수에 들어갑니다(같은 영 제155조 제3항, 조심 2021서2745). 다른 특례가 없다면 비과세는 받기 어렵습니다. 다만 중과 판정에서는 최대지분자의 주택으로 계산하므로, 최대지분자와 같은 세대가 아니라면 그 지분 때문에 중과되지는 않습니다(같은 영 제167조의3 제2항 제2호, 조심 2019서4322).
Q. 상속인끼리 협의해서 어느 집을 선순위로 할지 정할 수 있나요?
A. 순위는 피상속인의 소유기간, 거주기간, 상속개시 당시 거주 여부, 기준시가 순으로 조문이 정합니다(같은 영 제155조 제2항 각 호). 상속인이 고를 수 있는 것은 거주한 적 없고 소유기간과 기준시가가 모두 같을 때뿐입니다.