조정대상지역 주택, 2년을 거주해야 비과세되나요?
취득할 때 그 주택이 조정대상지역이었다면 보유 2년에 더해 거주 2년까지 채워야 1세대 1주택 비과세를 받습니다. 비조정지역에서 취득했다면 거주 없이 보유 2년만으로 됩니다. 기준은 양도하는 시점이 아니라 취득 당시 지정 여부입니다. 현행(2026년 9월, 시행 2026-07-01) 기준입니다.
조정대상지역이면 거주요건이 추가됩니다
1세대 1주택 비과세의 기본은 보유 2년입니다. 여기에 취득 당시 조정대상지역이었던 주택은 거주 2년이 더 추가됩니다.
①법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일(주택의 매매계약을 체결한 후 해당 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하여 양도하는 경우에는 해당 주택의 매매계약일을 말한다. 이하 이 항에서 같다) 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
- 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택이나 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주한 기간이 5년 이상인 경우
- 가. 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우 나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우 다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우
- 1년이상 거주한 주택을 재정경제부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우
- 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우
기준은 양도할 때가 아니라 취득 당시입니다
조문은 "취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택"이라고 규정합니다. 그래서 취득한 뒤에 그 지역이 조정대상지역에서 해제되어도 거주요건은 그대로 남습니다. 반대로 취득할 때 비조정지역이었다면 나중에 조정대상지역으로 지정되어도 거주요건은 적용되지 않습니다. 보유 주택이 취득 시점에 조정대상지역이었는지부터 확인해야 합니다.
주민등록이 아니라 실제 거주로 봅니다
거주기간의 원칙은 주민등록 전입일부터 전출일까지입니다.
거주기간은 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지의 기간으로 한다.
다만 이건 형식 기준입니다. 주민등록과 실제 거주가 다르면 실제로 거주한 기간으로 판정합니다. 전입신고만 해두고 다른 곳에 거주했다면 그 기간은 거주로 보지 않습니다.
과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·재산·거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
조정대상지역 주택인데 실거주 2년을 못 채우면 거주요건 미충족으로 비과세가 어렵습니다. 실제 거주 여부는 전입 이력뿐 아니라 임대차·공과금 같은 생활 근거로 판단합니다.
예시로 보는 차이
예시(가상)입니다. 실제 판단은 사안마다 다릅니다.
- A: 비조정지역에서 취득. 전세를 주고 본인은 다른 곳에 거주 → 보유 2년만 채우면 비과세를 검토할 수 있습니다.
- B: 조정대상지역에서 취득. 똑같이 전세만 주고 거주하지 않음 → 거주 2년을 못 채워 비과세가 어렵습니다.
같은 조건인데 취득 당시 조정 여부 하나가 결과를 정합니다.
자주 묻는 질문
Q. 살 때는 조정대상지역이었는데 지금은 풀렸습니다. 거주 안 해도 되나요?
A. 아닙니다. 기준은 취득 당시입니다. 취득 시점에 조정대상지역이었다면 이후 해제되어도 거주 2년 요건은 그대로 남습니다.
Q. 전입신고만 해두면 거주로 인정되나요?
A. 아닙니다. 주민등록은 형식 기준일 뿐입니다. 주민등록과 실제 거주가 다르면 실제로 거주한 기간으로 판정합니다. 전입만 해두고 실제로 거주하지 않았다면 거주로 인정받기 어렵습니다.
Q. 조정대상지역으로 지정되기 전에 계약했는데도 거주해야 하나요?
A. 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 맺고 계약금을 냈으며, 계약금 지급일 현재 세대가 무주택이었다면 거주요건을 적용받지 않습니다(소득세법 시행령 제154조 제1항 제5호). 이때는 보유 2년만으로 비과세를 검토할 수 있습니다. 다만 그 권리를 상속이나 증여로 이전받았다면 결론이 달라집니다. 상속·증여로 받은 분양권·입주권의 거주요건 면제에 정리했습니다.
Q. 취득할 때 조정대상지역이었는지 어떻게 확인하나요?
A. 취득일 현재 그 지역이 조정대상지역으로 지정돼 있었는지를 국토교통부 공고 이력으로 확인합니다. taxjang.com의 조정대상지역 조회에서 시점별 지정 여부를 볼 수 있습니다.
Q. 살 때는 비조정지역이었는데 나중에 조정대상지역이 됐습니다. 거주해야 하나요?
A. 아닙니다. 취득 당시 비조정지역이었다면 이후 조정대상지역으로 지정되어도 거주요건은 적용되지 않고, 보유 2년만으로 비과세를 검토할 수 있습니다.