1세대 1주택, 2년을 보유하지 않고 양도하면 양도세는 어떻게 되나요?
1세대 1주택 비과세는 2년을 채웠는지로 정해집니다. 보유 2년, 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주도 2년을 채우면 양도가액 12억원까지 세금이 없습니다. 2년을 못 채우면 비과세를 적용받지 못하고, 보유기간이 짧을수록 세율이 높아집니다. 현행(2026년 9월, 시행 2026-07-01) 기준입니다.
먼저 2년을 채웠는지 봅니다
1세대가 국내에 주택 한 채를 2년 이상 보유하면 1세대 1주택 비과세를 받습니다. 취득할 때 그 주택이 조정대상지역이었다면 여기에 거주 2년이 더 추가됩니다.
①법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일(주택의 매매계약을 체결한 후 해당 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하여 양도하는 경우에는 해당 주택의 매매계약일을 말한다. 이하 이 항에서 같다) 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
- 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택이나 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주한 기간이 5년 이상인 경우
- 가. 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우 나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우(출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다) 다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우(출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다)
- 1년이상 거주한 주택을 재정경제부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우
거주기간은 주민등록상 전입일부터 전출일까지로 계산합니다(같은 조 제6항). 실제로 전입해 거주한 기간만 들어갑니다.
2년을 못 채우면 두 가지가 불리해집니다
하나, 비과세가 적용되지 않아 양도차익 전체가 과세됩니다. 둘, 보유기간이 짧을수록 세율이 올라갑니다.
- 1년 미만 보유: 주택 세율 70%
- 1년 이상 2년 미만 보유: 주택 세율 60%
- 2년 이상 보유: 기본세율 6~45%
① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.
- 제94조제1항제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산
제55조제1항에 따른 세율(분양권의 경우에는 양도소득 과세표준의 100분의 60)
- 제94조제1항제1호 및 제2호에서 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것
양도소득 과세표준의 100분의 40[주택(이에 딸린 토지로서 대통령령으로 정하는 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다), 조합원입주권 및 분양권의 경우에는 100분의 60]
- 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것
양도소득 과세표준의 100분의 50(주택, 조합원입주권 및 분양권의 경우에는 100분의 70)
예시로 보는 6개월의 차이
예시(가상)입니다. 실제 세액은 사안마다 다릅니다.
3억원에 취득한 주택을 5억원에 양도한다고 하겠습니다. 양도차익은 2억원입니다.
- 1년 6개월 만에 매도: 비과세를 못 받고 60% 단기세율 구간에 들어갑니다. 차익 2억원 대부분이 세금이 됩니다.
- 6개월을 더 보유해 2년을 채운 뒤 매도: 비과세 요건을 검토할 수 있습니다. 양도가액이 12억원 이하이면 세금이 크게 줄거나 없어집니다.
같은 주택, 같은 가액인데 매도 시점 6개월 차이로 세금이 달라집니다.
자주 묻는 질문
Q. 조정대상지역인데 전세를 주고 저는 다른 곳에 살았습니다. 비과세되나요?
A. 취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년이 필요합니다. 전입해 거주한 기간이 2년에 못 미치면 거주요건을 못 채운 것이라 비과세가 어렵습니다.
Q. 2년은 언제부터 언제까지 세나요?
A. 보유기간은 취득일부터 양도일까지입니다. 잔금을 치른 날과 등기접수일 중 빠른 날이 기준일이 됩니다.
Q. 12억원이 넘는 집이면 어떻게 되나요?
A. 12억원을 넘는 고가주택은 1주택이라도 12억원을 넘는 부분에 세금이 과세됩니다(소득세법 제89조 제1항 제3호, 시행령 제156조).