별장·직원 기숙사도 양도세에서는 주택으로 봅니다, 주택 수에서 제외되는 경우는 한정적입니다
거주하는 주택을 양도하면서 "강원도 별장은 놀러 갈 때만 쓰니 주택이 아니다"라고 보고 1세대 1주택 비과세로 신고했다가 과세되는 경우가 많습니다. 양도세에서 주택은 공부상 용도나 실제 사용 빈도가 아니라 언제든 주거용으로 쓸 수 있는 구조인지로 판단합니다. 별장을 주택에서 제외하는 규정은 없습니다. 직원 숙소도 마찬가지로, 건축법상 기숙사가 아니라 아파트나 다세대를 취득해 직원 숙소로 제공했다면 주택입니다. 2026년 10월 현재 법령과 결정 기준입니다.
양도세의 주택은 사실상 주거용 건물입니다
"주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.
독립된 주거생활을 할 수 있는 구조는 세대별로 별도의 출입문, 화장실, 취사시설이 있는 구조입니다(소득세법 시행령 제152조의4). 이 구조를 갖추고 주거용으로 쓸 수 있으면, 1년에 몇 번 사용하는지에 따라 결론이 달라지지 않는 경우가 많습니다.
별장을 주택에서 제외하는 규정은 없습니다
소득세법에는 1세대 1주택 비과세를 판단할 때 별장을 주택 수에서 제외하는 규정이 없습니다. 소득세법의 별장 정의(상시 주거용으로 쓰지 않고 휴양·피서·위락용으로 쓰는 주거용 건축물)는 비사업용 토지 조문에만 있고, 그것도 별장의 부속토지를 비사업용 토지로 보는 데 쓰입니다(소득세법 제104조의3 제1항 제6호). 주택 수 판정에는 적용하지 않습니다.
조세심판원과 법원은 대체로 같은 기준을 적용합니다.
- 별장으로 사용했더라도 주거 기능이 유지된 아파트는 주택이라고 봤습니다(조심2021인2516). 같은 단지에 실제 거주하는 세대가 있다는 점도 근거로 들었습니다.
- 거주 목적으로 설계된 단독주택은 언제든 주거에 쓸 수 있으므로 주택이라고 봤습니다(조심2019서2400).
- 등기부에 단독주택으로 되어 있고 별장이 아닌 일반 주택으로 재산세를 냈다면 주택이라고 본 판결이 있습니다(수원지법 2022구단7960).
과거에는 상시 주거용으로 쓰지 않는 별장은 주택에 포함하지 않는다는 국세청 예규를 근거로 별장을 주택에서 제외한 1심 판결(서울행정법원 2016구단59181)도 있었지만, 항소심(서울고법 2017누86271)이 이를 취소하고 주택으로 봤습니다. 별장이면 언제나 주택이라고 단정할 수는 없지만, 주택이 아니라고 인정받는 것은 폐가·단전단수처럼 주거 기능이 없거나 펜션·민박처럼 숙박용으로만 쓰는 경우에 가깝습니다. 최근 흐름은 주거 기능이 있으면 주택입니다.
2023년 지방세법 개정으로 취득세·재산세의 별장 중과가 폐지됐습니다. 예전에는 "지방세에서 별장으로 과세받았으니 주택이 아니다"라는 주장이 제기됐지만, 폐지 이후에는 그 근거가 약해졌습니다.
판단 요소와 입증 자료
| 요소 | 주택 쪽 | 비주택 쪽 |
|---|---|---|
| 구조 | 독립된 출입문·화장실·취사시설 | 공동취사 기숙사, 숙박 전용 시설 |
| 공부·지방세 | 등기·건축물대장상 주택, 주택분 재산세 | 비주거용 과세 |
| 주민등록 | 본인·가족·직원 전입 | 장기간 전입 세대 없음 |
| 공과금 | 전기·수도·가스가 계속 사용됨 | 사용이 간헐적이고 미미함 |
| 주거 가능성 | 언제든 거주 가능 | 단전·단수, 폐가 상태 |
주택이 아니라고 주장하려면 전입세대 열람내역, 공과금 사용 내역, 재산세 과세 내역, 건축물대장, 내부 사진을 갖춰야 합니다. 양도 뒤에 받은 확인서는 신빙성을 다툴 여지가 커서, 사용 실태를 보여 주는 자료를 사용 기간 중에 보관해 둡니다.
직원 기숙사는 건물 종류에 따라 판단이 달라집니다
| 형태 | 판단 |
|---|---|
| 공장 등에 딸린 건축법상 기숙사(공동취사 구조) | 주택으로 보지 않는 쪽 |
| 아파트·다세대·단독주택을 취득해 직원 숙소로 제공 | 주택 |
병원 공동대표들이 합유로 보유하면서 직원 기숙사로 사용한 아파트·단독주택에 대해, 건축법상 기숙사가 아니면 주택 수에 포함한다고 본 결정이 2026년 9월에도 나왔습니다(조심2026광2013). 합유 지분이라도 각자 소유로 보고, 종합부동산세에서 사원용주택으로 합산배제를 받았더라도 양도세 주택 수에는 포함했습니다. 거주자가 직원이라는 사정만으로는 주택에서 제외되지 않습니다. 개별 취사가 가능한 아파트를 기숙사로 사용한 경우도 주택으로 봤습니다(조심2019전0009).
사용자가 소유한 주택을 특수관계 없는 종업원에게 10년 이상 무상으로 제공한 장기사원용 주택은 다주택 중과세율 대상에서 제외됩니다(소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제4호). 이것은 중과 대상에서 제외될 뿐, 1세대 1주택 비과세를 판단할 때 주택 수에서 제외하는 규정이 아닙니다.
중과와 비과세의 주택 수도 다릅니다. 수도권·광역시 밖에 있는 기준시가 3억원 이하 주택은 다주택 중과를 판정할 때 주택 수에서 제외되지만, 1세대 1주택 비과세를 판정할 때는 그대로 주택 수에 포함됩니다. 별장을 주택으로 보아 비과세는 배제하면서 이 규정으로 중과는 배제한 판결이 있습니다(수원지법 2022구단7960).
주택 수에서 제외하는 특례는 따로 있습니다
별장 대신 검토할 특례가 있습니다. 요건을 갖추면 지방에 있는 두 번째 주택을 1세대 1주택 판정에서 주택 수에 포함하지 않습니다.
- 농어촌주택 등 과세특례(조세특례제한법 제99조의4): 일반주택을 보유한 1세대가 그 뒤 2028년 12월 31일까지 읍·면 지역 등에 있는 취득 당시 기준시가 3억원(한옥 4억원) 이하 농어촌주택 1채를 취득해 3년 이상 보유하면, 일반주택을 양도할 때 그 농어촌주택은 소유주택으로 보지 않습니다. 3년을 채우기 전에 일반주택을 먼저 양도해도 되지만, 이후 3년을 채우지 못하면 추징됩니다. 수도권, 도시지역, 조정대상지역, 토지거래허가구역 안의 주택은 원칙적으로 제외되고(접경지역·인구감소지역·기회발전특구 예외와 관광단지 추가 제외가 있음), 일반주택과 같거나 연접한 읍·면·동에 있으면 적용하지 않습니다.
- 상속·이농·귀농 주택 특례(소득세법 시행령 제155조 제7항): 수도권 밖 읍·면에 있는 상속주택(피상속인이 5년 이상 거주), 이농주택, 귀농주택은 일반주택과 함께 보유해도 일반주택을 양도할 때 1세대 1주택으로 봅니다.
- 인구감소지역 주택 특례: 요건과 계산은 인구감소지역에 집 한 채 더 사도 1주택 혜택 유지되나요에 정리했습니다.
주거용 오피스텔도 같은 논리로 주택 수에 포함되는 문제는 주거용 오피스텔은 주택일까, 세목마다 다른 주택 수 판정에서 다뤘습니다.
자주 묻는 질문
Q. 1년에 몇 번만 쓰는 별장도 주택 수에 들어가나요?
A. 주거 기능을 갖추고 언제든 주거용으로 쓸 수 있으면 주택으로 보는 것이 최근 결정의 흐름입니다. 사용 빈도만으로는 주택에서 제외되기 어렵습니다.
Q. 회사 명의가 아니라 제 명의 아파트를 직원 숙소로 내줬습니다. 주택인가요?
A. 주택입니다. 건축법상 기숙사가 아닌 아파트·다세대를 숙소로 제공한 경우는 주택 수에 포함한다는 결정이 이어지고 있습니다.
Q. 별장을 주택에서 빼려면 어떤 자료가 필요한가요?
A. 전입 세대가 없다는 열람내역, 공과금 사용이 미미하다는 내역, 상시 주거가 어렵다는 사진·대장 자료 등을 사용 기간 중에 갖춰야 합니다. 결과는 사실판단이라 장담할 수 없습니다.
근거 법령
- 소득세법 제88조 제7호 (주택의 정의), 시행령 제152조의4 (주택의 구조)
- 소득세법 제104조의3 제1항 제6호 (별장 부속토지), 시행령 제167조의3 제1항 (중과 대상 주택)
- 조세특례제한법 제99조의4 (농어촌주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례)