부담부증여·경매 주택의 공고 전 계약 중과배제, 증여등기·매각허가결정이 공고 후면 적용되지 않습니다
조정대상지역으로 지정되기 전에 그 지역 주택을 양도하기로 매매계약을 체결하고 계약금을 받았다면 다주택 중과세율을 적용하지 않습니다. 그런데 이 예외는 매매계약을 전제로 한 조문입니다. 국세청은 공고 전에 부담부증여 계약을 했어도 증여등기를 공고 후에 접수했다면 채무액 부분에 이 예외를 적용하지 않는다고 회신했고, 경매는 가압류나 경매개시결정이 공고 전이어도 매각허가결정이 공고 후라면 해당하지 않는다고 회신했습니다. 매각허가결정까지 공고 전에 끝난 경매는 양도인 쪽을 판단한 예규가 없고, 매수인 쪽 일시적 2주택 해석에서 매각허가결정일을 계약일로 본 예가 있을 뿐입니다. 2026년 10월 현재 법령 기준입니다.
공고 전 계약 예외는 '매매계약·계약금'을 요건으로 합니다
조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택
2주택 중과(제167조의10)와 3주택 이상 중과(제167조의3 제1항 제11호)에 같은 문언이 있습니다. 요건은 세 가지입니다. 공고일 이전에 매매계약을 체결했을 것, 계약금을 지급받았을 것, 그 사실이 증빙서류로 확인될 것. 잔금일이나 등기일은 묻지 않습니다. 공고일 당일 계약도 포함된다는 사전답변은 조정대상지역 공고일 당일 매도계약도 양도세 중과배제에 정리했습니다.
다주택 중과 한시 배제(제167조의10 제1항 제12호의2 가목)는 2026년 5월 9일 양도분까지였습니다. 토지거래허가·계약 요건을 갖춘 경과분(같은 호 나목·다목)을 제외하면, 2026년 5월 10일 이후 조정대상지역 주택을 양도하는 다주택 세대는 제11호 같은 개별 예외에 해당하는지부터 확인합니다.
문제는 매매가 아닌 방식으로 소유권이 이전되는 경우입니다. 부담부증여와 경매가 대표적이고, 국세청 예규가 세 건 있습니다.
| 예규 | 공고 전에 있었던 일 | 공고 후에 있었던 일 | 회신 |
|---|---|---|---|
| 서면-2021-법규재산-1989 (2023.6.26.) | 부담부증여 계약 | 증여등기 접수 | 채무액 부분 제11호 해당 없음 |
| 서면-2021-법규재산-3789 (2022.5.31.) | 가압류 결정 | 경매개시결정, 매각허가결정 | 제11호 해당 없음 |
| 서면-2021-법규재산-7563 (2023.1.12.) | 경매개시결정 | 매각허가결정 | 제11호 해당 없음 |
부담부증여: 공고 전 계약이어도 채무액 부분은 예외가 아닙니다
부담부증여에서 수증자가 인수한 채무액 부분은 양도로 봅니다.
이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, …
이 '채무액 부분'은 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우 증여가액 중 그 채무액에 해당하는 부분입니다. 배우자·직계존비속 간 부담부증여에서 수증자가 인수하지 않은 것으로 추정되는 채무액은 제외합니다(소득세법 시행령 제151조 제3항).
예규 사안의 날짜는 이렇습니다.
| 날짜 | 내용 |
|---|---|
| 2020.12.16. | 어머니가 아들에게 A주택 부담부증여 계약(근저당권부 채무 인수) |
| 2020.12.18. | A주택 소재지 조정대상지역 지정 |
| 2020.12.22. | 소유권이전 등기 접수(B주택 보유, 비과세 대상 아님 전제) |
계약은 지정 이틀 전이었지만 국세청은 "조정대상지역 공고일 이전에 부담부증여계약을 체결하였으나 조정대상지역의 공고가 있은 날 후에 증여등기접수한 경우"에는 채무액 부분이 제11호에 해당하지 않는다고 회신했습니다(서면-2021-법규재산-1989). 회신 원문은 '제88조제1항 후단'이라고 적었는데, 현행 조문 체계에서는 제88조 제1호 후단입니다.
회신에는 이유가 적혀 있지 않습니다. 조문으로 보면 제11호는 '양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은' 주택이고, 부담부증여 계약은 매매계약이 아니며 증여자가 계약금을 받지도 않습니다. 결론은 이 문언과 맞습니다.
등기 시점도 함께 봅니다. 부동산 증여재산의 취득시기는 등기부에 기재된 등기접수일입니다(상속세 및 증여세법 시행령 제24조 제1항 제1호). 예규도 회신에서 '공고가 있은 날 후에 증여등기접수한 경우'라고 등기 접수 시점을 적었습니다. 증여등기까지 공고 전에 접수한 경우는 이 예규의 사실관계가 아닙니다.
경매: 매각허가결정이 공고 후라면 예외가 아닙니다
경매로 주택이 매각되면 소유자에게 양도소득세가 과세됩니다. 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 소유권을 취득하고(민사집행법 제135조), 양도소득세의 양도시기도 대금을 청산한 날이 원칙입니다(소득세법 제98조). 그래서 공고 전에 경매 절차가 시작돼도 대금 납부가 공고 후이면 양도일에는 조정대상지역 주택입니다.
국세청은 두 사안에서 이 경우 제11호를 적용하지 않는다고 회신했습니다.
- 가압류가 공고 전인 경우(서면-2021-법규재산-3789). 2019년 7월 의왕 A주택에 가압류 결정, 2020년 2월 A주택 소재지 조정대상지역 지정, 2020년 4월 13일 강제경매 접수, 2021년 1월 매각허가결정이 있었던 사안입니다. 국세청은 공고일 이전 가압류 결정(민사집행법 제276조)이 있고 공고일 후 매각허가결정(같은 법 제128조)이 있는 경우는 제11호에 해당하지 않는다고 보았습니다.
- 경매개시결정이 공고 전인 경우(서면-2021-법규재산-7563). 국세청은 공고일 이전 경매개시결정(민사집행법 제83조)이 있고 공고일 후 매각허가결정이 있는 경우도 제11호에 해당하지 않는다고 보았습니다. 질의서의 사실관계에는 경매개시결정이 공고 전인지 후인지가 섞여 있지만, 회신은 공고 전 경매개시결정을 전제로 했습니다.
두 예규 모두 매각허가결정이 공고 후인 사안입니다.
예규가 판단하지 않은 경우: 매각허가결정이 공고 전인 경매
매각허가결정까지 공고 전에 있었고 매각대금 납부만 공고 후인 경매는 위 두 예규의 사실관계가 아닙니다. 이 경우 양도인에게 제11호를 적용하는지 판단한 예규는 원문으로 확인하지 못했습니다.
참고할 해석은 경매로 주택을 취득한 매수인 쪽에 있습니다. 일시적 2주택 처분기한의 '조정대상지역 공고일 이전 매매계약 체결' 괄호(당시 소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호)를 적용할 때, 국세청은 경매로 취득한 신규 주택은 매각허가결정일을 매매계약 체결일로 본다고 회신했습니다(서면-2021-법령해석재산-4728, 2021.12.20.). 2020.11.25. 파주 B주택 매각허가결정, 2020.12.18. 파주 조정대상지역 지정, 2021.1. 잔대금 납부·소유권이전등기 접수 순서였던 사안이고, 처분기한을 3년으로 보았습니다. 매각허가결정일과 조정대상지역 공고일이 같은 날(2020.6.19.)이었던 사안에서는 4728을 참고하라고 회신했습니다(서면-2021-부동산-3718, 2022.8.25.).
| 해석 | 판단 대상 | 매각허가결정과 공고의 선후 | 회신 |
|---|---|---|---|
| 서면-2021-법규재산-3789·7563 | 양도인, 중과 제11호 | 매각허가결정이 공고 후 | 제11호 해당 없음 |
| 서면-2021-법령해석재산-4728 | 매수인, 일시적 2주택 괄호 | 매각허가결정이 공고 전 | 매각허가결정일을 계약일로 보아 3년 |
| 서면-2021-부동산-3718 | 매수인, 일시적 2주택 괄호 | 같은 날 | 4728 참고 |
세 해석을 나란히 놓으면 경매에서 '매매계약 체결일'에 대응하는 날로 매각허가결정일을 보는 해석 흐름이 있습니다. 다만 4728·3718은 신규 주택을 취득한 쪽의 처분기한에 관한 해석이고, 양도인 쪽 중과 제11호는 판단하지 않았습니다. 제11호는 계약금을 지급받은 사실까지 요건으로 하는데, 매수신청 보증은 매수신청인이 집행관에게 제공하는 것이어서(민사집행법 제113조) 이 요건이 경매에 어떻게 대응하는지도 예규로 확인되지 않았습니다. 매각허가결정이 공고 전이라는 이유만으로 제11호를 적용한다고 단정할 수 없으므로, 이런 사안은 신고 전에 사전답변으로 확인합니다.
공매도 같은 문제가 있지만, 위 해석은 모두 민사집행법상 경매 사안입니다.
기준 공고일은 주택법상 공고일입니다
조정대상지역은 국토교통부장관이 지정하고 지체 없이 공고합니다(주택법 제63조의2 제4항). 제11호의 '공고가 있은 날'은 이 주택법상 공고일입니다. 기획재정부는 2017년 첫 지정을 두고 소득세법 시행령상 조정대상지역 시작일(2017.8.3.), 국토교통부 예정지 공고일(2017.9.6.), 주택법(법률 제14866호) 시행일(2017.11.10.) 중 2017.11.10.을 공고일로 보았습니다(기획재정부 재산세제과-73, 2022.1.11.; 서면-2019-법규재산-4276). 조정대상지역의 지정·공고를 정한 주택법 제63조의2를 담은 개정 주택법이 2017년 11월 10일부터 시행됐습니다.
2017년 첫 지정 지역에서 2017.11.10. 이전에 매도계약을 체결하고 계약금을 받았다면 제11호를 검토합니다. 이후 지정분은 각 지정의 공고일을 기준으로 봅니다.
확인할 것
- 양도 방식이 매매인지 확인합니다. 부담부증여·경매는 위 예규 사실관계에 해당하는지 대조합니다.
- 부담부증여는 증여등기 접수일과 공고일을 대조합니다. 계약일이 공고 전이어도 등기 접수가 공고 후이면 채무액 부분은 제11호를 적용하지 않습니다(서면-2021-법규재산-1989).
- 경매는 매각허가결정일과 공고일을 대조합니다. 가압류·경매개시결정이 공고 전이어도 매각허가결정이 공고 후이면 제11호를 적용하지 않습니다(서면-2021-법규재산-3789·7563). 매각허가결정까지 공고 전이면 양도인 쪽 예규가 없으므로 사전답변으로 확인합니다(매수인 쪽 해석은 서면-2021-법령해석재산-4728).
- 공고일은 주택법상 공고일로 확인합니다. 발표일이나 예정지 공고일이 아닙니다.
- 다른 중과 제외 사유(상속주택, 일시적 2주택 비과세 등)가 있는지 함께 확인합니다. 보유 주택과 날짜를 넣어 양도세 중과대상 판정으로 점검할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 부담부증여 계약서를 지정 전에 썼는데, 그날을 기준으로 볼 수 없나요?
A. 국세청은 공고 전 부담부증여 계약, 공고 후 증여등기 접수 사안에서 채무액 부분은 공고 전 계약 예외에 해당하지 않는다고 회신했습니다(서면-2021-법규재산-1989). 부담부증여 계약일은 기준이 되지 않습니다.
Q. 부담부증여 중 증여 부분에도 중과세율이 적용되나요?
A. 양도소득세 대상은 수증자가 인수한 채무액 부분뿐입니다(소득세법 제88조 제1호 후단). 나머지 증여 부분에는 수증자에게 증여세가 과세됩니다.
Q. 경매개시결정이 지정 전이었는데도 중과되나요?
A. 매각허가결정이 공고 후였다면 공고 전 계약 예외는 적용되지 않습니다(서면-2021-법규재산-7563). 다른 중과 제외 사유가 없다면 중과세율을 적용합니다.
Q. 매각허가결정까지 지정 전에 끝났다면요?
A. 양도인 쪽 중과 제11호를 판단한 예규는 확인하지 못했습니다. 경매로 신규 주택을 취득한 매수인 쪽 일시적 2주택 처분기한에서는 매각허가결정일을 매매계약 체결일로 본 해석이 있지만(서면-2021-법령해석재산-4728), 제11호에 그대로 적용된다고 단정할 수 없습니다. 신고 전에 사전답변으로 확인합니다.
근거 법령
- 소득세법 제88조 제1호 (양도의 정의, 부담부증여 채무액 부분)
- 소득세법 제98조 (양도·취득의 시기)
- 소득세법 시행령 제151조 제3항 (부담부증여 채무액의 범위)
- 소득세법 시행령 제167조의10 제1항 제11호·제12호의2, 제167조의3 제1항 제11호 (공고 전 매도계약 주택, 한시 배제)
- 상속세 및 증여세법 시행령 제24조 제1항 제1호 (증여재산의 취득시기)
- 민사집행법 제83조·제113조·제128조·제135조·제276조
- 주택법 제63조의2 (조정대상지역의 지정·공고)
- 서면-2021-법규재산-1989(2023.6.26.), 서면-2021-법규재산-3789(2022.5.31.), 서면-2021-법규재산-7563(2023.1.12.), 서면-2021-법령해석재산-4728(2021.12.20.), 서면-2021-부동산-3718(2022.8.25.), 서면-2019-법규재산-4276(2022.1.17.), 기획재정부 재산세제과-73(2022.1.11.)