분양권만 보유한 세대가 조합원입주권을 추가로 취득하면, 완공된 두 주택 중 어느 쪽이 비과세 특례를 받나
"주택은 없고 분양권 하나만 있습니다. 분양 아파트에 들어간 뒤 옮겨 살 지역의 재개발 입주권을 하나 더 취득하려 합니다. 일시적 2주택은 3년 안에 처분하면 된다고 들었는데, 입주권 공사가 늦어지면 비과세를 놓치나요?" 이 질문에서 먼저 볼 것은 3년이 아니라 두 권리를 취득한 순서입니다. 조합원입주권 특례와 분양권 특례는 모두 1주택을 가진 세대가 그 주택을 양도하기 전에 권리를 취득한 경우를 전제로 합니다. 분양 주택을 먼저 취득하고 1년이 지난 뒤 입주권을 취득하면 조문의 순서에 맞게 됩니다. 3년 요건은 그다음에 봅니다.
먼저 적을 날짜 네 개
판정 전에 날짜 네 개를 적어 둡니다.
- 분양권 취득일(당첨일 또는 분양계약일)
- 조합원입주권 승계 취득일(잔금 청산일)
- 분양 아파트 완공·잔금 예정일
- 입주권 신축 아파트 완공 예정일
그리고 입주권을 취득하는 날 세대가 주택을 소유하고 있는지 확인합니다. 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택 수 판정에 포함하지만 분양권은 아직 주택이 아닙니다. 그날 세대가 가진 것이 분양권뿐이라면 이 세대는 "1주택을 소유한 1세대"에 해당하지 않습니다.
입주권 특례는 '주택 먼저, 입주권 나중' 순서를 전제로 합니다
1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하면 1세대 1주택 비과세를 적용하지 않는 것이 원칙입니다(소득세법 제89조 제2항 본문). 예외는 시행령이 정한 경우뿐입니다. 이 글은 2026년 11월 현행 소득세법 시행령을 기준으로 합니다.
국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
3년이 지나 양도하는 경우의 특례(같은 조 제4항)도 "국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에" 입주권을 취득한 경우이고, 분양권 특례(같은 영 제156조의3 제2항·제3항)도 입주권 자리에 분양권이 들어갈 뿐 순서는 같습니다.
분양권만 있는 상태에서 입주권을 취득하면 두 특례 모두 맞지 않습니다
국세청은 이 순서를 그대로 다룬 질의에 회신했습니다. 2021년 1월 1일 이후 분양권(A)을 취득하고 조합원입주권(B)을 추가로 취득한 세대가, 먼저 완공된 A 주택을 B 주택 완공 뒤에 양도하려던 사안입니다.
국세청은 이 세대가 "국내에 1주택을 소유한 1세대가 조합원입주권을 취득한 경우"에 해당하지 않으므로 입주권 특례를 적용받을 수 없다고 회신했습니다. "일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우"에도 해당하지 않아 분양권 특례도 적용받을 수 없다고 했습니다(서면-2021-법규재산-8011, 2022.5.26.). 회신의 기준은 2022년 2월 15일 개정 전 시행령이지만, 지금 조문도 1주택 세대가 권리를 취득하는 순서로 같은 문언을 씁니다(제4항의 '종전 주택 취득 후 1년' 요건은 그 개정으로 들어갔고, 신축 주택 완성 후 기한은 그 뒤 2년에서 3년으로 늘었습니다).
두 권리가 모두 주택으로 완공된 뒤의 일시적 2주택 특례(소득세법 시행령 제155조 제1항)는 이 회신이 따로 다루지 않았습니다. 다만 권리 두 개에서 출발한 비슷한 구조에서는 일시적 2주택 특례를 적용하지 않았습니다. 한 질의는 승계 취득한 조합원입주권 2개가 차례로 주택으로 완공된 사안입니다. 국세청은 먼저 완공된 주택을 양도할 때 제155조 제1항과 제156조의2 제3항·제4항을 적용할 수 없다고 회신했습니다(서면-2021-부동산-2376, 2021.9.3.). 다른 질의는 2021년 이후 취득한 분양권 2개로 주택 2채를 취득한 사안입니다. 먼저 취득한 주택의 양도에 기획재정부는 제155조 제1항을 적용하지 않는 안이 타당하다고 했고(재산세제과-1181, 2022.9.20.), 국세청도 이 기획재정부 해석으로 답했습니다(서면-2021-법규재산-1891, 2022.10.6.). 분양권 1개와 입주권 1개가 섞인 이 글의 경우는 두 해석에서 유추해 판단합니다. 주택 없이 두 권리를 함께 보유한 상태에서 출발한 세대에 대해 일시적 2주택 특례를 인정한 해석은 찾지 못했습니다.
어느 권리가 먼저 완공되든 순서는 같습니다
| 상황 | 양도 대상 | 조문상 판정 |
|---|---|---|
| 분양 주택 먼저 완공, 입주권 공사 중 | 분양 주택 | 입주권을 취득한 날 주택이 없었으므로 입주권 특례 순서에 맞지 않음(8011) |
| 입주권 신축 먼저 완공, 분양권 그대로 | 입주권 신축 주택 | 분양권을 취득한 날 주택이 없었으므로 분양권 특례 순서에 맞지 않음 |
| 두 아파트 모두 완공 | 먼저 완공된 주택 | 권리 둘에서 출발한 구조, 일시적 2주택 특례를 부정한 유사 해석(2376·1181)에서 유추 |
| 완공 전 입주권 양도 | 승계 조합원입주권 | 관리처분계획인가일 현재 기존주택 소유 세대가 아니어서 입주권 비과세 요건에 맞지 않음 |
입주권 신축이 먼저 완공되는 경우를 직접 다룬 해석은 찾지 못했습니다. 가까운 해석은 세대가 2021년 이후 분양권을 먼저 취득하고 그 뒤 다른 주택을 취득한 사안입니다. 분양 주택이 완공된 뒤 나중에 취득한 주택을 양도하려는 경우에도 국세청은 분양권 특례와 일시적 2주택 특례를 모두 적용하지 않았습니다(서면-2021-법규재산-3071, 2023.2.23.). 입주권 신축 주택도 분양권보다 나중에 취득한 주택이라 이 해석과 같은 구조로 봅니다(유추).
승계 취득한 입주권을 완공 전에 양도하는 경우도 따로 봅니다. 조합원입주권 비과세는 관리처분계획인가일 현재 비과세 요건을 갖춘 기존주택을 소유한 세대가 대상입니다(소득세법 제89조 제1항 제4호). 인가 뒤 입주권을 승계 취득한 세대는 이 요건에 해당하지 않습니다. 분양 아파트가 아직 완공되지 않아 분양권을 보유한 상태라면 가목("양도일 현재 다른 주택 또는 분양권을 보유하지 아니할 것")과 나목("분양권을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다")에도 맞지 않습니다. 분양권은 같은 조 제1항의 비과세 대상에 들어 있지 않습니다.
입주권 취득을 분양 주택 취득 1년 뒤로 미루면
순서를 바꾸면 판정이 달라집니다. 분양 아파트가 완공되어 잔금을 치르면 세대는 1주택을 소유하게 됩니다. 그 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 뒤 입주권을 취득하면 문언상 "1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득"한 경우가 됩니다.
주택 쪽에는 이와 같은 순서를 인정한 해석이 있습니다. 무주택 세대가 분양권으로 분양 주택을 먼저 취득한 사안입니다. 국세청은 그날부터 1년 이상 지나 다른 주택을 취득하고 3년 이내에 분양 주택을 양도하면 일시적 2주택 특례를 적용한다고 회신했습니다(서면-2023-부동산-0225, 2023.3.13.). 이 회신은 비조정대상지역 사안입니다. 2026년 10월 1일 시행 개정으로 종전 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역 신규 주택을 2026년 8월 4일 이후 취득하면 이 기간은 2년입니다(소득세법 시행령 제155조 제1항 제1호, 대통령령 제36737호 부칙 제2조). 입주권 특례(제156조의2 제3항)의 3년은 이 개정에서 바뀌지 않았습니다.
처음부터 주택을 가진 세대라면 그 주택이 조합원입주권으로 바뀐 뒤 분양권을 취득해도, 완성된 주택을 양도할 때 분양권 특례(제156조의3 제2항·제3항)로 판정한다는 회신이 있습니다(서면-2021-법규재산-7792, 2023.8.9.; 서면-2024-부동산-0168, 2024.9.25.). 두 해석에서 판정 기준은 세대가 종전 주택을 먼저 소유했는지입니다. 그 종전 주택이 재개발로 입주권이 된 뒤에 권리를 취득했어도 같습니다.
분양 주택의 취득일은 대금을 청산한 날이 원칙입니다. 대금 청산일까지 주택이 완성되지 않았다면 완성된 날(사용승인서 교부일 등)을 취득일로 봅니다(소득세법 제98조, 같은 법 시행령 제162조 제1항 제8호). 이 날부터 1년을 계산합니다.
공사가 늦어질 때의 3년은 입주권 취득일부터 계산합니다
질문의 3년은 주택을 먼저 취득한 세대에서 문제가 됩니다. 입주권 특례에서 3년은 두 가지로 나뉩니다.
| 구분 | 기산점 | 요건 |
|---|---|---|
| 3년 이내 양도(제156조의2 제3항) | 입주권 취득일 | 종전 주택을 입주권 취득일부터 3년 이내 양도 |
| 3년 경과 후 양도(제156조의2 제4항) | 신축 주택 완성일 | 완성 후 3년 이내 세대전원 이사·1년 이상 계속 거주, 완성 전 또는 완성 후 3년 이내 종전 주택 양도 |
3년 이내에 양도하지 못해도 특례를 유지하는 사유는 입주권 취득일부터 3년이 되는 날 현재 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우, 법원에 경매를 신청한 경우, 국세징수법에 따른 공매가 진행 중인 경우이고, 그 방법으로 양도해야 합니다(소득세법 시행규칙 제75조 제1항). 공사 지연은 이 사유에 들어 있지 않습니다.
입주권 공사가 길어지면 제4항으로 갑니다. 3년이 지나 종전 주택을 양도해도 신축 주택이 완성되기 전이거나 완성 후 3년 이내이면 양도 요건을 갖춥니다. 대신 신축 주택 완성 후 3년 이내에 세대전원이 이사해 1년 이상 계속 거주해야 합니다. 이 거주 요건을 채우지 못하면 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 특례를 적용받지 않았을 경우의 세액을 신고·납부해야 합니다(소득세법 시행령 제156조의2 제13항).
가정 사례로 보면
주택이 없는 세대가 분양권과 입주권을 차례로 취득한다고 가정합니다. 날짜는 모두 가정입니다.
- 2025.4.10.분양권 A 분양계약세대는 무주택, 분양권만 보유
- 2026.3.20.조합원입주권 B 승계 취득이날 주택이 없어 입주권 특례 순서에 맞지 않음
- 2027.9.30.분양 아파트 A 완공·잔금A 주택 취득, B는 공사 중
- 2030.6.30.입주권 신축 B 완공주택 2채
- 2031.3.A 주택 양도입주권 특례·분양권 특례 적용 안 함(8011)
사례 A는 입주권 취득일에 분양권뿐이었으므로 B의 공사 기간과 관계없이 A 주택 양도에 입주권 특례와 분양권 특례가 적용되지 않습니다. A 주택 양도는 과세 대상으로 판정하고 세율은 양도일 현재 주택 수와 조정대상지역 여부로 다시 판정합니다.
사례 B는 같은 세대가 입주권 취득을 미룬 경우입니다. 2027년 9월 30일 A 주택을 취득한 뒤 1년 이상이 지난 2028년 11월 15일에 입주권을 승계 취득합니다. 이 세대는 조문상 1주택 세대가 그 주택을 양도하기 전에 입주권을 취득한 구조가 됩니다. 입주권 취득일부터 3년 이내에 A 주택을 양도하면 제3항, 그 뒤라면 B 신축 완성 전이나 완성 후 3년 이내에 A를 양도하고 B에 세대전원이 이사해 1년 이상 거주하는 제4항으로 판정합니다. 두 경우 모두 A 주택 자체가 1세대 1주택 비과세 요건(보유기간, 취득 당시 조정대상지역이면 거주기간)을 갖추어야 합니다.
취득세는 별도 기준으로 봅니다. 조합원입주권 또는 주택분양권을 1개 소유한 세대가 그 상태에서 신규 주택을 취득하면, 취득세 일시적 2주택 기간은 그 권리에 의한 주택을 취득한 날부터 기산합니다(지방세법 시행령 제28조의5 제2항).
입주권을 취득하기 전에 확인할 것
- 입주권 잔금일 현재 세대가 주택을 소유하고 있는지(분양권만 있으면 특례 적용 안 됨)
- 분양권 취득일이 2021년 1월 1일 이후인지(이전 취득분은 주택 수 판정이 다름)
- 분양 아파트의 잔금일과 사용승인일 중 취득일이 언제인지, 그날부터 1년이 지나는 날
- 입주권 신축 아파트의 완공 예정일과 늦어질 경우 제4항 거주 요건을 채울 수 있는지
- 입주권이 관리처분계획인가 뒤 승계 취득분인지(입주권 자체 양도의 비과세 대상 여부)
- 양도할 주택의 보유기간·거주기간, 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 넘는지
- 특례를 적용받으려면 조합원입주권 소유자 1세대1주택 특례적용신고서를 양도소득세 과세표준 신고기한까지 제출(소득세법 시행령 제156조의2 제12항)
자주 묻는 질문
Q. 분양권만 있어도 2021년 이후 취득분은 주택 수에 들어간다는데, 그럼 1주택 세대가 아닌가요?
A. 분양권은 주택 수 판정에 포함하지만 주택은 아닙니다. 입주권 특례는 "1주택을 소유한 1세대"가 그 주택을 양도하기 전에 입주권을 취득한 경우이므로 분양권만 가진 세대가 입주권을 취득하면 이 문언에 해당하지 않는다는 해석이 있습니다(서면-2021-법규재산-8011).
Q. 입주권 공사가 늦어 3년을 넘기면 비과세를 못 받나요?
A. 순서가 맞는 세대라면 3년이 지나도 제4항으로 판정할 수 있습니다. 신축 주택이 완성되기 전이나 완성 후 3년 이내에 종전 주택을 양도하고 완성 후 3년 이내에 세대전원이 이사해 1년 이상 거주하는 요건입니다(소득세법 시행령 제156조의2 제4항). 공사 지연 자체는 3년 연장 사유가 아닙니다(소득세법 시행규칙 제75조 제1항).
Q. 이미 분양권과 입주권을 함께 보유하고 있다면 방법이 없나요?
A. 특례를 적용하지 않으면 먼저 양도하는 쪽은 과세 대상으로 판정합니다. 한쪽을 양도해 1주택만 남으면 남은 주택은 그 주택의 보유기간·거주기간으로 1세대 1주택 비과세를 다시 판정합니다. 어느 쪽을 먼저 양도할지는 두 아파트의 완공 시기와 양도차익을 함께 놓고 정합니다.
Q. 입주권 대신 일반 주택을 더 취득하면 다른가요?
A. 분양권만 가진 세대가 완공 전에 주택을 취득하면 분양권 특례와 일시적 2주택 특례의 순서에 맞지 않습니다(서면-2021-법규재산-3071). 분양 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지나 주택을 취득하고 3년(조정대상지역 간에는 2026년 8월 4일 이후 신규 취득분부터 2년) 이내에 분양 주택을 양도하면 일시적 2주택 특례를 적용한다는 회신이 있습니다(서면-2023-부동산-0225).