주택 부수토지 일부가 도로로 수용되면 비과세, 부수토지만 먼저 수용되는 경우는 요건이 다릅니다
도로 확장 공사로 단독주택 마당 일부가 협의매수되면 그 보상금에 양도세가 과세되는지, 남은 주택을 나중에 양도할 때는 어떻게 되는지 묻는 분이 많습니다. 사업인정고시일 전에 취득한 1세대 1주택이라면 주택과 부수토지 일부가 수용되는 경우 보유·거주기간과 관계없이 비과세이고, 수용일부터 5년 안에 양도하는 잔존주택과 잔존토지도 비과세입니다. 따로 확인할 것은 주택은 그대로 두고 마당만 따로 먼저 수용되는 경우입니다. 해석이 엇갈리다가 2025년 국세청 기준해석으로 이 경우 특례를 적용하지 않는 쪽이 확인됐습니다. 2026년 10월 현재 법령과 해석 기준입니다.
수용되는 주택은 보유·거주기간을 묻지 않습니다
1세대 1주택 비과세는 원칙적으로 2년 보유(조정대상지역에서 취득했다면 2년 거주)를 요건으로 합니다. 공익사업으로 수용되는 경우에는 예외가 있습니다.
사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 따라 수용되는 경우(그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함한다)에는 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (요지)
정리하면 이렇습니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 대상 | 사업인정고시일 전에 취득한 주택과 부수토지 |
| 양도 방식 | 협의매수, 토지보상법 수용, 그 밖의 법률에 따른 수용 |
| 효과 | 보유·거주기간 요건 면제 |
| 잔존분 | 수용일부터 5년 안에 양도하는 잔존주택과 잔존 부수토지도 포함 |
| 그대로 적용되는 요건 | 양도일 현재 국내에 1주택인 1세대 |
협의매수도 문언에 포함돼 있어, 재결까지 가지 않고 협의로 보상받아도 같습니다. 잔존분 기간은 2013년 2월 15일 개정으로 2년에서 5년으로 연장됐습니다.
부수토지를 분할해 양도하면 원칙은 과세지만, 수용은 예외입니다
주택 부수토지를 분할해 일부만 양도하면 그 부분은 1세대 1주택 비과세를 받지 못하는 것이 원칙입니다. 시행규칙은 주택과 부수토지 일부가 수용되는 경우를 예외로 두고, 그 주택과 5년 안에 양도하는 잔존토지·잔존주택도 비과세 대상에 포함합니다(소득세법 시행규칙 제72조 제2항 후단).
비과세되는 부수토지는 주택 정착면적에 지역별 배율을 곱한 면적까지입니다(시행령 제154조 제7항). 수도권 도시지역의 주거·상업·공업지역은 3배, 수도권 녹지지역과 수도권 밖 도시지역은 5배, 도시지역 밖은 10배입니다. 일부만 수용되면 비과세 면적도 나눠 계산합니다. 수용되는 부분의 비과세 한도는 '전체 주택 정착면적 × 배율 × (수용된 토지 ÷ 전체 토지)'로 계산하고, 잔존토지를 양도할 때도 같은 방식으로 안분합니다. 2025년 11월 28일 이후 양도분부터는 수용되는 경우 사업인정고시일 전날 현재의 용도지역을 기준으로 배율을 적용합니다. 수용 사업 때문에 용도지역이 바뀌어 배율이 줄어드는 불이익을 막는 개정이며, 그 전에 수용된 부분에는 종전 규정을 적용합니다.
마당만 따로 먼저 수용되는 경우는 특례를 적용하지 않는 쪽입니다
도로 공사에서는 주택은 편입되지 않고 마당 일부만 편입되는 경우가 흔합니다. 이 경우 해석이 엇갈려 왔습니다.
| 시기 | 해석 |
|---|---|
| 2011~2012년 일부 해석 | 부수토지만 먼저 수용돼도 수용 특례 적용(부동산거래관리과-832, 2011.9.30. 등) |
| 2012년 이후 해석과 법원 | 부수토지만 따로 수용되면 특례 미적용(서울고법 2020누32021 등) |
| 2025년 기준해석 | 부수토지만 협의매수·수용되는 경우 수용 특례를 적용하지 않음 확인(기준-2022-법규재산-0128, 2025.6.30.) |
조세심판원도 부수토지가 수용된 뒤 주택은 다른 사람에게 양도한 사안에서, 두 거래를 별개로 보아 비과세를 인정하지 않았습니다(조심2024인4309). 시행규칙의 예외는 주택과 부수토지 일부가 함께 수용될 때 적용한다는 이유였습니다.
주택과 마당이 함께 수용 대상이 되어 보상만 시차를 두고 받는 경우(시차보상)에는 전체를 하나의 양도로 보아 특례를 적용합니다. 반면 마당만 먼저 별도로 수용되면 뒤에 주택이 수용되더라도 마당 부분은 비과세가 부인될 수 있습니다. 마당만 편입 통보를 받았다면 같은 사업으로 주택도 편입되는지와 보상 일정을 먼저 확인합니다. 주택을 먼저 일반 매매로 양도한 뒤 부수토지가 수용되거나, 부수토지를 먼저 일반 매매한 뒤 주택이 수용된 경우에도 일반 매매한 부분은 비과세되지 않습니다.
주택이 수용된 뒤 다른 주택을 취득한 경우
건물이 수용된 뒤 새 주택 1채를 취득하고, 그다음에 남은 부수토지를 양도한 사안에서, 국세청은 최근 그 잔존토지 양도를 종전 주택의 수용에 포함해 비과세할 수 있다고 회신했습니다(사전-2024-법규재산-0368, 2024.9.6.). 그 전에는 다른 주택을 취득한 상태에서 잔존분을 양도하면 과세한다는 해석이 있었고(재산세제과-560, 2009.3.23. 등), 2주택 이상을 취득한 뒤 양도한 경우를 과세한 해석도 있습니다. 최근 해석 한 건에 의존하기보다 잔존분 양도 시점을 새 주택 취득 전으로 정합니다.
그 밖에 확인할 것
- 잔존토지를 다시 분할해 일부만 양도하는 경우: 도로 수용 뒤 남은 부수토지를 또 분할해 일부만 양도한 사안에서 과세한 결정이 있습니다(조심2013중3312).
- 잔존토지에 다른 건물을 건축한 경우: 주택 부수토지가 아니게 되므로 특례를 받기 어렵습니다.
- 고가주택: 일부만 양도하면 양도하는 부분의 실거래가를 그 부분이 전체 주택면적에서 차지하는 비율로 나누어 전체 가액으로 환산하고, 그 금액이 12억원을 넘는지로 판정합니다(시행령 제156조 제1항). 예를 들어 수용된 부분 보상금이 3억원이고 면적 비율이 20%라면 환산 가액은 15억원이어서 고가주택에 해당합니다.
- 비과세가 안 되는 부분: 배율을 넘는 토지나 고가주택 과세분은 공익사업용 토지 등 양도세 감면(조세특례제한법 제77조, 현금보상 15%·채권보상 20% 등, 2026년 12월 31일까지 양도분)을 검토합니다. 감면은 사업인정고시일(그 전에 양도하면 양도일)부터 소급해 2년 이전에 취득한 토지·건물이 대상이고, 다른 수용 감면과 합쳐 과세기간별 2억원, 5개 과세기간 3억원 한도가 있습니다(같은 법 제133조).
- 적용되지 않는 경우: 사업인정고시일 후에 취득하거나 상속받은 주택은 이 특례를 받지 못합니다. 수용 뒤 남은 부수토지를 별도세대인 자녀가 상속받아 5년 안에 양도한 경우도 적용되지 않는다는 해석이 있습니다.
1세대 1주택 비과세의 일반 요건은 1세대 1주택 비과세 요건 총정리에 정리했습니다.
자주 묻는 질문
Q. 산 지 1년 된 집인데 도로 공사로 집과 마당 일부가 협의매수됩니다. 비과세가 되나요?
A. 사업인정고시일 전에 취득한 1세대 1주택이라면 보유·거주기간과 관계없이 비과세 대상입니다. 수용일부터 5년 안에 남은 주택과 토지를 양도해도 비과세됩니다.
Q. 집은 그대로이고 마당만 도로에 편입됩니다. 보상금에 양도세가 나오나요?
A. 2025년 국세청 기준해석은 부수토지만 따로 수용되는 경우 수용 특례를 적용하지 않는 쪽입니다. 다만 같은 사업으로 주택도 함께 수용 대상이 되어 보상만 시차를 두고 받는 경우에는 하나의 양도로 보아 특례를 적용하므로, 주택 편입 여부부터 확인합니다.
Q. 남은 땅은 언제까지 팔아야 하나요?
A. 수용일(또는 양도일)부터 5년 안에 양도해야 잔존 부수토지 비과세가 적용됩니다.
근거 법령·해석
- 소득세법 제89조 제1항 제3호, 시행령 제154조 제1항 제2호 가목·제7항, 제156조 제1항
- 소득세법 시행규칙 제72조 제2항
- 조세특례제한법 제77조 (공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면), 제133조 (감면 종합한도)
- 기준-2022-법규재산-0128 (2025.6.30.), 사전-2024-법규재산-0368 (2024.9.6.)