상생임대주택 특례 체크리스트, 양도 전에 순서대로 확인할 6단계
상생임대주택 특례는 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택처럼 2년 거주가 필요한 집을 거주하지 않고도 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제 표2로 양도할 수 있게 하는 규정입니다(소득세법 시행령 제155조의3). 요건이 계약서 날짜와 금액에 달려 있어 한 단계만 어긋나도 특례가 없습니다. 양도 전에 아래 순서대로 확인합니다. 2026년 10월 1일 시행 조문 기준입니다.
| 단계 | 확인할 것 |
|---|---|
| 1 | 양도할 때 1주택인가 |
| 2 | 직전임대차계약이 있는가(취득 후 체결, 승계 제외, 1년 6개월) |
| 3 | 상생임대차계약이 요건을 갖췄는가(5% 이내, 기한 안 체결·임대 개시) |
| 4 | 상생임대차계약으로 실제 2년을 임대했는가 |
| 5 | 양도기한 안에 양도하는가 |
| 6 | 공동명의·상속·재건축 같은 특수 상황이 있는가 |
1단계. 양도할 때 1주택인가요
상생임대 특례는 거주요건만 면제합니다. 주택 수 요건은 그대로입니다. 양도할 때 1주택이거나, 일시적 2주택·합가처럼 다른 규정으로 1세대 1주택으로 보는 경우여야 합니다(제155조의3 제1항).
| 확인 질문 | 예 | 아니오 |
|---|---|---|
| 양도일에 국내 주택이 이 집 하나인가 | 2단계로 | 아래 질문으로 |
| 일시적 2주택·동거봉양 합가·혼인 합가 등으로 1세대 1주택으로 보는가 | 그 특례 요건도 함께 갖추고 2단계로 | 상생임대 특례로도 비과세 불가 |
| 상생임대를 시작할 때 다주택이었는가 | 양도할 때 1주택이면 무관 | 2단계로 |
상생임대를 시작한 날 다주택이었어도 다른 주택을 먼저 양도하고 이 집을 양도할 때 1주택이면 됩니다(서면-2024-부동산-2519). 상생임대 요건을 갖춘 집이 두 채라면 먼저 양도하는 집은 일시적 2주택처럼 1세대 1주택으로 보는 특례 요건까지 갖춰야 비과세됩니다(서면-2022-부동산-4214). 양도가액이 12억원을 넘으면 넘는 부분은 과세되고, 장기보유특별공제의 거주기간별 공제율은 실제 거주기간으로 계산합니다.
자세히: 상생임대 요건을 갖춘 집이 두 채 · 일시적 2주택·합가·감면주택과 상생임대 특례를 함께 적용할 때
2단계. 직전임대차계약이 있나요
직전임대차계약은 1세대가 주택을 취득한 후 임차인과 체결한 계약입니다. 주택을 취득하면서 임대인 지위를 승계한 계약은 제외합니다(제155조의3 제1항 제1호). 이 계약으로 실제 1년 6개월 이상 임대해야 합니다(같은 항 제2호).
| 확인 질문 | 예 | 아니오 |
|---|---|---|
| 취득일(잔금일) 당일 또는 그 뒤에 체결한 계약인가 | 충족, 아래 질문으로 | 직전임대차계약 아님, 그 다음 계약부터 다시 판정 |
| 매수하면서 전 소유자의 임대차를 승계한 계약인가 | 직전임대차계약 아님, 그 계약이 끝난 뒤 갱신하거나 새로 체결한 계약부터 판정 | 충족, 아래 질문으로 |
| 그 계약으로 실제 1년 6개월 이상 임대했나 | 3단계로 | 연장 계약 합산·중도퇴거 합산 여부 확인 |
매매계약 후 잔금 전에 체결한 계약은 임대가 취득일 이후 시작됐어도 직전임대차계약이 아닙니다(사전-2024-법규재산-0967). 취득일 당일 체결한 계약은 인정하지만, 전 소유자의 계약을 같은 내용으로 다시 쓴 경우는 제외합니다(서면-2022-법규재산-4863). 승계한 계약이라도 임차인이 갱신요구권을 써 갱신했다면 그 갱신계약이 직전임대차계약, 재갱신계약이 상생임대차계약이 될 수 있습니다(서면-2022-법규재산-2849). 2년 계약 뒤 같은 임차인과 1년 연장했다면 두 계약을 합산해 직전임대차계약으로 봅니다(서면-2023-법규재산-3010). 연장하면서 보증금이나 월세를 올렸다면 합산하지 않습니다(서면-2025-부동산-0424). 분양 아파트와 조합원 주택은 취득일이 달라 판정 기준일도 다릅니다.
자세히: 잔금 전에 체결한 임대차계약 · 세입자 있는 집을 매수한 경우 · 분양권·입주권·지역주택조합 주택 · 연장·갱신·분할한 임대차계약
3단계. 상생임대차계약이 요건을 갖췄나요
상생임대차계약은 직전임대차계약 대비 보증금·월세 증가율이 5% 이내인 계약입니다. 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결하고 임대를 개시해야 하고, 계약금을 받은 사실이 증빙서류로 확인되어야 합니다(제155조의3 제1항 제1호).
| 확인 질문 | 예 | 아니오 |
|---|---|---|
| 직전임대차계약보다 보증금·월세가 5% 넘게 오르지 않았나 | 충족, 아래 질문으로 | 상생임대차계약 아님 |
| 2021.12.20.~2026.12.31. 사이에 체결하고 계약금 수령 증빙이 있나 | 충족, 아래 질문으로 | 상생임대차계약 아님 |
| 새 임대기간이 2026.12.31.까지 시작했나 | 4단계로 | 해석 없음, 정부 문답 기준으로는 특례 대상이 아닐 수 있음 |
| 직전·상생을 4년 계약 하나로 체결했나 | 두 계약으로 나눠 볼 수 없음 | 4단계로 |
보증금과 월세를 서로 전환했다면 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항의 기준으로 증가율을 계산합니다(제155조의3 제2항). 4년 단일계약은 앞뒤 2년씩 나눠 직전·상생임대차계약으로 볼 수 없습니다(서면-2024-법규재산-2876). 다만 직전 요건을 갖춘 계약을 합의로 단축 변경하고 같은 임차인과 새 계약을 체결했다면 특례를 적용할 수 있다는 기획재정부 회신이 있습니다(재산세제과-952 질의3).
연말에 갱신계약서만 미리 작성하고 새 임대기간이 2027년에 시작하는 경우는 직접 판단한 해석이 아직 없습니다. 정부의 2026년 세제개편안 문답자료는 이 기간 중에 체결과 임대 개시가 모두 필요하다고 설명합니다.
자세히: 계약 중 임대료 인하·보증금 반환·전월세 전환, 상생임대 5% · 만기 전에 미리 맺은 상생임대 갱신계약, 임대 개시가 2027년이면
4단계. 상생임대차계약으로 실제 2년을 임대했나요
상생임대차계약에 따라 실제 임대한 기간이 2년 이상이어야 합니다(제155조의3 제1항 제3호). 계약서상 기간이 아니라 실제 임대한 기간으로 봅니다. 임대기간은 월력으로 계산하고 1개월 미만은 1개월로 봅니다(같은 조 제3항).
| 확인 질문 | 예 | 아니오 |
|---|---|---|
| 양도일까지 월력으로 2년(1개월 미만은 1개월)을 채웠나 | 충족, 아래 질문으로 | 특례 없음, 매수인이 임대차를 승계해도 같음 |
| 임차인 사정으로 중도퇴거한 뒤 새 계약을 체결했나 | 새 계약 보증금·월세가 종전보다 오르지 않았으면 합산 | 아래 질문으로 |
| 다가구주택을 한 번에 양도하나 | 모든 호실이 요건을 갖춰야 함 | 5단계로 |
상생임대차 2년이 되기 전에 양도하면 매수인이 임차인의 남은 기간을 보장해도 특례를 적용하지 않습니다(사전-2024-법규재산-0610). 임차인 사정으로 새 계약을 체결한 경우의 합산은 새 계약의 보증금·임대료가 종전 계약보다 증가하지 않은 때에만 인정됩니다(제155조의3 제4항, 같은 법 시행규칙 제74조의3). 다가구주택을 하나의 매매단위로 양도하면서 일부 호실이 요건에 미달하면 주택 전체가 특례에서 빠집니다(사전-2025-법규재산-1096). 재개발·재건축으로 임차인이 퇴거한 경우에는 사업 전후 임대기간을 합산하지 않습니다(서면-2024-법규재산-4716).
자세히: 상생임대 임대기간, 며칠이 모자라면 · 다가구 한 호실·2년 전 양도 · 상생임대 중도퇴거 후 2027년에 맺은 새 임대차계약
5단계. 양도기한 안에 양도하나요
2026년 10월 1일 이후 양도분부터 양도기한이 생겼습니다. 기한은 상생임대차계약에 따른 임대기간이 끝난 날을 기준으로 정합니다(제155조의3 제1항).
| 상생임대차 임대기간 종료일 | 양도기한 |
|---|---|
| 2026년 12월 31일 이전 | 2027년 12월 31일까지 |
| 2027년 1월 1일 이후 | 종료일부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 |
기한이 지나 양도하면 상생임대 특례를 받지 못합니다. 이때 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 다시 2년 거주요건을 갖춰야 비과세됩니다. 아래 세 경우는 종료일을 어느 날로 보는지 판단한 해석이 아직 없으므로 이른 날 기준으로 기한을 계산해 둡니다.
- 상생 요건을 갖춘 뒤 같은 임차인과 연장·갱신한 경우: 연장·갱신 전 종료일을 기준으로 위 표대로 계산
- 상생임대차계약을 3년·4년으로 체결한 경우: 2년을 채운 뒤, 2년을 채운 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날 안에 양도
- 중도퇴거로 새 계약 기간을 합산한 경우: 합산해 2년을 채운 날부터 1년 안에 양도
자세히: 상생임대 양도기한과 유의점
6단계. 특수한 상황이 있나요
명의가 바뀌었거나 임차인·주택의 형태가 일반적이지 않으면 위 단계와 별도로 확인합니다.
| 상황 | 자세한 칼럼 |
|---|---|
| 공동명의인데 계약서에 일부 공유자만 임대인으로 적힌 경우 | 공동명의 주택 |
| 상속·증여·이혼으로 명의가 바뀐 경우 | 상속·증여·이혼으로 명의가 바뀐 상생임대주택 |
| 재건축·리모델링, 조합원입주권으로 바뀐 경우 | 재건축·리모델링으로 임차인이 나간 상생임대주택 |
| 출국 중(비거주자 기간)에 계약을 체결한 경우 | 비거주자 기간에 맺은 임대차계약 |
| 임차인이 법인·LH이거나 임차인 가족만 거주한 경우 | 법인·LH에 임대했거나 임차인 가족만 사는 집 |
| 장기임대주택을 보유하고 거주주택을 양도하는 경우 | 장기임대주택 보유 시 거주주택 비과세 |
결정 전에 세무상담이 필요한 이유
체크리스트는 판정 순서를 보여 줄 뿐, 어느 계약이 직전임대차계약인지는 계약서 전체를 시간순으로 놓고 봐야 정해집니다. 직전임대차계약을 다르게 잡으면 2년을 채운 날과 양도기한도 바뀝니다. 일시적 2주택 같은 다른 특례를 적용하는 경우에는 그 특례의 요건과 기한도 맞춰야 합니다. 양도 시기를 정하기 전에 계약서와 계약금 수령 내역, 양도 계획을 놓고 요건과 양도기한을 확인합니다. 와이제이 택스 라운지는 유료 상담으로 이 검토를 도와드립니다. 진행 방식은 상담 안내에서 확인하실 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 직전임대차계약과 상생임대차계약 사이에 제가 직접 거주한 기간이 있어도 되나요?
A. 됩니다. 취득 후 임대하다가 본인이 거주한 뒤 다시 임대한 경우에도 요건을 갖추면 특례를 적용한다는 회신이 있습니다(서면-2022-법규재산-0893). 두 계약의 임차인이 달라도 됩니다(서면-2023-법규재산-3010).
Q. 신고할 때 따로 제출할 서류가 있나요?
A. 양도소득세 신고기한까지 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 직전임대차계약서와 상생임대차계약서를 첨부해 제출합니다(제155조의3 제5항). 기한까지 제출하지 못해도 요건이 확인되면 특례를 적용한다는 회신이 있습니다(기준-2025-법규재산-0020). 계약금 입금 내역도 함께 보관해 둡니다.
Q. 임대사업자로 등록하지 않았는데 상생임대 특례를 받을 수 있나요?
A. 받을 수 있습니다. 상생임대 특례 조문은 임대사업자 등록을 요건으로 정하지 않습니다. 등록임대주택이어도 상생임대의 5%는 직전임대차계약 대비 증가율로 따로 계산합니다(제155조의3 제1항 제1호).
근거 법령
- 소득세법 시행령 제155조의3 제1항(1주택, 직전임대차계약 1년 6개월·상생임대차계약 2년, 5% 이내, 2021.12.20.~2026.12.31. 체결·임대 개시, 양도기한은 대통령령 제36737호로 신설, 2026.9.30. 공포·10.1. 시행), 제2항(전환 시 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항), 제3항(월력 계산), 제4항(임차인 사정 시 합산), 제5항(특례적용신고서)
- 소득세법 시행규칙 제74조의3(합산 요건: 새 계약의 보증금·임대료가 종전보다 증가하지 않을 것)
- 서면-2022-부동산-4214(2023.5.15.): 일시적 2주택 요건과 상생임대주택 요건을 모두 갖춘 종전주택 양도 시 1세대 1주택 비과세
- 서면-2024-부동산-2519(2024.10.23.): 임대개시일에 다주택이어도 양도 시 1주택이면 거주기간 제한 없음
- 사전-2024-법규재산-0967(2025.3.17.): 매매계약 후 취득 전에 작성한 계약은 직전임대차계약 아님
- 서면-2022-법규재산-4863(2023.3.8.): 취득일 당일 체결한 계약은 직전임대차계약(전 소유자 계약을 같은 내용으로 다시 쓴 경우 제외)
- 서면-2022-법규재산-2849(2022.10.12.): 갱신요구권 행사로 승계 계약을 갱신·재갱신하면 각각 직전·상생임대차계약이 될 수 있음
- 서면-2023-법규재산-3010(2023.12.27.): 2년 + 같은 임차인 1년 연장을 합산해 직전임대차계약
- 서면-2025-부동산-0424(2026.6.11.): 같은 임차인과 2년 + 증액한 1년 계약은 합산해 직전임대차계약으로 볼 수 없음
- 서면-2024-법규재산-2876(2024.11.13.): 4년 단일계약을 직전·상생 두 계약으로 볼 수 없음
- 재산세제과-952(2023.8.10.) 질의3: 직전 요건을 갖춘 계약을 단축 변경하고 같은 임차인과 새 계약을 체결하면 특례 적용 가능
- 사전-2024-법규재산-0610(2024.9.23.): 상생임대차 2년 전 양도는 임차권 보장 여부와 무관하게 특례 미적용
- 사전-2025-법규재산-1096(2026.3.9.): 하나의 매매단위로 양도하는 다가구주택의 일부 호실이 요건 미충족 시 특례 미적용
- 서면-2024-법규재산-4716(2026.4.6.): 재개발·재건축으로 임차인 퇴거 후 새 계약은 사업 전후 임대기간 합산 안 함
- 서면-2022-법규재산-0893(2022.10.21.): 취득 후 임대, 자가 거주, 재임대한 경우에도 요건을 갖추면 특례 적용
- 기준-2025-법규재산-0020(2025.6.4.): 특례적용신고서와 계약서를 신고기한까지 제출하지 못해도 요건 확인 시 특례 적용