세 채 중 두 채를 정리할 때, 어느 집을 먼저 양도하느냐에 따라 중과·비과세·장기보유특별공제가 어떻게 달라지나
"집이 세 채입니다. 오래된 집 두 채를 정리하고 새 아파트 한 채를 남길지, 새 아파트를 양도하고 오래된 집 두 채를 남길지 정해야 합니다. 순서에 따라 세금이 얼마나 달라지나요?" 세 채를 한 채로 줄이면 양도가 세 번 일어납니다. 양도할 때마다 양도일 현재 주택 수로 다시 판정합니다. 첫 양도는 3주택 중과, 두 번째 양도는 2주택 중과나 일시적 2주택 비과세, 마지막 한 채는 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제 표2를 봅니다. 마지막 한 채의 보유기간은 2022년 5월 10일 이후 양도분부터 그 주택의 취득일부터 계산합니다.
세 채마다 정리할 항목
순서를 비교하기 전에 세 채마다 다음 다섯 가지를 표로 정리합니다. 중과·비과세·공제율이 모두 이 값으로 정해집니다.
- 소재지가 조정대상지역인지, 지정·해제일은 언제인지(중과는 양도 당시, 비과세 거주요건은 취득 당시 기준)
- 취득일(계약일 포함), 보유기간, 실제 거주기간
- 예상 양도가액(12억원 초과 여부)과 예상 양도차익
- 지방 저가주택·소형 신축주택처럼 주택 수에서 제외하는 주택이나 장기임대주택·상속주택처럼 중과에서 제외되는 주택에 해당하는지
- 양도 예정 연도(같은 해에 두 채를 양도하는지)
첫 양도는 3주택 상태로 판정합니다
세 채를 보유한 상태에서 한 채를 양도하면 1세대 3주택 상태의 양도입니다. 양도하는 주택이 조정대상지역에 있으면 중과 대상이 됩니다.
⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.
- 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택
중과 대상이면 장기보유특별공제도 없습니다. 소득세법 제95조 제2항이 공제 대상에서 같은 법 제104조 제7항 각 호에 따른 자산을 제외하기 때문입니다. 보유기간이 2년 미만이면 단기세율(1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%)로 계산한 세액과 비교해 큰 세액을 적용합니다.
'1세대 3주택 이상에 해당하는 주택'의 범위는 소득세법 시행령 제167조의3 제1항이 정합니다. 주택 수에서 제외하는 주택과 중과에서 제외되는 주택을 나눠 봅니다.
| 확인 사항 | 조문 | 내용 |
|---|---|---|
| 주택 수에서 제외하는 주택 | 같은 항 본문 괄호 | 제1호(지방 저가주택), 제12호(소형 신축·준공 후 미분양·인구감소지역 주택 등)는 주택 수에 넣지 않음 |
| 중과에서 제외되는 주택 | 같은 항 각 호 | 장기임대주택(제2호), 상속받은 날부터 5년이 지나지 않은 상속주택(제7호), 이들을 빼면 1개만 남는 주택(제10호) 등 |
| 한시 배제 | 같은 항 제12호의2 | 보유기간 2년 이상 주택으로서 2026년 5월 9일까지 양도한 주택 등 |
지방 저가주택은 수도권·광역시·특별자치시 밖(광역시에 속한 군 등 일부 지역은 밖으로 봄)에 있고 양도 당시 기준시가가 3억원 이하인 주택입니다(같은 항 제1호). 세 채 중 한 채가 여기에 해당하면 중과 판정에서는 2주택으로 봅니다. 주택 수에서 빼는 이 규정(같은 항 본문 괄호)은 중과 대상 주택의 정의 안에 있으므로, 1세대 1주택·일시적 2주택 비과세를 판정할 때는 이 주택도 주택 수에 들어갑니다.
한시 배제는 2026년 5월 9일 양도분까지였습니다. 그날까지 매매계약을 체결하고 계약금을 받았거나 토지거래허가를 신청한 주택은 제12호의2 나목·다목의 경과 요건으로 따로 판정하며, 그 양도기한도 늦어도 2026년 11월 9일에 끝났습니다. 그 뒤 양도분은 조정대상지역이면 다시 중과합니다. 다시 중과하게 된 경위는 다주택 양도세 중과, 지금도 적용되나요? 글에 날짜순으로 적었습니다. 비조정대상지역 주택은 3주택 상태에서 양도해도 기본세율이고, 보유기간 3년 이상이면 장기보유특별공제 표1을 적용합니다.
두 번째 양도는 2주택 중과와 일시적 2주택 사이
한 채를 양도하면 남은 두 채는 2주택 상태입니다. 조정대상지역 주택이면 소득세법 제104조 제7항 제1호에 따라 기본세율에 20%p를 더하고 장기보유특별공제를 배제합니다. 중과 범위는 소득세법 시행령 제167조의10 제1항이 정합니다. 지방 저가주택(제1호), 장기임대주택 등(제2호), 양도 당시 기준시가 1억원 이하 주택(제9호, 정비구역 등 제외)은 중과하지 않습니다.
같은 항 제15호는 소득세법 시행령 제155조 등에 따라 1세대 1주택으로 보아 비과세 요건을 충족하는 주택을 중과에서 제외합니다. 그래서 두 번째 양도에서는 남은 두 채가 일시적 2주택에 해당하는지가 쟁점이 됩니다.
① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날부터 다음 각 호의 구분에 따른 기간 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
신규 주택 취득일 현재 종전 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역의 신규 주택을 취득했다면 신규 주택 취득일부터 2년, 그 밖에는 3년 안에 종전 주택을 양도해야 합니다(소득세법 시행령 제155조 제1항 제1호·제2호). 2년 기한은 2026년 8월 4일 이후 신규 주택을 취득하고 2026년 10월 1일 이후 종전 주택을 양도하는 경우부터 적용합니다. 2026년 8월 3일 이전에 신규 주택(취득할 수 있는 권리 포함)을 취득했거나 그날까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급했다면 종전 규정에 따라 3년입니다(대통령령 제36737호 부칙 제2조). 비과세 대상은 종전 주택입니다. 신규 주택을 먼저 양도하면 이 특례가 아니라 2주택 중과 판정을 받습니다.
3주택에서 1채를 양도한 뒤 남은 2주택
세 채 중 한 채를 먼저 양도(과세)했고 남은 두 채가 '종전 주택 취득 1년 뒤 신규 주택 취득, 기한 안 종전 주택 양도' 모양을 갖춘 경우입니다. 이 경우 국세청 해석과 대법원 판결의 결론이 다릅니다.
| 구분 | 근거 | 결론 |
|---|---|---|
| 국세청 | 서면-2016-부동산-5402(2016.11.9.) | 일시적 2주택 특례는 양도 당시 기준으로 적용, 3주택에서 1주택을 먼저 양도한 뒤 두 번째 주택이 요건을 충족하면 1세대 1주택으로 봄 |
| 대법원 | 2024두55426(2025.2.13., 상고기각) | 2주택 세대가 신규 주택을 취득해 3주택이 되었다가 1주택을 처분해 2주택이 된 경우는 비과세 대상 아님 |
대법원은 소득세법 시행령 제155조 제1항을 "국내에 1주택을 소유한 1세대가 신규 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우를 전제로 한 규정"으로 봤습니다. 사안은 2015년·2017년에 두 채를 취득하고 2019년에 세 번째 주택을 취득한 뒤, 2021년 1월에 첫 주택을 처분하고 같은 해 11월에 두 번째 주택을 양도한 경우였습니다. 원고들의 상고를 모두 기각해 과세가 확정됐습니다.
이 판결은 2022년 5월 31일 개정 전 시행령을 적용한 사안입니다. 다만 현행 제155조 제1항도 "국내에 1주택을 소유한 1세대가 … 신규 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우"라는 같은 구조의 문언을 씁니다. 판결 뒤 국세청이 종전 해석을 바꾼 회신은 찾지 못했습니다. 신규 주택을 이미 2주택 상태에서 취득했다면 일시적 2주택 비과세를 전제로 순서를 짜기 전에 이 쟁점을 따로 검토합니다.
마지막 한 채: 비과세와 장기보유특별공제 표2
마지막 한 채는 양도일 현재 1주택이므로 보유기간이 2년 이상이면 비과세합니다. 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 보유기간 중 거주기간 2년 이상도 필요합니다(소득세법 시행령 제154조 제1항). 양도가액이 12억원을 넘으면 12억원 초과 부분은 과세합니다(소득세법 제89조 제1항 제3호). 과세 부분의 계산식은 12억원 초과 1주택 양도세 계산 글에서 예시로 계산합니다.
남은 집의 보유기간은 언제부터 계산하나
2021년 1월 1일부터 2022년 5월 9일까지 양도분은 달랐습니다. 다주택자가 다른 주택을 모두 처분하면 남은 주택의 보유기간을 최종 1주택이 된 날부터 다시 계산했습니다. 이 재산정은 2022년 5월 31일 시행령 개정으로 없어졌습니다.
⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다. 제2조(주택 보유기간 계산에 관한 적용례 등) ① 제154조제5항의 개정규정은 2022년 5월 10일 이후 주택을 양도하는 경우부터 적용한다. ② 2022년 5월 10일 전에 주택을 양도한 경우의 보유기간 계산에 관하여는 제154조제5항의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.
소득세법 제95조 제4항은 보유기간을 "그 자산의 취득일부터 양도일까지"로 정합니다. 그래서 지금 마지막 한 채를 양도하면 먼저 양도한 두 채와 관계없이 그 주택의 취득일부터 보유기간을 계산합니다. 남은 집의 보유기간을 최종 1주택이 된 날부터 다시 계산한 것은 2022년 5월 10일 전 양도분에만 해당합니다.
12억원 초과분에는 표2를 적용합니다
12억원 초과 부분의 장기보유특별공제는 1세대 1주택이면 표2를 적용합니다(소득세법 제95조 제2항 단서). 표2 대상은 양도일 현재 1주택이고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 주택입니다(소득세법 시행령 제159조의4).
| 구분 | 3년 이상 4년 미만 | 10년 이상 |
|---|---|---|
| 보유기간 공제율 | 12% | 40% |
| 거주기간 공제율 | 12%(2년 이상 3년 미만은 8%, 보유 3년 이상 한정) | 40% |
거주기간이 2년에 못 미치면 1주택이라도 표1(3년 이상 6%, 15년 이상 30%)을 적용합니다. 그래서 어느 집을 남길지 정할 때는 그 집에 실제로 거주한 기간부터 확인합니다.
같은 해에 두 채를 양도하면
첫 양도와 두 번째 양도가 같은 해(1월 1일~12월 31일)에 있으면 두 주택의 양도소득금액을 합쳐 과세표준을 계산합니다. 같은 해에 두 채 이상을 양도하면 과세표준 합계에 기본세율을 적용한 세액과 자산별 세율로 계산한 세액 합계 중 큰 것을 산출세액으로 합니다(소득세법 제104조 제5항). 1세대 1주택 비과세로 양도한 주택은 합산하지 않지만, 12억원 초과 고가주택의 과세 부분은 합산합니다. 해를 나눌 때와 합칠 때의 세액 차이는 양도소득세 합산과세, 같은 연도에 주택 두 채를 양도하면 글에서 계산해 두었습니다. 연도를 나누려면 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날이 양도일이라는 점도 함께 봅니다(양도시기 판정).
같은 세 채, 양도 순서 비교(가정 사례)
아래는 가정 사례입니다. 세 채 모두 양도 당시 조정대상지역에 있고 중과 또는 주택 수 계산에서 제외되는 주택(지방 저가·소형 신축·장기임대·상속주택 등)이 아닙니다. C는 취득 당시에도 조정대상지역에 있었습니다. 양도는 2026년 5월 10일 이후 해를 달리해 한다고 가정합니다.
- A주택: 2010년 취득, 임대 중, 거주한 적 없음, 양도차익이 가장 큼
- B주택: 2014년 취득, 계속 거주 중, 양도차익 중간
- C주택: 2024년 신축 취득(A·B 보유 중), 거주한 적 없음, 양도차익이 가장 작음, 양도 때 보유 2년 이상
순서 가: A → C → B
| 순번 | 양도 당시 | 세율·공제 |
|---|---|---|
| 1. A | 3주택 | 기본세율 + 30%p, 장기보유특별공제 배제 |
| 2. C | 2주택(B·C) | 신규 주택을 먼저 양도해 일시적 2주택 특례 대상 아님, 기본세율 + 20%p, 장기보유특별공제 배제 |
| 3. B | 1주택 | 보유·거주 요건 충족 시 비과세, 12억원 초과분은 표2(2014년 취득일부터 보유기간 계산) |
순서 나: C → A → B
| 순번 | 양도 당시 | 세율·공제 |
|---|---|---|
| 1. C | 3주택 | 기본세율 + 30%p, 장기보유특별공제 배제 |
| 2. A | 2주택(A·B) | A·B는 일시적 2주택 기한이 지난 2주택, 기본세율 + 20%p, 장기보유특별공제 배제 |
| 3. B | 1주택 | 순서 가와 같음 |
두 순서 모두 마지막에 남는 B의 판정은 같습니다. 달라지는 것은 30%p 가산을 어느 주택의 양도차익에 적용하느냐입니다. 순서 가는 양도차익이 가장 큰 A에, 순서 나는 양도차익이 가장 작은 C에 30%p를 더합니다.
A → B → C 순서도 있습니다. C는 2026년 8월 3일 이전에 취득했으므로 종전 규정에 따라 C 취득일부터 3년 안에 B를 양도하면 B·C가 일시적 2주택 모양이 됩니다. 국세청 해석(서면-2016-부동산-5402)을 따르면 B를 비과세 판정 대상으로 봅니다. 그런데 C를 A·B 보유 중에 취득했으므로 대법원 판결(2024두55426)의 사실관계와 구조가 같습니다. 이 순서에서는 C가 마지막 1주택이 됩니다. C의 보유기간은 2024년 취득일부터 계산하지만 취득 당시 조정대상지역에 있었고 거주한 적이 없어 거주기간 2년 요건을 채우지 못합니다. 그래서 C는 비과세가 되지 않고 장기보유특별공제도 표1을 적용합니다.
실제 세액은 각 주택의 양도차익, 같은 해 합산 여부, 보유기간 2년 미만 주택의 단기세율 비교까지 반영해 순서별로 계산해야 나옵니다.
2027·2028년 중과 완화 개정안이 확정되면
2026년 세법개정안에는 조정대상지역 다주택 중과 가산율을 한시로 낮추는 내용이 있습니다. 개정안대로라면 보유기간 2년 이상 주택에 대해 2주택은 2027년 +5%p·2028년 +10%p, 3주택 이상은 2027년 +10%p·2028년 +15%p를 더합니다. 중과세율을 적용한 2026년 양도분(보유기간 2년 이상 한정)도 2027년 1월 1일 이후 예정·확정신고 때 완화된 가산율(2주택 +5%p, 3주택 이상 +10%p)을 적용하는 특례가 들어 있습니다. 아직 개정안 단계이므로 확정된 세율로 보지 않습니다. 항목별 개정안은 다주택 중과 한시완화에 있습니다. 법률이 확정되면 첫 양도·두 번째 양도의 가산율이 바뀌므로 순서별 계산도 다시 합니다.
양도 전에 확인할 것
앞에서 세 채마다 정리한 항목에 더해 다음을 확인합니다.
- 두 번째 양도를 일시적 2주택 비과세로 계획한다면 신규 주택을 1주택 상태에서 취득했는지, 2주택 이상 상태에서 취득했는지
- 신규 주택을 2026년 8월 4일 이후 취득했는지(일시적 2주택 처분기한 2년·3년)
- 마지막에 남길 주택의 거주기간(비과세 거주요건, 표2의 거주 2년)
- 두 채를 같은 해에 양도한다면 잔금일·등기접수일이 언제인지
- 보유기간 2년 미만 주택이 있는지(단기세율 비교)
자주 묻는 질문
Q. 다른 두 채를 먼저 양도하면 남은 집의 보유기간을 처음부터 다시 계산하나요?
A. 2022년 5월 10일 이후 양도분은 다시 계산하지 않습니다. 보유기간은 그 주택의 취득일부터 양도일까지입니다(소득세법 시행령 제154조 제5항, 대통령령 제32654호 부칙 제2조).
Q. 세 채 중 한 채가 지방의 오래된 저가 주택이면 3주택 중과인가요?
A. 수도권·광역시·특별자치시 밖(광역시에 속한 군 등 일부 지역 포함)에 있고 양도 당시 기준시가가 3억원 이하이면 주택 수에 넣지 않습니다(소득세법 시행령 제167조의3 제1항 본문·제1호). 나머지 두 채로 2주택 중과 여부를 판정합니다. 비과세 판정에서는 이 주택도 주택 수에 포함합니다.
Q. 3주택에서 한 채를 양도했더니 남은 두 채가 일시적 2주택 모양입니다. 종전 주택을 양도하면 비과세인가요?
A. 국세청은 양도 당시 기준으로 요건을 충족하면 비과세로 봅니다(서면-2016-부동산-5402). 대법원은 2주택 상태에서 신규 주택을 취득해 3주택이 되었다가 1채를 처분한 경우 비과세 대상이 아니라고 판결했습니다(2024두55426). 신규 주택을 어느 상태에서 취득했는지부터 확인합니다.
Q. 비조정대상지역 집도 순서에 따라 중과되나요?
A. 중과는 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 때만 적용합니다(소득세법 제104조 제7항 각 호). 비조정대상지역 주택은 몇 번째로 양도하든 중과하지 않습니다. 순서를 바꾸면 조정대상지역 주택의 가산율만 달라집니다.