재건축 1+1을 신청하기 전에, 대체주택 비과세와 두 채의 양도세부터 확인합니다
재건축 공사 기간에 살 집을 따로 사 두고, 관리처분 때 1+1을 신청할지 정해야 하는 경우가 있습니다. 한 채를 더 받으면 나중에 자녀에게 주거나 임대하기 좋다는 계산입니다. 그런데 1+1을 신청하면 대체주택 비과세가 사라지고, 두 채 가운데 먼저 파는 한 채는 과세합니다. 신청서를 내기 전에 세금부터 따져 봅니다. 2026년 10월 1일 시행 소득세법 시행령 기준입니다.
1+1이면 대체주택 비과세 특례가 없습니다
1주택자가 재개발·재건축 공사 기간에 살려고 다른 집(대체주택)을 사면, 요건을 갖춰 그 집을 팔 때 1세대 1주택으로 보아 비과세합니다(소득세법 시행령 제156조의2 제5항). 사업시행인가일 이후 취득해 1년 이상 거주하고, 신축주택이 완성되기 전이나 완성 후 3년 안에 양도하며, 완성 후 3년 안에 세대 전원이 신축주택으로 이사해 1년 이상 계속 거주하는 것이 요건입니다(취학·근무 등 부득이한 사유로 일부 세대원이 이사하지 못한 경우 등 예외가 있습니다).
국세청은 사업시행인가 뒤 대체주택을 산 1세대가 관리처분에서 입주권 2개(1+1)를 받은 뒤 대체주택을 팔면 이 특례를 적용하지 않는다고 회신했습니다(서면-2021-부동산-3826, 2022.12.19.). 관리처분계획인가로 입주권 1개를 받은 뒤 대체주택을 팔았고, 그 뒤 당초 계획이 무효·취소되지 않은 상태에서 관리처분계획 변경인가로 1+1이 된 사안에서도 기획재정부는 특례를 적용할 수 없다고 보았습니다(재산세제과-572, 2023.4.19., 서면-2022-법규재산-1959 회신에서 인용).
예시(가상)입니다. 2018년부터 살던 아파트 A가 2021년 사업시행인가를 받았고, 2022년 공사 기간에 살 집 B를 사서 이사했습니다. 2024년 관리처분 때 1+1을 신청할지 정해야 합니다.
1주택만 받으면 B는 다른 요건을 갖춰 대체주택 특례를 검토할 수 있습니다. 1+1을 받으면 B를 팔 때 이 특례가 없으므로, B는 다른 비과세 규정이 없는 한 과세 대상입니다. 대체주택 요건 전체는 재개발·재건축 입주권 양도세 정리에서 다룹니다.
두 개 가운데 먼저 파는 하나는 과세합니다
입주권 양도 비과세는 "조합원입주권을 1개 보유한 1세대"를 대상으로 합니다(소득세법 제89조 제1항 제4호). 관리처분인가일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 기존주택이 입주권 2개로 바뀐 사안에서, 국세청은 두 입주권을 같은 날 한 사람에게 팔더라도 거주자가 선택해 먼저 양도하는 1개는 과세하고 나중에 양도하는 1개에 비과세 특례를 적용한다고 회신했습니다(서면-2016-법령해석재산-2865, 2016.2.23.). 이때 장기보유특별공제는 기존주택 취득일부터 관리처분계획인가일까지의 기간으로 계산합니다. 나중에 양도하는 입주권도 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 넘으면 넘는 부분에 해당하는 양도차익은 과세합니다(같은 법 제89조 제1항 제4호 단서, 제95조 제3항).
완공 뒤 신축주택 두 채를 받은 경우도 먼저 파는 한 채는 과세합니다(서면-2021-법규재산-1176, 2023.7.14.). 먼저 파는 집이 양도일 현재 조정대상지역에 있으면 다주택 중과세율 적용과 장기보유특별공제 배제를 함께 검토합니다(같은 법 제104조 제7항).
두 채의 취득가액은 종전주택 취득가액을 나눕니다
먼저 파는 한 채를 과세할 때 취득가액은 종전주택 취득가액을 두 채에 나눠 정합니다. 기획재정부는 관리처분계획상 각 주택에 배분된 종전주택 평가액(권리가액)만으로 받은 주택은 종전주택 취득가액을 평가액 비율로 안분한 금액으로 보았습니다. 분담금을 더 내고 받은 주택은 안분한 금액에 분담금을 더한 금액을 취득가액으로 보았습니다(재산세제과-627, 2023.5.2., 서면-2021-법규재산-1176 회신에서 인용).
| 구분(가상) | 59㎡ C | 84㎡ B |
|---|---|---|
| 분양가 | 6억원 | 10억원 |
| 권리가액 / 분담금 | 6억원 / 없음 | 6억원 / 4억원 |
| 취득가액(종전주택 취득가액 3억원 기준) | 3억원 × 6/12 = 1.5억원 | 3억원 × 6/12 + 4억원 = 5.5억원 |
장기보유특별공제 보유기간도 나눠 계산합니다. 기존주택에서 넘어온 부분은 기존주택 취득일부터, 분담금을 낸 부분은 관리처분계획인가일부터 신축주택 양도일까지입니다(소득세법 시행령 제166조 제5항 제2호).
신청 전에 확인할 것
- 공사 기간에 살 대체주택을 이미 샀거나 살 계획인지
- 두 채 가운데 어느 것을 먼저, 언제 팔지(또는 증여할지)
- 각 주택의 권리가액과 분담금, 종전주택 취득가액
1+1 신청 여부, 대체주택 보유 여부, 두 채의 처분 순서에 따라 세금이 크게 달라져 개인 상황별 판단이 필요합니다. 분양신청 전에 세무상담으로 확인하시기 바랍니다. 1+1 입주권 증여는 1+1 조합원입주권 자녀 증여를, 공유로 받은 두 채를 나누는 경우는 1+1 두 채 공유 분할과 3년 전매제한을 함께 보시면 됩니다.
근거 법령·해석
- 소득세법 제89조 제1항 제4호, 제95조 제3항, 제104조 제7항
- 소득세법 시행령 제156조의2 제5항, 제166조 제5항
- 서면-2021-부동산-3826(2022.12.19.), 서면-2022-법규재산-1959(2023.4.25.), 기획재정부 재산세제과-572(2023.4.19.)
- 서면-2016-법령해석재산-2865(2016.2.23.), 서면-2021-법규재산-1176(2023.7.14.), 기획재정부 재산세제과-627(2023.5.2.)
자주 묻는 질문
Q. 대체주택을 판 뒤 관리처분계획 변경인가로 1+1이 되면 비과세를 받을 수 있나요?
A. 입주권 1개를 받은 상태에서 대체주택을 판 뒤, 당초 계획이 무효·취소되지 않은 채 관리처분계획 변경인가로 1+1이 된 사안에서도 기획재정부는 대체주택 특례를 적용할 수 없다고 보았습니다(재산세제과-572, 서면-2022-법규재산-1959).
Q. 1+1로 받은 두 채를 모두 팔면 둘 다 과세하나요?
A. 먼저 파는 하나는 과세하고, 나중에 파는 하나는 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추면 비과세 특례를 적용합니다(서면-2016-법령해석재산-2865). 입주권 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 넘으면 넘는 부분에 해당하는 양도차익은 과세합니다(소득세법 제89조 제1항 제4호 단서, 제95조 제3항).
Q. 먼저 파는 집의 취득가액은 어떻게 정하나요?
A. 종전주택 취득가액을 권리가액 비율로 두 채에 나누고, 분담금을 낸 주택은 그 분담금을 더합니다(재산세제과-627).