매매사업자의 재고주택, 비과세 판정에선 빠지고 중과 판정에선 포함됩니다
부동산매매업자가 판매용으로 보유한 재고주택은 판정에 따라 주택 수 계산이 다릅니다. 본인이 거주하는 주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세를 판정하면 재고주택은 주택 수에서 빠집니다. 그러나 다주택 중과 대상인지 판정할 때는 주택 수에 포함됩니다.
비과세 판정에서는 빠집니다
국세청 양도소득세 집행기준은 1세대 1주택 비과세를 판정할 때 주택 수에서 제외하는 주택을 표로 정리했습니다(양도소득세 집행기준 89-154-5).
| 1세대 1주택 판정 때 주택 수에서 제외 | 적용 조문 |
|---|---|
| 주택신축판매업자의 재고주택 | 소득세법 제19조 |
| 부동산매매업자의 재고주택 | 소득세법 제19조 |
재고주택은 사업소득을 얻기 위한 판매용 자산이라 거주용 주택과 따로 봅니다. 매매사업자가 거주주택 한 채와 재고주택 여러 채를 보유해도, 거주주택의 비과세 요건은 재고주택을 제외하고 판단합니다.
시행령에 이를 정한 명문 규정은 없습니다. 판매용 재고주택은 주거용 주택으로 보지 않는다는 국세청 해석이 근거입니다(서면인터넷방문상담4팀-646, 2006.3.21.). 같은 회신은 해당 주택이 판매용 재고주택인지는 매매 규모·거래 횟수·반복성 등을 종합해 판단한다고 덧붙였습니다.
재고자산으로 인정받지 못하면 결론이 달라집니다. 주택신축판매업자가 신축 주택을 사용승인 전부터 임대하고, 장부에 판매용 재고자산이 아닌 유형자산으로 기장했으며, 분양 광고도 상당 기간이 지난 뒤에야 한 사안에서, 조세심판원은 재고자산으로 보기 어렵다며 주택 수에 포함해 거주주택 비과세를 배제했습니다(조심 2022중6440, 2022.10.12.).
중과 판정에서는 포함합니다
다주택 중과는 반대입니다. 시행령은 재고주택을 주택 수에 포함한다고 정합니다.
부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택 : 주택수의 계산에 있어서 이를 포함한다.
집행기준은 주택신축판매업자를 구분합니다. 부동산매매업자의 재고주택은 주택 수에 포함하고, 주택신축판매업자(건설업에 해당하는 경우)의 재고주택은 포함하지 않습니다(양도소득세 집행기준 104-167의3-6).
| 판정 | 부동산매매업자 재고주택 | 주택신축판매업자 재고주택 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택 비과세 | 주택 수에서 제외 | 주택 수에서 제외 |
| 다주택 중과 | 주택 수에 포함 | 주택 수에서 제외 |
조정대상지역 다주택 중과 유예는 2026년 5월 9일로 끝났습니다(그 전 계약분 경과 규정은 토지거래허가를 5월 9일까지 신청했다면 참고). 매매사업자가 비과세 요건을 갖추지 못한 거주주택이나 다른 일반 주택을 조정대상지역에서 양도하면, 재고주택까지 주택 수에 포함해 중과 대상인지 판단합니다.
가정 사례로 보면
| 보유 주택 | 수 |
|---|---|
| 본인 거주주택(조정대상지역) | 1채 |
| 부동산매매업 재고주택 | 2채 |
- 거주주택이 보유·거주 요건을 갖췄다면 비과세 판정에서는 재고주택 2채를 제외하므로 1세대 1주택으로 판단합니다.
- 거주주택이 비과세 요건을 갖추지 못해 과세된다면, 중과 판정에서는 재고주택 2채를 포함해 3주택으로 봅니다.
중과 대상 주택 수에서 빠지는 주택(지방 저가주택 등)은 따로 있으므로 재고주택의 위치와 가격도 함께 확인합니다.
폐업 뒤 남은 재고주택
폐업한 뒤 남은 주택은 더 이상 재고자산으로 보지 않습니다. 주택신축판매업자가 폐업(직권폐업 포함)으로 미분양 주택을 간주매출로 계상한 뒤 보유하면, 다주택 판정 때 주택 수에 포함한다는 회신이 있습니다(서면인터넷방문상담4팀-1919, 2004.11.29.).
폐업 때 판매하지 못한 재고주택을 가사용으로 사용하다가 나중에 양도하는 경우, 취득시기와 취득가액을 어떻게 볼지에 대한 사전답변도 있습니다.
주택신축판매업자가 폐업일에 판매하지 않은 주택을 가사용으로 소비하고 양도한 사안에서, 취득시기는 실질적으로 가사용으로 소비한 날이고 취득가액은 그 소비 시점의 가액이라고 답했습니다(사전-2025-법규재산-0389, 2025.6.13.). 이 답변은 주택신축판매업자 사안이므로, 부동산매매업자에게 같은 결론이 적용되는지는 사실관계를 놓고 따로 확인합니다.
확인할 것
- 재고주택이 장부에 판매용 재고자산으로 계상되어 있는지
- 재고주택을 임대에 제공했는지, 판매 광고 등 판매 활동을 해 왔는지
- 사업을 폐업했는지
- 사업이 부동산매매업인지 주택신축판매업인지
- 양도할 주택이 비과세 판정 대상인지, 중과 판정 대상인지
- 폐업했다면 남은 주택을 가사용으로 쓰기 시작한 날과 그때의 가액
매매사업자 전체 구조는 매매사업자·법인 세금 정리에서 다룹니다. 재고주택이 있는 상태에서 거주주택을 양도할 때는 주택 수 판정이 결론을 좌우하므로 유료 상담으로 검토하며, 신고 수수료는 수수료 안내에 공개해 두었습니다.
근거 법령
- 소득세법 시행령 제167조의3 제2항 제3호 (중과 주택 수에 재고주택 포함)
- 양도소득세 집행기준 89-154-5, 104-167의3-6
- 서면인터넷방문상담4팀-646(2006.3.21.), 서면인터넷방문상담4팀-1919(2004.11.29.), 사전-2025-법규재산-0389(2025.6.13.)
- 조심 2022중6440(2022.10.12.)
자주 묻는 질문
Q. 재고주택을 양도할 때는 양도소득세를 신고하나요?
부동산매매업자가 재고주택을 양도해 생긴 차익은 사업소득입니다. 매매할 때마다 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 매매차익 예정신고를 하고(소득세법 제69조 제1항), 다음 해 종합소득세 확정신고로 정산합니다. 양도한 재고주택이 다주택 중과 대상 주택이면 종합소득 산출세액과 양도소득세율로 계산한 세액 중 많은 쪽을 납부합니다(소득세법 제64조 제1항, 개인 매매사업자 비교과세). 절차는 토지등 매매차익 예정신고에서 다룹니다.