12억 넘는 1주택, 양도세는 어떻게 계산하나요
1세대 1주택이라도 양도가액이 12억원을 넘으면 넘는 부분에만 양도세가 붙습니다. 전체 차익이 아니라 12억을 넘는 비율만큼의 양도차익만 과세합니다. 오래 보유·거주했다면 장기보유특별공제로 최대 80%까지 더 줄어듭니다. 현행(2026년 9월, 시행 2026-07-01) 기준입니다.
12억까지는 비과세, 넘는 부분만 과세합니다
1세대 1주택 비과세는 양도가액 12억원까지입니다. 12억원을 넘으면 그 초과분에 대해서만 과세합니다.
1세대 1주택의 양도소득은 비과세한다. 다만 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다.
고가주택인지는 판 값으로 봅니다. 주택과 부수토지의 실지거래가액 합계가 12억원을 넘으면 고가주택입니다(소득세법 시행령 제156조).
과세되는 차익은 비율로 계산합니다
전체 양도차익에 세금을 매기지 않습니다. 12억을 넘는 비율만큼만 과세합니다.
고가주택의 과세대상 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액
장기보유특별공제도 같은 비율로 계산합니다.
오래 보유·거주하면 최대 80%까지 뺍니다
1세대 1주택은 장기보유특별공제가 큽니다. 보유기간 최대 40%에 거주기간 최대 40%를 더해 최대 80%까지 공제합니다.
1세대 1주택은 보유기간별 공제율(3년 이상, 연 4%로 최대 40%)과 거주기간별 공제율(연 4%로 최대 40%)을 합산합니다. 합계 최대 80%.
거주가 2년에 못 미치면 1주택 공제표가 아니라 일반 공제표가 적용돼, 보유기간 공제가 최대 30%에 그칩니다(소득세법 시행령 제159조의4).
예시로 보는 계산
예시(가상)입니다. 실제 세액은 사안마다 다릅니다.
8억원에 산 집을 16억원에 판다고 하겠습니다. 양도차익은 8억원입니다.
- 과세대상 양도차익 = 8억 × (16억 − 12억) ÷ 16억 = 2억원
- 전체 차익 8억원이 아니라 2억원에만 세금이 붙습니다.
- 여기에 장기보유특별공제(오래 보유·거주 시 최대 80%)까지 빼면 실제 과세분은 더 줄어듭니다.
자주 묻는 질문
Q. 12억이 넘으면 1주택이어도 세금을 내나요?
A. 12억원을 넘는 부분에만 냅니다. 12억원까지는 비과세이고, 초과분에 대해서만 양도세가 계산됩니다.
Q. 12억은 산 값과 판 값 중 어느 쪽 기준인가요?
A. 판 값(양도가액) 기준입니다. 주택과 부수토지의 실지거래가액 합계가 12억원을 넘으면 고가주택으로 봅니다.
Q. 공동명의면 각자 6억씩 나눠 12억으로 비과세되나요?
A. 아닙니다. 고가주택 판정의 12억원은 주택 전체의 양도가액 기준입니다. 지분으로 나눠 각자 12억원을 적용하는 것이 아닙니다.