12억원 초과 1주택, 양도세는 어떻게 계산하나요?
1세대 1주택이라도 양도가액이 12억원을 넘으면 넘는 부분에만 양도세가 과세됩니다. 전체 차익이 아니라 12억을 넘는 비율만큼의 양도차익만 과세합니다. 오래 보유·거주했다면 장기보유특별공제로 최대 80%까지 더 줄어듭니다. 현행(2026년 9월, 시행 2026-07-01) 기준입니다.
12억까지는 비과세, 넘는 부분만 과세합니다
1세대 1주택 비과세는 양도가액 12억원까지입니다. 12억원을 넘으면 그 초과분에 대해서만 과세합니다.
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. (중략) 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
(후략)
고가주택인지는 양도가액으로 봅니다. 주택과 부수토지의 실지거래가액 합계가 12억원을 넘으면 고가주택입니다(소득세법 시행령 제156조).
과세되는 차익은 비율로 계산합니다
전체 양도차익에 과세하지 않습니다. 12억을 넘는 비율만큼만 과세합니다.
①법 제95조제3항에 따른 고가주택(하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않는다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 12억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.
- 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 (산식 생략)
- 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 (산식 생략)
산식은 각 호 모두 같은 비율을 곱합니다. 과세대상 양도차익은 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액이고(제1호), 장기보유특별공제액도 같은 비율을 곱해 계산합니다(제2호).
오래 보유·거주하면 최대 80%까지 공제합니다
1세대 1주택은 장기보유특별공제가 큽니다. 보유기간 최대 40%에 거주기간 최대 40%를 더해 최대 80%까지 공제합니다.
②… 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 같은 표에 따른 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말한다.
표 2 [보유기간 / 공제율] 3년 이상 4년 미만 100분의 12 4년 이상 5년 미만 100분의 16 5년 이상 6년 미만 100분의 20 6년 이상 7년 미만 100분의 24 7년 이상 8년 미만 100분의 28 8년 이상 9년 미만 100분의 32 9년 이상 10년 미만 100분의 36 10년 이상 100분의 40 [거주기간 / 공제율] 2년 이상 3년 미만(보유기간 3년 이상에 한정함) 100분의 8 3년 이상 4년 미만 100분의 12 4년 이상 5년 미만 100분의 16 5년 이상 6년 미만 100분의 20 6년 이상 7년 미만 100분의 24 7년 이상 8년 미만 100분의 28 8년 이상 9년 미만 100분의 32 9년 이상 10년 미만 100분의 36 10년 이상 100분의 40
거주가 2년에 못 미치면 1주택 공제표가 아니라 일반 공제표가 적용돼, 보유기간 공제가 최대 30%에 그칩니다(소득세법 시행령 제159조의4).
예시로 보는 계산
예시(가상)입니다. 실제 세액은 사안마다 다릅니다.
8억원에 취득한 주택을 16억원에 양도한다고 하겠습니다. 양도차익은 8억원입니다.
- 과세대상 양도차익 = 8억 × (16억 − 12억) ÷ 16억 = 2억원
- 전체 차익 8억원이 아니라 2억원에만 세금이 과세됩니다.
- 여기에 장기보유특별공제(오래 보유·거주 시 최대 80%)까지 공제하면 실제 과세분은 더 줄어듭니다.
자주 묻는 질문
Q. 12억이 넘으면 1주택이어도 세금을 내나요?
A. 12억원을 넘는 부분에만 냅니다. 12억원까지는 비과세이고, 초과분에 대해서만 양도세가 계산됩니다.
Q. 12억은 산 값과 판 값 중 어느 쪽 기준인가요?
A. 양도가액 기준입니다. 주택과 부수토지의 실지거래가액 합계가 12억원을 넘으면 고가주택으로 봅니다.
Q. 공동명의면 각자 6억씩 나눠 12억으로 비과세되나요?
A. 아닙니다. 고가주택 판정의 12억원은 주택 전체의 양도가액 기준입니다. 지분으로 나눠 각자 12억원을 적용하는 것이 아닙니다.