상생임대 요건을 갖춘 집이 두 채, 먼저 양도하는 집은 일시적 2주택 요건까지 갖춰야 비과세됩니다
상생임대주택 특례는 거주요건을 면제하는 규정입니다. 1세대 1주택이 아닌 집을 비과세로 바꿔 주지는 않습니다. 그래서 상생임대 요건을 갖춘 집이 두 채여도 둘 다 비과세가 되는 것은 아니며 어느 집을 어떤 순서로 양도하는지에 따라 비과세 여부가 달라집니다. 마지막에 1주택으로 양도하는 집은 비과세를 받을 수 있고, 먼저 양도하는 집은 일시적 2주택의 종전주택 요건까지 갖춰야 비과세됩니다. 2026년 10월 1일 시행 소득세법 시행령 기준이고, 최종확인일은 2026년 10월 12일입니다.
집 두 채 모두 상생임대 요건을 갖췄습니다. 둘 다 비과세로 팔 수 있나요?
먼저 양도하는 집이 일시적 2주택의 종전주택 요건을 갖췄다면 가능합니다. 신규주택을 종전주택 취득일부터 1년 이상 지난 뒤 취득했고 신규주택 취득일부터 처분기한 안에 종전주택을 양도하면 그 종전주택은 거주기간 제한 없이 비과세됩니다(서면-2022-부동산-4214). 남은 한 채도 1주택 상태에서 양도하므로 같은 방식으로 비과세됩니다(서면-2024-부동산-2519). 먼저 양도하는 집이 일시적 2주택 요건을 갖추지 못하면 그 집은 과세되고, 나중에 양도하는 한 채만 비과세됩니다.
상생임대 특례는 거주요건만 면제합니다
① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 제3호에 따른 임대기간이 종료된 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지(2026년 12월 31일 이전에 해당 임대기간이 종료되는 경우에는 2027년 12월 31일까지로 한다) 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.
조문의 출발점은 "국내에 1주택을 소유한 1세대"입니다. 괄호에서 일시적 2주택(제155조)처럼 다른 규정에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함하지만, 2주택 그대로인 상태는 포함하지 않습니다. 각 호의 요건(직전임대차계약 대비 5% 이내 상생임대차계약, 직전 1년 6개월 이상, 상생 2년 이상)을 갖추면 거주기간의 제한만 받지 않습니다. 각 호 요건은 다가구 한 호실·2년 전 양도, 상생임대에서 놓치기 쉬운 요건에 정리했습니다.
나중에 양도하는 집은 양도할 때 1주택이면 됩니다
상생임대차계약을 시작할 때 여러 채였어도, 다른 집을 먼저 정리하고 상생임대주택을 1주택으로 양도하면 됩니다. 국세청은 상생임대 개시일에 A·B·C 세 채를 가진 세대가 A와 C를 먼저 양도하고 요건을 갖춘 B를 양도하면 거주기간의 제한을 받지 않는다고 회신했습니다(서면-2024-부동산-2519, 2024.10.23.). 두 채 가운데 나중에 양도하는 집에도 이 회신을 그대로 적용합니다.
먼저 양도하는 집은 일시적 2주택의 종전주택이어야 합니다
먼저 양도하는 집은 양도할 때 두 채가 있으므로 그 자체로는 1주택이 아닙니다. 일시적 2주택 규정으로 1세대1주택으로 볼 수 있어야 상생임대 특례가 함께 적용됩니다.
① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날부터 다음 각 호의 구분에 따른 기간 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
- 신규 주택의 취득일 현재 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우: 2년
- 제1호 외의 경우: 3년
국세청은 일시적 2주택 요건을 모두 갖추고 상생임대주택 요건도 모두 갖춘 종전주택을 양도하면 1세대1주택으로 보아 비과세를 적용받을 수 있다고 회신했습니다(서면-2022-부동산-4214, 2023.5.15.). 여기서 '종전주택'은 먼저 취득한 집입니다. 그래서 두 채를 모두 비과세로 정리하려면 먼저 취득한 집을 먼저 양도해야 합니다.
조정대상지역끼리 갈아탄 경우의 2년은 2026년 8월 4일 이후 신규 주택을 취득하고 2026년 10월 1일 이후 종전 주택을 양도하는 경우부터 적용하고, 8월 3일 이전에 신규 주택을 취득했거나 계약금을 지급했다면 종전 규정(3년)에 따릅니다(대통령령 제36737호 부칙 제2조).
경우별로 정리하면
가공 사례로 A(2018년 취득)와 B(2023년 취득) 두 채가 모두 상생임대 요건을 갖췄다고 봅니다.
| 경우 | 먼저 양도하는 집 | 나중에 양도하는 집 |
|---|---|---|
| B를 A 취득 1년 뒤 취득, B 취득일부터 처분기한 안에 A 양도 → 다음에 B 양도 | A: 일시적 2주택 + 상생임대로 비과세 | B: 1주택 + 상생임대로 비과세 |
| A를 처분기한이 지난 뒤 양도 | A: 과세 | B: 1주택 + 상생임대로 비과세 |
| B(신규주택)를 먼저 양도 | B: 종전주택이 아니므로 과세 | A: 1주택 + 상생임대로 비과세 |
| B를 A 취득 1년 안에 취득 | 먼저 양도하는 집: 과세 | 나중에 양도하는 집: 1주택 + 상생임대로 비과세 |
두 채를 모두 비과세로 정리하는 순서는 첫째 줄 하나입니다. 이 결론은 앞의 두 회신과 조문을 이어 읽은 것이고, 상생임대 요건을 갖춘 집이 두 채인 경우를 직접 다룬 회신은 확인하지 못했습니다. 양도가액이 12억원을 넘는 부분은 비과세가 되더라도 과세됩니다(소득세법 제89조 제1항 제3호).
먼저 양도하는 집이 과세되는 경우 그 집이 조정대상지역에 있으면 다주택 중과 여부도 따로 따져야 합니다. 양도세 중과대상 판정에서 확인합니다.
두 채의 상생 양도기한을 따로 맞춥니다
상생임대 특례는 상생임대차계약에 따른 2년 임대가 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 적용됩니다. 그 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나면 2027년 12월 31일까지입니다(소득세법 시행령 제155조의3 제1항). 이 기한은 집마다 따로 계산됩니다.
먼저 양도하는 집은 일시적 2주택 처분기한과 상생 양도기한을 모두 지켜야 합니다. 나중에 양도하는 집은 앞의 집을 정리한 뒤 자기 상생 양도기한 안에 양도해야 합니다. 나중에 양도할 집의 상생 임대기간이 먼저 끝나 기한이 빠르다면 앞의 집 매각이 늦어질 때 그 기한을 넘길 수 있습니다. 두 채의 상생 임대기간 종료일을 나란히 놓고 매각 일정을 잡습니다. 기한 계산은 상생임대 양도기한과 유의점(2026년 10월 1일 시행)에서 다뤘습니다.
함께 확인할 칼럼
- 일시적 2주택·합가·감면주택과 상생임대 특례를 함께 적용할 때: 다른 1주택 의제 규정과 상생임대의 중첩 회신
- 상생임대 양도기한과 유의점(2026년 10월 1일 시행): 양도기한 계산
- 일시적 2주택 판정: 종전주택 처분기한 계산
- 양도세 계산기 (1세대 1주택): 비과세와 12억원 초과분 세액
두 채의 취득일·상생 임대기간·처분기한을 놓고 매각 순서를 정하는 검토는 유료 상담으로 진행합니다. 신고 수수료는 수수료 안내에 공개해 두었습니다.
자주 묻는 질문
Q. 상생임대 요건을 갖추면 2주택이어도 비과세 아닌가요?
A. 아닙니다. 상생임대 특례는 1주택(또는 일시적 2주택처럼 1주택으로 보는 경우) 세대의 거주요건을 면제할 뿐입니다(소득세법 시행령 제155조의3 제1항). 2주택 상태에서 일시적 2주택 요건 없이 양도하는 집은 상생임대 요건을 갖춰도 비과세되지 않습니다.
Q. 나중에 산 집을 먼저 팔면 어떻게 되나요?
A. 일시적 2주택 특례는 종전주택(먼저 취득한 집)을 양도할 때 적용합니다(소득세법 시행령 제155조 제1항). 신규주택을 먼저 양도하면 그 집은 1주택으로 볼 수 없어 과세되고, 남은 집만 1주택으로 비과세를 검토합니다.
Q. 상생임대차계약을 시작할 때 두 채였는데, 마지막 집도 특례를 받을 수 있나요?
A. 받을 수 있습니다. 임대개시일에 다주택이었어도 다른 집을 먼저 양도하고 요건을 갖춘 집을 양도하면 거주기간 제한을 받지 않는다는 회신이 있습니다(서면-2024-부동산-2519).
근거 법령
- 소득세법 시행령 제155조의3 제1항(상생임대주택 특례, 양도기한), 제155조 제1항(일시적 2주택), 제154조 제1항, 2026년 10월 1일 시행본
- 대통령령 제36737호(2026.9.30. 공포) 부칙 제2조
- 소득세법 제89조 제1항 제3호
- 서면-2022-부동산-4214(2023.5.15.), 서면-2024-부동산-2519(2024.10.23.)