임대주택을 자진말소했다면, 1년 안에 양도할까 자녀에게 증여할까
임대의무기간의 절반 이상을 채우고 자진말소한 장기임대주택은 등록이 말소된 뒤 1년 안에 양도해야 다주택 중과에서 빠집니다. 1년을 넘기면 양도 당시 조정대상지역에 있고 중과 대상 주택 수에 해당하는 경우 중과세율과 장기보유특별공제 배제가 함께 적용됩니다. 자녀에게 증여하는 것은 양도가 아니므로 이 1년 기한과는 다른 문제이고, 증여세와 자녀의 취득세, 자녀가 나중에 팔 때의 세금을 새로 따져야 합니다.
1년 안에 양도하면 중과에서 빠집니다
가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 따른 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제1항제11호에 따라 임대사업자의 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 등록이 말소된 경우(같은 법 제43조에 따라 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우로 한정한다)로서 등록 말소 이후 1년 이내 양도하는 주택. 이 경우 임대기간요건 외에 해당 목의 다른 요건은 갖추어야 한다.
자진말소는 임대의무기간 중에 임대사업자가 스스로 등록 말소를 신청해 등록을 끝내는 절차입니다. 종전 법에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트 매입임대와 단기민간임대주택이 대상이고, 신청 당시 임대차계약이 있으면 임차인의 동의가 필요합니다(민간임대주택에 관한 특별법 제6조 제1항 제11호).
양도세에서 중과배제를 받으려면 세 가지를 봅니다.
- 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 뒤 말소했는지
- 등록이 말소된 날부터 1년 안에 양도하는지
- 임대기간 외에 해당 장기임대주택의 다른 요건을 갖췄는지
순서도 중요합니다. 말소를 신청한 날 잔금을 받고 말소 처리는 그 뒤에 끝난 사안에서, 국세청은 이 규정에 해당하지 않는다고 회신했습니다(서면-2021-법규재산-6894, 2023.2.14.). 양도 전에 말소가 끝났는지를 확인합니다.
말소 뒤 양도일까지 계속 임대하지 않았거나, 임대료 5% 상한을 지키지 않았거나, 세무서 사업자등록을 유지하지 않았어도 중과세율을 적용하지 않는다는 회신도 있습니다(서면-2021-법규재산-5655, 2025.2.20.). 이 회신이 대상으로 한 개정 전 시행령에도 지금과 같은 후단이 있었습니다. 다만 말소 전 임대기간 동안 임대료 5% 상한 등을 지킨 것을 전제로 한 회신이므로, 말소 전 요건은 그대로 확인합니다.
1년을 넘기면 세율과 공제가 함께 달라집니다
조정대상지역 다주택 중과 유예는 2026년 5월 9일로 끝났습니다(토지거래허가를 5월 9일까지 신청했다면 참고). 자진말소한 주택을 말소 후 1년이 지나 양도하면, 조정대상지역에 있고 다주택에 해당하는 경우 중과세율이 적용됩니다.
중과세율이 적용되는 주택은 장기보유특별공제도 받지 못합니다(소득세법 제95조 제2항). 1년 안에 양도해 중과에서 빠지면 일반세율과 장기보유특별공제를 적용합니다. 조정대상지역 밖이거나 다주택이 아니면 1년 기한과 관계없이 중과 대상이 아닐 수 있으므로, 양도할 때의 주택 수와 지역을 먼저 봅니다.
| 선택 | 양도세 중과 | 장기보유특별공제 | 함께 볼 것 |
|---|---|---|---|
| 말소 후 1년 안 양도 | 중과 배제 | 적용(3년 이상 보유) | 양도 전 말소 완료, 다른 요건 |
| 말소 후 1년 뒤 양도 | 조정대상지역 다주택이면 중과 | 중과 대상이면 배제 | 양도 당시 주택 수·지역 |
| 자녀에게 증여 | 양도가 아니어서 1년 기한과 별개(보증금 인수분은 양도) | 부모는 해당 없음(자녀 양도 때 판단) | 증여세, 자녀 취득세, 자녀의 이후 양도 |
자녀에게 증여하면 따질 것이 바뀝니다
소득세법은 자산을 유상으로 사실상 이전할 때를 '양도'로 정합니다(소득세법 제88조 제1호). 증여는 대가 없는 이전이므로 원칙적으로 부모에게 양도세가 생기지 않고, 말소 후 1년 기한도 부모가 양도할 때만 따집니다. 다만 자녀가 임대보증금을 인수하는 부담부증여라면 그 채무액 부분은 양도로 보므로(같은 호 후단), 그 부분은 말소 후 1년 기한과 중과 여부를 똑같이 따집니다. 증여하면 다음이 새로 생깁니다.
- 증여세: 받은 자녀가 증여일 현재 시가로 평가한 가액을 기준으로 납부합니다.
- 자녀의 취득세: 조정대상지역에 있는 시가표준액 3억원 이상 주택을 증여받으면 무상취득 중과세율이 적용됩니다. 1세대 1주택자가 배우자나 직계존비속에게 증여하는 경우 등은 제외됩니다(지방세법 제13조의2 제2항, 같은 법 시행령 제28조의6). 임대주택을 함께 가진 부모라면 1세대 1주택 예외에 해당하는지부터 봅니다.
- 자녀가 나중에 양도할 때: 증여받고 10년 안에 양도하면 이월과세로 부모가 취득한 가액을 취득가액으로 쓰는 경우가 있습니다(소득세법 제97조의2 제1항). 자녀가 양도할 때 부모의 자진말소 중과배제를 이어받는지 다룬 해석은 확인하지 못했습니다.
지방세 감면을 받은 임대주택이라면 추징도 봅니다. 자진말소는 민간임대주택법 제43조 제4항의 사유이므로, 그 사유로 등록이 말소된 것만으로는 취득세·재산세 감면 추징에서 제외됩니다(지방세특례제한법 시행령 제13조의2 제1항·제3항). 말소 뒤 증여까지 추징 제외로 보는지는 해석을 확인하지 못했으므로 관할 지방자치단체에 확인합니다.
결정 전에 확인할 것
- 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대했는지, 말소 신청 때 임차인 동의가 필요한지
- 말소 처리가 끝난 날짜와 그날부터 1년이 되는 날
- 임차인 계약 만기와 1년 기한 중 어느 쪽이 먼저인지
- 양도할 때 주택 수와 조정대상지역 여부
- 증여한다면 자녀의 세대 구성과 주택 수, 시가표준액, 자녀가 10년 안에 양도할 계획인지
양도와 증여는 세금이 붙는 사람과 시점이 다릅니다. 임차인 만기, 다른 주택 보유 상황, 자녀의 계획을 함께 놓고 정해야 하므로 이 검토는 유료 상담으로 진행하며, 신고 수수료는 수수료 안내에 공개해 두었습니다. 자동말소와 거주주택 비과세 쟁점은 임대사업자 자동말소 정리에서 다룹니다.
근거 법령
- 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 사목 (자진말소 후 1년 이내 양도 중과배제)
- 소득세법 제95조 제2항 (중과 대상 장기보유특별공제 제외), 제88조 제1호 (양도의 정의), 제97조의2 제1항 (이월과세)
- 민간임대주택에 관한 특별법 제6조 제1항 제11호, 제43조 제4항 제3호 (자진말소)
- 지방세법 제13조의2 제2항, 같은 법 시행령 제28조의6 (무상취득 중과와 예외)
- 지방세특례제한법 제31조의3 제3항·제5항, 같은 법 시행령 제13조의2 제1항·제3항 (감면 추징과 제외)
- 서면-2021-법규재산-6894(2023.2.14.), 서면-2021-법규재산-5655(2025.2.20.)
자주 묻는 질문
Q. 임차인 계약 만기가 말소 후 1년보다 늦습니다. 임차인이 있는 채로 양도해도 되나요?
1년 기한은 양도일(원칙적으로 대금을 청산한 날, 소득세법 제98조)로 판단합니다. 임차인이 있는 채로 매수인에게 임대차를 넘기고 1년 안에 잔금을 받으면 기한 안 양도입니다. 다만 말소를 신청할 때 임대차계약이 있으면 임차인의 동의가 필요합니다(민간임대주택에 관한 특별법 제6조 제1항 제11호).
Q. 말소 신청을 하고 바로 잔금을 받으면 되나요?
말소 처리가 끝나기 전에 양도하면 자진말소 중과배제에 해당하지 않는다는 회신이 있습니다(서면-2021-법규재산-6894). 등록 말소가 완료된 날을 확인한 뒤 잔금일을 정합니다.