농사 안 짓는 농지, 양도세 중과와 처분명령 의무화
직접 농사를 짓지 않는 농지는 세금이 두 갈래로 무거워집니다. 팔면 비사업용 토지로 양도세가 기본세율에 10%p 더해져 지금도 최고 55%까지 붙고, 장기보유특별공제는 현재 적용됩니다. 2028년부터는 개정안대로면 장기보유특별공제가 사라지고 세율이 20%p까지 더해져 최고 65%가 됩니다(국회 통과 시). 안 팔면 2026년 8월 28일부터 처분명령이 의무화돼, 명령을 따르지 않으면 감정가격과 개별공시지가 중 높은 값의 25%가 매년 이행강제금으로 부과됩니다.
농지법이 바뀌었습니다
2026년 8월 28일부터 개정 농지법이 시행됐습니다. 가장 큰 변화는 처분명령이 재량에서 의무로 바뀐 점입니다. 종전에는 시장·군수·구청장이 처분을 "명할 수 있다"였는데, 개정법은 "명하여야 한다"로 못 박았습니다.
외지인이 농지를 가졌다는 이유만으로 명령이 나가지는 않습니다. 이용 실태조사에서 정당한 사유 없이 농사를 짓지 않았거나 불법으로 임대한 사실이 확인돼야 합니다. 이 경우 소유자는 원칙적으로 1년 안에 농지를 처분해야 하고, 그래도 팔지 않으면 처분명령이 내려져 6개월 안에 매각해야 합니다. 지자체가 명령을 내리지 않으면 농림축산식품부장관이나 시·도지사가 직접 명령할 수 있습니다.
처분명령 등을 정당한 사유 없이 이행하지 아니한 자에게 해당 농지의 감정가격 또는 개별공시지가 중 더 높은 가액의 100분의 25에 해당하는 이행강제금을 부과한다. 처분명령이 이행될 때까지 매년 1회 부과·징수할 수 있다. (요지)
땅값이 그대로라고 보면 4년이면 이행강제금 합계가 땅값과 같아집니다. 정부가 1996년 이후 취득한 전국 농지를 전수조사하고 있어, 대상 확인은 예전보다 촘촘해졌습니다.
어떤 농지가 '비사업용'이 되나
세금은 재촌과 자경으로 갈립니다. 농지 소재지에 살면서 직접 농사를 지으면 사업용, 둘 중 하나라도 빠지면 비사업용입니다.
- 재촌: 농지가 있는 시·군·구, 그와 연접한 시·군·구, 또는 농지에서 직선거리 30km 이내에 실제로 거주
- 자경: 소유자가 직접 경작(농작업의 2분의 1 이상을 자기 노동력으로)
재촌·자경 요건을 소유기간 내 일정 기간 채우지 못하면 비사업용 토지로 봅니다. 상속으로 받았거나 도시에 살며 농사를 남에게 맡긴 농지가 여기에 걸리기 쉽습니다.
현행 양도세, 기본세율에 10%p가 더해집니다
비사업용 토지는 일반 세율에 10%p를 더한 세율로 과세합니다. 과세표준이 커질수록 16%에서 시작해 최고 55%까지 올라갑니다(1,400만원 이하 16%, 5,000만원 이하 25%, 8,800만원 이하 34%, 1억5천만원 이하 45%, 3억원 이하 48%, 5억원 이하 50%, 10억원 이하 52%, 10억원 초과 55%). 장기보유특별공제는 현재 비사업용 토지에도 적용됩니다. 지정지역으로 고시된 곳은 여기에 10%p가 더 붙지만, 지금은 지정된 지역이 없습니다.
2028년부터 더 무거워집니다
여기서부터는 아직 확정되지 않은 개정안입니다. 정부가 2026년 8월에 발표한 세제개편안에는 비사업용 토지의 장기보유특별공제를 없애고 중과세율을 더 높이는 내용이 담겼습니다. 국회에서 소득세법 개정안이 통과되면 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 적용됩니다.
- 현행: 기본세율 +10%p, 최고 55%, 장기보유특별공제 적용
- 개정안(확정 전): 기본세율 +20%p, 최고 65%, 장기보유특별공제 폐지
개정안이 그대로 통과되면 처분명령과 이행강제금에 더해 팔 때의 세금까지 무거워집니다. 이 때문에 시행 전인 2027년 말까지 농지를 정리하려는 움직임이 늘 것이라는 전망이 나옵니다.
중과를 피하는 길
무엇보다 재촌·자경을 유지해야 합니다. 직접 농사를 지으면서 농지 소재지에 살면 사업용으로 인정받아 중과를 벗어납니다. 사정상 그러기 어려운 경우에도 예외가 있습니다.
- 상속 농지: 상속개시일부터 3년 이내에 양도하면 사업용으로 보아 중과에서 제외됩니다.
- 부득이한 사유: 5년 이상 재촌·자경한 사람이 질병·고령 등으로 농사를 못 짓게 돼 농지법에 따라 임대한 농지는 사업용으로 유지됩니다.
- 8년 자경: 8년 이상 재촌·자경한 농지는 조세특례제한법상 자경농지 감면 대상입니다(자경 요건·소득 3,700만원 기준 자세히).
상속 농지의 3년 특례는 상속개시일을 기준으로 합니다. 3년이 지나기 전에 팔지, 직접 경작으로 전환할지를 미리 정해 두는 편이 안전합니다.
자주 묻는 질문
Q. 도시에 살면서 시골 농지를 남에게 맡겨 농사짓게 하면 비사업용인가요?
A. 그렇습니다. 소유자가 직접 경작하지 않으면 자경 요건이 빠져 비사업용 토지가 됩니다. 농지 소재지에서 30km 밖에 산다면 재촌 요건도 어긋납니다.
Q. 상속받은 농지는 언제까지 팔아야 중과를 피하나요?
A. 상속개시일부터 3년 이내에 양도하면 사업용으로 보아 중과에서 빠집니다. 3년이 지나면 재촌·자경을 직접 하지 않는 한 비사업용으로 넘어갑니다.
Q. 2028년 65% 세율은 지금 파는 농지에도 적용되나요?
A. 아닙니다. 아직 개정안이고 국회 통과가 남아 있습니다. 통과되더라도 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 적용될 예정입니다. 지금 양도분에는 현행 최고 55%가 적용됩니다.
관계 법령
- 소득세법 제104조의3(비사업용 토지의 범위), 제104조 제1항 제8호(비사업용 토지 세율, 현행 최고 55%)
- 소득세법 시행령 제168조의8(농지의 범위, 재촌·자경), 제153조 제3항(농지 소재지 30km)
- 농지법 제11조(처분명령, 2026. 8. 28. 시행), 제63조(이행강제금 25%)
- 2026년 세제개편안(2026. 8. 3. 정부 발표, 국회 통과 전): 비사업용 토지 장기보유특별공제 폐지·중과 20%p