재개발·재건축 조합원입주권 양도세 정리, 원조합원·승계조합원과 양도 대상에 따라 달라지는 비과세
재개발·재건축 구역의 집을 양도할 때는 먼저 무엇을 양도하는지부터 정합니다. 조합원입주권 자체인지, 입주권을 보유한 채 다른 주택인지, 완공된 신축주택인지, 분양신청을 하지 않아 현금청산되는 종전 부동산인지에 따라 적용 조문이 다릅니다. 그다음 입주권을 원조합원으로 받았는지, 매수·상속·증여로 취득했는지와 요건을 판정하는 기준일을 봅니다. 정확한 요건과 예외는 지점마다 연결한 칼럼에서 다룹니다.
무엇을 양도하는지에 따라 조문이 다릅니다
관리처분계획인가를 받으면 분양대상 조합원의 종전 주택은 양도세에서 조합원입주권이 됩니다. 이때부터는 같은 세대가 보유한 자산이라도 양도하는 대상에 따라 비과세 근거가 나뉩니다.
| 양도 대상 | 적용 규정 | 자세히 |
|---|---|---|
| 조합원입주권 | 소득세법 제89조 제1항 제4호 | 입주권 비과세 총정리 |
| 입주권을 보유한 채 다른 주택 | 같은 조 제2항 단서, 시행령 제156조의2 | 종전주택 특례, 대체주택 |
| 완공된 신축주택 | 1세대 1주택 비과세(원조합원은 보유기간 통산) | 공사 기간 거주·보유기간 |
| 분양신청 없이 현금청산 | 종전 부동산의 양도 | 현금청산 양도세 |
입주권을 그대로 양도하면 비과세 요건은 양도일이 아니라 관리처분계획인가일(인가 전에 철거되면 철거일) 현재 기존주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄는지로 판정합니다. 양도일에는 다른 주택이나 분양권이 없어야 하고, 입주권 외에 1주택이 있다면 양도일에 분양권이 없고 그 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 입주권을 양도해야 합니다. 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 넘으면 넘는 부분은 과세합니다. 자세히: 조합원입주권도 양도세 비과세 되나요? 두 경우 총정리
입주권을 보유한 채 다른 주택을 양도하면 주택 비과세 본칙이 적용되지 않고 시행령 제156조의2의 특례 요건을 갖춰야 합니다. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 입주권을 취득하고 그날부터 3년 안에 종전주택을 양도하는 경우, 3년이 지나도 신축주택 완성 전 또는 완성 후 3년 안에 종전주택을 양도하고 완성 후 이사·거주 요건을 갖추는 경우, 공사 기간에 거주할 대체주택을 사업시행인가일 이후 취득해 양도하는 경우로 나뉩니다. 3년이 지난 뒤 양도한 종전주택과 대체주택은 이사·거주 요건을 나중에 채우지 못하면 2개월 안에 양도세를 신고·납부해야 하므로 완공 일정과 함께 봅니다. 자세히: 조합원입주권도 양도세 비과세 되나요? 두 경우 총정리, 1주택 세대의 조합원입주권 승계취득, 종전주택 양도와 신축주택 1년 거주는 순서가 바뀌어도 됩니다
원조합원이 완공된 신축주택을 양도할 때는 보유기간에 종전 주택, 공사 기간, 신축주택을 합산하고 거주기간은 실제로 거주한 기간만 합산합니다(부동산거래관리과-416, 2010.3.18.). 분양신청을 하지 않아 현금청산되면 입주권이 아니라 종전 부동산을 양도한 것이므로, 양도일 현재 보유 주택 수로 비과세와 중과를 판정합니다. 다만 청산 대금을 받기 전에 다른 주택을 먼저 양도하면, 대금청산일까지 그 권리를 조합원입주권으로 보아 다른 주택의 비과세를 부인한 심판례(조심 2016서1388, 2016.12.22.)가 있어 양도 순서를 함께 정합니다. 자세히: 재개발 신축주택 비과세, 종전 빌라 거주기간을 통산하고 공사기간은 넣지 않습니다, 신탁방식 재건축에서 분양신청을 하지 않고 현금청산되면 양도세는 어떻게 과세되나요?
원조합원인지 승계조합원인지 확인합니다
입주권 비과세는 인가일 현재 비과세 요건을 갖춘 기존주택을 소유하던 세대, 곧 원조합원에게 적용합니다. 인가 뒤에 입주권을 매수한 승계조합원은 입주권 상태로 양도하면 이 비과세를 적용받지 못합니다. 승계조합원은 부동산을 취득할 수 있는 권리를 취득한 것이어서, 신축주택의 취득일과 거주요건 판정 시점도 원조합원과 다르게 봅니다. 자세히: 승계받은 조합원입주권을 그대로 양도하면, 반환받은 분담금은 양도가액에도 취득가액에도 포함합니다, 승계 조합원입주권으로 받은 새 아파트, 거주요건은 입주권 계약일과 준공일 중 언제를 기준으로 보나요?
상속받은 입주권은 같은 세대에서 물려받았는지 별도세대에서 물려받았는지에 따라 입주권 양도 비과세가 달라집니다. 입주권을 상속받은 세대가 원래 주택을 양도할 때는 시행령 제156조의2 제6항을 보는데, 피상속인이 상속개시 당시 주택이나 분양권을 소유하지 않았어야 하고, 양도하는 주택은 상속개시 당시 보유하던 주택이어야 합니다. 배우자나 직계존비속에게서 증여받은 입주권은 이월과세를 확인합니다. 자세히: 상속받은 조합원입주권, 준공 전에 양도해도 비과세가 적용될까?, 조합원입주권을 상속받은 뒤 종전 주택을 양도하면 비과세가 될까요?, 증여받은 조합원입주권과 분양권, 이월과세는 어떻게 적용될까?
관리처분계획인가 전후로 같은 집의 성격이 바뀝니다
관리처분계획인가 전 빌라는 양도세에서 주택입니다. 1주택 세대가 재개발 예정 빌라를 취득하면 일시적 2주택이 되고, 처분기한은 빌라를 취득한 날부터 기산합니다. 기한 안에 빌라가 입주권으로 바뀌어도 기산일은 그대로입니다. 자세히: 1주택자가 재개발 예정 빌라를 취득하면 기존 집 비과세는 어떻게 되나요? 입주권이 돼도 기한은 빌라 취득일부터
청산금을 받으면 종전 부동산 일부를 양도한 것으로 보아 양도세 대상이 되고(종전주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄다면 그 청산금분도 비과세), 추가분담금을 납부하면 그때는 과세하지 않고 신축주택을 양도할 때 취득가액에 더합니다. 자세히: 재건축 청산금은 수령할 때 양도세 과세, 추가분담금은 납부할 때 과세되지 않습니다
상황별로 읽을 칼럼
| 이런 경우 | 읽을 칼럼 |
|---|---|
| 입주권 세율과 주택 수 | 재개발 입주권 양도세는 주택과 다른가요?, 세율 구조와 주택 수 판정 |
| 입주권 보유 중 1주택자와 혼인 | 조합원입주권을 보유한 채 1주택자와 혼인했다면, 입주권을 양도할 때 비과세되나요?, 혼인 특례와 본칙의 경계 |
| 상속·증여 입주권의 거주요건 면제 | 상속·증여로 받은 분양권·입주권, 거주요건 면제도 승계될까, 세대 밖 이전 여부 |
| 해외 거주 중 재개발 구역 주택 양도 | 해외에 거주하는 동안 재개발 구역 주택을 양도하면, 주택·입주권·신축 중 언제 양도하느냐로 양도세가 달라집니다, 비거주자 양도 시점 |
상생임대·임대등록과 겹치는 경우
재건축 주택에 상생임대주택 특례나 임대사업자 등록이 함께 적용되면 그 쟁점의 칼럼을 함께 봅니다.
- 재건축·리모델링으로 임차인이 나간 상생임대주택, 임대기간은 이어지나요?: 사업 전후 임대기간 합산
- 분양권·입주권·지역주택조합 주택, 상생임대 직전임대차계약은 언제 체결해야 하나: 신축 취득일과 직전임대차계약
- 자동말소·자진말소와 재건축, 거주주택은 언제 양도해야 하나?: 말소와 철거의 선후
- 재건축 임대주택 자진말소, 거주주택 비과세가 적용되는 경우와 적용되지 않는 경우: 말소 근거 조문별 결론
취득세·종합부동산세 칼럼 (세목이 다릅니다)
양도세의 입주권·대체주택 특례는 취득세 세율과 별개입니다. 취득세는 지방세법의 주택 수와 일시적 2주택 규정으로 따로 판정합니다.
- 재개발 입주권이 있는 상태에서 주택을 취득하면 취득세 8%? 일시적 2주택 적용 방법
- 재개발 빌라를 신규 주택으로 취득한 일시적 2주택, 입주권이 돼도 취득세 처분기한은 빌라 취득일부터
- 재건축 기간에 거주할 대체주택을 취득하면 취득세는 1주택 세율인가요?
- 오피스텔·분양권·입주권도 취득세 주택 수에 들어가나요?
- 상속받은 조합원입주권(1+1)을 공동상속한 뒤 분양권을 취득하면, 취득세 주택 수는 분양권 취득일에 정해집니다
- 잔금 지급일에 주택이 멸실돼 있으면 취득세는 주택일까 토지일까
종합부동산세는 과세기준일인 6월 1일 현재 주택분 재산세 납세의무자에게 과세하므로, 그날 주택이 철거됐는지, 멸실 목적으로 조합에 신탁해 합산배제를 신고했는지가 기준입니다.
양도 전에 세무상담이 필요한 이유
재개발·재건축 양도세는 관리처분계획인가일, 입주권 취득일, 신축주택 완성일, 이사일이 서로 맞물려 결론이 바뀝니다. 입주권으로 양도할지 완공 뒤 신축주택으로 양도할지, 대체주택과 종전주택 중 어느 쪽을 먼저 양도할지도 세대마다 유리한 쪽이 다릅니다. 그래서 양도 계약 전에 인가일과 보유 주택 내역을 놓고 특례 요건과 세액을 함께 계산합니다. 와이제이 택스 라운지는 재개발·재건축 양도세 검토와 신고를 도와드립니다. 검토는 유료 상담으로 진행하며, 보수 기준은 수수료 안내에 공개해 두었습니다.
자주 묻는 질문
Q. 관리처분계획인가 뒤에 입주권을 매수했습니다. 입주권 상태로 양도하면 비과세되나요?
A. 되지 않습니다. 입주권 비과세는 인가일 현재 비과세 요건을 갖춘 기존주택을 소유하던 세대에 적용하므로, 인가 뒤 매수한 승계조합원의 입주권은 대상이 아닙니다. 입주권 매수 전부터 보유한 종전주택을 양도할 때는 시행령 제156조의2 제3항·제4항의 특례를 따로 확인합니다.
Q. 재건축 공사 기간에 거주할 주택을 취득했다가 나중에 양도하면 비과세되나요?
A. 대체주택 특례 요건을 모두 갖추면 1세대 1주택으로 봅니다. 사업시행인가일 이후 취득해 1년 이상 거주하고, 신축주택 완성 후 3년 이내에 세대전원이 이사해 1년 이상 계속 거주하며, 완성 전 또는 완성 후 3년 이내에 대체주택을 양도해야 합니다(소득세법 시행령 제156조의2 제5항).
Q. 분양신청을 하지 않아 현금청산을 받으면 입주권 양도로 보나요?
A. 아닙니다. 입주권을 받지 않았으므로 종전 부동산을 양도한 것으로 봅니다. 조세심판원도 분양신청 없이 수용된 재개발 구역 주택을 입주권 양도로 보지 않고, 양도일 현재 다른 1주택을 보유한 1세대 2주택으로 판정했습니다(조심 2019서2296, 2020.6.1.). 다만 청산 대금을 받기 전에 다른 주택을 양도한 사안에서는 그 권리를 조합원입주권으로 보아 비과세를 부인했습니다(조심 2016서1388, 2016.12.22.).
관계 법령
- 소득세법 제89조 제1항 제4호(조합원입주권 비과세), 같은 조 제2항(주택과 조합원입주권·분양권 보유 시 주택 양도)
- 소득세법 제95조 제3항(비과세에서 제외되는 조합원입주권의 양도차익 계산)
- 소득세법 시행령 제156조의2(주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례)
- 소득세법 시행령 제156조의3(주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례)
- 부동산거래관리과-416(2010.3.18.), 조심 2019서2296(2020.6.1.), 조심 2016서1388(2016.12.22.)