상속받은 조합원입주권, 준공 전에 양도해도 비과세가 적용될까?

비과세의 관문은 양도일이 아니라 인가일

입주권을 입주권 상태로 양도해 비과세를 받는 규정은 소득세법 제89⁠조 제1⁠항 제4⁠호입니다. 이 조문은 본문에 짧은 괄호를 달아 두었고, 상속 사안의 결론은 거의 이 괄호에서 나옵니다.

이 조문이 정한 혜택 대상은 인가일 그 시점에 보유 2⁠년(취득 당시 조정대상지역이었다면 거주 2⁠년까지)⁠을 채운 기존주택을 소유하던 세대, 곧 원조합원⁠입니다. 기준일은 사업 종류에 따라 달라집니다. 재개발⁠·⁠재건축은 관리처분계획 인가일, 가로주택정비⁠·⁠소규모재건축 같은 소규모주택정비사업은 사업시행계획 인가일이고, 인가 전에 기존주택이 철거됐다면 철거일로 봅니다. 요건 전반은 조합원입주권 비과세 두 경우 총정리⁠에 정리했습니다.

제89⁠조 제1⁠항 제4⁠호에는 상속을 규정한 항목이 없습니다. 그래서 상속인이 인가일 현재 기존주택을 소유하던 세대에 해당하는지를 조문 해석으로 풀어야 하고, 실무에서는 상속개시일이 인가일보다 앞섰는지⁠를 먼저 확정합니다. 앞섰다면 상속재산은 입주권이 아니라 주택이고, 상속재산의 취득시기는 상속개시일이므로 인가일 현재 소유자는 상속인입니다. 승계취득 문제가 처음부터 발생하지 않습니다. 인가 후 상속이면 피상속인과 같은 세대였는지로 판단합니다.

별도세대에게서 물려받았다면

관리처분계획 인가로 이미 입주권이 된 뒤에 별도세대인 피상속인에게서 그 입주권을 물려받아 완공 전에 양도하면, 소득세법 제89⁠조 제1⁠항 제4⁠호를 적용할 수 없습니다(서면-2017-부동산-0356, 2017.9.25.). 인가일 현재 기존주택을 소유하던 세대가 상속인이 아니기 때문입니다.

상속인이 주택을 한 채도 갖고 있지 않아도 결론은 같습니다. 조문이 요구하는 것은 인가일 현재 누가 그 주택을 소유했는지⁠이지 상속인의 주택 수가 아닙니다. 결혼해 따로 살림을 차린 뒤 부모님 입주권을 물려받은 경우가 여기에 해당합니다.

같은 세대에게서 물려받았다면 기간을 이어 봅니다

부모님을 모시고 한집에 살다가 물려받았다면 결론이 달라집니다. 양도 당시 다른 주택이나 조합원입주권, 분양권을 보유하지 않았다면 비과세를 적용하고, 인가일 현재 그 주택이 요건을 갖췄는지는 피상속인과 상속인이 동일세대로서 보유⁠·⁠거주한 기간을 통산⁠해 판단합니다(서면-2023-부동산-4170, 2024.7.25.).

통산되는 범위를 넓게 잡는 실수가 잦습니다. 피상속인의 전체 보유기간이 그대로 승계되지 않습니다. 국세청은 보유기간은 동일세대원으로서의 기간을, 거주기간은 그 주택에서 피상속인과 함께 지낸 기간을 상속인의 기간과 각각 통산한다고 해석합니다(부동산거래관리과-1211, 2010.10.1.). 세대를 합치기 전 기간은 제외되므로, 주민등록 초본으로 합가 시점을 먼저 확정하고 계산에 들어가야 합니다.

거주요건이 적용되는지도 함께 확인해야 합니다. 인가일 현재 요건은 취득 당시 그 주택이 조정대상지역에 있었는지⁠에 따라 거주 2⁠년이 추가로 적용됩니다. 동일세대 상속이면 그 거주기간도 통산해 판정하지만, 별도세대 상속인은 통산이 없어 이 요건에서 바로 걸립니다. 취득일 기준 지정 여부는 국토교통부 공고로 따로 확인해야 합니다. 보유⁠·⁠거주기간을 기산하는 법은 1⁠세대 1⁠주택 비과세 요건⁠에서 다룹니다.

상속으로 물건이 늘면 다른 규정으로도 비과세되지 않습니다

물려받은 입주권을 양도하지 않아도 문제가 발생합니다. 제89⁠조 제1⁠항 제4⁠호는 조합원입주권을 1⁠개 보유한 1⁠세대를 전제합니다. 입주권 하나를 갖고 있다가 별도세대인 직계존속에게서 입주권을 하나 더 상속받으면, 원래 갖고 있던 입주권을 양도해도 비과세가 적용되지 않습니다(서면-2016-법령해석재산-3217, 2016.8.16.).

비과세를 영구히 받지 못하는 것은 아닙니다. 상속받은 입주권이 주택으로 완공되면 입주권 하나에 주택 한 채를 보유한 상태가 되므로, 그 주택의 취득일부터 3⁠년 이내에 종전 입주권을 양도하면 제89⁠조 제1⁠항 제4⁠호 나목으로 비과세를 받을 수 있습니다. 3⁠년은 그 주택의 사용승인서 교부일부터 기산합니다.

세무사 배상책임 사고사례에도 입주권 2⁠개를 보유한 세대가 양도 순서를 잘못 짚어 비과세로 신고했다가 문제가 된 건이 올라 있습니다. 상속으로 물건이 하나 늘어난 뒤에는 원래 세웠던 계획을 다시 점검해야 합니다.

상속주택 특례도 적용되지 않습니다. 시행령 제155⁠조 제2⁠항은 상속주택 외의 일반주택⁠을 양도할 때 적용되는 규정이어서, 그 세대가 조합원입주권을 양도하는 경우에는 적용 대상이 아닙니다(서면-2022-법규재산-0842, 2022.4.29.). 법원도 시행령 제155⁠조 제2⁠항과 제3⁠항을 조합원입주권 양도에 유추 적용할 수 없다고 보았습니다(수원고등법원 2024⁠누14315, 2025.7.25., 대법원 2025⁠두34699⁠로 확정).

공동상속입주권의 소유자를 정하는 규정은 시행령 제156⁠조의2 제7⁠항에 있습니다. 이 항도 1⁠세대가 일반주택을 양도하는 경우⁠를 전제하므로, 입주권을 양도하는 경우에는 적용할 수 없습니다. 입주권 말고 다른 주택을 양도하는 경우라면 근거 조문이 시행령 제156⁠조의2 제6⁠항으로 바뀝니다. 요건은 상속 입주권을 가진 세대가 일반주택을 팔 때⁠에 정리했습니다. 물려받은 것이 주택이었다면 상속주택 양도세 특례⁠에서 다룹니다.

완공 뒤에 양도할 때의 보유기간

별도세대 상속이라도 신축주택이 준공된 뒤 그 주택을 양도하는 경로는 남습니다. 다만 근거 조문이 달라집니다. 제89⁠조 제1⁠항 제4⁠호가 아니라 제3⁠호와 시행령 제154⁠조 제1⁠항, 곧 일반적인 1⁠세대 1⁠주택 규정으로 판단합니다.

그러면 그 신축주택이 취득 당시 조정대상지역이었는지에 따라 거주 2⁠년까지 따집니다. 계약금을 낸 사람이 피상속인이어도 별도세대였다면 거주요건 면제는 함께 적용되지 않습니다. 상속⁠·⁠증여로 받은 분양권⁠·⁠입주권의 거주요건 면제⁠에 정리했습니다.

기간은 새로 기산합니다. 국세청과 조세심판원은 소득세법 시행령 제162⁠조 제1⁠항 제4⁠호를 준용해 사용승인서 교부일⁠(그 전에 사실상 사용했거나 임시사용승인을 받았다면 그중 빠른 날)⁠을 취득일로 봅니다(부동산거래관리과-284, 2011.3.29.). 입주권으로 보유한 기간은 여기에 통산되지 않습니다. 한편 대법원은 승계조합원이 취득한 신축주택을 원시취득으로 보기 어렵다고 보아 분양대금 잔금청산일을 취득시기로 판단한 사례가 있습니다(대법원 2009⁠두6537, 2011.9.8.). 신고 실무는 사용승인일 기준으로 이루어지므로, 단기보유 세율이나 장기보유특별공제처럼 며칠 차이로 세액이 달라지는 사안이라면 두 날짜 사이에 낀 양도인지 먼저 확인해야 합니다.

같은 세대에서 물려받은 고가주택이라면 장기보유특별공제를 두 단계로 나눠 봅니다. 과세관청은 표2⁠를 적용할 수 있는 주택인지 판정⁠할 때에는 피상속인과 상속인이 동일세대로서 보유⁠·⁠거주한 기간을 통산하고, 정작 공제율을 계산할 때에는 상속개시 이후 상속인이 보유⁠·⁠거주한 기간만 본다고 해석합니다. 통산이 된다는 말만 듣고 공제율까지 이어진다고 보면 세액이 어긋납니다. 비과세가 되지 않을 때의 세율은 입주권 양도세는 주택과 다른가⁠에 정리했습니다.

2026⁠년 세제개편안은 장기보유특별공제를 장기거주소득공제와 장기보유소득공제로 나누면서, 관리처분계획 인가 전에 주택이었던 조합원입주권을 장기거주소득공제 쪽에 넣는 안을 담았습니다. 2028⁠년 1⁠월 1⁠일 이후 양도분부터 적용합니다.

또 인가일 현재 1⁠년 이상 계속 거주하던 주택이라면 인가일부터 신축주택 입주가능일까지의 공사기간 절반을 거주기간으로 인정⁠하는 내용도 담겼습니다. 다만 이 인정은 공제율 계산에만 쓰고, 장기보유특별공제 표2⁠의 거주 2⁠년 요건이나 1⁠세대 1⁠주택 비과세의 2⁠년 거주요건에는 적용하지 않습니다⁠. 둘 다 정부안이고 2026⁠년 9⁠월 현재 국회 심사 중이라, 지금 결정을 내릴 때에는 현행 규정으로 계산하고 개정 여부를 따로 확인해야 합니다.

놓치기 쉬운 지점

• 상속인이 무주택이면 비과세된다. 조문은 상속인의 주택 수가 아니라 인가일 현재 기존주택을 누가 소유했는지를 봅니다. 무주택이어도 별도세대 상속이면 입주권 상태로는 비과세가 되지 않습니다.
• 돌아가신 분의 보유기간이 전부 승계된다. 동일세대원으로서 지낸 기간만 이어집니다. 20⁠년 중 함께 산 기간이 3⁠년이면 3⁠년입니다.
• 상속받은 입주권을 양도하지 않으면 상관없다. 입주권이 2⁠개인 동안에는 원래 갖고 있던 입주권도 비과세가 되지 않습니다. 상속받은 입주권이 주택으로 완공된 뒤 3⁠년 이내에 양도하면 비과세를 받을 수 있으니 순서와 시점을 다시 짜야 합니다.
• 상속주택 특례가 있으니 괜찮다. 그 특례는 일반주택을 양도할 때 적용하는 규정이라 입주권 양도에는 적용되지 않습니다.
• 통산되니 장기보유특별공제도 이어진다. 표2 적용 대상인지 판정할 때와 공제율을 계산할 때가 다릅니다.
• 개편안의 공사기간 인정으로 거주 2⁠년을 채운다. 공제율에만 쓰고 표2 진입요건이나 비과세 거주요건에는 쓰지 않습니다.

근거 법령

• 소득세법 제89⁠조 제1⁠항 제3⁠호 가목⁠·⁠제4⁠호, 제95⁠조 제2⁠항⁠·⁠제4⁠항
• 소득세법 시행령 제154⁠조 제1⁠항⁠·⁠제8⁠항, 제155⁠조 제2⁠항⁠·⁠제3⁠항, 제156⁠조의2 제6⁠항⁠·⁠제7⁠항, 제159⁠조의4, 제162⁠조 제1⁠항 제4⁠호⁠·⁠제5⁠호
• 서면-2017-부동산-0356(2017.9.25.) 별도세대 상속 입주권의 비과세 적용 여부
• 서면-2023-부동산-4170(2024.7.25.) 동일세대원 상속 입주권의 보유⁠·⁠거주기간 통산
• 부동산거래관리과-1211(2010.10.1.) 통산 범위
• 서면-2016-법령해석재산-3217(2016.8.16.) 입주권 2⁠개 보유 중 1⁠개 양도
• 서면-2022-법규재산-0842(2022.4.29.) 상속주택 특례와 입주권 양도
• 부동산거래관리과-284(2011.3.29.) 별도세대 상속 입주권으로 취득한 주택의 보유기간 기산일
• 수원고등법원 2024⁠누14315(2025.7.25., 대법원 2025⁠두34699⁠로 확정) · 대법원 2009⁠두6537(2011.9.8.)
• 양도소득세 집행기준 89-154-21

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