조합원입주권 양도 때 매수인이 승계한 이주비 대출, 양도가액에서 빼는가
"입주권을 팔 때 이주비 대출을 받아 두었다가 매수인에게 넘기면, 그만큼 덜 받은 셈이니 양도세가 줄어드나요? 이자라도 공제되나요?" 매수인이 승계한 이주비 대출은 양도가액에서 빼지 않습니다. 이주비 이자도 양도소득 필요경비에 해당하지 않는다는 것이 국세청 해석입니다. 대출을 받아 두고 넘기든 현금으로 받든 양도가액과 필요경비는 같습니다.
승계한 이주비 대출도 양도가액에 포함합니다
입주권의 양도가액은 양도자와 양수자 사이의 실지거래가액입니다(소득세법 제96조 제1항). 매수인이 매도인의 이주비 대출을 승계하고 나머지만 현금으로 지급했다면 승계한 대출과 받은 현금을 합해 양도가액을 계산합니다. 양도일 뒤 납입기일이 오는 분담금만 따로 뺍니다.
국세청은 양도자가 받은 이주비 및 대출금은 양도가액에서 차감하지 않는다고 회신했습니다(서면인터넷방문상담4팀-1380, 2008.6.10.). 재건축 입주권 총매매대금에 이주비와 분양잔금을 포함해 계약하고 둘 다 매수인이 승계한 사안에서, 두 금액을 뺀 금액이 양도가액인지 물은 질의였습니다. 무이자 이주비, 대출금, 추가분담금을 매수인이 승계하고 차액만 받은 사안에서도 같은 회신이 나왔습니다(서면인터넷방문상담4팀-1906, 2005.10.19.).
| 구분(가정) | 금액 |
|---|---|
| 계약서상 총매매대금 | 6억원 |
| 이 가운데 매수인이 승계한 이주비 대출 | 1억5천만원 |
| 이 가운데 양도일 뒤 납입기일이 오는 분담금 | 없음 |
| 매도인이 현금으로 받은 금액 | 4억5천만원 |
| 양도가액 | 6억원 |
양도일 뒤 납입기일이 오는 분담금과 구분합니다
두 해석은 양도일 이후 납입기일이 도래해 양수자가 부담하는 추가 분담금은 양도가액에 포함하지 않는다고 했습니다. 이주비 대출은 매도인이 이미 받은 돈이고, 납입기일이 오지 않은 분담금은 매수인이 앞으로 납부할 돈입니다. 계약서의 총매매대금에 이 분담금이 들어 있다면 그 금액을 빼고 양도가액을 계산합니다. 분담금 처리는 승계받은 조합원입주권을 그대로 양도하면, 반환받은 분담금은 양도가액에도 취득가액에도 포함합니다에서 다뤘습니다.
이주비 이자는 필요경비로 공제할 수 있나
양도소득의 필요경비는 취득가액, 자본적지출액 등, 양도비 등입니다(소득세법 제97조 제1항). 이자상당액을 취득원가에 포함하는 경우는 시행령이 따로 정합니다. 당사자 약정에 따른 대금지급방법으로 이자상당액을 가산해 거래가액을 확정하면 그 이자상당액을 취득원가에 포함합니다(소득세법 시행령 제163조 제1항 제3호).
제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.
재건축 조합원이 분양받은 아파트를 양도하면서 세 가지를 필요경비로 공제할 수 있는지 물은 질의가 있었습니다. 분담금 연체료, 추가분담금, 조합에서 대출받은 이주비 이자 중 조합원 부담분입니다. 국세청은 항목별로 답하지 않고 기준을 제시했습니다. 필요경비는 취득에 든 실지거래가액(납부한 청산금 포함)에 자본적지출액 등을 더한 금액입니다. 그리고 자산의 거래와 직접 관련 없이 별도의 거래로 인하여 발생하는 지출금액은 필요경비로 보지 않았습니다(서면인터넷방문상담4팀-3715, 2006.11.9.). 이주비 이자는 주택이나 입주권을 취득한 대가가 아니라 이주비를 빌린 데 따른 비용이어서 이 기준으로는 필요경비로 공제하기 어렵습니다.
이주비로 받은 돈을 분담금 등 건축비로 추가 납부한 경우는 따로 봅니다. 국세청은 입주권의 양도차익을 양도가액에서 종전주택의 취득가액과 추가 납부한 건축비 등 필요경비를 뺀 금액으로 계산한다고 했습니다. 이주비로 납부한 금액을 취득가액이나 필요경비로 공제할지는 사실판단할 사항이라고 덧붙였습니다(서면인터넷방문상담4팀-1322, 2007.4.25.). 공제를 주장하려면 대출금이 실제로 분담금 납부에 쓰인 흐름을 납부 영수증과 금융거래 내역으로 정리해 둡니다.
이주비로 종전 주택을 취득할 때 받은 대출을 상환한 사안도 있었습니다. 이주비가 취득가액에 포함되는지 묻자, 국세청은 취득가액을 취득자가 자산을 취득하면서 그 대가로 양도자에게 지급한 가액이라고 답했습니다(서면인터넷방문상담4팀-2029, 2007.7.2.). 취득가액은 대출을 무엇으로 상환했는지가 아니라 취득 당시 매도인에게 지급한 대가로 정합니다.
승계 조건으로 취득한 매수인이 부담한 이자
매수인이 부담한 이주비 이자도 양도차익 계산 시 필요경비에 해당하지 않습니다(사전-2025-법규재산-0669, 2025.10.14.). 이주비 승계 조건으로 입주권을 취득했는데 조합이 주택 완공 시점에 이주비를 무이자에서 유이자로 바꿨고, 매수인이 그 이자를 부담한 뒤 완공된 주택을 양도한 사안입니다.
| 구분 | 처리 | 근거 |
|---|---|---|
| 매수인이 승계한 매도인의 이주비 대출 | 양도가액에서 빼지 않음 | 서면인터넷방문상담4팀-1380 |
| 양도일 뒤 납입기일이 오는 분담금 | 양도가액에 포함하지 않음 | 서면인터넷방문상담4팀-1380 |
| 조합원이 부담한 이주비 이자 | 별도 거래로 발생한 지출은 필요경비 아님(기준 제시) | 서면인터넷방문상담4팀-3715 |
| 이주비로 분담금을 납부한 경우 그 납부액 | 공제 여부는 사실판단 | 서면인터넷방문상담4팀-1322 |
| 승계 취득한 매수인이 나중에 부담한 이주비 이자 | 필요경비 아님 | 사전-2025-법규재산-0669 |
대출을 받아 둘지 정할 때
대출을 받아 둘지는 매수인의 자금 사정, 조합의 이주비 조건, 금융기관의 승계 허용 여부로 정합니다. 양도가액은 어느 쪽이든 승계한 대출을 포함한 실지거래가액이고 이자도 필요경비로 공제하지 못하므로, 대출을 받아 둔다고 양도소득세가 줄지는 않습니다.
신고할 때는 아래를 확인합니다.
- 매매계약서에 총매매대금, 승계하는 이주비 대출 금액, 양도일 뒤 납입기일이 오는 분담금이 구분되어 있는지 봅니다.
- 양도가액은 승계한 이주비 대출을 포함하고 미도래 분담금을 뺀 금액으로 신고합니다.
- 이주비로 분담금을 납부했다면 대출 실행 내역과 분담금 납부 영수증을 함께 보관합니다.
- 입주권 양도의 비과세·세율은 재개발·재건축 조합원입주권 양도세 정리, 원조합원·승계조합원과 양도 대상에 따라 달라지는 비과세에서 확인합니다.
자주 묻는 질문
Q. 이주비 대출을 승계해 주면서 받은 현금만 양도가액으로 신고하면 안 되나요?
A. 안 됩니다. 국세청은 양도자가 받은 이주비와 대출금을 양도가액에서 차감하지 않는다고 회신했습니다(서면인터넷방문상담4팀-1380, 2008.6.10.). 받은 현금만 신고하면 승계한 대출만큼 양도가액이 적게 신고됩니다.
Q. 무이자 이주비였다가 나중에 유이자로 바뀌어 이자를 부담했다면 공제되나요?
A. 공제되지 않습니다. 유이자로 바뀐 뒤 승계 취득자가 부담한 이주비 이자도 필요경비가 아니라고 했습니다(사전-2025-법규재산-0669, 2025.10.14.).
Q. 원조합원이 이주비를 승계시키지 않고 직접 상환했다면 상환한 원금은 공제되나요?
A. 필요경비로 공제하는 것은 대출 상환액이 아니라 실제로 납부한 분담금 등 건축비입니다. 이주비로 분담금을 납부했다면 그 납부액을 취득가액이나 필요경비로 공제하는지를 사실관계에 따라 판단합니다(서면인터넷방문상담4팀-1322, 2007.4.25.).