장기임대주택 거주주택 비과세와 자동말소 정리, 5년 기한부터 임대주택 양도까지
임대주택을 등록한 세대가 양도세를 신고할 때 먼저 확인하는 것은 세 가지입니다. 거주주택을 양도하는 날 임대주택이 거주주택 특례의 장기임대주택에 해당하는지, 등록이 말소됐다면 최초 말소일부터 5년 안에 거주주택을 양도하는지, 임대주택 자체를 양도할 때 중과배제·장기보유특별공제 특례·감면 중 어디에 해당하는지입니다. 이 글은 세 지점을 짧게 정리하고, 정확한 요건과 예외는 각 칼럼으로 연결합니다. 종부세·취득세·임대소득은 세목마다 요건이 따로 있어 칼럼 목록을 세목별로 나눴습니다.
지점 1. 거주주택을 양도하는 날, 임대주택이 요건을 갖췄는가
장기임대주택과 거주주택 1채를 가진 1세대가 거주주택을 양도하면 임대주택이 없는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 판단합니다(소득세법 시행령 제155조 제20항). 요건은 거주주택 쪽과 임대주택 쪽으로 나뉩니다.
| 구분 | 요건 | 근거 |
|---|---|---|
| 거주주택 | 보유기간 중 거주기간 2년 이상 | 소득령 제155조 제20항 제1호 |
| 임대주택 | 양도일 현재 세무서 사업자등록과 민간임대주택 등록을 하고 임대 중, 임대료등 증가율 5% 이하(증액 후 1년 이내 재증액 불가) | 같은 항 제2호 |
| 임대주택 범위 | 같은 영 제167조의3 제1항 제2호의 장기임대주택(등록 시기·유형별로 다름) | 같은 항 본문 괄호 |
장기임대주택의 범위는 같은 항 본문 괄호에 따라 달라집니다. 2018년 4월 1일 이후 등록해 다주택 중과배제를 받지 못하는 5년 매입임대(가목)·건설임대(다목)도 2020년 7월 10일 이전에 등록을 신청했다면 거주주택 특례에서는 장기임대주택에 포함됩니다. 1주택 이상을 보유한 상태에서 조정대상지역에 새로 취득한 장기일반민간임대주택은 다주택 중과배제에서는 제외되지만, 거주주택 특례에서는 장기임대주택에 포함됩니다. 반대로 2020년 7월 11일 이후 등록을 신청한 아파트 장기일반 매입임대와, 단기임대를 2020년 7월 11일 이후 장기일반으로 변경 신고한 주택은 포함되지 않습니다(같은 영 제167조의3 제1항 제2호 마목 2)·3)). 새로 도입된 6년 단기민간임대주택은 1주택 이상 보유 중 세대원이 조정대상지역에 새로 취득한 주택이면 제외됩니다(같은 호 아목 4)). 조정대상지역 공고일 이전에 취득하거나 계약금을 지급한 사실이 확인되는 주택은 조정대상지역 주택으로 보지 않습니다.
임대기간요건을 다 채우기 전에 거주주택을 양도해도 특례를 적용합니다(같은 조 제21항). 그 뒤 요건을 채우지 못하면 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 특례를 적용하지 않았다면 납부했을 세액과 실제 납부한 세액의 차액을 신고·납부합니다(같은 조 제22항). 요건을 갖추면 비과세가 그대로 적용되고 납세자가 적용 여부를 선택할 수 없다는 것이 국세청 해석입니다. 임대주택이었던 주택을 나중에 거주주택으로 바꿔 양도하면, 그 주택은 직전 거주주택 양도일 이후 기간분에 대해서만 비과세됩니다(같은 조 제20항 후단).
지점 2. 등록 말소 후 거주주택 양도 기한
민간임대주택법 일부개정법률(법률 제17482호) 부칙 제5조제1항이 적용되는 임대주택(소득령 제167조의3 제1항 제2호 가목, 다목부터 마목까지)이 임대의무기간 종료로 자동말소되거나, 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 뒤 자진말소된 경우에는 말소 이후 5년 이내에 거주주택을 양도할 때에 한정해 임대기간요건을 갖춘 장기임대주택으로 봅니다(소득세법 시행령 제155조 제23항). 같은 호 아목의 6년 단기민간임대주택은 이 조항에 열거돼 있지 않습니다. 임대주택이 2채 이상이면 최초로 말소된 임대주택의 말소일이 기준입니다. 2분의 1을 채우지 못하고 자진말소했다면 이 특례가 적용되지 않습니다.
- 최초 말소일기산 기준자동말소(임대의무기간 종료일) 또는 2분의 1 이상 임대 후 자진말소
- 말소 이후 5년 이내거주주택 양도잔금일(잔금 전 등기하면 등기접수일) 기준으로 기한 안에 양도
- 5년 경과 후특례 적용 안 됨임대주택을 포함해 주택 수를 다시 판단
2026년 10월 1일 시행 개정으로 들어간 2027년 12월 31일은 아파트 매입임대주택 자체를 양도할 때의 중과배제 기한입니다. 제23항은 이 양도기한 요건을 거주주택 판정에 적용하지 않는다고 정하고 있어, 거주주택 기한은 그대로 최초 말소일부터 5년입니다. 임대주택 일부를 먼저 정리하는 경우나 임대주택이 재건축 단계인 경우에는 기산과 적용 여부가 달라지므로 아래 칼럼에서 확인합니다.
- 자세히: 자동말소 후 거주주택 비과세는 말소일부터 5년, 2027년 12월 31일은 임대주택의 기한입니다
- 자세히: 말소된 임대주택을 먼저 정리하고 거주주택은 나중에 양도하면, 비과세 5년은 언제부터 기산하나요?
지점 3. 임대주택 자체를 양도할 때, 어느 특례에 해당하는가
| 특례 | 핵심 요건 | 근거 |
|---|---|---|
| 다주택 중과배제 | 장기임대주택 요건 충족, 아파트 매입임대는 원칙적으로 2027.12.31.까지 양도(예외 해당 시 더 늦은 날), 2분의 1 이상 임대 후 자진말소하면 말소 후 1년 이내 양도 | 소득령 제167조의3 제1항 제2호, 제11항 |
| 장기보유특별공제 특례 | 민간건설임대(공공지원·장기일반)를 2027.12.31.까지 등록하고 10년 이상 임대하면 임대기간 중 양도소득에 공제율 70%, 임대료 증액제한 준수 | 조특법 제97조의3 |
| 양도세 감면 | 2018.12.31.까지 매입임대 취득(계약금 지급 포함), 3개월 이내 장기일반 등 등록, 10년 이상 임대하면 임대기간 중 양도소득 세액 100% 감면, 임대료 증액제한 준수 | 조특법 제97조의5 |
장기보유특별공제 특례(제97조의3)와 제97조의4 특례, 제97조의5 감면은 중복해서 적용하지 않습니다(조특법 제97조의3 제2항, 제97조의5 제2항). 특례와 감면 모두 주택임대에 관한 사항을 신고하고 적용을 신청해야 합니다(조특법 제97조의3 제3항, 제97조의5 제3항). 등록 시기별로 적용되는 종전 규정, 자동말소 뒤 계속 임대한 기간을 특례에 산입하는지는 각 칼럼에서 다룹니다.
- 자세히: 단기임대 4년 자동말소 후 계속 임대하면, 중과배제와 장특공제 특례를 더 받을 수 있나요?
- 자세히: 장기일반 임대주택 장기보유특별공제 50%·70%, 자동말소 아파트는 50%가 상한입니다
등록을 유지하는 동안 지킬 의무
임대료 증액 제한은 민간임대주택법상 의무이면서 거주주택 특례의 요건이기도 합니다. 등록 후 체결하거나 갱신한 임대차계약에서 임대료등을 5%를 넘게 올렸다면 그 임대주택은 거주주택 특례의 장기임대주택 요건을 갖추지 못합니다(소득령 제155조 제20항 제2호). 의무임대기간 중 양도 제한과 임대보증금 보증 가입 의무도 함께 지켜야 합니다. 위반했을 때의 과태료와 세제혜택 영향은 아래 칼럼에서 다루며, 세제혜택을 판단하기 전에 등록 의무 이행 여부를 먼저 확인합니다.
상황별로 읽을 칼럼
거주주택을 양도하려는 경우(양도세)
- 자동말소 후 거주주택 비과세는 말소일부터 5년, 2027년 12월 31일은 임대주택의 기한입니다: 거주주택 5년 기한과 임대주택 양도기한의 구분
- 거주주택 비과세, 적용받으면 불리한 경우도 있습니다: 5년 안 비과세를 적용받으면 임대주택의 비과세 구간이 줄어드는 문제
- 말소된 임대주택을 먼저 정리하고 거주주택은 나중에 양도하면, 비과세 5년은 언제부터 기산하나요?: 양도 순서와 5년 기산일
- 조정대상지역 임대주택, 중과배제·합산배제만 적용되지 않고 거주주택 비과세는 장기 등록하면 유지: 조정대상지역 취득 임대주택의 특례별 차이
- 거주하지 않은 주택도 상생임대로 거주주택 비과세 되나요? (장기임대주택 보유 시): 거주주택의 2년 거주요건을 상생임대로 갈음하는 경우
임대주택이 재건축에 들어간 경우
- 자동말소·자진말소와 재건축, 거주주택은 언제 양도해야 하나?: 말소와 철거의 선후에 따른 거주주택 양도 시기
- 재건축 임대주택 자진말소, 거주주택 비과세가 적용되는 경우와 적용되지 않는 경우: 자진말소 근거 조문별 결론
임대주택 자체를 양도하는 경우(양도세)
- 단기임대 4년 자동말소 후 계속 임대하면, 중과배제와 장특공제 특례를 더 받을 수 있나요?: 말소 후 임대기간과 중과배제·장특공제 특례
- 장기일반 임대주택 장기보유특별공제 50%·70%, 자동말소 아파트는 50%가 상한입니다: 조특법 제97조의3 공제율과 임대기간
- 장기일반 임대주택 10년 임대하면 양도세 100% 감면, 2015~2018년에 취득해 3개월 안에 등록한 주택만 대상입니다: 조특법 제97조의5 감면 요건
- 장기일반 임대주택 양도세 100% 감면, 세금 0원이 아니라 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 납부합니다: 감면 신청과 농어촌특별세
- 세제개편안 양도세, 10월 1일 먼저 바뀌는 일시적 2주택·매입임대·상생임대: 매입임대 아파트 중과배제 2027년 기한을 포함한 시행령 개정
등록 의무(임대료·의무임대기간·보증)
- 등록임대 임대료 5% 증액제한, 임차인이 바뀌어도 적용되고 위반하면 과태료와 세제혜택 배제: 증액 상한과 위반 시 불이익
- 의무임대기간 중 등록임대주택을 양도하면, 포괄양도로 신고해도 지방세 감면은 추징됩니다: 의무임대기간 중 양도와 포괄양도
- 등록임대사업자 임대보증금 보증 가입 의무, 미가입 과태료와 말소·세금 추징까지: 보증 가입 대상과 미가입 불이익
종부세 합산배제
- 종합부동산세 합산배제, 어떤 주택이 제외되고 언제 신고하나요?: 합산배제 대상과 신고기간
- 법인이 조정대상지역 주택을 장기일반임대로 등록하면 종부세 합산배제가 적용되지 않나요?: 법인 장기일반임대와 조정대상지역
- 법인 오피스텔 종부세, 조정대상지역 지정 전에 임대사업자 등록과 사업자등록을 모두 신청해야 합산배제됩니다: 법인 오피스텔의 등록 시점
취득세·재산세
- 등록 임대주택 취득세·재산세 감면, 신축·최초분양만 감면되고 매각·말소하면 추징됩니다: 감면 대상과 추징 사유
- 임대사업자·주택건설사업자가 취득한 주택, 취득세 중과에서 제외되는 경우와 제외되지 않는 경우: 임대사업자 취득 주택의 중과 제외 범위
- 자동말소된 임대 아파트 지분을 배우자에게 증여할 때, 취득세는 거주주택을 먼저 양도했는지로 결정됩니다: 말소 임대주택 증여의 취득세율
임대소득·건강보험료
- 주택임대소득 2천만원 이하 분리과세, 등록하면 경비율 60%·공제 400만원에 세액감면까지: 등록 여부에 따른 분리과세 계산
- 주택임대소득과 건강보험료, 보험료에 반영되는 소득과 등록임대 경감 40%·80%: 등록임대 보험료 경감
거주주택 비과세와 고가주택 세액은 양도세 계산기로, 임대주택을 양도할 때의 다주택 중과 세액은 다주택 중과 양도세 계산기로 미리 계산합니다.
결정 전에 세무상담이 필요한 이유
등록 시기·유형과 말소일에 따라 적용 조문이 달라집니다. 같은 임대주택이라도 거주주택을 먼저 양도할지, 임대주택을 먼저 정리할지에 따라 비과세 범위와 중과 여부가 달라집니다. 세대마다 유리한 순서가 다르므로 양도 전에 등록 이력과 날짜를 놓고 세목별 세액을 함께 계산합니다. 사무소는 이 검토를 유료 상담으로 도와드립니다. 예약하시면 상담 전에 필요한 자료와 상담 보수를 안내해 드립니다(상담 안내, 수수료 안내).
자주 묻는 질문
Q. 임대주택이 자동말소됐는데, 거주주택도 2027년 말까지 양도해야 하나요?
A. 아닙니다. 거주주택은 최초 말소일부터 5년 안에 양도하면 됩니다(소득세법 시행령 제155조 제23항). 2027년 12월 31일은 임대주택 쪽 기한입니다(같은 영 제167조의3 제11항).
Q. 임대의무기간을 절반도 채우지 못하고 자진말소했습니다. 5년 특례가 되나요?
A. 되지 않습니다. 자진말소는 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우에만 말소 이후 5년 특례를 적용합니다(소득세법 시행령 제155조 제23항 제1호).
Q. 임대료를 5% 넘게 올린 적이 있으면 거주주택 비과세가 안 되나요?
A. 등록 후 체결·갱신한 계약에서 5%를 넘게 증액했다면 거주주택 특례를 적용받지 못합니다(소득세법 시행령 제155조 제20항 제2호). 말소 후 5년 특례를 적용받는 경우의 사후관리 여부는 자동말소 후 5년 기한 칼럼에서 확인합니다.
관계 법령
- 소득세법 시행령 제155조 제20항·제21항·제22항·제23항(장기임대주택 보유 세대의 거주주택 특례, 말소 후 5년), 2026년 10월 1일 시행본
- 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 가목~자목, 제11항(장기임대주택 중과배제와 아파트 매입임대 양도기한)
- 조세특례제한법 제97조의3(장기일반민간임대주택 등 장기보유특별공제 특례), 제97조의4, 제97조의5(장기일반민간임대주택등 양도세 감면)
- 민간임대주택에 관한 특별법 제6조 제1항 제11호·제5항(등록 말소), 제43조(임대의무기간)