일시적 2주택·합가·감면주택과 상생임대 특례를 함께 적용할 때
상생임대주택 특례는 1주택만 가진 세대에만 적용되는 것이 아닙니다. 조문은 다른 규정에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 1주택에 포함합니다. 그래서 일시적 2주택, 동거봉양·혼인 합가, 감면주택 보유처럼 주택이 2채 이상인 세대도 다른 특례와 상생임대를 함께 적용할 수 있습니다. 국세청 회신으로 확인된 조합과, 상생임대로도 면제되지 않는 거주요건을 정리합니다.
이사 가려고 새 집 잔금을 먼저 치렀습니다. 세를 주던 종전주택에는 거주한 적이 없는데 일시적 2주택 비과세가 되나요?
종전주택이 상생임대주택 요건을 모두 갖췄다면 됩니다. 국세청은 일시적 2주택 요건(소득세법 시행령 제155조 제1항)과 상생임대주택 요건을 모두 갖춰 종전주택을 양도하면 1세대1주택으로 보아 비과세를 적용받을 수 있다고 회신했습니다(서면-2022-부동산-4214, 2023.5.15.). 신규주택 취득일부터 3년(종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역의 신규주택을 취득했다면 2년) 이내에 종전주택을 양도하는 등 일시적 2주택 요건은 그대로 갖춰야 합니다. 2026년 10월 1일 이후 양도분은 상생임대 양도기한도 함께 확인합니다.
조문이 다른 특례와의 중첩을 열어 두었습니다
상생임대주택 특례의 첫 문장은 대상이 되는 '1주택'에 다른 특례로 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다고 정합니다.
① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 제3호에 따른 임대기간이 종료된 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지(2026년 12월 31일 이전에 해당 임대기간이 종료되는 경우에는 2027년 12월 31일까지로 한다) 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.
괄호 안의 제155조에는 일시적 2주택(제1항), 동거봉양 합가(제4항), 혼인 합가(제5항), 장기임대주택 보유자의 거주주택(제20항)이 들어 있습니다. 제156조의2·제156조의3은 조합원입주권·분양권을 함께 가진 경우의 특례이고, '그 밖의 법령'에는 조세특례제한법이 들어갑니다. 거주기간 제한을 받지 않는 규정은 제154조 제1항(1세대1주택 비과세), 제155조 제20항 제1호(거주주택 2년 거주), 제159조의4(장기보유특별공제 표2)로 한정됩니다.
일시적 2주택의 종전주택이 상생임대주택인 경우
일시적 2주택 상태에서 상생임대주택 요건을 갖춘 종전주택을 양도하면 1세대1주택 비과세를 적용합니다(서면-2022-부동산-4214, 2023.5.15.). 국세청은 같은 달 다른 회신(서면-2022-부동산-5028, 2023.5.26.)과 2025년 사전답변(사전-2025-법규재산-0429, 2025.6.19.)에서도 이 해석을 그대로 인용했습니다. 2025년 사전답변의 질의는 일시적 2주택 상태에서 양도일 기준으로 상생임대주택 요건을 충족하는 종전주택을 양도하는 경우였습니다.
귀 서면질의의 경우, 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 "종전주택")을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우로서 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제1항 요건을 모두 충족하고 같은 영 제155조의3제1항 각 호의 요건을 모두 갖추어 종전주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용 받을 수 있는 것입니다.
일시적 2주택 요건은 상생임대로 바뀌지 않습니다. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 신규주택을 취득하고, 신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 양도해야 합니다(소득세법 시행령 제155조 제1항). 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역의 신규주택을 2026년 8월 4일 이후 취득했다면 이 기간이 2년입니다. 적용 시기는 조정대상지역 일시적 2주택 처분기한 2년에서 정리했습니다. 상생임대는 거주요건에만 영향을 줍니다. 종전주택을 취득할 당시 조정대상지역이어서 2년 거주 요건이 적용되는 경우에도 상생임대주택이면 그 거주기간 제한을 받지 않습니다.
상생임대 개시일에 다주택이어도 양도할 때 1주택이면 됩니다
상생임대차계약의 임대개시일에 A·B·C 세 채를 가진 세대가 A주택과 C주택을 먼저 양도하고 상생임대주택 요건을 갖춘 B주택을 양도한 사안에서, 국세청은 B주택이 1세대1주택 비과세를 적용할 때 거주기간의 제한을 받지 않는다고 답했습니다(서면-2024-부동산-2519, 2024.10.23.).
상생임대차계약을 체결하거나 임대를 개시하는 날에 1주택일 필요는 없습니다. 판정은 양도하는 날 기준이므로, 그날 1주택이거나 일시적 2주택처럼 1세대1주택으로 보는 상태가 돼야 합니다. 다른 주택을 먼저 양도하면 그 양도분은 각자의 규정에 따라 과세 여부를 따로 판정합니다.
동거봉양 합가·혼인 합가 특례와도 함께 적용됩니다
동거봉양 합가: 1주택을 가진 세대가 1주택을 가진 60세 이상 직계존속을 동거봉양하려고 세대를 합쳐 2주택이 된 경우, 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대1주택으로 봅니다(소득세법 시행령 제155조 제4항). 국세청은 이때 상생임대주택 요건을 모두 갖춘 주택을 양도하면 거주기간의 제한을 받지 않는다고 회신했습니다(서면-2024-부동산-0162, 2024.7.8.).
혼인 합가: A주택을 가진 사람과 B주택을 가진 사람이 혼인한 뒤 10년 이내에 A주택을 먼저 양도하는 경우로서 A주택이 상생임대주택 요건을 모두 갖췄다면 1세대1주택으로 보아 비과세를 적용할 수 있다는 사전답변이 있습니다(사전-2026-법규재산-0488, 2026.6.25.). 국세청은 이 답변에서 동거봉양 합가 회신(서면-2024-부동산-0162)을 그대로 참고하게 했습니다.
혼인 전에 이미 일시적 2주택이던 사람이 1주택자와 혼인해 3주택이 된 사안도 있습니다. 국세청은 신규주택 취득일부터 기한 내에 종전주택을 양도하면 일시적 2주택 특례를, 그 뒤 혼인한 날부터 기한 내에 먼저 양도하는 주택에는 혼인 합가 특례를 적용하고, 혼인 합가 특례를 적용할 때도 상생임대주택 요건을 갖춘 주택은 거주기간의 제한을 받지 않는다고 답했습니다(서면-2022-부동산-3124, 2023.5.26.). 회신 당시 혼인 합가 기한은 5년이었고, 지금은 혼인한 날부터 10년입니다(소득세법 시행령 제155조 제5항).
같은 회신은 혼인 합가로 보유한 주택이 다가구주택이고 그 전체를 양도하는 경우, 모든 호가 상생임대주택 요건을 갖춰야 특례를 적용한다고 덧붙였습니다. 다가구주택 일부 호실이 요건에 미달한 경우는 상생임대에서 놓치기 쉬운 요건에서 다뤘습니다.
감면주택·조합원입주권·상속주택을 함께 가진 경우
조세특례제한법 제99조의2 감면주택: 2013년 4월 1일부터 12월 31일까지 취득한 신축·미분양주택 등에 대한 조세특례제한법 제99조의2 감면주택은 1세대1주택 비과세를 판정할 때 거주자의 소유주택으로 보지 않습니다.
② 「소득세법」 제89조제1항제3호를 적용할 때 제1항을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.
국세청은 제99조의2 특례대상 주택(A)과 상생임대주택(B)을 보유하다가 B주택을 양도하면 1주택을 소유한 것으로 보아 상생임대주택 특례를 적용할 수 있다고 회신했습니다(서면-2022-법규재산-2843, 2022.11.2.). 2025년 회신도 이 해석을 다시 인용했습니다(서면-2025-부동산-0911, 2025.12.23.).
제99조의2 감면주택과 장기임대주택을 함께 보유한 세대가 상생임대주택 요건을 갖춘 거주주택을 양도하는 경우에도 소득세법 시행령 제155조 제20항에 따라 1세대1주택 비과세를 적용합니다(사전-2025-법규재산-0535, 2025.7.17.). 이 회신의 내용은 거주하지 않은 주택도 상생임대로 거주주택 비과세 되나요?에서 정리했습니다.
조합원입주권: 장기임대주택(B)과 거주하지 않은 1주택(A)을 가진 세대가 A주택을 양도하기 전에 조합원입주권(C)을 소유하게 된 사안입니다. 국세청은 소득세법 시행령 제156조의2 제4항(1주택자가 조합원입주권을 취득한 경우의 특례) 요건을 모두 충족하고 상생임대주택 요건을 갖춰 A주택을 양도하면 1세대1주택으로 보아 비과세를 적용받을 수 있다고 답했습니다(서면-2022-법규재산-4173, 2023.4.26.).
상속주택: 거주주택(A)과 장기임대주택을 가진 세대가 별도세대인 피상속인에게서 상속주택(C)을 받은 뒤 상생임대주택 요건을 갖춘 A주택을 양도한 사안입니다. 국세청은 소득세법 시행령 제155조 제20항에 따라 1세대1주택으로 보아 비과세를 적용한다고 답했습니다(기준-2025-법규재산-0020, 2025.6.4.). 같은 회신은 특례적용신고서와 두 임대차계약서를 신고기한까지 제출하지 못했더라도 직전·상생 임대차계약을 체결하고 그 요건을 갖춘 사실이 확인되면 특례를 적용받을 수 있다고 밝혔습니다.
재건축 대체주택의 1년 거주는 상생임대로 면제되지 않습니다
재개발·재건축 사업기간 동안 거주하려고 취득한 대체주택을 비과세받으려면 대체주택에서 1년 이상 거주하고, 사업으로 완성된 신축주택에도 완성 후 3년 이내에 세대전원이 이사해 1년 이상 계속 거주해야 합니다(소득세법 시행령 제156조의2 제5항 제1호·제2호).
- 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것
- 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(재정경제부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 3년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주해야 한다.
상생임대주택 특례가 거주기간 제한을 없애는 규정은 앞에서 본 세 가지뿐이고, 제156조의2 제5항은 들어 있지 않습니다. 신축주택에 입주하지 않고 그 주택을 상생임대로 임대하면 대체주택 특례의 거주요건을 채우지 못합니다. 대체주택 자체에서 1년 이상 거주하는 요건(제1호)도 같습니다. 대체주택이나 신축주택이 상생임대주택 요건을 갖췄더라도 제156조의2 제5항의 두 거주요건은 따로 채워야 합니다.
사례 비교
| 함께 적용하는 특례 | 사실관계 | 결론 | 회신 |
|---|---|---|---|
| 일시적 2주택 | 상생임대주택 요건을 갖춘 종전주택 양도 | 인정 | 서면-2022-부동산-4214(2023.5.15.), 사전-2025-법규재산-0429(2025.6.19.) |
| 다주택 → 1주택 | 임대개시일에 3주택, 다른 2채 먼저 양도 후 상생임대주택 양도 | 인정 | 서면-2024-부동산-2519(2024.10.23.) |
| 동거봉양 합가 | 합친 날부터 10년 이내 상생임대주택 양도 | 인정 | 서면-2024-부동산-0162(2024.7.8.) |
| 혼인 합가 | 혼인 후 10년 이내 상생임대주택 먼저 양도 | 인정 | 사전-2026-법규재산-0488(2026.6.25.) |
| 혼인 합가 + 다가구주택 | 다가구 전체 양도 | 모든 호 충족 시 인정 | 서면-2022-부동산-3124(2023.5.26.) |
| 조특법 제99조의2 감면주택 | 감면주택 외 상생임대주택 양도 | 인정 | 서면-2022-법규재산-2843(2022.11.2.), 서면-2025-부동산-0911(2025.12.23.) |
| 장기임대주택 + 조합원입주권 | 거주하지 않은 1주택을 상생임대 요건 갖춰 양도 | 인정 | 서면-2022-법규재산-4173(2023.4.26.) |
| 장기임대주택 + 상속주택 | 상생임대 요건 갖춘 거주주택 양도, 신고서 미제출 | 인정 | 기준-2025-법규재산-0020(2025.6.4.) |
| 재건축 대체주택 | 신축주택에 1년 거주 대신 상생임대 | 불인정 | 소득세법 시행령 제156조의2 제5항 |
상생임대, 함께 확인할 칼럼
- 거주하지 않은 주택도 상생임대로 거주주택 비과세 되나요?: 장기임대주택 보유자의 거주주택 비과세
- 상생임대 양도기한과 유의점: 2026년 10월 1일 이후 양도분의 양도기한
- 상생임대 임대기간, 며칠이 모자라면 어떻게 되나요?: 직전 1년 6개월·상생 2년 계산
자주 묻는 질문
Q. 일시적 2주택 상태에서 종전주택을 상생임대로 비과세받으려면 무엇을 같이 확인하나요?
A. 두 특례의 요건을 각각 갖춰야 합니다. 일시적 2주택은 종전주택 취득 후 1년 이상 지나 신규주택을 취득하고 신규주택 취득일부터 3년(조정대상지역끼리 2026년 8월 4일 이후 취득분은 2년) 이내에 종전주택을 양도해야 합니다. 상생임대 쪽은 직전임대차 1년 6개월 이상, 임대료 증가율 5% 이내로 2026년 12월 31일까지 체결한 상생임대차계약에 따른 2년 이상 임대가 요건입니다. 2026년 10월 1일 이후 양도분은 상생임대차 임대기간이 끝난 날부터 1년(늦어도 2029년 12월 31일, 2026년 12월 31일 이전에 끝났다면 2027년 12월 31일) 안에 양도해야 합니다.
Q. 상생임대차계약을 체결할 때 집이 세 채였습니다. 그래도 특례가 되나요?
A. 양도할 때 1주택이 되면 됩니다. 임대개시일에 3주택이던 세대가 다른 두 채를 먼저 양도하고 상생임대주택을 양도한 사안에서 국세청은 거주기간 제한을 받지 않는다고 답했습니다(서면-2024-부동산-2519).
Q. 결혼하면서 배우자 집까지 2주택이 됐습니다. 제 집은 세를 줬던 집인데 먼저 양도하면 비과세되나요?
A. 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대1주택으로 보고(소득세법 시행령 제155조 제5항), 그 주택이 상생임대주택 요건을 갖췄다면 거주기간 제한을 받지 않습니다(사전-2026-법규재산-0488). 다가구주택 전체를 양도한다면 모든 호가 요건을 갖춰야 합니다(서면-2022-부동산-3124).
Q. 재건축 기간에 산 대체주택을 양도하려는데, 새 아파트는 입주하지 않고 상생임대로 세를 줬습니다. 괜찮나요?
A. 대체주택 특례는 신축주택 완성 후 3년 이내에 세대전원이 이사해 1년 이상 계속 거주하는 것을 요건으로 합니다(소득세법 시행령 제156조의2 제5항 제2호). 상생임대주택 특례가 거주기간 제한을 없애는 규정에 이 조문은 없으므로, 신축주택을 상생임대로 임대해도 이 거주요건은 따로 채워야 합니다.
근거 법령
- 소득세법 시행령 제155조의3 제1항(다른 규정으로 1세대1주택으로 보는 경우 포함, 거주기간 제한 배제 대상은 제154조 제1항·제155조 제20항 제1호·제159조의4, 2026.10.1. 시행)
- 소득세법 시행령 제155조 제1항·제4항·제5항·제20항, 제156조의2 제4항·제5항, 조세특례제한법 제99조의2 제2항
- 서면-2022-부동산-4214(2023.5.15.): 일시적 2주택 요건과 상생임대주택 요건을 모두 갖춘 종전주택 양도 시 1세대1주택 비과세
- 서면-2022-부동산-5028(2023.5.26.)·사전-2025-법규재산-0429(2025.6.19.): 서면-2022-부동산-4214를 참고하도록 회신
- 서면-2024-부동산-2519(2024.10.23.): 임대개시일에 다주택이어도 다른 주택을 먼저 양도하고 상생임대주택을 양도하면 거주기간 제한 없음
- 서면-2024-부동산-0162(2024.7.8.): 동거봉양 합가 특례 적용 시에도 상생임대주택 특례 적용
- 사전-2026-법규재산-0488(2026.6.25.): 혼인 후 10년 이내 상생임대주택을 먼저 양도하면 1세대1주택 비과세
- 서면-2022-부동산-3124(2023.5.26.): 혼인 합가 특례 적용 시에도 상생임대 거주기간 제한 없음, 다가구주택 전체 양도 시 모든 호가 요건 충족해야
- 서면-2022-법규재산-2843(2022.11.2.)·서면-2025-부동산-0911(2025.12.23.): 조특법 제99조의2 특례대상 주택 보유 중 상생임대주택 양도 시 1주택으로 보아 특례 적용
- 사전-2025-법규재산-0535(2025.7.17.): 조특법 제99조의2 감면주택·장기임대주택 보유 중 상생임대 요건 갖춘 거주주택 비과세
- 서면-2022-법규재산-4173(2023.4.26.): 장기임대주택·조합원입주권 보유 중 상생임대 요건 갖춘 1주택 양도 시 비과세
- 기준-2025-법규재산-0020(2025.6.4.): 장기임대주택·상속주택 보유 중 상생임대 요건 갖춘 거주주택 비과세, 특례적용신고서 미제출이어도 요건 확인 시 적용